Más de 580.000 españoles, atrapados en viviendas que valen menos que sus hipotecas

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  • Desde los máximos históricos, el precio medio de la vivienda ha caído un 38,5%, al pasar de  245.313 euros en 2007 a 150.787 euros en 2013.
  • Como resultado de esta caída en los precios, el número de 'hipotecas burbuja’ se ha disparado al pasar de 14.333 inmuebles afectados en 2009 a 581.441 a día de hoy
  • Actualmente, uno de cada 10 hipotecados en España está atrapado en una vivienda que vale menos que el préstamo que le queda por pagar (9,5%), una tasa que se elevará hasta el 10,7% en 2014 y el 11,3% en 2015
  • Cataluña y Madrid son regiones que acumulan un mayor número de viviendas con ‘hipotecas burbuja’,  un 42,5% del total (247.489)

Miles de familias en toda España están atrapadas sin posibilidad de poder vender su vivienda y finiquitar su préstamo en caso de necesidad, es decir, tienen una hipoteca con un valor superior al valor de su vivienda: una hipoteca burbuja. Este problema afecta a más de 580.000 españoles y la cifra superará los 710.000 en 2015.

Hasta hace pocos años, contar con una vivienda propia era el sueño de muchos. Pero hoy, ese sueño se ha convertido en casi una pesadilla para más casi 600.000 hipotecados en España. En concreto, 581.441 ciudadanos cuenta con una vivienda que vale menos que la hipoteca que aún le queda por pagar, una cifra que se situará en 668.940 en 2014 y en 710.386 en 2015. Es decir, que crecerá un 22% en los próximos dos años.

Estas cifras forman parte del primer estudio sobre “hipotecas burbuja” que se realiza en España, que ha sido elaborado por Kelisto.es junto con el CEBR (Centre of Economics and Business Research) con el objetivo de hacer un retrato de una problemática que provoca que miles de familias se vean atrapadas y sin posibilidad de vender su vivienda y finiquitar su préstamo en caso de necesitarlo.

La principal causa de esta ratonera hipotecaria es el fuerte desplome que han experimentado los precios de vivienda como consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Desde los máximos históricos de 2007, el valor de los inmuebles en España ha caído un 38,5%. A esto se suma el endurecimiento de las condiciones que exige la banca para poder acceder a un crédito,  la grave crisis económica que atraviesa el país y el fuerte aumento de la tasa de paro.

Este cóctel explosivo ha provoca que, en la actualidad, uno de cada 10 propietarios (9,5% del total) cuente con una “hipoteca burbuja”, una cifra que se ha multiplicado por 30 desde 2009, cuando tan solo el 0,3% de las hipotecas estaba en esta situación.

Traducido a euros, el valor del agujero causado por esas hipotecas burbuja ronda los 13.000 millones de euros. Es decir, la diferencia entre el valor de las viviendas afectadas y el importe de sus hipotecas es de 12.917,5 millones de euros, y se incrementará hasta los 16.722,2 millones de euros en 2014 (+29,5% anual) y los 19.579,8 euros en 2015 (+17,1% anual).

Si dividimos la cifra global entre el número de afectados por las hipotecas burbuja, el resultado muestra que el agujero medio por propietario  asciende 22.216 euros, una cifra que se incrementará un 12,5% en 2014 (hasta los 24.998 euros) y un 10,3% en 2015 (27.562 euros).

Cataluña y Comunidad de Madrid, las regiones más afectadas por las “hipotecas burbuja”

Las consecuencias de este problema no han sido iguales para todas las comunidades autónomas. Cataluña y la Comunidad de Madrid son las dos regiones donde más impacto tienen las “hipotecas burbuja”. En estas comunidades, el precio de la vivienda ha caído un 47,2% (Cataluña) y un 43,4% (Madrid) desde sus máximos históricos, registrados antes del inicio de la crisis. De las 581.441 viviendas que valían menos que sus préstamos en 2013, el 42,6% estaban en estas dos regiones. En concreto, un 24,4% (142.008) estaba en Cataluña, donde se alcanzarán las 155.347 en 2015. El 18,1%, restante (105.481)  estaba en Madrid, donde se llegará a 116.208 en 2015.

A continuación se sitúan la Comunidad Valenciana, con 67.181 (11,6% del total), Andalucía, con 66.418 (11,4%) y Castilla y León, con 26.668 (4,6%). En el extremo contrario se encuentran Ceuta, con 387 (0,07%); Melilla, con 429 (0,07%); Extremadura, con 4.637 (0,8%) y La Rioja, con 6.082 (1%).

Por lo que respecta al agujero creado por esas “hipotecas burbuja”, la región con un volumen mayor en 2013 fue Cataluña con 5.175,85 millones de euros, seguida de Comunidad de Madrid (3.680,3 millones) y Comunidad Valenciana (con 767,4 millones). El valor medio por inmueble de ese agujero fue mayor en Cataluña (36.448 euros), Comunidad de Madrid (34.891 euros) y Aragón (30.853 euros).

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El precio de la vivienda caerá un 15,8% en los dos próximos años

La evolución de las “hipotecas burbuja” está totalmente relacionada con la evolución del precio de la vivienda en España. En el último trimestre del año pasado, una vivienda valía 150.787 euros de media, es decir, un 10,6% menos que en 2012 y un 38,5% menos que en la época de máximos históricos (2007).

En 2014, el importe medio de las viviendas sufrirá una caída anual del 8,5%, hasta llegar a los 138.013 euros. En 2015, el descenso se moderará ligeramente (-8%) y el importe medio caerá hasta los 126.999 euros. En total, el precio de la vivienda en España caerá una media del 15,8% en los dos próximos años, de 150.787 euros a 126.999 euros.

Para entender por qué se producirá este bajón en los precios hay que tener en cuenta el contexto económico que nos espera para los dos próximos años. Por un lado, el crecimiento de la economía seguirá siendo débil (con un avance del Producto Interior Bruto del 0,4% en 2014 y del 0,6% en 2015), el mercado laboral se recuperará, pero de forma muy frágil (con descensos del número de personas ocupadas 2,3% en 2014 y del 2,2% en 2015) y continuará cayendo el número de hipotecas concedidas (en 2012 se aprobaron 273.873 hipotecas, un 20% del máximo histórico registrado en 2006). Además, los estándares de la banca para conceder hipotecas se mantendrán relativamente estables hasta 2015, lo que significa que acceder a un préstamo seguirá siendo muy complicado.

Por otro lado, la demanda de créditos para comprar viviendas seguirá a la baja (debido a la escasa confianza del consumidor y a las malas perspectivas para el mercado inmobiliario) y la oferta de vivienda seguirá cayendo hasta 2015 (un 42%), año en el que podría tocar fondo.

En cuanto a la distribución por comunidades autónomas, la caída de los precios de la vivienda también ha sido desigual. Cataluña ha sido la comunidad autónoma con un mayor descenso desde los niveles máximos hasta el cuarto trimestre de 2013, con un desplome del 47,2%. A continuación se sitúan la Rioja (-43,5%), Aragón (-43,5%) y la Comunidad de Madrid (-43,4%). Por el contrario, Extremadura (-26%), Melilla (-30,1%) y Andalucía (-30,4%) son las comunidades donde la bajada ha sido más moderada.

Consejos para escapar de las “hipotecas burbuja”

Pese a la gravedad del problema de las “hipotecas burbuja”, existen soluciones que pueden ayudar a paliar sus efectos. Ahora bien, elegir una opción u otra depende de la situación en la que se encuentre en afectado y, sobre todo, de la urgencia con la que necesite vender su vivienda o sus posibilidades de seguir haciendo frente al pago de la hipoteca.

Desde Kelisto.es hemos elaborado una serie de consejos para que los casi 600.000 propietarios con “hipotecas burbuja” puedan actuar. Consúltalos aquí

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