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Todo lo que debes saber sobre la amortización anticipada de tu hipoteca

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  • Las comisiones, los cambios que traerá la ley hipotecaria o si conviene más amortizar cuota o plazo son cuestiones que debes tener en cuenta antes de devolver parte de tu deuda.

Cuando firmas una hipoteca con el banco, te comprometes a devolver una deuda en un plazo determinado de tiempo: la mayoría de las entidades pone el tope en 30 años, aunque es posible encontrarse con alguna oferta que lo amplíe hasta los 40. En cualquier caso, durante todo ese tiempo es posible que cuentes con algún dinero extra para reintegrar parte de lo que debes antes de que finalice el plazo acordado pero ¿ qué consecuencias puede tener esa operación?

En Kelisto hemos analizado las dudas esenciales que podrías tener si quieres realizar una amortización anticipada de tu hipoteca, ya sea total (devolver toda la deuda pendiente antes de tiempo) o parcial (solo una parte de la misma).

¿Qué comisiones me pueden cobrar por amortización anticipada?

Si tienes una hipoteca (ya sea variable o fija) y quieres hacer una amortización anticipada, tu banco podrá cobrarte una comisión por desistimiento, que es un porcentaje que se aplica sobre la cantidad que devuelvas antes de tiempo. Eso sí, no todas las entidades lo hacen. Por ejemplo, la Hipoteca Naranja de ING no cobra nada por este concepto.

Hipoteca Naranja

Producto Hipoteca Naranja de ING

Hipoteca Naranja

ING
Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Además, si tienes una hipoteca fija, tu banco te podría cobrar una comisión extra: la compensación por riesgo de tipo de interés. Este cargo también se expresa en forma de porcentaje y, en este caso, no existen límites. Eso sí, la normativa establece que los bancos solo podrán cobrarlo si la amortización anticipada les genera una pérdida. Esto puede suceder, por ejemplo, si el interés que cobran en ese momento por sus hipotecas es menor al que estuvieras pagando por la tuya.

¿Están limitadas?

La normativa actual establece que, para las hipotecas que se firmaran a partir de 9 de diciembre de 2007, la comisión por desistimiento no puede superar ciertos límites:

  • El 0,5% de la cantidad que se amortice anticipadamente, si la operación se realiza en los cinco primeros años de vida de la hipoteca
  • El 0,25% de lo amortizado, si se produce después

En cambio, en el caso de compensación por riesgo de tipo de interés, la ley no establece ninguna limitación.

¿Qué cambios traerá la nueva ley hipotecaria a las comisiones por amortización anticipada?

Con la nueva ley hipotecaria, se producirá un cambio fundamental en las comisiones por amortización anticipada: los bancos solo podrán cobrar un cargo por esta operación, que dependerá del tipo de hipoteca que tengas.

  • Si la hipoteca es variable:

El banco podrá cobrar una comisión por amortización anticipada que estará limitada: como máximo, un 0,5% del dinero amortizado durante los tres primeros años de vida del préstamo y del 0,25% del tercer al quinto año. A partir del sexto, no se podrá aplicar ningún cargo.

  • Si la hipoteca es fija:

Los bancos solo podrán cobrar la comisión por riesgo de tipo de interés, que únicamente se podrá aplicar si existe una pérdida de dinero para el banco y que, con la nueva ley hipotecaria, tendrá límites: hasta el tercer año, un 4% del dinero amortizado, y a partir del tercer año, un 3%.

Al hacer una amortización anticipada, ¿conviene más reducir cuota o plazo?

Todo depende de tus necesidades en un momento determinado. Tal y como te contamos en este artículo, si pasas por un momento de apuros económicos, lo mejor es que reduzcas la cuota. Para que te hagas una idea del impacto que tendría una amortización anticipada en tu cuota, imagina que tienes una hipoteca pendiente de 200.000 euros a 25 años, con un interés del 1%, y que puedes amortizar anticipadamente 20.000 euros. En ese caso, al reducir la mensualidad pasarías de pagar 753,74 euros a abonar 678,37 euros cada mes. Eso sí, al final de la vida de tu hipoteca no te habrías ahorrado nada: los intereses que acabarías pagando al banco serían los mismos.

En caso de que tu situación económica sea más holgada, lo más interesante sería reducir plazo. De esa forma, mantendrías tu cuota mensual pero los intereses que abonas al banco se reducirían considerablemente. Por ejemplo, en un caso como el anterior, los intereses que finalmente pagarías a  tu entidad pasarían de 23.511,18 a 20.793,05 euros, lo que supondría una rebaja del 11,5%.

¿Puedo aprovechar la deducción por vivienda habitual si hago una amortización anticipada de mi hipoteca?

Sí, pero solo si firmaste tu hipoteca antes de 2013 y si esta corresponde a tu vivienda habitual. Si ese es tu caso, lo primero que tendrás que hacer para echar cuentas es sumar todas las cuotas que pagues durante el año, más el dinero que destines al seguro de vida y de hogar, en caso de que estén vinculados a tu hipoteca.

De la cantidad que resulte de esa suma, podrás desgravarte un 15%, pero con una base máxima de 9.040 euros. Por tanto, si la suma de las cuotas y los seguros no alcanza este límite, antes de que termine el año puedes aprovechar para amortizar anticipadamente la cantidad que te falte para llegar a ese máximo. De esa manera, podrás beneficiarte de la deducción máxima prevista por Hacienda.

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