Todo lo que debes saber sobre la ley hipotecaria

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La ley hipotecaria regula aspectos tan relevantes de los préstamos para la compra de vivienda como las comisiones, los productos vinculados, el reparto de los gastos de tramitación o la información previa que debe recibir el consumidor antes de firmar su hipoteca.

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, más conocida como «ley hipotecaria», entró en vigor tras su publicación en el BOE en marzo de 2019 para regular aspectos como las comisiones, la información previa a la contratación o el reparto de los gastos de formalización de los préstamos para la compra de vivienda.Para que sepas cómo te afecta si estás pensando en pedir una hipoteca, te damos todas claves.

Nuevos límites a las comisiones

Con la aprobación de la ley hipotecaria de 2019 se eliminó la comisión de estudio, con la que el banco cobraba el estudio previo para la concesión de la hipoteca, y se puso tope a otras que ya existían, como la de amortización anticipada, que es la que se paga si quieres devolver tu préstamo antes de tiempo. 

Comisión de apertura

La ley hipotecaria elimina la comisión de estudio y deja la comisión de apertura como único cargo que se puede cobrar al solicitar una hipoteca. Eso sí, esta comisión no se limita con el nuevo texto, ni en porcentaje ni en cantidad total. Por tanto, este cargo tendrá que incluir todos los gastos que tu entidad quisiera que abonaras. No obstante, recuerda que cada vez son más entidades las que no cobran este tipo de comisión en sus préstamos hipotecarios.

Comisiones por amortización anticipada

Las comisiones por amortización anticipada son las que se pagan cuando quieres devolver toda (o una parte de) tu deuda antes del plazo que hayas acordado con el banco. Hasta la entrada en vigor de la actual ley hipotecaria, estas comisiones eran de dos tipos:

  • La comisión por desistimiento, que se podía aplicar tanto en las hipotecas fijas como en las variables.
  • La comisión por riesgo de tipo de interés, que solo se aplicaban en las fijas y únicamente en caso de que el banco perdiera dinero como consecuencia de la operación.

Con la actual ley hipotecaria, tanto la comisión por desistimiento como la compensación por riesgo de tipo de interés tienen nuevos límites:

  1. COMISIÓN POR DESISTIMIENTO (para hipotecas variables)

El banco podrá elegir una de estas dos fórmulas:

  • Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%. A partir del sexto año no se podrá cobrar nada. 
  • Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%. A partir del cuarto año no se podrá cobrar nada. 
  1. COMISIÓN POR RIESGO DE INTERÉS (para hipotecas fijas)

Los límites se situarán en:

  • Un 2% durante los 10 primeros años.
  • Un 1,5% a partir del undécimo año.

La cláusula de vencimiento anticipado en la ley hipotecaria

La ley hipotecaria también limita el uso de una de cláusulas más controvertidas que incluyen los contratos de las hipotecas: la de vencimiento anticipado. Esta disposición es la que se activa cuando un cliente deja de pagar su hipoteca y, por tanto, permite que un banco pueda empezar con los trámites para embargar una vivienda.

Antes de la llegada de la actual ley hipotecaria, bastaba con que el consumidor dejara de pagar tres cuotas para que esta cláusula se activara. En cambio, con la norma vigente tienen que cumplirse tres requisitos para que esto suceda:

1. Que el cliente haya dejado de pagar la hipoteca

2. Que la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo:

  • Al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca.
  • Al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.

3. Que el banco haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.

Quién paga los gastos iniciales

La ley hipotecaria aprobada en 2019 obliga a las entidades a asumir los costes de la formalización de un préstamo para la compra de vivienda (es decir, los de notaría, registro, gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados) acabando con un vacío legal que, durante años, provocó que fuera el usuario el que abonaba todos estos gastos. Eso sí, todavía quedan otros que los futuros hipotecados deberán asumir como los gastos de tasación y la copia de la escritura, si la solicitan. 

Reparto de los gastos de formalización según la ley hipotecaria

GASTOS DE LAS HIPOTECAS¿QUIÉN LOS PAGA?
NOTARÍABanco (matriz de la escritura)
Banco y cliente (quien solicite el resto de las copias)
REGISTROBanco
GESTORÍABanco
TASACIÓNCliente
IAJDBanco

Fuente: Kelisto a 16/10/23. La tabla muestra los gastos que asumen las entidades y los bancos, según consta en la ley hipotecaria de 2019

Gastos por cambiar una hipoteca variable por una fija

La ley hipotecaria recoge que para cambiar el tipo de una hipoteca variable a una fija o conseguir una ampliación de hipoteca debes asumir un coste que como máximo será del 0,05% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, los bancos no podrán cobrarte nada.

Eso sí, recuerda que este punto ha cambiado recientemente, después de que el Gobierno aprobase su decreto de ayudas a las hipotecas: en concreto, si tu banco es uno de los que se han sumado a esta iniciativa, no podrá cobrarte nada por cambiar una hipoteca variable a una fija durante este 2023 y en adelante la ley hipotecaria establece que será un máximo del 0,05%.

Más facilidades para hacer una subrogación

La ley hipotecaria facilita la posibilidad de que un consumidor se lleve su hipoteca a otro banco, es decir, que realice una subrogación, gracias a que deja en manos únicamente del cliente la decisión de aceptar o no la nueva oferta que le llegue por su hipoteca y que aligera los plazos para hacer el cambio: en concreto, una vez aceptada la oferta y notificada al banco actual, tendrá siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar y después el banco tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si el cliente no la acepta, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación.

En cuanto a las comisiones por subrogación, la ley determina que la comisión que te cobre el banco no podrá ser superior al 0,05% si cambias una hipoteca fija a variable. Eso sí, si tu cambio es para pasarte de una hipoteca variable a una fija -y tu banco está acogido al código de buenas prácticas aprobado en 2022-, tu entidad no podrá cobrarte nada en 2023 y, a partir de 2024, se reduce el límite de la comisión del 0,15% al 0,05%

Por último, la ley hipotecaria del 2019 reduce notablemente el resto de los gastos iniciales vinculados a la subrogación, al eliminar el notario, el Registro de la Propiedad y la gestoría, a simplemente pagar los gastos de tasación.

¿Cómo hacer una novación con la ley hipotecaria?

Si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de banco -un trámite que se conoce como novación– la ley hipotecaria establece que deberás abonar, además de si amortizas anticipadamente el préstamo, la comisión por novación, el registro, la gestoría y la notaría

Por último, ten en cuenta que si lo que quieres es cambiar de una hipoteca variable a una fija no solo te ahorras el coste de la notaría, sino que, si tu banco está acogido al decreto de ayudas a las hipotecas puesto en marcha por el Gobierno, no podrá cobrarte nada en 2023 en concepto de comisión por novación y en adelante está limitado al 0,05%.

Límites a los productos vinculados

Con la ley hipotecaria de 2019 nunca será requisito obligatorio contratar algún producto vinculado para conseguir una hipoteca, aunque los bancos sí podrán ofrecerte hacerlo para conseguir una mejora en el interés que vayas abonar. En cuanto a su comercialización, la ley hipotecaria define dos tipos de prácticas de vinculación distintas catalogando una de ellas como ilegal:

  • Las ventas combinadas son aquellas que presentan la hipoteca por un lado y los productos por otro, de tal manera que puedas comprender las consecuencias de contratarlos o no. 
  • Las ventas vinculadas (ilegales, según la ley hipotecaria) se produce cuando un banco te ofrece, en un mismo pack, una hipoteca y otros productos, como seguros, cuentas o planes de pensiones. 

Qué información previa debe facilitarte el banco

La ley hipotecaria establece que los bancos están obligados a darte varios documentos, como mínimo, 10 días antes de que decidas vincularte con alguno de ellos. Los documentos que debes conocer antes de firmar el contrato de tu hipoteca son: 

  • La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada
  • La FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas
  • Un documento con simulaciones de tus cuotas
  • Una copia del proyecto del contrato.
  • Información clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente.
  • Las condiciones de las garantías del seguro que te exijan
  • Información sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario

Cuando hayas recibido todos estos documentos, deberás dejar constancia por escrito de que así ha sucedido. Además, el banco deberá remitir toda esta información al notario que tú elijas y este profesional deberá comprobar que todo se ha hecho correctamente y prestarte asesoramiento personalizado para resolver todas tus dudas.

Límites a los intereses de demora

Los intereses de demora –es decir, los que se pagan cuando un consumidor se retrasa en el pago de su hipoteca- son otra de las cuestiones que regula la ley hipotecaria. Hasta su entrada en vigor –en junio de 2019- la normativa establecía que el tope de esos intereses debía ser del triple del interés legal del dinero, una cifra que se fija cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado y cuando entró en vigor la nueva normativa estaba en el 3%. Por tanto, cuando un consumidor pagaba con retraso su mensualidad, su banco podía llegar a cobrarle un 9% por esa demora.

No obstante, la justicia europea y el propio Tribunal Supremo habían declarado en varias sentencias que este límite podía conducir a situaciones abusivas, por lo que sus sentencias y pronunciamientos fijaron un tope más bajo para los intereses de demora: dos puntos porcentuales por encima del interés que se estuviera pagando el consumidor. Por ejemplo, si el interés que estaba abonando normalmente era del 3%, el banco no podría cobrarle más del 5% en caso de retrasos.

La actual ley hipotecaria dió una nueva vuelta de tuerca a los intereses de demora, para los que establece un nuevo límite, a medio camino entre lo que decía la norma anterior y lo que establecieron los tribunales. En concreto, el texto determina que esta penalización no podrá superar en más de tres puntos porcentuales el interés que paga normalmente el consumidor. Por tanto, si tomamos el 3% el banco no podrá aplicar más de un 6% en caso de demorarse al abonar las cuotas.

Quién puede concederte una hipoteca

Además de todo lo explicado anteriormente, la ley hipotecaria también establece cambios que afectarán directamente a quienes se dedican a conceder hipotecas:

  • El personal de las entidades dedicado a vender hipotecas tendrá que tener una formación específica, aunque la actual norma no especifica cuál será, sino que será el Ministerio de Economía quien deberá determinarlo.
  • Nunca se podrán ofrecer incentivos al personal dedicado a evaluar la solvencia de los clientes por asumir más riesgos de los que resulten adecuados para cada consumidor. Tampoco se podrá vincular su remuneración con la cantidad o proporción de solicitudes que acepte.

¿A qué hipotecas afectará la ley hipotecaria?

Todos los cambios descritos que regula la ley hipotecaria se aplicarán a los préstamos que se firmen desde 2019 en adelante, con dos excepciones:

  • Si tienes una hipoteca firmada con anterioridad y quieres realizar una novación (para cambiar tu interés de variable a fijo, por ejemplo) o una subrogación, sí se aplicará lo que dice la ley.
  • Si tienes una hipoteca firmada con anterioridad y tienes una cláusula de vencimiento anticipado, se aplicará lo que dice la normativa vigente, salvo que lo que diga tu contrato sea más favorable.

El antes y el después de la ley hipotecaria (tabla resumen)

ANTES DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIADESPUÉS DE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA
COMISIÓN DE APERTURASe puede cobrar esta comisión y una por estudio. Solo se puede cobrar esta comisión al inicio.
COMISIÓN DE AMPRTIZACIÓN ANTICIPADA (HIPOTECAS VARIABLES)▪️ Un 0,5% durante los 5 primeros años.
▪️ Un 0,25% durante el resto.
Se pueden aplicar dos fórmulas:
▪️Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
▪️ O durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.
COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA (HIPOTECAS FIJAS)Límites: no tiene.Límites: un 2% durante los 10 primeros años; un 1,5% a partir del undécimo año.
CAMBIO DE HIPOTECA VARIABLE A FIJALa comisión de novación no estaba limitada.La comisión de novación solo se podrá cobrar durante los 3 primeros años, con un límite del 0,15%.
PRODUCTOS VINCULADOSSin regulación.Solo se permiten las ventas combinadas (en las que los productos se ofrecen por separado).
GASTOS DE LAS HIPOTECASSin regulación, salvo el impuesto de las hipotecas (que lo paga el banco).▪️Cliente: tasación
▪️Banco: gestoría, notario, registro e impuesto de las hipotecas.
INFORMACIÓN OBLIGATORIA ANTES DE CONTRATAR UNA HIPOTECA▪️ Ficha de Información Precontractual (FIPRE)
▪️ Ficha de Información Personalizada (FIPER)
▪️Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
▪️ Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)
▪️ Documento de simulaciones de cuotas
▪️ Copia del proyecto del contrato
▪️ Información sobre el reparto de los gastos
▪️ Condiciones de las garantías de los seguros exigidos
▪️ Información sobre el asesoramiento gratuito del notario.
CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO▪️ Cuando se dejan de pagar tres cuotas.Deben cumplirse 3 requisitos:
1️⃣ Que el cliente haya dejado de pagar la hipoteca.
2️⃣ Que la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo: al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca, o al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.
3️⃣ Que el banco haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.
INTERESES DE DEMORALímite: triple del interés legal del dinero.Límite: interés que pagar el consumidor más tres puntos porcentuales.
SUBROGACIÓNSi tu banco te hacía una contraoferta mejor, tenías que quedarte.El cliente es quien decide.

Tras entender cómo te afecta la ley hipotecaria, quizá te plantees elegir la oferta que mejor se adapta a tus necesidades. Para facilitarte la tarea, en Kelisto ponemos a tu disposición un comparador de hipotecas con el que podrás conocer las características de todas las ofertas del mercado e iniciar el proceso de contratación de forma fácil, rápida y gratuita. 

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