Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencian?

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Hay muchas cuestiones que deberás analizar antes de decidirte por una hipoteca fija o variable: desde el interés a las comisiones pasando por el plazo de devolución. En Kelisto te los contamos.

Imagínatelo. Has encontrado la casa de tus sueños. El banco te va a conceder financiación para que te hagas con ella. Y llega el momento de decidir si te harás con una hipoteca fija o variable. ¿En qué se diferencian estas dos modalidades? El nombre te da una pista: las hipotecas variables tienen un interés que va cambiando a lo largo del tiempo, mientras que las hipotecas fijas cobran lo mismo desde que se contratan hasta el final de sus días. Pero, más allá de eso, ¿qué diferencias hay entre las hipotecas fijas y variables?

Para ayudarte a tomar una decisión inteligente, en Kelisto hemos analizado las hipotecas variables y fijas que hay en el mercado, hemos inspeccionado su letra pequeña y recopilado los aspectos que siempre deberías sopesar antes de decidirte por una de las dos. En cualquier caso, si quieres consultar por tu cuenta todas las propuestas de las entidades, y decidirte por alguna de sus hipotecas, recuerda que puedes hacerlo a través de nuestro comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables. Además, tienes a tu disposición nuestro servicio de bróker hipotecario, con el que podrás ponerte en contacto con nuestros asesores para que estudien tu perfil y situación, hablen con los bancos y negocien por ti para conseguir las mejores condiciones para tu préstamo hipotecario.

Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencia su interés?

A la hora de elegir entre hipoteca fija o variable, el interés es el primer elemento que debes tener en cuenta. El que te cobran las hipotecas fijas siempre es el mismo, y normalmente dependerá del plazo de devolución que pactes con la entidad. En cambio, en las hipotecas variables, el interés se verá condicionado por el diferencial que te cobre tu banco y del nivel que alcance el euríbor. 

Por ejemplo, si pides una hipoteca a 30 años a BBVA y optas por el tipo fijo siempre pagarás un interés del 1,45%. Si optas por el variable, tu interés será del 1,99% el primer año, y, a partir de entonces, pagarás euribor+0,99%.

Imagen de banco BBVA
Hipoteca Fija BBVA
Imagen de banco BBVA
Hipoteca Variable BBVA

Ahora bien, elijas una hipoteca fija o variable, lo que siempre tendrás son distintas opciones para reducir el interés (o el diferencial que pagas). Por ejemplo: 

  • Contratar productos vinculados (o “combinados”, que es su denominación exacta tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, una norma que afectará a los productos vinculados) consiste en hacerte con distintos servicios y productos de una entidad a cambio de que el interés o diferencial de tu hipoteca sea menor. Esto ocurre tanto en los préstamos a tipo fijo, como en los variables. Por ejemplo, en el caso de la Hipoteca de Openbank, tu cuota será menor si domicilias una nómina mínima de 900 euros y contratas el seguro de hogar que comercializa la entidad.
Imagen de banco Openbank
Hipoteca Open Fija (hasta 80%)
Imagen de banco Openbank
Hipoteca Open Variable (hasta 80%)
  • El porcentaje del valor de tasación de la vivienda que represente la cantidad que quieres pedir al banco también puede hacer que una hipoteca fija o variable sea más cara o más barata. Por ejemplo, con la Hipoteca Fija Online de Banco Santander, quienes pidan solo un 60% a 30 años pagarán un interés del 1,30%, mientras que si piden un 80%, tendrían que pagar un 1,40%.
Imagen de banco Banco Santander
Hipoteca Fija Online – Hasta el 60% VT
Imagen de banco Banco Santander
Hipoteca Fija Online – Hasta el 80% VT

Con su versión variable ocurre lo mismo. Si pides una hipoteca a 30 años, para el 60% del valor de  tasación, pagarás un diferencial de euríbor+1,09%, pero si solicitas un 80%, tendrás que abonar euríbor+1,29%. 

Imagen de banco Banco Santander
Hipoteca Variable Online de Banco Santander (hasta 60% VT)
Imagen de banco Banco Santander
Hipoteca Variable Online de Banco Santander (hasta 80% VT)

¿Cobran ambas interés fijo de salida?

El interés de las hipotecas variables cambia con cierta periodicidad, pero solo después del vencimiento del interés fijo de salida, un período de tiempo en el que,  en lugar de hacerte pagar un interés equivalente a la suma del euríbor más un diferencial, te cobrarán un interés fijo. Por ejemplo, la Hipoteca Naranja de ING tiene un interés variable de euríbor+0,99%, pero durante los primeros 12 meses te cobrará un fijo del 1,99%.

Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable

Como probablemente ya te imaginas, esto no sucede en las hipotecas fijas. Con este tipo de préstamos, comenzarás pagando un tipo fijo desde el primer día y eso no cambiará hasta que termines de devolver tu deuda.

¿Qué comisiones tienen por amortización anticipada?

Si devuelves parte de tu hipoteca antes de  tiempo, tu banco te podría cobrar comisiones por amortización anticipada, aunque estas varían ligeramente dependiendo del tipo de préstamo que hayas elegido: con las hipotecas variables solo pagarías un tipo de cargo, mientras que con las fijas podrías tener que pagar hasta dos.

 Con las hipotecas variables, los bancos solo podrán cobrarte un tipo de comisión por amortización anticipada: la comisión por desistimiento. Este cargo se puede aplicar de una de estas dos formas, dependiendo de lo que elija cada entidad:

  • Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
  • Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.

Con las hipotecas fijas, además de la comisión por desistimiento, el banco también podría cobrar una compensación por riesgo de  tipo de interés. Sin embargo, esta solo se cobrará en caso de que la entidad asuma pérdidas como consecuencia de tu devolución anticipada. Este cargo podrá ser, como mucho, de:

  • Un 2% durante los 10 primeros años.
  • Un 1,5% a partir del undécimo año.

Hipoteca fija o variable: ¿cuál tiene un mayor plazo de devolución?

El plazo de devolución es otro factor clave para elegir una hipoteca fija o variable. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, era muy normal encontrarse con hipotecas variables que permitían devolver la deuda hasta en 40 años. Hoy en día no es algo muy habitual, pero todavía existen algunas ofertas con un período de devolución así de largo, como la hipoteca de ING.

Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable

En cambio, entre las hipotecas fijas no hay ninguna que llegue a este límite, aunque puedes encontrar varias ofertas que llegan a los 30 años, como la Hipoteca Fija de Bankinter. 

Imagen de banco Bankinter
Hipoteca Fija

Conocer las diferencias entre una hipoteca fija y variable no solo te ayudará si quieres comprar tu primera casa. En caso de que ya tengas un préstamo de este tipo y estés pensando en ganar seguridad, nuestras claves también te resultarán útiles si te planteas cambiar de hipoteca variable a fija o cambiar tu hipoteca de banco.

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