¿Qué diferencias hay entre las hipotecas variables y las fijas?

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Hay muchas cuestiones que deberás analizar antes de decidirte por una hipoteca fija o variable: desde el interés a las comisiones pasando por el plazo de devolución. En Kelisto te los contamos.

Imagínatelo. Has encontrado la casa de tus sueños. El banco te va a conceder financiación para que te hagas con ella. Y llega el momento de decidir si te harás con una hipoteca fija o variable. ¿En qué se diferencian estas dos modalidades? El nombre te da una pista: las hipotecas variables tienen un interés que va cambiando a lo largo del tiempo, mientras que las hipotecas fijas cobran lo mismo desde que se contratan hasta el final de sus días. Pero, más allá de eso, ¿qué diferencias hay entre las hipotecas fijas y variables?

Para ayudarte a tomar una decisión inteligente, en Kelisto hemos analizado las hipotecas variables y fijas que hay en el mercado, hemos inspeccionado su letra pequeña y recopilado los aspectos que siempre deberías sopesar antes de decidirte por una de las dos. En cualquier caso, si quieres consultar por tu cuenta todas las propuestas de las entidades, y decidirte por alguna de ellas, recuerda que puedes hacerlo a través de nuestro comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables.

Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencia su interés?

A la hora de elegir entre hipoteca fija o variable, el interés es el primer elemento que debes tener en cuenta. El que te cobran las hipotecas fijas siempre es el mismo, y dependerá del plazo de devolución que pactes con la entidad. En cambio, en las hipotecas variables, el interés se verá condicionado por el diferencial que te cobre tu banco y del nivel que alcance el euríbor.

Por ejemplo, si tienes unos ingresos de entre 1.200 y 3.000 euros al mes y pides una hipoteca a 30 años a Bankia, si optas por el tipo fijo siempre pagarás un interés del 2%. Si optas por el variable, tu interés será del 1,99% el primer año, y, a partir de entonces, pagarás euribor+1,35%

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos 1.200-3.000€)

Ahora bien, elijas una hipoteca fija o variable, lo que siempre tendrás son distintas opciones para reducir el interés (o el diferencial que pagas). Por ejemplo: 

  • Contratar productos vinculados (o “combinados”, que es su denominación exacta tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, una norma que afectará a los productos vinculados) consiste en hacerte con distintos servicios y productos de una entidad a cambio de que el interés o diferencial de tu hipoteca sea menor. Esto ocurre tanto en los préstamos a tipo fijo, como en los variables. Por ejemplo, en el caso de la Hipoteca Mari Carmen de Abanca, tu cuota será menor si domicilias tu nómina, contratas seguros de hogar y de vida y una tarjeta de crédito que utilices al menos 24 veces al año.
Imagen de banco Abanca

Hipoteca Variable Mari Carmen

  • El porcentaje del valor de tasación de futura casa que represente la cantidad que quieres pedir al banco también hará que una hipoteca fija o variable sea más cara o más barata. Por ejemplo, con la Hipoteca Variable de Openbank, quienes pidan solo un 50% pagarán euríbor+0,79%, mientras que si piden un 80%, tendrían que pagar euríbor+0,99%.
Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 50% VT)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 80% VT)

Con su versión fija ocurre lo mismo. Si pides una hipoteca a 30 años, para el 50% del valor de  tasación, pagarás un 1,65%, pero si solicitas un 80%, tendrás que abonar un 1,85%.

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Fija (hasta 50% VT)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Fija (hasta 80% VT)

  • La nómina que domicilies cada mes también puede determinar el precio final de una hipoteca variable o fija, como sucede en el caso de Bankia. En su versión variable, quienes ingresen más de 3.000 euros, pagarán euríbor+0,99%, pero si el sueldo es inferior, tocaría pagar euríbor+1,35% (entre 1.200 y 3.000 euros al mes) o euríbor+2,25% (menos de 1.200 euros al mes).
Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos ≤ 1.200€)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos 1.200-3.000€)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos ≥ 3.000€)

Con la Hipoteca Fija de Bankia pasa exactamente igual. Si quisieras pedir una a 30 años y ganaras más de 3.000 euros al mes, te tocaría abonar un 1,85%, pero si sueldo fuera más bajo, tendrías que pagar un 2% (entre 1.200 y 3.000 euros al mes) o un 2,15% (menos de 1.200 euros).

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Fija (ingresos ≤ 1.200€)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Fija (ingresos 1.200-3.000€)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Fija (ingresos ≥ 3.000€)

¿Cobran ambas interés fijo de salida?

El interés de las hipotecas variables cambia con cierta periodicidad, pero solo después del vencimiento del interés fijo de salida, un período de tiempo en el que,  en lugar de hacerte pagar un interés equivalente a la suma del euríbor más un diferencial, te cobrarán un interés fijo. Por ejemplo, la Hipoteca Naranja de ING tiene un interés variable de euríbor+0,99%, pero durante los primeros 12 meses te cobrará un fijo del 1,99%.

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

Como probablemente ya te imaginas, esto no sucede en las hipotecas fijas. Con este tipo de préstamos, comenzarás pagando un tipo fijo desde el primer día y eso no cambiará hasta que termines de devolver tu deuda.

¿Qué comisiones tienen por amortización anticipada?

Si devuelves parte de tu hipoteca antes de  tiempo, tu banco te podría cobrar comisiones por amortización anticipada, aunque estas varían ligeramente dependiendo del tipo de préstamo que hayas elegido: con las hipotecas variables solo pagarías un tipo de cargo, mientras que con las fijas podrías tener que pagar hasta dos.

 Con las hipotecas variables, los bancos solo podrán cobrarte un tipo de comisión por amortización anticipada: la comisión por desistimiento. Este cargo se puede aplicar de una de estas dos formas, dependiendo de lo que elija cada entidad:

  • Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
  • Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.

Con las hipotecas fijas, además de la comisión por desistimiento, el banco también podría cobrar una compensación por riesgo de  tipo de interés. Sin embargo, esta solo se cobrará en caso de que la entidad asuma pérdidas como consecuencia de tu devolución anticipada. Este cargo podrá ser, como mucho, de:

  • Un 2% durante los 10 primeros años.
  • Un 1,5% a partir del undécimo año.

Hipoteca fija o variable: ¿cuál tiene un mayor plazo de devolución?

El plazo de devolución es otro factor clave para elegir una hipoteca fija o variable. Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, era muy normal encontrarse con hipotecas variables que permitían devolver la deuda hasta en 40 años. Hoy en día no es algo muy habitual, pero todavía existen algunas ofertas con un período de devolución así de largo, como la hipoteca de ING.

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

En cambio, entre las hipotecas fijas no hay ninguna que llegue a este límite, aunque puedes encontrar varias ofertas que llegan a los 30 años, como la Hipoteca Fija de Openbank.

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Fija (hasta 50% VT)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Fija (hasta 80% VT)

Conocer las diferencias entre una hipoteca fija y variable no solo te ayudará si quieres comprar tu primera casa. En caso de que ya tengas un préstamo de este tipo y estés pensando en ganar seguridad, nuestras claves también te resultarán útiles si te planteas cambiar de hipoteca variable a fija o cambiar tu hipoteca de banco.

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