Hipoteca fija o variable: ¿qué conviene más en 2025?

Plantearte si te conviene más una hipoteca variable o fija en 2025 es lo primero que debes hacer si estás pensando en comprar una vivienda. La elección dependerá, sobre todo, de lo mucho o poco que toleres el riesgo y de la situación de tu economía. Eso sí, es importante que también entiendas cómo está el mercado (sobre todo, si los bancos están dando hipotecas baratas o no) para poder tomar la mejor decisión.

Hipoteca fija o variable: ¿cómo funcionan?

Los bancos suelen ofrecer dos tipos de hipotecas (fijas y variables), aunque en los últimos años muchos han empezado a incorporar las hipotecas mixtas a su catálogo. Entender cómo funciona cada una de ellas es el primer paso para poder entender qué te conviene más en 2025:

• Las hipotecas fijas tienen un interés que se mantiene sin cambios: por lo tanto, tu cuota no varía en toda la vida de préstamo.
• Las hipotecas variables cobran un interés que se calcula sumando el euríbor más un diferencial: es decir, un porcentaje que establece cada banco. Este interés se revisa cada año (o cada seis meses) para adaptarlo al nivel que el euríbor tengan en ese momento, lo que puede hacer que tu cuota suba, baje o se mantenga sin cambios.

¿Cuáles son las principales diferencias entre hipotecas fijas y variables?

💰 El interés

• El interés: con las hipotecas fijas siempre pagarás el mismo interés, mientras que con las variables cambia, ya que el interés se calcula sumando el euríbor a un diferencial (una cifra fija que establece cada banco) y se revisa de forma periódica –normalmente cada año o cada seis meses-, lo que hará que el interés pueda subir o bajar.
• El tipo fijo de salida: todas las hipotecas variables cobran un tipo fijo de salida durante los primeros meses de vida del préstamo. Se trata de un interés fijo que solo se mantiene durante los primeros 12 o 24 meses y, a partir del cual, ya se te empezará a aplicar el tipo variable.
• El plazo de amortización: la diferencia entre una hipoteca fija y variable no está solo que las segundas suelen tener plazos más largos. También que en las hipotecas fijas a veces el interés es menor si el plazo elegido también es menor.
• Las comisiones: tanto una hipoteca fija como una variable pueden cobrar los mismos tipos de comisiones, según establece la nueva ley hipotecaria. Ahora bien, hay una diferencia importante: en el caso de la amortización anticipada el límite es distinto dependiendo del tipo de hipoteca. Para las variables pagarás un tope del 0,25% durante los tres primeros años o un 0,15% durante los cinco primeros años y luego nada en ambos casos. Con una hipoteca fija el tope será de un 2% durante los 10 primeros años y de un 1,5% durante el resto de la vida del préstamo.

¿Qué debo analizar para elegir entre hipoteca fija, variable o mixta?

Tus circunstancias personales

El primer punto a tener en cuenta es si tienes un perfil conservador o más arriesgado. Así, Si tu prioridad es la seguridad, lo mejor es optar por una hipoteca fija. En cambio, si crees que puedes correr cierto riesgo ante la expectativa de llegar a pagar menos a tu banco, podrías optar por una variable.

Tu situación económica

Otro punto a tener en cuenta es cuál es tu situación financiera. Al fin y al cabo, de nada sirve que tengas un perfil más arriesgado sino puedes permitirte pagar más por la cuota de tu hipoteca. Por ello, Si tu economía familiar está desahogada, tendrías margen para optar por una hipoteca variable; en el caso contrario, lo mejor es asegurarte de que siempre pagarás lo mismo. Por último, ten en cuenta que la situación económica no suele ser fija, es decir, que puede cambiar con el paso del tiempo ya sea para bien o para mal.

La evolución del contexto económico

Entender el contexto económico y su evolución es imprescindible a la hora de elegir entre una hipoteca fija o variable, ya que nos servirá para intentar descifrar si el euríbor subirá o bajará próximamente y con ello ahorrarnos dinero en el pago de los intereses. No obstante, ese análisis es el punto más complicado, ya que ni siquiera los expertos son capaces muchas veces de acertar en sus predicciones y mucho menos lo consiguen en el largo plazo.

¿Cuándo me conviene una hipoteca fija?

Las hipotecas fijas te convienen si tienes un perfil conservador y buscas seguridad total, ya que con ellas siempre pagarás el mismo interés y, por tanto, la cuota de la hipoteca siempre será la misma. Ahora bien, debes tener en cuenta que:

• En función de cómo evolucione el euríbor, es posible que este tipo de hipotecas te salgan más caras que las variables o mixtas (o no).
• Las comisiones por amortización anticipada de las hipotecas fijas son más caras que las de las variables.

¿Cuándo me conviene una hipoteca variable?

Una hipoteca variable te conviene si puedes asumir riesgos y crees que te merece la pena hacerlo ante la posibilidad de llegar a pagar menos intereses por tu hipoteca. ¿El motivo? La cuota de estas hipotecas varía al ritmo que haga el euríbor, ya que el banco te cobrará el valor de este índice, más un diferencial (que es un porcentaje fijo). Antes de hacerte con una de ellas, recuerda que:

• El valor del euríbor se revisa una vez cada año (o casa seis meses) en las hipotecas variables, y eso puede hacer que tu cuota suba, baje o se quede como estaba.
• El euríbor ha llegado a situarse en el 5,393% (en julio de 2008). Por eso, antes de contratar una hipoteca variable debes hacer simulaciones para entender cómo se quedaría tu cuota sin el indicador volviera estas cifras.

¿Cuándo me conviene una hipoteca mixta?

Las hipotecas mixtas te convienen en circunstancias muy particulares: por ejemplo, si crees que puedes devolver toda tu deuda antes del plazo acordado, o si crees que tu situación económica puede mejorar tanto que, con el paso de los años, podrías pasar a tener una menor aversión al riesgo.

Recuerda que, frente a las fijas y variables, con las mixtas comenzarás pagando un tipo fijo durante los primeros años (normalmente, entre 3 y 20 años), para luego pasar a un tipo variable. Como gancho, algunas de las mejores hipotecas mixtas pueden llegar a aplicar un interés fijo más barato que el de las hipotecas 100% fijas: a día de hoy, por ejemplo, la oferta a tipo fijo más barata del mercado cobra un 2,6% TIN, mientras que la mixta cobra un 2,10% durante los tres primeros años.

Un ejemplo práctico para elegir entre hipoteca fija o variable (¡o mixta!)

Como has podido comprobar, no hay una hipoteca que sea mejor que otra por ser fija, variable o mixta, sino que depende de muchas circunstancias que van desde lo personal hasta los conflictos internacionales que puedan suceder a miles de kilómetros de distancia. Por ello, tienes que tomarte tu tiempo, aunque a continuación hemos hecho unos cálculos para que puedas hacerte una idea de qué podría interesarte más.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas fijas, variables y mixtas

¿Cobran más comisiones las hipotecas fijas o variables?

En general, no hay grandes diferencias entre hipotecas fijas o variables, salvo en la comisión de amortización anticipada. Recuerda que con las fijas, el tope que te pueden cobrar los bancos es del 2% durante los 10 primeros años (y del 1,5% a partir del undécimo), mientras que con las variables tendrán que elegir una de estas opciones: un 0,25% durante los tres primeros años (y nada a partir del cuarto) o un 0,15% durante los cinco primeros años (y nada a partir del sexto).

¿Qué plazo máximo de amortización puedo elegir?

Entre las hipotecas variables puedes llegar a encontrar ofertas con un plazo máximo de amortización de 40 años. En cambio, las fijas ponen el tope en los 30.

¿Qué ventajas y desventajas tiene una hipoteca fija?

Las principales ventajas de las hipotecas fijas son la seguridad, ya que siempre pagas lo mismo; que suelen ofreer precios más bajos a quienes necesiten plazos cortos; y que casi todos los bancos tienen una oferta.

En cuanto a sus desventajas, que puedes llegar a para más intereses que con una variable, que no hay ofertas a más de 30 años y que tienen más comisiones por amortización anticipada que las hipotecas variables.

¿Qué ventajas y desventajas tiene una hipoteca variable?

Las ventajas más importantes de las hipotecas variables son que, si el euríbor está bajo, te pueden llegar a salir más baratas que las fijas, y que hay ofertas con un plazo de amortización de hasta 40 años.

En cuanto a sus desventajas, cabe destacar que la cuota se puede disparar si el euríbor sube y que su coste no suele variar en función del plazo de amortización.