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¿Qué diferencias hay entre las hipotecas variables y las fijas?

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  • Antes de decidirte por una hipoteca variable o una fija, hay muchos aspectos que deberás analizar: el tipo de interés es el más importante, pero existen otros elementos en los que ambos productos son muy distintos.

Su nombre lo deja bien claro. Las hipotecas variables tienen un interés que va cambiando a lo largo del tiempo, mientras que las hipotecas fijas cobran lo mismo desde que se contratan hasta el final de sus días. Aparentemente, esto podría ser suficiente para decidirte por una u otra en caso de que necesites financiación para la compra de la vivienda. Sin embargo, hay otros muchos aspectos que debes tener en cuenta para saber si te conviene elegir una u otra.

Para ayudarte a tomar una decisión inteligente, en Kelisto hemos analizado las hipotecas variables y fijas que hay en el mercado, hemos inspeccionado su letra pequeña y recopilado los aspectos que siempre deberías sopesar antes de decidirte por una de las dos. En cualquier caso, si quieres consultar por tu cuenta todas las propuestas de las entidades, y decidirte por alguna de ellas, recuerda que puedes hacerlo a través de nuestro comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables.

El interés

En las hipotecas variables, el interés que pagará solo depende de dos cosas: del diferencial que te cobre tu banco y del nivel que alcance el euríbor. En cambio, en las hipotecas fijas el interés solo depende del porcentaje que inicialmente establezca tu entidad, aunque esa cifra varía dependiendo del plazo de devolución que elijas.

Para verlo más claro, basta con analizar un ejemplo concreto. Bankinter cobra por su hipoteca variable un diferencial del 0,99%.  Es decir, si contrataras esta oferta con el euríbor al 0,5%, el interés final que pagarías sería del 1,49% y 12 meses después, esa cifra volvería a revisarse para tener en cuenta el nivel que el euríbor tuviera en ese momento.

Hipoteca Sin

Producto Hipoteca Sin de Bankinter

Hipoteca Sin

Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

En cambio, si optaras por la Hipoteca Fija de Bankinter, el interés que pagarías no dependería de ningún factor externo (como el euríbor), pero si sería distinto en función del plazo de devolución que eligieras: 1,65% a 10 años; 1,80% a 15 años; 1,89% a 20 años; 1,94% a 25 años; y 1,99% a 30 años.  

Hipoteca Fija (10 años)

Producto Hipoteca Fija (10 años) de Bankinter

Hipoteca Fija (10 años)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (15 años)

Producto Hipoteca Fija (15 años) de Bankinter

Hipoteca Fija (15 años)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (20 años)

Producto Hipoteca Fija (20 años) de Bankinter

Hipoteca Fija (20 años)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (25 años)

Producto Hipoteca Fija (25 años) de Bankinter

Hipoteca Fija (25 años)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija (30 años)

Producto Hipoteca Fija (30 años) de Bankinter

Hipoteca Fija (30 años)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
Vinculación: otros seguros
No

Lo que sí tienen en común las hipotecas fijas y variables son los motivos que pueden hacer que el diferencial (en el caso de las variables) o el interés (en el caso de las fijas) suba o baje: la vinculación, el porcentaje sobre el valor de tasación que vayas a pedir y la nómina que ingreses cada mes.

Contratar productos vinculados (o “combinados”, que es su denominación exacta tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria) consiste en hacerte con distintos servicios y productos de una entidad a cambio de que el interés o diferencial de tu hipoteca sea menor. Esto ocurre tanto en los préstamos a tipo fijo, como en los variables, como sucede con la Hipoteca Variable de Banco Santander. En este caso, quienes acepten la máxima vinculación podrán conseguir financiación a euríbor+1,09%,  pero disponen de una lista de hasta siete tipos de productos que podrán decidir no contratar a cambio de una subida en su diferencial.

Hipoteca Variable (Requisitos máximos)

Producto Hipoteca Variable (Requisitos máximos) de Banco Santander

Hipoteca Variable (Requisitos máximos)

Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
60,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
60,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

El porcentaje del valor de tasación de futura casa que represente la cantidad que quieres pedir al banco también hará que una hipoteca fija o variable sea más cara o más barata. Por ejemplo, con la Hipoteca Variable de Openbank, quienes pidan solo un 50% pagarán euríbor+0,79%, mientras que si piden un 80%, tendrían que pagar euríbor+0,99%.

Hipoteca Open Variable (hasta 50%)

Producto Hipoteca Open Variable (hasta 50%) de Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 50%)

Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
50,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
50,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Open Variable (hasta 80%)

Producto Hipoteca Open Variable (hasta 80%) de Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 80%)

Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Con su versión fija ocurre lo mismo. Si pides una hipoteca a 30 años, para el 50% del valor de  tasación, pagarás un 1,79%, pero si solicitas un 80%, tendrás que abonar un 2,15%.

Hipoteca Open Fija de 26 a 30 años (hasta 50%)

Producto Hipoteca Open Fija de 26 a 30 años (hasta 50%) de Openbank

Hipoteca Open Fija de 26 a 30 años (hasta 50%)

Más detalles
% máximo financiado
50,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
50,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Open Fija de 26 a 30 años (hasta 80%)

Producto Hipoteca Open Fija de 26 a 30 años (hasta 80%) de Openbank

Hipoteca Open Fija de 26 a 30 años (hasta 80%)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
30000,0 €
Importe máximo financiado
3000000,0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros

La nómina que domicilies cada mes también puede determinar el precio final de una hipoteca variable o fija, como sucede en el caso de Bankia. En su versión variable, quienes ingresen más de 3.000 euros, pagarán euríbor+0,99%, pero si el sueldo es inferior, tocaría pagar euríbor+1,35% (entre 1.200 y 3.000 euros al mes) o euríbor+2,25% (menos de 1.200 euros al mes).

Hipoteca Sin Comisiones Variable (Ingresos≥ 3.000 €)

Producto Hipoteca Sin Comisiones Variable (Ingresos≥ 3.000 €) de Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (Ingresos≥ 3.000 €)

Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos entre 1.200 € y 3.000 €)

Producto Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos entre 1.200 € y 3.000 €) de Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos entre 1.200 € y 3.000 €)

Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Sin Comisiones Variable (Ingresos< 1.200 €)

Producto Hipoteca Sin Comisiones Variable (Ingresos< 1.200 €) de Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (Ingresos< 1.200 €)

Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Con la Hipoteca Fija de Bankia pasa exactamente igual. Si quisieras pedir una a 30 años y ganaras más de 3.000 euros al mes, te tocaría abonar un 2,10%, pero si sueldo fuera más bajo, tendrías que pagar un 2,60% (entre 1.200 y 3.000 euros al mes) o un 3,50% (menos de 1.200 euros).

Hipoteca Sin Comisiones Fija-Ingresos ≥ 3.000€ (30 Años)

Producto Hipoteca Sin Comisiones Fija-Ingresos ≥ 3.000€  (30 Años) de Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Fija-Ingresos ≥ 3.000€ (30 Años)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Sin Comisiones Fija- Ingresos ≥ 1.200€ (25 Años)

Producto Hipoteca Sin Comisiones Fija- Ingresos ≥ 1.200€ (25 Años) de Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Fija- Ingresos ≥ 1.200€ (25 Años)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Sin Comisiones Fija- Ingresos ≤ 1.200€ (30 Años)

Producto Hipoteca Sin Comisiones Fija- Ingresos ≤ 1.200€ (30 Años) de Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Fija- Ingresos ≤ 1.200€ (30 Años)

Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
No
Vinculación: seguro vida
No
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

El interés fijo de salida

La teoría dice que las hipotecas variables son aquellas que tienen un interés que cambia con cierta periodicidad. Sin embargo, en la práctica, eso solo sucede cuando ha pasado, por lo menos, el primer año de vida del préstamo. Desde hace algún tiempo, prácticamente todos los bancos han comenzado a aplicar lo que se conoce como “interés fijo de salida”: es decir, durante los primeros meses, en lugar de cobrarte un interés equivalente a la suma del euríbor más un diferencial, te cobrarán un interés fijo. Por ejemplo, la Hipoteca Ahora de Liberbank tiene un interés variable de euríbor+0,89%, pero durante los primeros 24 meses te cobrará un fijo del 1,99%.

Hipoteca Ahora

Producto Hipoteca Ahora  de Liberbank

Hipoteca Ahora

Más detalles
Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No
Periodo inicial
24 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
Contratación otros
No

Por supuesto, esto no sucede en las hipotecas fijas. Con este tipo de préstamos, comenzarás pagando un tipo fijo desde el primer día y eso no cambiará hasta que termines de devolver tu deuda.

Las comisiones por amortización anticipada

Si devuelves parte de tu hipoteca antes de  tiempo, tu banco te podría cobrar comisiones por amortización anticipada, aunque estas varían ligeramente dependiendo del tipo de préstamo que hayas elegido: con las hipotecas variables solo pagarías un tipo de cargo, mientras que con las fijas podrías tener que pagar hasta dos.

 Con las hipotecas variables, los bancos solo podrán cobrarte un tipo de comisión por amortización anticipada: la comisión por desistimiento. Este cargo se puede aplicar de una de estas dos formas, dependiendo de lo que elija cada entidad:

  • Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
  • Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.

Con las hipotecas fijas, además de la comisión por desistimiento, el banco también podría cobrar una compensación por riesgo de  tipo de interés. Sin embargo, esta solo se cobrará en caso de que la entidad asuma pérdidas como consecuencia de tu devolución anticipada. Este cargo podrá ser, como mucho, de:

  • Un 2% durante los 10 primeros años.
  • Un 1,5% a partir del undécimo año.

El plazo de devolución

Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, era muy normal encontrarse con hipotecas variables que permitían devolver la deuda hasta en 40 años. Hoy en día no es algo muy habitual, pero todavía existen algunas ofertas con un período de devolución así de largo, como la Hipoteca Naranja de ING.

Hipoteca NARANJA

Producto Hipoteca NARANJA de ING

Hipoteca NARANJA

Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

En cambio, entre las hipotecas fijas no hay ninguna que llegue a este límite.

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