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Cinco diferencias entre hipotecas fijas y variables que debes tener en cuenta

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La vinculación del interés con el plazo de devolución, las comisiones que aplican o los cálculos que hacen falta para decantarse por unas o por otras son algunas de las diferencias más significativas entre hipotecas fijas y variables.

Las hipotecas fijas pasan por su mejor momento. A día de hoy, el 30% de los préstamos que se  conceden para la compra de una vivienda tiene un tipo de interés fijo, frente al 10% que suponían hace solo un año y el raquítico 3% que representaban hace cinco años, según estadísticas oficiales.

Este espectacular crecimiento se explica por un doble fenómeno: las hipotecas fijas son mucho más baratas que antes y, además, la oferta disponible es mucho mayor. Este tipo de préstamos han pasado de aplicar intereses que rondaban el 4-5% a cobrar una tasa media del 2,49%, según datos de Kelisto. Además, hace un par de años apenas tenían presencia en los catálogos de los bancos mientras que ahora figuran en la oferta de más de la mitad de ellos (53,1%).

Ahora bien, ¿se han convertido las hipotecas fijas en productos realmente interesantes? ¿Son atractivas para cualquier tipo de consumidor? En Kelisto hemos seleccionado las cinco diferencias más importantes entre hipotecas variables y fijas para que puedas analizar cuál se adapta mejor a tus necesidades.

1. En las hipotecas variables, siempre hay que calcular qué pasaría si sube el euríbor

La principal diferencia entre hipotecas fijas y variables tiene que ver con el interés que aplican. En las fijas, el interés se mantiene sin cambios durante toda la vida del préstamo. Así, por ejemplo la Hipoteca Fija BBVA cobra un interés del 1,95% si se contrata por un plazo que no supere los 15 años, lo que significa que el cliente siempre pagará ese precio por su préstamo.

Por el contrario, en las variables, el interés está compuesto de dos elementos: un índice de referencia, que se revisa regularmente (cada seis meses o cada año), y un diferencial, que se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo. Por ejemplo, la Hipoteca Naranja de ING Direct cobra un interés de euríbor+0,99%, que se revisa cada seis meses. Eso significa que, si un consumidor la contratara a día de hoy, empezaría pagando un 0,91%: es decir, el resultado de sumar el diferencial del 0,99% más el último valor marcado por el euríbor (-0,08, correspondiente al mes de diciembre).

Hipoteca Naranja

Producto Hipoteca Naranja de ING

Hipoteca Naranja

ING
Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

El hecho de que el euríbor esté en mínimos provoca que el interés que se paga actualmente con las hipotecas variables sea muy bajo, pero eso podría cambiar con el paso del tiempo. Para evitar sustos, es esencial que, antes de contratar una hipoteca variable, se calcule cómo evolucionaría la cuota si el euríbor subiera. Por ejemplo, un consumidor que contratara una hipoteca de 200.000 euros a 30 años con ING Direct pagaría actualmente 635,04 euros al mes. Sin embargo, si el euríbor llegara al 5% (el máximo histórico que ha llegado a alcanzar), la mensualidad se dispararía hasta los 1.197,82 euros, un 88,6% más.

2. En las hipotecas fijas, el interés depende del plazo

Las hipotecas variables que comercializan los bancos siempre aplican el mismo interés, independientemente del plazo de devolución que necesite el cliente. Sin embargo, en las hipotecas fijas, el patrón que utilizan las entidades es distinto: en este caso, el interés será menor cuanto menor sea el período de devolución.

Por ejemplo, la Hipoteca Mari Carmen a tipo fijo de Abanca tiene un interés del 1,90%, pero solo se aplica a aquellos clientes que no necesiten más de 15 años para devolver su préstamo. Para períodos superiores, el interés es mayor: 2,49% para 20 años, 2,65% para 25 años y 2,69% para 30 años.

Hipoteca Fija MariCarmen (15 años)

Producto Hipoteca Fija MariCarmen (15 años) de Abanca

Hipoteca Fija MariCarmen (15 años)

Abanca
Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija MariCarmen (20 años)

Producto Hipoteca Fija MariCarmen (20 años) de Abanca

Hipoteca Fija MariCarmen (20 años)

Abanca
Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija MariCarmen (25 años)

Producto Hipoteca Fija MariCarmen (25 años) de Abanca

Hipoteca Fija MariCarmen (25 años)

Abanca
Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

Hipoteca Fija MariCarmen (30 años)

Producto Hipoteca Fija MariCarmen (30 años) de Abanca

Hipoteca Fija MariCarmen (30 años)

Abanca
Más detalles
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No
% máximo financiado
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Vinculación: nómina domiciliada
Vinculación: seguro hogar
Vinculación: seguro vida
Vinculación: plan pensiones
No
Vinculación: otros seguros
No

3. Las hipotecas variables suelen tener un período inicial a tipo fijo

Aunque la teoría dice que las hipotecas variables aplican un interés formado por el euríbor más un diferencial, en la práctica no todas empiezan utilizando esta fórmula. Es más, según un informe de Kelisto, la mayoría de las hipotecas variables empieza cobrando un interés fijo al consumidor durante los primeros meses de vida del préstamo. Es importante tener en cuenta esto a la hora de hacer cuentas sobre la cuenta a pagar ya que esta política impide que el usuario se pueda beneficiar de los bajos niveles que actualmente  tiene el euríbor durante un período que, de media, se sitúa en 13,6 meses.

4. Las hipotecas fijas pueden tener una comisión extra

Cuando un consumidor decide devolver parte de su hipoteca (o parte) antes de tiempo, las entidades pueden cobrar una comisión llamada “compensación por desistimiento”. Este cargo se aplica tanto en las hipotecas fijas como en las variables y está limitado por ley: si la amortización anticipada se produce en los cinco primeros años de vida de la hipoteca no podrá ser  superior al 0,5% de la cantidad que se reintegre; y si se produce después, no podrá superar el 0,25%.

Sin embargo, en las hipotecas fijas este no es el único cargo que habrá que abonar cuando se pague la deuda antes de tiempo. En caso de que esa amortización anticipada suponga una pérdida de dinero para el banco, el usuario también tendría que pagar una “compensación por riesgo de tipo de interés”, un cargo que puede llegar al 5% de la cantidad reintegrada, como sucede con la Hipoteca Fija del Santander.

5. Las hipotecas fijas tienen un plazo de amortización menor

Las hipotecas fijas no solo tienen un interés menor cuanto menor sea el plazo de devolución elegido. Además, existen muchas menos ofertas para períodos largos de devolución que en el caso de las hipotecas variables. De hecho, en el mercado solo hay siete hipotecas a tipo fijo que permiten devolver la deuda en 30 años, mientras que existen 39 préstamos a tipo variable con este plazo de devolución.

Hipotecas%20fijas

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades a 15/01/2017

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