Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencian?

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El interés es la principal diferencia que debes tener en cuenta para elegir entre una hipoteca fija o variable, pero hay cuestiones como las comisiones en las que ambas modalidades también son distintas.

¿Cuál es la mejor hipoteca fija y variable? (disponible en Kelisto)

TOP 1
Variables
Openbank Hipoteca Open Variable (hasta 80%)
2,15% TAE DESDE *
Más datos de la oferta:
Euribor + 0,85% INTERÉS **
30 años PLAZO
TOP 2
Fijas
Openbank Hipoteca Open Fija (hasta 80%)
1,49% TAE DESDE *
Más datos de la oferta:
1,20% INTERÉS **
25 años PLAZO

Fuentes: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades. Este podio muestra la mejor oferta de nuestro ranking mensual de hipotecas fijas y de nuestro ranking mensual de hipotecas variables que se pueden contratar directamente desde Kelisto. *Consulta más información sobre el cálculo de la TAE aquí: https://www.kelisto.es/tae-hipotecas-kelisto. ** Interés mínimo sujeto al cumplimiento de todos los requisitos de vinculación que ofrece cada entidad.

A la hora de elegir entre una hipoteca fija o variable, la principal diferencia que encontrarás tiene que ver -como es lógico- con el tipo de interés que aplica cada una: las hipotecas variables tienen un interés que va cambiando a lo largo del tiempo, mientras que las hipotecas fijas cobran lo mismo desde que se contratan hasta el final de sus días. Pero, más allá de eso, hay otras cuestiones en las que ambas modalidades también se diferencian, como en la aplicación de un interés fijo de salida, en el plazo de amortización máximo que permite fijar o en las comisiones que pueden llegar a cobrar.

Para ayudarte a elegir entre hipoteca fija o variable, en Kelisto hemos analizado las ofertas que hay en el mercado y recopilado los aspectos que siempre deberías sopesar antes de decidirte por una de las dos. En cualquier caso, si quieres consultar por tu cuenta todas las propuestas de las entidades, y decidirte por alguna de sus hipotecas, recuerda que puedes hacerlo a través de nuestro comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables. Además, tienes a tu disposición nuestro servicio de bróker hipotecario, con el que podrás ponerte en contacto con nuestros asesores para que estudien tu perfil y situación, hablen con los bancos y negocien por ti para conseguir las mejores condiciones para tu préstamo hipotecario.

¿Cuáles son las diferencias entre una hipoteca fija y variable?

La principal diferencia entre una hipoteca fija y variable tiene que ver con su interés: con un préstamo a tipo fijo siempre te cobrarán el mismo TIN (Tipo de Interés Nominal), mientras que uno a tipo variable este irá cambiando con el paso del tiempo, lo que hará que tu cuota también suba o baje. No obstante, también hay cuestiones como las comisiones que también varían entre una modalidad y otra.

  • El interés: a la hora de elegir entre hipoteca fija o variable, lo primero que debes tener claro es que con las primeras siempre pagarás el mismo interés, mientras que con las segundas, este cambia con el paso del tiempo. ¿El motivo? En una hipoteca variable, el interés se calcula sumando el euríbor a un diferencial, que es un porcentaje fijo que establece cada banco. De forma periódica –normalmente cada año o cada seis meses- tu banco revisará el nivel al que se sitúa el euríbor, lo que hará que el interés que pagas cambie y que, por tanto, tu cuota pueda subir o bajar.
  • El tipo fijo de salida: todas las hipotecas variables cobran un tipo fijo de salida durante los primeros meses de vida del préstamo. Se trata de un interés fijo que solo se mantiene durante los primeros 12 o 24 meses y, a partir del cual, ya se te empezará a aplicar el tipo variable. Como ya imaginarás, esto no pasa en una hipoteca variable.
  • El plazo de amortización: una de las principales diferencias entre una hipoteca fija y variable tiene que ver con el plazo de devolución que puedes fijar. Si con las de tipo variable tienes ofertas que te permiten financiar tu casa hasta en 40 años –a día de hoy, la única entidad que lo permite es ING, pero solo con su oferta variable ya que la Hipoteca Fija de ING tiene el tope en 25 años-, con las fijas ninguna supera los 30 años. De hecho, otra diferencia entre hipoteca fija y variable es que las primeras premian a quien necesite menos años para devolver su deuda: así, en la mayoría de los bancos, cuanto menor sea este período, menor será también el interés que te cobrarán.
  • Las comisiones: tanto una hipoteca fija como una variable pueden cobrar los mismos tipos de comisiones, según establece la nueva ley hipotecaria. Por tanto, es posible que tu banco te pueda cobrar por operaciones como la apertura, la amortización anticipada (cuando devuelves toda o parte de tu deuda antes de tiempo) o la novación (cuando pides cambiar algún aspecto de tu contrato). Ahora bien, el límite de uno de estos cargos –el de amortización anticipada- es distinto dependiendo del tipo de hipoteca que elijas. Así, mientras que con una hipoteca variable el banco tiene un tope del 0,25% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto no podrá cobrarte nada (también se puede optar por cobrar hasta un 0,15% durante los cinco primeros años y nada a partir del sexto), con una hipoteca fija el tope será de un 2% durante los 10 primeros años y de un 1,5% durante el resto de la vida del préstamo.

Por lo demás, al elegir entre una hipoteca fija o variable no encontrarás muchas más diferencias. En ambos casos el banco puede ofrecerte cierta vinculación a cambio de una rebaja en el interés que pagas, podrás encontrar hipotecas sin comisiones de ambos tipos y también podrás contratar hipotecas al 100% a interés fijo y variable, aunque todavía son muy pocas las entidades que las ofrecen o que se acercan a esta cifra.

Ventajas de una hipoteca fija

A la hora de decidir si es mejor contratar una hipoteca fija o variable, es esencial que tenga en cuenta cuáles son las ventajas de cada una de ellas. En el caso del tipo fijo, sus principales pros son:

  • Estabilidad y seguridad: desde el día que contratas una hipoteca fija, sabes cuánto vas a pagar cada mes, lo que te librará de tener que estar pendiente de la relación entre las hipotecas y el euríbor, como sí ocurre en una variable.
  • Precios más bajos para quienes necesiten plazos cortos: al contrario de lo que ocurre con el tipo variable, con una hipoteca fija los bancos suelen ofrecer un interés bajo para quienes necesitan poco tiempo para devolver su deuda. Si ese es tu caso, podrás beneficiarte de un TIN realmente competitivo.
  • Sus precios se han rebajado considerablemente y la oferta ha aumentado: hasta hace no muchos años, la oferta de hipotecas fijas de los bancos era muy limitada y muy cara (el interés rondaba el 4-5%). En cambio, a día de hoy prácticamente todas las entidades cuentan con préstamos de este tipo y puedes contratarlos desde un TIN del 1,15% para un plazo de 30 años.

Ventajas de una hipoteca variable

Si no tienes claro si elegir una hipoteca fija o variable, saber cuáles son las ventajas de los préstamos referenciados al euríbor te puede ayudar a tomar la mejor decisión para tu bolsillo:

  • A día de hoy, son hipotecas más baratas: la previsión sobre el euríbor que hacen fuentes oficiales y del mercado bancario apunta a que el índice de referencia de las hipotecas variables se mantendrá en niveles bajos, al menos a corto plazo. Con esta variable en negativo desde hace ya varios años, y con diferenciales que parten del 0,79% en las ofertas más baratas, contratar una hipoteca variable es, actualmente, más barato que hacerse con una fija. Eso sí, no debes olvidar que este indicador puede subir (en 2008 llegó a superar el 5%) y que eso podría hacer que la cuota que pagas cada mes se dispare.
  • Sus plazos de devolución son más largos: mientras que con un préstamo a tipo fijo la ofertas con plazos de devolución más largos llegan, como mucho, a los 30 años, con una hipoteca variable podrás llegar hasta los 40 años (como pasa con la hipoteca de ING variable) o hasta los 35 y medio (como pasa con la de Pibank, la banca online de Banco Pichincha).
Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable
Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable Prime
Imagen de banco Pibank
Hipoteca Pibank

¿Cómo saber si me conviene una hipoteca fija o variable?

A la hora de saber si te conviene contratar una hipoteca fija o variable –tanto si quieres pedir financiación por primera vez como si te has planteado cambiar de hipoteca variable a fija para ganar en seguridad- es importante que valores cuál es el precio que estás dispuesto a pagar por tu seguridad. A día de hoy, las hipotecas fijas son ligeramente más caras que las variables y, mientras el euríbor siga en negativo o en niveles muy bajos, continuará siendo así.

Por tanto, si tu prioridad es el precio y no te importa arriesgarte a posibles subidas en el euríbor –porque tus finanzas personales así te lo permiten- elegir una hipoteca variable sería mejor opción que optar por una fija. Por el contrario, si quieres estar totalmente seguro de lo que pagarás al comprar tu vivienda y no quieres que nada pueda descuadrar tu presupuesto familiar, una hipoteca fija sería tu opción ideal.

Hipoteca fija o variable: ¿cuál es la mejor oferta de cada tipo?

Otra de las cosas que te ayudarán a elegir entre hipoteca fija o variable es entender cuáles son las mejores ofertas que puedes encontrar a día de hoy para cada una de estas modalidades. Como verás en nuestros rankings de la mejor hipoteca fija y la mejor hipoteca variable, la Hipoteca Real Madrid de Unicaja (al 1,15%) y la Hipoteca Naranja Variable Prime de ING (a euríbor+0,79% para clientes que pidan más de 200.000 euros), son las opciones más atractivas que a día de hoy ofrecen los bancos.

En cualquier caso, para que puedas ver en detalle cuáles son las propuestas más interesantes, comparar sus condiciones e, incluso, empezar en proceso de contratación de la que más te interese, a continuación te mostramos nuestro ranking mensual de hipoteca fija y variable, que está elaborado siguiendo criterios objetivos y con la información pública que ofrecen las entidades en sus página web.

La mejor hipoteca fija

Imagen de banco Unicaja
Hipoteca Real Madrid
Imagen de banco Openbank
Hipoteca Open Fija (hasta 80%)
Imagen de banco Evo Banco
Hipoteca Inteligente a tipo fijo
Imagen de banco Banco Santander
Hipoteca Fija Online – Hasta el 60% VT
Imagen de banco Ibercaja
Hipoteca Vamos Fija

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 01/02/2022). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. Se toma como referencia este plazo porque, según datos del INE de noviembre de 2021; últimos datos disponibles) el plazo medio al que se piden las hipotecas sobre viviendas es de 25 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.

La mejor hipoteca variable

Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable Prime
Imagen de banco Evo Banco
Hipoteca Inteligente Variable
Imagen de banco Openbank
Hipoteca Open Variable (hasta 80%)
Imagen de banco Targobank
Hipoteca Variable
Imagen de banco Pibank
Hipoteca Pibank
Imagen de banco Grupo Kutxabank
Hipoteca Variable
Imagen de banco COINC
Hipoteca Variable
Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable
Imagen de banco Myinvestor
Hipoteca Variable (Modalidad Nueva Hipoteca)
Imagen de banco Ibercaja
Hipoteca Vamos Variable

Fuente: Kelisto con información de las entidades bancarias. Datos vigentes a 1 de febrero de 2022. Para elaborar este ‘top 10’ solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades con oficinas en más de la mitad de las comunidades autónomas (salvo que permitan contratación online), que muestren información estandarizada en sus páginas web, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Todas las hipotecas están referenciadas al euríbor y muestran el diferencial mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad. Los criterios para ordenar las ofertas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.

¿Necesitas una hipoteca? Con el comparador de hipotecas de Kelisto, encuentra la mejor hipoteca a tipo fijo, variable o mixto y ahorra hasta 1.353€ al año.
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