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Comprar una vivienda: ¿qué gastos tienes que enfrentar?

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Si te planteas convertirte en propietario, debes tener en cuenta que los gastos de comprar una casa pueden llegar a representar más del 30% del valor de vivienda que desees adquirir. En Kelisto te damos todos los detalles para que puedas echar cuentas.

Si estás pensando en ser propietario/a, es esencial que cojas la calculadora para estimar los gastos de comprar una vivienda. Y más si necesitas pedir financiación. Aunque en algunos bancos puedes conseguir hipotecas al 100%, lo normal es que la mayoría no te presten más del 80% del valor de la casa que quieras comprar: es decir, si la casa de tus sueños vale 100.000 euros, en raras ocasiones conseguirás que te den más de 80.000 euros. De ahí que lo primero que debas plantearte antes de pensar en ser propietario es si eres capaz de tener ahorrado el 20% que no te dejará una entidad.

Cuando te hayas cerciorado de que cuentas con esa cantidad, seguro que te surgen más dudas: ¿cuáles son los gastos al comprar una casa? ¿Me cobrará algo el banco por contratar una hipoteca? Para sacarte de dudas, en Kelisto hemos echado cuentas para saber a cuánto ascienden estos gastos de comprar una vivienda y, en total, cuánto tendrías que tener ahorrado. Para ello, hemos partido de las cifras de una hipoteca media en España (alrededor de 120.000 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística), que serviría para comprar una casa nueva de unos 150.000 euros en la Comunidad de Madrid, aunque con las indicaciones que te iremos dando, podrás hacer números para tu caso particular.

Gastos de comprar una vivienda: la compraventa

1.Impuestos:

Si compras una vivienda nueva:

Para los que quieren comprar una vivienda a estrenar tendrán que pagar dos tipos de impuestos:

  • El IVA, que será del 10% (es decir, 15.000  euros para un ejemplo como el  nuestro).
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía en función de la comunidad autónoma, aunque suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del valor de la casa. Para un caso como el analizado, tocaría pagar un 0,5%, es decir, 750 euros.

Si compras una casa de segunda mano:

En este caso, solo te tocaría pagar un impuesto: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que depende de las comunidades autónomas y que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado de la casa.

2. Otros gastos al comprar una casa:

Gastos de notaría:

Para poder escriturar y comprar una vivienda tendrás que acudir a un notario, que te cobrará unos honorarios por los trámites. Estos varían en función del precio de la casa y de otros factores, como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque lo habitual es que oscilen entre el 0,1% y el 0,5% del precio del inmueble. En nuestro caso estaríamos hablando de un máximo de 750 euros.

Gastos de registro:

Los costes de registro al comprar una casa se dividen en dos partes:

  • El pago de la hoja simple, que sirve para verificar la titularidad de la casa y sus cargas (por ejemplo, si hubiera impuestos impagados o una hipoteca asociada): alrededor de 20 euros.
  • La inscripción de la escritura de compraventa en el registro: unos 160 euros.

Gastos de gestoría:

Los gastos de gestoría no están limitados por ley y varían según lo que establezca cada una, aunque suelen moverse entre los 150 y los 300 euros. Con estos honorarios estarás pagando por tareas como la inscripción de la propiedad o la liquidación de los impuestos.

Comprar una casa: gastos de la hipoteca

Una de las claves de la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor el pasado 16 de junio, es que se clarifica quién tendrá que pagar los gastos de las hipotecas  y, como consecuencia de esta nueva distribución, se reducen los costes al comprar una vivienda que debe asumir el consumidor, que ya solo deberá hacerse cargo de dos:

  • Los gastos de tasación.
  • Los aranceles notariales correspondientes, en caso de que quiera una copia extra de la escritura.

El banco, por tanto, tendrá que asumir el resto de gastos de la hipoteca al comprar una vivienda, es decir, los de gestoría, notaría, y registro, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Eso sí, hay algunos que incluso se hacen cargo de los coste de la tasación, como ocurre con MyInvestor (que asume este gasto en todas sus hipotecas), ING (que hasta hace poco solo tenía hipoteca variable y mixta, pero que acaba de lanzar su nueva hipoteca fija) y Pibank, la banca online de Banco Pichincha (en la única hipoteca que ofrece, a tipo variable).

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca A Tu Manera Fija (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca A Tu Manera Variable (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca Sin Mochila Fija (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca Sin Mochila Variable (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Fija

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Mixta

Imagen de banco Pibank

Hipoteca Pibank

En caso de que el banco que eligieras no pague la tasación, recuerda que su coste suele oscilar entre 200 y 400 euros, por lo que para nuestro ejemplo de comprar una vivienda, tomaremos una cifra intermedia: unos 300 euros.  Este coste sirve para pagar a una empresa homologada –puedes elegirla tú o aceptar la que te proponga tu banco- que se encargará de valorar objetivamente la casa que quieres comprar, de forma que la entidad pueda calcular qué cantidad puede prestarte.

Por otro lado, debes tener en cuenta que, más allá de lo que se consideran gastos de comprar una casa, hay un par de conceptos más que debes tener en mente para calcular lo que te gastarás al contratar un préstamo para la compra de vivienda: los seguros y la comisión de apertura.

Comisiones de las hipotecas:

Los préstamos hipotecarios puede tener muchos cargos asociados, aunque existen diferencias entre hipotecas variables y fijas en este sentido. Desde Kelisto siempre te recomendamos que te decantes por aquellas ofertas que te eximan de pagar la mayoría de ellos, pero si puedes evitarlos, es importante que sepas lo que te pueden cobrar.

Al comprar una vivienda y contratar la hipoteca, la comisión que te tocaría asumir es de apertura. Lo habitual es que oscile entre el 0,25% y el 1,5% del importe que te conceda el banco. Si suponemos que en nuestro ejemplo se sitúa en el 0,5%, te tocaría pagar 599 euros.

Seguros:

Cuando contrates una hipoteca, es muy probable que tu banco te quiera encasquetar varios productos extra para que tengas acceso a su mejor oferta. Los más frecuentes son los seguros, aunque debes saber que el único obligatorio (lo contrates con tu banco o con una seguradora independiente) es el seguro de hogar contra incendios. Este tipo de pólizas, para un caso como de nuestro ejemplo, rondaría los 150 euros. En algunos préstamos encontrarás también que te recomiendan contratar un seguro de vida con tu hipoteca o uno de ahorros, pero, como hemos mencionado, no son imprescindibles.

Gastos de comprar una vivienda (tabla resumen)

En la siguiente tabla te resumimos los gastos que tendrías que pagar por comprar una vivienda nueva, mediante una hipoteca, en la Comunidad de Madrid. Para este caso, hemos tenido en cuenta un precio de 150.000 euros, con una hipoteca de 119.783 euros.

GASTOSPOR COMPRAR LA CASA (€)POR CONTRATAR LA HIPOTECA (€)
IVA (10%)15.000No se cobra
IMPUESTO DE AJD (0,5%)750Lo paga el banco
NOTARÍA750Lo paga el banco
REGISTRO180Lo paga el banco
GESTORÍA300Lo paga el banco
TASACIÓNNo se cobra300
COMISIÓN DE APERTURA (0,5%)No se cobra599
SEGURO DE INCENDIOSNo se cobra150
TOTAL16.9801.049

Teniendo en cuenta todos estos gastos (16.980 más 1.049 suman un total de 18.029 euros) , más el 20% que no te prestaría el banco (30.217 euros), en total tendrías que tener 48.246 euros ahorrados para poder plantearte la compra de una vivienda como la de nuestro ejemplo. Es decir, un 32% del valor de la casa que quisieras comprar.

¿Puedo comprar un piso sin tener nada ahorrado?

Si después de leer todos nuestros cálculos aún te planteas si podrías comprar un piso sin tener nada ahorrado, debes saber que existe una solución que podría ayudarte, aunque solo hasta cierto punto: las hipotecas al 100%. Este tipo de préstamos –que suelen ser poco habituales salvo que seas un cliente con unos ingresos elevados, estabilidad laboral y pocas deudas-  te permitirán pedir prestado todo el dinero que necesitarías para poder comprar una casa. Eso sí, no te libraría de tener que asumir los gastos asociados a la compra de la casa ni a la formalización de la hipoteca (los 19.739 euros de nuestro ejemplo).

En este artículo en el que te explicamos en qué bancos puedes conseguir una hipoteca al 100%, verás que solo algunas entidades, como Abanca, Kutxabank o Hipotecas.com, te concederán el 100% del valor de la casa que quieres comprar. Eso sí, antes de animarte a contratarlos recuerda que, aunque te resultarán de gran ayuda, estas ofertas tienen su parte peligrosa, ya que la deuda que asumes es mucho mayor y, o bien tendrás que asumir una cuota más alta, o bien, prolongar durante más años la devolución de tu deuda.

Otra duda que puedes tener es si existen hipotecas para mileuristas. La respuesta es sí: bancos como BBVA, Santander u Openbank ofrecen este tipo de préstamos para gente con menos ingresos.

Imagen de banco Abanca

Hipoteca Variable Mari Carmen

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