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¿Cuánto debes tener ahorrado para poder comprar una casa?

¿Necesitas una hipoteca?

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  • Si te planteas comprar una casa, deberás tener ahorrada una importante suma de dinero para afrontar, por un lado, los gastos que implica la operación y, por otro, para cubrir la cantidad que no te dejará el banco aunque pidas una hipoteca.

Si estás pensando en comprar una casa, es esencial que cojas la calculadora. Y más si necesitas pedir financiación. Aunque en algunos bancos puedes conseguir hipotecas al 100%, lo normal es que la mayoría no te presten más del 80% del valor de la vivienda que quieras comprar: es decir, si la casa de tus sueños vale 100.000 euros, en raras ocasiones conseguirás que te den más de 80.000 euros. De ahí que lo primero que debas plantearte antes de pensar en ser propietario es si eres capaz de tener ahorrado el 20% que no te dejará una entidad.

Cuando te hayas cerciorado de que cuentas con esa cantidad, seguro que te surgen más dudas: ¿qué gastos e impuestos hay que pagar por comprar una vivienda? ¿Me cobrará algo el banco por contratar una hipoteca? Para sacarte de dudas, en Kelisto hemos echado cuentas para saber a cuánto ascienden estos gastos y, en total, cuánto tendrías que tener ahorrado para comprar una casa. Para ello, hemos partido de las cifras de una hipoteca media en España (alrededor de 120.000 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística), que serviría para comprar una casa nueva de unos 150.000 euros en la Comunidad de Madrid, aunque con las indicaciones que te iremos dando, podrás hacer números para tu caso particular.

¿Qué gastos implica comprar una casa?

1.Impuestos:

IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):

  • Si compras una vivienda nueva, tendrás que pagar un IVA del 10%: es decir, para un ejemplo como el nuestro, te tocaría pagar 15.000 euros.
  • Si te decides por una de segunda mano, deberías pagar el ITP, que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado de la casa, dependiendo de la comunidad autónoma.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD):

El importe de este impuesto depende de dos cuestiones: la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda y su precio, aunque normalmente oscila entre el 0,1% y el 1% del valor de la casa. En un ejemplo como el nuestro, tendrías que pagar un 0,5%, es decir, 750 euros.

2. Otros gastos:

Notaría:

Para poder escriturar y certificar la compra de una vivienda tendrás que acudir a un notario, que te cobrará unos honorarios por los trámites. Estos varían en función del precio de la casa y de otros factores, como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque lo habitual es que oscilen entre el 0,1% y el 0,5% del precio del inmueble. En nuestro caso estaríamos hablando de un máximo de 750 euros.

Registro:

Los costes de registro se dividen en dos partes:

  • El pago de la hoja simple, que sirve para verificar la titularidad de la casa y sus cargas (por ejemplo, si hubiera impuestos impagados o una hipoteca asociada): alrededor de 20 euros.
  • La inscripción de la escritura de compraventa en el registro: unos 160 euros.

Gestoría:

Los gastos de gestoría no están limitados por ley y varían según lo que establezca cada una, aunque suelen moverse entre los 150 y los 300 euros. Con estos honorarios estarás pagando por tareas como la inscripción de la propiedad o la liquidación de los impuestos.

¿Qué gastos implica contratar una hipoteca?

Los gastos de las hipotecas incluyen varios conceptos: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los costes de gestoría, notaría y registro, y los gastos de la tasación. Sin embargo, hasta hace no mucho tiempo, no estaba regulado quién debía hacerse cargo de cada uno de ellos, lo que provocó que los tribunales tuvieran que pronunciarse al respecto a raíz de distintas demandas presentadas por los consumidores.

Sin embargo, en los últimos meses, todas estas cuestiones se han ido clarificando. Lo primero que se reguló fue quién debía pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Al contrario de lo que ocurría con el resto de gastos de las hipotecas, la ley sí establecía quién tenía que hacerse cargo de este tributo. No obstante, a raíz de varios pronunciamientos del Tribunal Supremo, el Gobierno decidió hacer cambios en la norma y determinó que, desde el pasado mes de noviembre, sean los bancos quienes paguen este impuesto de las hipotecas.

Con el resto de conceptos, ha hecho falta esperar a la aprobación de la nueva ley hipotecaria para saber quién tendrá que pagar gastos como los de notaría, registro o tasación. La nueva norma establece que estos conceptos se repartirán de la siguiente manera:

  • El cliente asumirá los gastos de tasación y, solo en caso de quiera un copia de la escritura, los aranceles notariales correspondientes.
  • El banco abonará el resto, es decir, los gastos de gestoría, los aranceles notariales,  y los del registro.

Por tanto, a la hora de firmar un préstamo para la compra de una vivienda, el único pago que tendrías que abonar sería el de tasación, aunque hay algunas entidades que, incluso, se hacen cargo de este coste, como verás en este artículo sobre los bancos que ya asumen los gastos de las hipotecas.

Los gastos de tasación sirven para pagar a una empresa homologada –puedes elegirla tú o aceptar la que te proponga tu banco- que se encargará de valorar la casa que quieres comprar.  De esa forma, tu entidad sabrá qué cantidad puede prestarte. Lo normal es que este trámite cueste entre 200 y 400 euros. Para nuestro ejemplo, tomaremos una cifra intermedia: unos 300 euros.

Por otro lado, debes tener en cuenta que, más allá de lo que se consideran gastos de formalización de una hipoteca, hay un par de conceptos más que debes tener en mente para calcular lo que te gastarás al contratar un préstamo para la compra de vivienda: los seguros y la comisión de apertura.

Comisiones de las hipotecas:

Como verás en este artículo en el que desgranamos todo lo que debes saber sobre las comisiones de las hipotecas, este tipo de préstamos puede tener muchos cargos asociados. Desde Kelisto siempre te recomendamos que te decantes por aquellas ofertas que te eximan de pagar la mayoría de ellos, pero si puedes evitarlos, es importante que sepas lo que te pueden cobrar.

Al contratar la hipoteca, la comisión que te tocaría asumir es de apertura. Lo habitual es que oscile entre el 0,25% y el 1,5% del importe que te conceda el banco. Si suponemos que en nuestro ejemplo se sitúa en el 0,5%, te tocaría pagar 599 euros.

Seguros:

Cuando contrates una hipoteca, es muy probable que tu banco te quiera encasquetar varios productos extra para que tengas acceso a su mejor oferta. Los más frecuentes son los seguros, aunque debes saber que el único obligatorio (lo contrates con tu banco o con una seguradora independiente) es el seguro de hogar contra incendios. Este tipo de pólizas, para un caso como de nuestro ejemplo, rondaría los 150 euros.

¿Cuánto debes tener ahorrado, en total, para poder comprar una casa? (tabla resumen)

En la siguiente tabla te resumimos los gastos que tendrías que pagar por comprar una vivienda nueva, mediante una hipoteca, en la Comunidad de Madrid. Para este caso, hemos tenido en cuenta un precio de 150.000 euros, con una hipoteca de 119.783 euros.

GASTOS POR COMPRAR
LA CASA (€)
POR CONTRATAR
LA HIPOTECA (€)
IVA (10%) 15.000 No se cobra
IMPUESTO DE AJD (0,5%) 750 0
NOTARÍA 750 0
REGISTRO 180 0
GESTORÍA 300 0
TASACIÓN No se cobra 300
COMISIÓN DE APERTURA (0,5%) No se cobra 599
SEGURO DE INCENDIOS No se cobra 150
TOTAL 16.980 1.049

Teniendo en cuenta todos estos gastos (16.980 más 1.049 suman un total de 18.029 euros) , más el 20% que no te prestaría el banco (30.217 euros), en total tendrías que tener 48.246 euros ahorrados para poder plantearte la compra de una vivienda como la de nuestro ejemplo. Es decir, un 32% del valor de la casa que quisieras comprar.

¿Puedo comprar un piso sin tener nada ahorrado?

Si después de leer todos nuestros cálculos aún te planteas si podrías comprar un piso sin tener nada ahorrado, debes saber que existe una solución que podría ayudarte, aunque solo hasta cierto punto: las hipotecas al 100%. Este tipo de préstamos –que suelen ser poco habituales salvo que seas un cliente con unos ingresos elevados, estabilidad laboral y pocas deudas-  te permitirán pedir prestado todo el dinero que necesitarías para poder comprar una casa. Eso sí, no te libraría de tener que asumir los gastos asociados a la compra de la casa ni a la formalización de la hipoteca (los 19.739 euros de nuestro ejemplo).

En este artículo en el que te explicamos en qué bancos puedes conseguir una hipoteca al 100%, verás que solo algunas entidades, como Abanca, Kutxabank o Hipotecas.com, te concederán el 100% del valor de la casa que quieres comprar. Eso sí, antes de animarte a contratarlos recuerda que, aunque te resultarán de gran ayuda, estas ofertas tienen su parte peligrosa, ya que la deuda que asumes es mucho mayor y, o bien tendrás que asumir una cuota más alta, o bien, prolongar durante más años la devolución de tu deuda.

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