¿Qué son las hipotecas?

Las hipotecas son productos de financiación pensados para la compra de una vivienda que cuentan con una gran complejidad: los intereses, las comisiones, las clausulas o los productos vinculados son solo algunas de las cuestiones que habrá que analizar para saber si una oferta hipotecaria se adapta a las necesidades específicas de un consumidor.
 

Las hipotecas son un tipo de préstamos que permiten que el consumidor disponga de una cantidad de dinero que tendrá que devolver en un plazo determinado de tiempo junto al pago de unos intereses. Ahora bien, a diferencia de un préstamo personal, las hipotecas tienen una finalidad y una garantía específicas: están destinadas a la compra de una vivienda y, precisamente, ese inmueble es el que actúa como garantía para el recobro del dinero prestado.

Lo normal es que, en cualquier préstamo personal, las garantías que tenga la entidad sean los bienes presentes y futuros de su cliente. En cambio, las hipotecas cuentan con una garantía mucho más firme, lo que permite que su interés sea más bajo que el que aplica, por ejemplo, un préstamo personal, y que el plazo de amortización y la cantidad prestada puedan ser superiores.

¿Qué tipos de intereses pueden cobrar las hipotecas?

Las hipotecas pueden aplicar tres tipos de intereses:


1) Interés variable


Las hipotecas a interés variable son las que se contratan con más frecuencia en España y copan la mayor parte de la oferta hipotecaria del mercado nacional. Se caracterizan porque cobran un interés compuesto por dos elementos: un índice de referencia (en la mayoría de los casos, las hipotecas usan como referencia el euríbor) y un diferencial, que es un porcentaje fijado por la entidad y que se mantiene sin cambios durante toda la vida del préstamo.

 

La denominación de “variable” se explica porque el índice de referencia que se utiliza para el cálculo del interés de la hipoteca se revisa regularmente: normalmente, una vez al año pero, en algunos casos, una vez al semestre. Por tanto, una hipoteca a euríbor+1% podría empezar aplicando un interés del 1,5% (euríbor: 0,5%+diferencial: 1%) y, doce meses más tarde, si el índice hubiera evolucionado al alza, aplicar un 2% (euríbor:1%+diferencial: 1%).

 

2) Interés fijo


Las hipotecas a interés fijo apenas representan un 10% de todas las que se contratan en el mercado español. Su principal característica es que aplican un interés que se mantiene sin cambios durante toda la vida del préstamo. Ahora bien, ese interés, normalmente, siempre es más alto que los intereses que ofrecen las hipotecas con interés variable.

 

Tradicionalmente, las hipotecas con interés fijo solían cobrar unas comisiones más altas que las de interés variable, permitirían financiar un porcentaje menor del valor de la vivienda que se quisiera comprar y ofrecían un plazo de amortización más corto. Sin embargo, a lo largo de 2015, la oferta de hipotecas a interés fijo se ha reactivado y cada vez son más las entidades que ofrecen este tipo de productos con unas características muy similares a las de los préstamos a interés variable.

 

3) Interés mixto


Las hipotecas con interés mixto se caracterizan por combinar los tipos fijos y variables. Normalmente, este tipo de préstamos hipotecarios aplican un interés fijo durante sus primeros años de vida y, posteriormente, empieza a aplicar un tipo variable.

Hipotecas

¿Qué aspectos hay que analizar para conseguir las mejores hipotecas?


El diferencial, las comisiones, los productos vinculados… Las hipotecas son productos de financiación complejos y, dar con la mejor oferta, requiere de un análisis muy pormenorizado de cada una de sus características. Los rasgos a los que habrá que prestar más atención para dar con las hipotecas que más se adaptan a las necesidades del cliente son:
 

1) El interés:
Es el elemento que determina el precio que el cliente pagará por lograr disponer de dinero para la compra de una vivienda. En el caso de las hipotecas variables, el interés está determinado por el euríbor a un año, más un diferencial que aplicará cada banco.

 

2) La vinculación de productos
Es la contratación de productos extra que una entidad puede requerir para poder acceder a las hipotecas en las mejores condiciones y con el diferencial más bajo. Normalmente, esas rebajas en el diferencial se realizan a cambio de la contratación de productos como seguros de hogar, de vida y de protección de pagos; tarjetas; cuentas nómina; y planes de pensiones.

 

3) Las comisiones de apertura y estudio
La comisión de apertura permite compensar a la entidad por los trámites que efectuará para formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del cliente. Por tanto, es uno de los gastos más importantes de las hipotecas. Suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se haya pedido y ronda el 0,5%-1%.

 

La comisión de estudio sirve para pagar el coste de las gestiones y los análisis que haya realizado el banco para comprobar la solvencia del futuro hipotecado y para fijar los términos en los que se firmará el contrato. Si el préstamo no supera los 150.000 euros, va incluida en la comisión de apertura. Si no, se expresa con un porcentaje sobre la cantidad solicitada a la entidad.
 

4) La compensación por desistimiento

Es la comisión que las entidades aplican cuando un cliente decide cancelar anticipadamente su hipoteca y permite compensar a los bancos por pagar antes de tiempo una deuda que debía tener una vida más larga y que, por tanto, iba a generar más intereses. Las entidades no pueden cobrar más del 0,5% en los cinco primeros años de vida de las hipotecas y del 0,25% a partir de este plazo.

 

5) Las cláusulas

Son disposiciones del contrato hipotecario que pueden condicionar su funcionamiento. En los últimos años, las cláusulas suelo, por ejemplo, se hicieron muy populares ya que afectaron a un gran número de clientes que no podían beneficiarse de las bajadas del euríbor.

 

6) El porcentaje máximo de financiación

Es la variable que permite saber cuánto prestará el banco para comprar una vivienda. Se expresa en forma de porcentaje sobre el valor de tasación o de compraventa de un inmueble. La mayor parte de las hipotecas ofrecen hasta un 80%, aunque algunas pueden llegar al 100%.

 

7) Los ingresos mínimos

Algunas entidades no solo comprueban la solvencia de sus futuros clientes analizando si tienen un contrato indefinido o si carecen de deudas. Para asegurarse de que serán capaces de afrontar los pagos del préstamo, muchas diseñan hipotecas con un salario mínimo exigido: es decir, el titular o titulares deberán acreditar que ganan una cierta cantidad para poder acceder a la financiación.

 

8) El plazo máximo de amortización

Es el período que dará una entidad para poder devolver la hipoteca. Lo más aconsejable es optar por plazos de amortización cortos. De esa forma, el consumidor podrá ahorrar en intereses. La mayoría de las hipotecas ofrecen plazos máximos de amortización de 30 años, aunque algunas pueden llegar a los 40.

 

9) Las garantías adicionales
Además de la garantía que representa la propia vivienda que se va a adquirir, algunos bancos pueden pedir a sus clientes que dispongan de garantías extra, algo muy habitual cuando la cantidad que se va a pedir es muy similar al valor del inmueble.

Hipotecas

Hipotecas y productos vinculados: ¿qué hay que tener en cuenta?


La mayoría de los préstamos bonifican a aquellos clientes que contraten productos extra con sus hipotecas. Es decir, realizan rebajas en sus diferenciales por contratar, por ejemplo, cuentas nómina, tarjetas, planes de pensiones o seguros, entre otros. Estos extras se denominan "productos vinculados" y es una de las vías que todavía usan las entidades para encarecer sus préstamos. 

Ante una oferta de este tipo, es necesario leer detenidamente la letra pequeña. En algunos casos, las promociones de los bancos pueden dar a entender que es obligatorio contratar alguno de los productos vinculados para poder acceder al préstamo, cosa que impide la ley. Eso sí, en muchos casos su contratación es esencial para poder acceder a hipotecas en las condiciones que publicitan los bancos. 

En el mercado se pueden encontrar hipotecas con condiciones muy distintas en lo que respecta a la vinculación exigida. Lo normal es que la vinculación que requieren los bancos oscile entre los dos productos de hipotecas más atractivas, hasta los siete de las más exigentes. Los productos vinculados más habituales son las cuentas nómina y la contratación de seguros de vida y hogar. En cambio, los que se exigen con menos frecuencia en las ofertas de hipotecas son la contratación de tarjetas de débito o de crédito, y la contratación de seguros de protección de pagos. 

 

¿Qué seguros suelen ofrecer las entidades junto con las hipotecas?

 

La mayoría de los préstamos hipotecarios que ofrecen las entidades financieras requieren que el consumidor contrate uno o varios seguros para poder disfrutar del diferencial más bajo, pero ¿cuáles son las pólizas más frecuentes?

1. Los seguros de hogar: son los que se ofrecen con más frecuencia y son imprescindibles para poder contratar un préstamo hipotecario. Las hipotecas que ofrecen vincularse mediante un seguro de hogar disponen de distintos tipos: desde pólizas que solo cubren el continente, hasta otras muchos más completas, con la cobertura del contenido incluida.

 

2. Los seguros de vida: estos seguros permiten que, en caso de que el titular fallezca o sufra invalidez, el banco pueda cobrar la deuda que todavía estaba pendiente de pago. En algunos casos, los bancos también requieren que se contrate un seguro de accidentes para cubrir el riesgo de invalidez o enfermedad.

 

3. Los seguros de protección de pagos: estas pólizas permiten que se garantice el pago de la deuda hipotecaria cuando, por ejemplo, un consumidor se queda sin trabajo, sufre una enfermedad o un accidente.

 

¿Hay que contratar obligatoriamente algún seguro con las hipotecas?
 

Cuando se contratan hipotecas, el consumidor está obligado a hacerse con un seguro de hogar, pero con determinadas condiciones.

 

En primer lugar, lo único obligatorio es contratar un seguro contra incendios que cubra la vivienda ante posibles daños y por un importe igual al valor de tasación del inmueble. Sin embargo, muchos bancos no solo tratarán de “venderte” ese seguro básico, sino que intentarán que contrates pólizas con garantías adicionales.

 

Por otro lado, hay que tener en cuenta que aunque haya que contratar un seguro, no es obligatorio hacerlo con la entidad que conceda el préstamo. Lo que la legislación vigente dice es que hay que contar con una póliza que permita saldar la deuda con el banco en caso de que le sucediera algo a la vivienda pero, en ningún caso, determina que se tenga que contratar con el mismo banco que concede la hipoteca. Ahora bien, lo que puede suceder es que una entidad podría requerir que el usuario contrate su seguro de hogar si quiere disfrutar de una rebaja en el diferencial.

 

¿Puede negarse en consumidor a contratar seguros junto con su hipoteca?
 

Sí, pero en ese caso podrían suceder dos cosas. La primera, que no se pueda disfrutar de una rebaja en el diferencial y que, por tanto, los costes de las hipotecas subirán. Normalmente, las hipotecas que publicitan las entidades resaltan el diferencial mínimo que se puede conseguir con todos los productos vinculados (incluidos los seguros). Por tanto, en caso de que el consumidor no se haga con ellos, verá cómo ese diferencial aumenta.

 

La segunda situación que podría producirse es que la entidad no permita que el consumidor contrate la hipoteca si no se hace, además, con los productos vinculados que exige. Es decir, que el banco imponga un vinculación “obligatoria”, en la que podrían figurar los seguros

 

¿Qué son los seguros de prima única financiada?
 

La prima única financiada en una modalidad para poder abonar un seguro que se ofrece con una hipoteca. Este formato consiste en que, en lugar de abonar una prima regularmente (cada mes, cada semestre…) y cancelarla si en algún momento se desea, la prima se pague de golpe y el banco financie ese pago a plazos. Es decir, es como si la entidad concediera un préstamo para poder pagar el seguro.

 

En estos casos, lo más habitual es que el importe total de la prima se sume a la cantidad concedida por el banco para comprar una vivienda. En consecuencia, se añade un montante extra por el que se generarán unos intereses mayores, lo que provocará que la factura final de la hipoteca sea aún mas cara.

 

¿Qué significa que el banco sea el principal beneficiario del seguro de una hipoteca?
 

En algunos casos, las entidades obligan al consumidor a que las sitúe como primeras beneficiarias de los seguros contratados. De esa forma podrán cobrar las compensaciones económicas en caso de que suceda algo con la vivienda o con el titular de la hipoteca y se aseguran de tener una forma de saldar la deuda pendiente.

 

Es esencial saber que el banco no puede obligar al consumidor a que ponga a su entidad como titular, sino que debe ser el usuario el que lo decida. Ahora bien, en caso de no hacerlo, la entidad podría negarse a conceder la hipoteca.

 

¿Se pueden cambiar de banco las hipotecas? 

 

Cuando un consumidor desea mejorar las condiciones de su hipoteca tiene dos opciones: la novación (es decir, negociar con su entidad un cambio en determinados aspectos de su préstamo) o la subrogación hipotecaria, es decir, llevarse su hipoteca a otra entidad. Para poder realizar ese proceso, hay que seguir varios pasos

  • Encontrar un banco que ofrezca hipotecas en condiciones más atractivas y plantearle el cambio
  • Pedir información a la entidad actual y compararla con la propuesta que nos hace el nuevo banco para averiguar si la subrogación merece la pena
  • Si la nueva oferta es atractiva, no hay que olvidar que, si bien la entidad actual no puede negarse a que se produzca un cambio, sí puede hacer una contraoferta: si esa propuesta es mejor, el cliente tendrá que quedarse en su entidad

En cuanto a los costes de la subrogación de hipotecas, hay que tener en cuenta que, por un lado, es posible que nuestro banco aplique comisiones como la compensación por desistimiento (que está limitada por ley) y la compensación por riesgo de tipo de interés, que se aplcia en los préstamos de tipo fijo. Por otro lado, es esencial considerar que hay varios gastos relacionados con el papeleo que habrá que realizar: los costes de notaría (30,05 euros), los de registro y los de gestoría (que oscilan entre 100 y 300 euros). 

 

¿Es posible modificar las condiciones de una hipoteca? 

Otra de las opciones que el consumidor tiene para mejorar las condiciones de las hipotecas es la novación: es decir, el cambio de condiciones de su préstamo, tras negociar con su banco. Normalmente, esta operación tiene menos costes que formalizar una nueva hipoteca, siempre que las modificaciones se refieran a la ampliación o reducción del capital prestado, los plazos de devolución, la modificación del tipo de interés, las variaciones en la forma de amortizar el préstamo (u otras condiciones financieras) o los cambios en las garantías personales. 

En cuanto a los gastos que tienen este tipo de operaciones, cambiar las condiciones de las hipotecas supone pagar varios costes. Por un lado, habrá que abonar una comisión por modificación o navación, aunque no todos los bancos la aplican. Por otro, habrá que abonar los gastos relacionados con la nueva escritura, los de registro y los de gestoría. Además, en caso de que la novación de una hipoteca se refiera a una ampliación del dinero concedido por el banco, habrá que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía en función de la comunidad autónoma. 

 

¿Qué son los períodos de carencia hipotecaria? 

La carencia hipotecaria es una alternativa para todos aquellos que tienen dificultades para afrontar el pago de su hipoteca. Se trata de períodos en los que una entidad permite que el consumidor deje de pagar intereses (es lo que se conoce como "carencia parcial") o que deje de abonar tanto intereses como capital pendiente ("carencia total"). Eso sí, hay que tener en cuenta que esta operación tienen un coste para el usuario: 

  • Una vez finalizado el período de carencia, al cuota mensual suele ser superior a la que se abonaba inicialmente
  • Disfrutar de un período de carencia implica realizar una novación de hipotecas, un trámite que, como veíamos previamente, genera una serie de gastos
  • Durante el período de carencia, el banco podría aumentar el interés que se pagapor el préstamo o exigir que el consumidor contrate más productos vinculados.

 

¿Qué hay que hacer para cancelar hipotecas?


Cuando llega la hora de poner fin a una hipoteca, el consumidor debe seguir una serie de pasos. El primero es el pago de la deuda pendiente con el banco y de la comisión de cancelación (en caso de que la hubiera). Además, no hay que olvidar que la entidad debe entregar al cliente los documentos de liquidación y que es recomendable pedir un certificado de deuda cero.
 

A continuación, el usuario debe acudir a la notaría ya que hace falta una nueva escritura de levantamiento de hipoteca. El interventor del banco correspondiente también deberá asistir.
 

Tras este paso, toca cita con el Fisco. La cancelación de una hipoteca está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos, aunque está exenta de su pago. No obstante, el consumidor debe acudir a la delegación de Hacienda de su comunidad autónoma para completar el formulario de este tributo.
 

Por último habrá que acudir al registro de la propiedad con la escritura de cancelación y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados sellado. Allí podrás efectiva la operación y dejar al inmueble libre de cargas, algo que no es obligatorio pero sí recomendable, sobre todo si el particular se plantea vender su casa en el futuro.

Hipotecas

¿Cuánto cuesta cancelar hipotecas?


Cuando un consumidor cancela su hipoteca tiene que hacer frente a varios gastos:
 

1.Comisión de desistimiento
 

Es la que se aplica cuando se cancelan hipotecas antes del plazo acordado con el banco. Por ley, esta comisión está limitada al 0,5% de la deuda pendiente si la cancelación se produce en los cinco primeros años de vida del préstamo, y al 0,25% si se produce durante el resto del período. Con el pago de esta comisión, el consumidor compensa a su entidad por los trámites que tiene que realizar para finiquitar al préstamos y por los intereses que deja de cobrar.
 

2.Honorarios de la entidad
 

Los clientes que prefieran que la entidad se encargue de tramitar todo lo relacionado con la cancelación de su hipoteca tendrán que pagar unos honorarios por los servicios prestados. Eso sí, no hay que olvidar que se trata de un proceso que el consumidor puede efectuar por su cuenta.
 

3.Gastos de la escritura de cancelación
 

Sirven para pagar la inscripción ante notario del levantamiento de la hipoteca y varían en función del valor que tenga el préstamo.
 

4.Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
 

Es gratuito: la cancelación de las hipotecas está sujeta a este tributo pero desde hace varios años existe una exención a su pago.
 

5.Coste de la inscripción en el registro de la propiedad
 

Si el cliente quiere que la cancelación conste en el registro de la propiedad tendrá que pagar unos aranceles que también dependen del valor de la hipoteca.

¿Cómo puede ayudarte un simulador de hipotecas?

 

Antes de pedir financiación para comprar una vivienda, es esencial que eches cuentas para saber qué cuota te puedes permitir pagar. Incluso, una vez hayas contratado tu hipoteca, es posible que necesites calcular si algunas operaciones pueden resultarte ventajosas, como la amortización de parte de tu deuda mediante una reducción de tu cuota o del plazo acordado con tu banco.

 

En este sentido, te será muy útil contar con un simulador de hipotecas, tal y como te contamos en esa guía de ahorro. Esta herramienta te permitirá realizar algunos cálculos en tan solo unos segundos con tan solo disponer de cierta información. Lo más habitual es que un simulador de hipotecas te solicite datos acerca del interés inicial, el diferencial que aplica tu banco, las comisiones, el plazo de amortización y el porcentaje del precio de la vivienda que vas a financiar.

 

En la Red podrás encontrar varios tipos de simulador de hipotecas. Los más habituales son:

 

  • El simulador de hipotecas para calcular la cuota mensual
     
  • El simulador de hipotecas para estimar la cuota mensual en caso de que dispongas de un período de carencia
     
  • El simulador de hipotecas para determinar si es mejor amortizar anticipadamente reduciendo la cuota o el plazo
     
  • El simulador de hipotecas para calcular la TAE del producto que has contratado
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