¿Cómo influyen los tipos de interés en la cuota de tu hipoteca?

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Los tipos de interés marcan, en gran medida, el ritmo que seguirá el euríbor y, por ello, tienen un importante impacto en la cuota de tu hipoteca si escoges una de tipo variable. Descubre cuánto puede llegar a costarte una subida en los tipos y qué puedes hacer para escapar de ella.

Tanto si estás pensando en contratar una hipoteca como si ya tienes una es importante que te familiarices con el concepto de tipos de interés y que entiendas cómo influyen en este tipo de préstamos. ¿La razón? Son un factor esencial para saber la previsión del euribor -el índice que marca las posibles subidas o bajadas en tu cuota si eliges o tienes una a tipo variable- y para determinar el precio que los bancos ponen a sus préstamos a la compra de vivienda.

Para que entiendas cómo influyen los tipos de interés en tu hipoteca –futura o actual- y cómo puedes esquivar la subida que acaba de anunciar el Banco Central Europeo (BCE) para el próximo 21 de julio, en Kelisto te damos todas las claves. Recuerda que, además, puedes saber más sobre cómo impactará en tu bolsillo este cambio en la política monetaria de la Zona Euro en nuestro análisis sobre cómo te afecta una subida de los tipos de interés.

¿Qué son los tipos de interés?

Los tipos de interés son, en pocas palabras, el precio del dinero. El dinero que circula en cualquier economía no surge de la nada: depende de las emisiones que realice la autoridad competente del tema, que en el caso de la Eurozona es el BCE. Esta institución realiza subastas en las que pone a disposición de los bancos cierta cantidad de efectivo para que estos, a su vez, lo hagan llegar a los consumidores a través de préstamos. El precio al que el BCE “vende” ese dinero que subasta es lo que se conoce como tipos de interés.

Una vez que consiguen dinero en esas subastas, los bancos pueden quedarse con ese efectivo, o prestarlo a otras entidades en el mercado interbancario, normalmente, aplicando cierto margen. El valor al que las entidades bancarias se prestan dinero entre ellas es lo que se conoce como euríbor.

¿Cuáles son los tipos de interés oficiales del BCE?

Cuando se habla de los tipos de interés (sobre todo, en relación a las hipotecas) a lo que en realidad se hace referencia es al “tipo de interés de las operaciones principales de financiación”, que es lo que cobra el BCE por prestar dinero a los bancos. Sin embargo, la autoridad monetaria de la Eurozona también controla otros dos tipos oficiales:

  • La “tasa de facilidad de depósito”, que es lo que paga el BCE a los bancos por mantener el exceso de dinero que tengan en el propio BCE. Por tanto, al mantenerlo negativo, la institución fomenta que las entidades usen su efectivo para prestarlo a particulares, empresas o a otros bancos.
  • La “facilidad marginal de crédito”, que es lo que el BCE cobra a los bancos por prestarles dinero a un solo día, una operación que siempre debe estar respaldada por una garantía que deben presentar las entidades financieras.

¿Por qué influyen los tipos de interés en tu hipoteca?

Los tipos de interés influyen en una hipoteca porque si el BCE presta el dinero más caro a los bancos, el efecto inmediato es que estos subirán el precio al que se lo prestan a otras entidades (es decir, el euríbor) y a sus propios clientes (lo que explica que se encarezcan sus ofertas para quienes quieran contratar una nueva hipoteca).

Para entender ambos fenómenos, basta con ver cómo han evolucionado      todos estos indicadores a lo largo del tiempo. Si empezamos por el euríbor, la siguiente gráfica muestra cómo este indicador se ha movido siempre al mismo ritmo que los tipos de interés, pero a un nivel algo más alto ya que, como ya te imaginarás, los bancos tienen que sacar un margen cuando prestan dinero a otras entidades. ¿Qué impacto tiene esto en tu bolsillo? Una subida de los tipos de interés hará que el euríbor suba y, por tanto, si tienes una hipoteca variable, tu cuota también lo hará.

Evolución del euríbor y los tipos de interés del BCE (2008-2022)

Fuente: Kelisto.es a 12/06/2022 con datos del Banco de España y el EMMI (The European Money Markets Institute)

En cualquier caso, ten en cuenta que los tipos de interés no son el único factor que influye en el valor que marque el euríbor hoy (o cualquier otro día) y, por tanto, en el coste de una hipoteca variable: la escasez o abundancia de oferta de dinero en efectivo o, incluso, el propio miedo o incertidumbre que haya en el mercado pueden influir –al alza o a la baja- en los niveles que alcance este indicador.

En lo que respecta al precio de las nuevas hipotecas pasa algo similar: si el BCE presta el dinero más caro a los bancos, estos se lo repercutirán a sus clientes cobrándoles un interés más alto, como podrás ver en el siguiente gráfico.

Evolución de los tipos de interés y del interés de las hipotecas sobre viviendas (2009-2022)

Fuente: Kelisto.es a 12/06/2022 con datos del Banco de España y del Instituto Nacional de Estadística (INE)

¿Habrá una subida de los tipos de interés en 2022?

Después de meses de especulaciones, el BCE ya ha confirmado que habrá una subida de tipos de interés en 2022. En concreto, la subida tendrá lugar el próximo 21 de julio de 2022, en la próxima reunión de política monetaria de la institución. Esta subida será de 0,25 puntos y no será la única: el regulador espera volver a hacer una más en septiembre. La cuantía de esta segunda subida no se ha concretado, pero la institución ha recalcado en su último comunicado que  “si las perspectivas de inflación a medio plazo persisten o se deterioran, un incremento mayor será apropiado”.

La inestabilidad geopolítica y la inflación desbocada que afecta a toda la Zona Euro (actualmente en el 8,1%) han provocado que el BCE haya ido cambiando sus planes con respecto a la posibilidad de realizar una subida de los tipos de interés. A finales del año pasado, todo hacía pensar que este indicador se mantendría en niveles similares a los del 2021. La propia presidenta del BCE, Chistine Lagarde, avanzó en su comparecencia del 16 de diciembre e 2021 que era poco probable que la institución subiera los tipos de interés en 2022, algo que también compartía el Gobierno español, tal y como se plasmó en el proyecto de los Presupuestos Generales del Estado para 2022.

Con el inicio del 2022, el discurso del BCE comenzó a cambiar. El pasado mes de febrero, la propia Lagarde no descartó que la institución tuviera que endurecer la política monetaria ante el avance de la inflación y, de hecho, rehusó descartar una subida de tipos de interés en 2022 porque -a su juicio- la situación “realmente había cambiado”. Desde entonces, su discurso ha seguido avanzando en esa línea.

El pasado mes de mayo, tanto el vicepresidente del organismo, Luis de Guindos, como su propia presidenta, Christine Lagarde, dieron a entender que la subida de tipos de interés sería una realidad a lo largo de este verano. De esta forma, el BCE volvía a seguir su rutina de emitir dos avisos previos a realizar movimientos en los tipos de interés, algo que finalmente sucederá en julio de 2022.

¿Cómo evitar que los tipos de interés impacten en la cuota de tu hipoteca?

Si quieres evitar que los tipos de interés impacten en la cuota de tu hipoteca de forma que no vivas sujeto a la relación que existe entre hipotecas y euríbor), tienes varias opciones: si todavía no has pedido financiación para la compra de tu futura vivienda, tendrías que optar por contratar una hipoteca a tipo fijo. Y si ya tienes una hipoteca a tipo variable, tendrías que pasar al tipo fijo mediante una de estas tres alternativas: la novación, la subrogación o  la cancelación de una hipoteca y la apertura de una nueva.

Cómo evitar que los tipos de interés te impacten si vas a contratar una hipoteca

Si no quieres que los tipos de interés impacten en la cuota de tu futura hipoteca tendrías que contratar una a tipo fijo. De esa forma, el interés que pagas siempre sería el mismo, en lugar de estar sujeto a la evolución del euríbor, que es la referencia que marca el precio de las hipotecas variables y que suele evolucionar de forma muy similar a cómo lo hacen los tipos de interés.

Para ayudarte a encontrar la mejor hipoteca fija del mercado, el en Kelisto seleccionamos cada mes las ofertas más baratas para el plazo más habitual entre los que solicitan financiación -24 años, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)- a la hora de elaborar nuestro ranking mensual de los mejores préstamos hipotecarios a tipo fijo. En base a estos criterios, la mejor hipoteca fija del mercado a cierre de este artículo es la Hipoteca CasaFácil Fijo de CaixaBank.

La mejor hipoteca fija

Imagen de banco Caixabank
CasaFácil Fijo
Imagen de banco Grupo Kutxabank
Hipoteca Fija
Imagen de banco Evo Banco
Hipoteca Inteligente a tipo fijo
Imagen de banco COINC
Hipoteca Fija
Imagen de banco Unicaja
Hipoteca Real Madrid

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 01/06/2022). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. Se toma como referencia este plazo porque, según datos del INE de junio de 2021; últimos datos disponibles) el plazo medio al que se piden las hipotecas sobre viviendas es de 24 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.

Si prefieres que te ayudemos a comparar ofertas y a encontrar la mejor para tu perfil, te recomendamos que te dejes asesorar por expertos independientes como los del servicio de bróker hipotecario de Kelisto, que es totalmente gratuito para el cliente.

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Cómo evitar que los tipos de interés te impacten si ya tienes una hipoteca

Si en su día estudiaste las diferencias entre las hipotecas fijas y variables y decidiste financiar la compra de tu casa con una de las segundas, es probable que estés preocupado por el impacto que va a tener en tu economía familiar la subida de los tipos de interés y, por ende, del euríbor. En ese caso, la mejor solución es cambiar el tipo de tu hipoteca, de variable a fijo. Para ello tienes tres opciones: 


  • Novación: es decir, negociar un cambio de tipo de interés con tu propio banco. Es la opción más barata, pero debes tener en cuenta que los bancos no siempre ofrecen las propuestas más agresivas a sus propios clientes.      
  • Subrogación: supone cambiar tu hipoteca de banco. Es algo más caro que la novación, pero cuando se hace para cambiar el tipo de variable a fijo, los costes están bonificados por ley.      
  • Cancelar tu actual hipoteca y abrir una nueva: hay bancos que no ofrecen subrogación a sus clientes, sino que les pide que cancelen su actual hipoteca y abran una nueva. Esta operación sale algo más cara que la subrogación, pero si la oferta que te hacen es buena o si valoras mucho la seguridad de un tipo fijo, te puede merece la pena el desembolso.      

¿Cuánto cuesta cambiar de tipo variable a fijo según la opción que elijas?

GASTOSNOVACIÓNNOVACIÓN (EN €)SUBROGACIÓNSUBROGACIÓN (EN €)CANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVACANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVA (EN €)
Comisiones0,15% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada150 €0,15% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada. El nuevo banco te puede aplicar una comisión de apertura, pero es raro.150 €Cancelación:
El banco puede optar por una de estas dos fórmulas:
1) Máximo del 0,15% durante los 5 primeros años y nada a partir del sexto .
2) Máximo del 0,25% durante los 3 primeros años y nada a partir      del cuarto.

Apertura:
El banco puede cobrar lo que quiera (no está limitado por ley).
150 €
[Para un supuesto de entidad que cobra un 0,15% durante los 5 primeros años por amortización anticipada y que no cobra nada por apertura]
NotaríaLo paga el bancoNALo paga el bancoNACancelación: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
Apertura:
lo paga el banco
300 €
RegistroLo paga el bancoNALo paga el bancoNACancelación: es un porcentaje de la cantidad a cancelar; está regulado por ley y el mínimo son 24€.
Apertura:
lo paga el banco
24 €
GestoríaLo paga el bancoNALo paga el bancoNACancelación: depende de cada gestoría, pero ronda los 200-300€
Apertura:
lo paga el banco
250 €
Tasación*No se efectúa tasaciónNAEntre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)300 €Cancelación: NA
Apertura:
entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
300 €
IAJDExentoNAExentoNAExentoNA
Total 150 € 450 € 1.024 €

Fuente: Kelisto.es a 13 de junio de 2022. Se ha tenido en cuenta un ejemplo de un préstamo contratado hace dos años, con una deuda pendiente de 100.000 euros y teniendo en cuenta que una entidad cobre las comisiones máximas permitidas por ley (salvo en apertura, donde no cobra nada en el caso de cancelación+apertura).

Si ya tienes una hipoteca a tipo variable y quieres evitar las consecuencias que tendría para tu bolsillo una subida de tipos de interés -y, en consecuencia, del euríbor-     , te damos todas las claves en este vídeo:

Tanto si estás en plena búsqueda de financiación para tu futura vivienda, como si quieres una hipoteca para pasar del tipo variable al fijo, no olvide que en Kelisto ponemos a tu disposición numerosas herramientas para ayudarte:

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  • Nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas, las mejores hipotecas variables y las hipotecas más baratas del mercado, que actualizamos la primera semana de cada mes en base a criterios objetivos para que siempre sepas dónde encontrar las propuestas más interesantes de los bancos.
  • Nuestro servicio de bróker hipotecario, que te permitirá ponerte en contacto con nuestros asesores para que analicen tu caso, hablen con los bancos y negocien por ti para conseguir las mejores condiciones para financiar la compra de tu vivienda.

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