¿Cuál es el tipo de interés de las hipotecas en España? (noviembre 2023)

Las mejores hipotecas variables para subrogación

El tipo de interés de las hipotecas en España se encuentra, a día de hoy, en el 3,26% de media, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Ahora bien, mientras que el interés de las hipotecas fijas ha ido escalando hasta situarse en el 3,40%, el de las variables se mantiene en el 3,09%. Estas cifras, eso sí, tienen sus limitaciones, ya que solo hacen referencia al interés que se paga durante el primer año de vida de las hipotecas que se firman en la actualidad.

Si quieres conocer cuál es el tipo de interés de las hipotecas que ofertan los bancos en noviembre de 2023, por qué suben o bajan con el paso del tiempo, cómo han evolucionado e, incluso, cómo puedes conseguir una hipoteca con el mejor interés posible, en Kelisto te lo contamos al detalle. No olvides que, en todas estas cifras, conocer la previsión del euríbor te resultará esencial para hacer tus propias proyecciones a futuro y que el fin de la subida de los tipos de interés acordada por el Banco Central Europeo, el pasado 26 de octubre, será determinante en la evolución del coste de las hipotecas.

¿Qué es el tipo de interés de las hipotecas?

El tipo de interés de las hipotecas es lo que el banco te cobrará por prestarte dinero para comprar una vivienda. En la práctica, este “precio” de las hipotecas se calcula como un porcentaje de la deuda que contraes con el banco, aunque la forma de aplicarlo puede ser muy distinta en función de si eliges una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta:

• En las hipotecas fijas, el tipo de interés es siempre el mismo, por lo que tu cuota no cambia a lo largo de toda la vida del préstamo.
• En las hipotecas variables, el tipo de interés es una suma del euríbor más un diferencial, que es un porcentaje que no varía. Tu banco, eso sí, revisará el euríbor periódicamente (cada año o cada seis meses), lo que hará que tu cuota vaya subiendo o bajando con el paso del tiempo.
• En las hipotecas mixtas se combina un tipo de interés fijo (que se aplica durante los primeros años) y uno variable (que se aplicará después).  

¿Cuál es el interés de las hipotecas en España?

El interés de las hipotecas en España se sitúa en el 3,26% de media, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de septiembre. Por tipos de préstamo, el interés de las hipotecas fijas descendió hasta el 3,40%, mientras que el de las variables se incrementó hasta el 3,09%.

Las subidas de tipos aplicadas por el BCE durante los últimos meses han propiciado que el interés de las hipotecas se incremente casi un 63% respecto al año pasado, con un impacto mayor en las variables (+70,7%) que en las variables (+62,7%).

Evolución del interés de las hipotecas para vivienda (datos oficiales)

El interés de las hipotecas que recoge el INE tiene algunas particularidades que debes tener en cuenta a la hora de entender la tendencia que sigue el precio de estos préstamos:

• Se publica con dos meses de retraso, por lo que muestra una foto de la realidad con cierto retraso.
• Tiene en cuenta el interés que se paga por las hipotecas durante el primer año. Eso provoca que las cifras de las hipotecas variables estén algo distorsionadas, ya que este tipo de préstamos suele aplicar un tipo fijo de salida durante los primeros meses (normalmente 12) que puede ser muy distinto al interés que tendrá que pagar el cliente una vez que la cifras se empiece a calcular usando el euríbor como referencia.

¿Cuál es el interés de las hipotecas que ofrecen los bancos?

El interés de las hipotecas que ofrecen los bancos se sitúa en el 3,468% en el caso de las fijas y en el 0,67% (más euríbor) en las de tipo variable, según los datos de Kelisto basados en la información estándar que ofrecen las entidades. Estas cifras son un buen complemento a las cifras oficiales del INE ya que, primero, son mucho más actuales (las últimas disponibles corresponden a noviembre) y, segundo, muestran cómo se comporta la oferta que existe en el mercado a día de hoy.

Evolución del interés de las hipotecas que ofrecen los bancos (datos de Kelisto)

En lo que respecta a su evolución, los datos muestran que el interés de las hipotecas fijas ha subido un 33% respecto a noviembre de 2022, mientras que el diferencial de las variables se ha abaratado un 13%. Ten en cuenta, eso sí, que como el euríbor ha pasado del 2,828% de noviembre del año pasado a sobrepasar el 4% en la actualidad, el interés real de las hipotecas variables (es decir, el valor del diferencial, más el del euríbor) sí ha subido notablemente.

¿Qué es el TIN y la TAE de las hipotecas?

El TIN y la TAE de las hipotecas son dos indicadores que te permitirán conocer el coste de un préstamo, pero con matices distintos. El TIN (o Tipo de Interés Nominal) es el interés anual que se aplicará sobre tu deuda y la TAE (o Tasa Anual Equivalente) te indica el coste anual (TIN), pero teniendo en cuenta otros gastos, como las comisiones o los seguros que bonifiquen una hipoteca. Además, se calcula en base a una cantidad concreta y a un plazo de devolución determinado.

¿Qué limitaciones tiene la TAE de las hipotecas?

Aunque la TAE te ayudará a hacerte una idea de lo que cuesta una hipoteca (y, por tanto, te ayudará a comparar ofertas), este indicador tiene ciertas limitaciones:

• Solo es útil en las hipotecas fijas: la ley exige que la TAE que, por ejemplo, muestran los bancos en sus ofertas, refleje el coste más caro que puede llegar a tener una hipoteca. Si tenemos en cuenta que las hipotecas variables suelen cobrar un tipo fijo los primeros meses, para luego pasar a aplicar el euríbor más un diferencial, el coste más caro sería el que se aplica en ese segundo tramo. Sin embargo, el euríbor se revisa cada año, con lo que la TAE que se pudiera calcular hoy para una hipoteca variable es muy probable que cambie en la revisión del próximo año.
• Se calcula para una cantidad y plazo determinados: la TAE se calcula teniendo en cuenta una cantidad determinada y un plazo de devolución concreto. Esas cifras no tienen por qué coincidir con la de la hipoteca que tú quieres pedir y, por tanto, lo normal es que no se adaptan a tu caso particular. Por tanto, lo más adecuado es que, una vez hayas seleccionado varias hipotecas que te interesen, utilices un simulador de hipotecas como el de Kelisto para calcular la TAE de todas ellas.

¿Por qué suben o bajan los tipos de interés de las hipotecas?

Los tipos de interés de las hipotecas suben o bajan por cuestiones de mercado (es decir, por lo que hagan los competidores de un banco), por la evolución de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y del euríbor y por el perfil que tenga el cliente:

• Por cuestiones de mercado: si los bancos quieren ganar clientes tiene que ofrecer productos competitivos. Por tanto, es lógico que las entidades estén muy atentas a los movimientos que hagan el resto en su oferta para decidir si abaratan o encarecen sus préstamos.
• Por la evolución de los tipos del BCE y del euríbor: cuando los tipos de interés -y el euríbor- suben, los bancos suelen reducir el diferencial que aplican sus hipotecas variables para fomentar su contratación, ya que se trata de una oferta más ventosa para su negocio. Por el contrario, el TIN de las hipotecas fijas se suele encarecer en ese mismo contexto y bajar cuando los tipos de interés y el euríbor bajan.
• Por el perfil del cliente: el interés de una hipoteca (o de cualquier préstamo) está muy ligado al riesgo que asume un banco. Es decir, cuanto mayor sea el riesgo, mayor será también el interés y viceversa. Por tanto, cuanto mejor sea tu perfil, más opciones tendrás de que apliquen tipos de interés ventajosos.

Evolución de los tipos de interés de las hipotecas hasta 2023

Tras varios años en el entorno del 4%, los tipos de interés de las hipotecas empezaron a bajar en 2015 y, entre 2017 y 2022 se mantuvieron en el entorno del 2%. Sin embargo, a lo largo de 2023 (y al calor de las subidas de tipos de interés del BCE), el precio de las hipotecas se ha ido elevando hasta situarse, de media, por encima del 3,25%.

Evolución histórica de los tipos de interés de las hipotecas

Cómo conseguir una hipoteca con un buen interés

Para conseguir una hipoteca con interés atractivo, no basta con conocer datos como el TIN o la TAE: también es importante comparar ofertas y, sobre todo, tener capacidad de negociación con las entidades, algo para lo que te resultará muy útil un bróker hipotecario gratuito*, como el que ponemos a tu disposición en Kelisto.

• Localiza las hipotecas más baratas del mercado: en nuestros rankings de las mejores hipotecas variables, las mejores hipotecas fijas y las mejores hipotecas mixtas seleccionamos cada mes, en base a criterios objetivos y medibles, las ofertas más atractivas del mercado para que tengas una primera selección de los productos más interesantes que puedes encontrar a día de hoy. Puedes complementar estas clasificaciones con nuestro simulador de hipotecas, que te permitirá saber la cuota que pagarías y el coste final de cada una de las mejores ofertas del mercado.
• Compara hipotecas: utilizar un comparador de hipotecas como el que ponemos a tu disposición en Kelisto te permitirá acotar mucho más la búsqueda, ya que podrás seleccionar los criterios que más se adecúan a tu perfil para encontrar las mejores ofertas.
• Utiliza un bróker hipotecario: un bróker hipotecario gratuito*, como el que ponemos a tu disposición en Kelisto te permitirá conseguir ofertas totalmente personalizadas para tu perfil. Además, nuestro equipo negociará con los bancos por ti para conseguir el mejor precio y te acompañará durante todo el proceso de contratación por si te surgen dudas.