La mejor hipoteca variable (septiembre 2023)

Las mejores hipotecas de septiembre 2023 (disponibles en Kelisto)

La mejor hipoteca variable de septiembre de 2023 es la Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja (con un interés de euríbor+0,45%), seguida de la Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco (e+0,48), la Hipoteca Variable de Kutxabank (e+0,49%) y la Hipoteca Variable de Unicaja para nóminas superiores a los 2.500 euros (e+0,50%). Estas cuatro propuestas se consolidan en lo más alto de nuestro ranking mensual en un momento en el que el euríbor se ha estabilizado por encima de la barrera del 4%: el indicador cerró agosto en el 4,073%. En este contexto, los bancos siguen respondiendo -aunque a un ritmo más discreto que antes- abaratando sus hipotecas variables para hacerlas más atractivas, pero ¿eso hace que merezcan la pena? Para saberlo, tendrás que hacer números y sopesar si podrías hacer frente a nuevas subidas de este índice.

Además, debes recordar que elegir entre una hipoteca fija o variable depende de tus prioridades y tu perfil. Si prefieres optar por las segundas porque no temes asumir ciertos riesgos, en Kelisto ponemos a tu disposición nuestro ranking mensual de la mejor hipoteca variable en el que podrás ver las opciones más atractivas en base a cuatro criterios objetivos: el diferencial, el interés de salida, las comisiones y el número de productos vinculados que requiere contratar cada oferta.

Más allá de nuestro top 10, recuerda que también te ofrecemos dos servicios para ayudarte a encontrar el banco que ofrece la mejor hipoteca variable:

• Nuestro comparador de hipotecas, una herramienta gratuita que, en tan solo unos minutos, te permitirá encontrar las hipotecas variables más baratas del mercado en base a los parámetros que tú elijas e iniciar el proceso de contratación de la que mejor se adapte a tus necesidades. 
• Nuestro servicio de bróker hipotecario, con el que podrás ponerte en contacto con nuestros asesores para que analicen tu caso, hablen con los bancos y negocien por ti para conseguir las mejores ofertas de hipotecas para financiar la compra de tu vivienda.

¿Qué es una hipoteca variable y cómo funciona?

Como habrás deducido por su nombre, una hipoteca variable es un préstamo para la compra de vivienda cuyo interés puede cambiar a lo largo de todo el plazo de amortización. ¿La razón? El interés que cobra se calcula sumando dos elementos: 

• Un índice de referencia, que en España siempre es el euríbor: este valor fluctúa con el paso del tiempo, ya que indica el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Además, las entidades revisan su valor anual o semestralmente y, en ese momento, ajustan el interés de las hipotecas variables (abaratándolo o encareciéndolo según proceda). Por este motivo, si contratas una hipoteca variable, siempre deberás tener en mente la previsión del euríbor para los próximos años para tener claro cómo podría evolucionar la cuota que pagas cada mes.
• Un diferencial, que es una cantidad que establece cada banco (expresada en forma de porcentaje) y que no cambia en toda la vida de la hipoteca. 

¿Cuál es la mejor hipoteca variable? (septiembre 2023)

La Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja es la mejor hipoteca variable de septiembre de 2023 al ofrecer un diferencial del 0,45%. Esta cifra se suma al euríbor, eso sí, a partir del segundo año: durante el primero, tendrás que pagar un tipo fijo de salida del 2,40%.

Por lo demás, y como sucede con la mayoría de las hipotecas del mercado, para conseguir las mejores condiciones con la Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja (es decir, un interés variable de euríbor+0,45%), tendrás que estar dispuesto a asumir cierta vinculación con la entidad. En este caso, la entidad exige seis vinculaciones para rebajar el interés de la hipoteca variable más barata del mercado:

• Domiciliar una nómina por un importe superior a 3.000 euros (ese importe también puede ser la suma de varias nóminas, en caso de que la hipoteca tenga varios titulares).
• Contratar un seguro de hogar.
• Contratar un seguro de vida.
• Contratar una tarjeta de crédito.
• Mantener una posición en fondos de inversión comercializados por Unicaja por un valor igual o superior del dinero que hayas pedido con tu hipoteca.
• Aportar un certificado de eficiencia energética de tu vivienda con calificación A.

Si no cumples con todos los requisitos para conseguir las mejores condiciones con la Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja, se te cobrará un diferencial de euríbor+1,55% a partir del segundo año.

En lo que respecta a los gastos asociados, la líder de nuestro ranking de la mejor hipoteca variable de septiembre no llega a ser una hipotecas sin comisiones pero casi: no tiene comisión de apertura, pero sí cobra cargos de amortización anticipada, es decir, si decides devolver tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo. En ese caso, Unicaja aplica el máximo que permite la ley: un 0,25% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, nada (y siempre que la operación generara una pérdida financiera para el banco).

Además, con esta hipoteca variable podrás solicitar hasta un 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda que desees adquirir (el menor de los dos) y dispondrás de un plazo máximo de 30 años para devolver tu deuda a la entidad.

Hipotecas variables: novedades de septiembre de 2023

En las últimas semanas, las entidades han hecho cambios en el 33% de sus ofertas, una cifra que está por encima del 12% registrado en agosto. En concreto, esas modificaciones son:

• Unicaja ha modificado el interés fijo de salida de todas sus hipotecas variables para subirlos, incluida la líder del ranking, al situarlo en el 2,40% TIN frente al 0,99% TIN anterior.
• Cajasur también ha subido el interés fijo de salida tanto de su Hipoteca Variable, del 2,80 al 2,90% como de su Hipoteca variable joven, del 2,70 al 2,80%.
• Kutxabank, por su parte, ha incrementado el interés de salida de su Hipoteca Variable del 2,80 al 2,90%.
• ING también aumenta el interés fijo de salida de su hipoteca naranja variable: en concreto, pasa del 2,35% al 2,55%.
• Cajamar ha sacado al mercado un nuevo producto sostenible con su Hipoteca Variable Sostenible.
• Caja de Ingenieros ha sido la única que ha reducido su precio, ya que ha rebajado el diferencial de su Hipoteca Hogar del 0,75%+e al 0,65%+e para el 60% del valor de tasación y del 0,85%+e al 0,75+e en el caso de que necesites el 80% del valor de tasación o compraventa.

¿Cómo elegir la mejor hipoteca variable del mercado?

Para elegir la mejor hipoteca variable del mercado es esencial que analices aspectos como el diferencial, las comisiones, la vinculación que exige cada banco o el plazo máximo de devolución que tiene cada oferta. A eso deberás sumar otros factores, como los ingresos mínimos que requiere cada entidad o el porcentaje máximo sobre el valor de tasación que podrás financiar. 

Todas estas cuestiones forman parte de las claves para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca y, a continuación, te las explicamos en detalle: 

• El diferencial que aplica y el interés fijo de salida que deberás abonar (que te permitirán calcular los intereses de una hipoteca variable) son las principales variables que marcarán el precio de tu hipoteca.
• Las comisiones (sobre todo, las de apertura y amortización anticipada) también son cruciales para calcular cuánto te costará financiar la compra de tu futura vivienda y, por tanto, para encontrar la mejor hipoteca. 
• La vinculación exigida, es decir, los productos extra que deberás contratar y el coste de cada uno de ellos es el tercer elemento que influye en el precio final de una hipoteca. 
• Los ingresos mínimos requeridos: las hipotecas variables más baratas suelen estar pensadas para clientes con ingresos muy elevados por lo que, para dar con las mejores hipotecas variables para ti, deberás tener en cuenta lo que ganas y si puedes llegar al mínimo que impone la entidad.
• El porcentaje máximo sobre el valor de la vivienda que permite financiar es determinante para saber cuánto debes tener ahorrado para poder comprar tu futura casa, por lo que también es importante para dar con la mejor hipoteca.
• El plazo máximo de devolución es fundamental ya que de él dependerá la cuota mensual que tendrás que abonar al banco. 

Recuerda que todas estas claves no solo son útiles si lo que buscas es la mejor hipoteca del mercado para comprar tu primera vivienda. Si estás pensando en hacer una subrogación para, por ejemplo, cambiar de hipoteca variable a fija, también deberás analizar todas estas cuestiones antes de decantarte por una oferta.

¿Qué es mejor: hipoteca fija o variable?

A la hora de buscar financiación para la compra de tu futura casa, es muy probable que te plantees si es mejor una hipoteca fija o variable (o, incluso, una hipoteca mixta). La respuesta es que no existe un producto ideal, sino que todo depende de tus circunstancias y preferencias. Las fijas, por ejemplo, son la mejor elección si buscas la máxima seguridad a la hora de comprar casa con hipoteca. Al contrario de lo que ocurriría con las hipotecas variables –en las que el interés y, por tanto, la cuota que pagas, se revisa cada seis o 12 meses y cambia al ritmo que marque el euríbor- con una fija siempre pagarás lo mismo. No obstante, esta tranquilidad se paga, ya que las hipotecas fijas suelen ser más caras que las variables, sobre todo si el plazo de amortización es largo.

Hipotecas y euríbor: ¿qué relación existe en las de tipo variable?

Entender la relación que existe entre las hipotecas y el euríbor es una cuestión esencial para que puedas determinar si prefieres contratar una hipoteca fija o una variable. Para empezar, debes saber que las hipotecas variables son las únicas que tienen vinculación con este índice ya que su interés se calcula sumando este indicador más un diferencial, que es una cifra que aplica cada banco y se mantiene invariable durante toda la vida del préstamo hipotecario. En las fijas, en cambio, cada entidad aplica un interés que no está vinculado a ningún otro elemento.

Dicho esto, ¿por qué muchos consumidores suelen preguntarse qué pasará con su hipoteca si vuelve a subir el euríbor? Esto tiene una doble explicación:

• Por un lado, el euríbor es un índice que fluctúa: es decir, que va cambiando en función del precio al que los bancos europeos se presten dinero entre sí, que es lo que refleja. Por tanto, cómo afecte a estas hipotecas el euríbor puede variar notablemente a lo largo de la vida del préstamo hipotecario. Puedes consultar en todo momento el valor de este índice en nuestro artículo sobre qué valor registra el euríbor hoy.
• Otro aspecto a destacar sobre la relación de las hipotecas y el euríbor es que las entidades suelen revisar el valor de este índice anual o semestralmente. En este sentido, imagina que en tu caso la revisión se realiza cada seis meses. De ser así, si hoy contrataras una hipoteca variable, en medio año, tu banco te aplicaría el nuevo nivel que marcará el euríbor: si hubiera bajado, tu cuota también lo haría, pero si subiera, te tocaría pagar más cada mes. Conviene que siempre prestes atención a la previsión del euríbor para los próximos meses para no llevarte sorpresas a la hora de abonar la cuota mensual de tu hipoteca.

¿Cómo funcionan el TIN y la TAE en las hipotecas variables?

El TIN y la TAE de las hipotecas variables son dos indicadores que debes tener muy en cuenta a la hora de determinar el coste de pedir financiación. Ambos indican, en forma de porcentaje, el interés que abonarás por conseguir financiación para la compra de una vivienda, pero con la TAE también se tienen en cuenta otros costes y variables que te permitirán disponer de información más precisa.

El Tipo de Interés Nominal o TIN te indicará el porcentaje que tendrás que pagar de intereses al banco sobre el capital principal que te presten. Ahora bien, en las hipotecas variables el TIN tiene ciertas limitaciones: 

• Como en cualquier otro préstamo, solo refleja el interés que vas a pagar, pero no toma en consideración otros gastos o comisiones, ni la cantidad que vas a pedir ni el plazo de amortización. Por tanto, te permitirá tener una primera idea del coste de una hipoteca variable, pero no es el indicador más preciso que puedes usar. 
• En las hipotecas variables, lo normal es que el TIN haga referencia a dos cosas: el interés fijo inicial que suelen cobrarte la mayoría de los bancos durante los primeros meses de vida del préstamo, y el interés variable que te cobrarán después (que es el resultado de sumar el euríbor más un diferencial).
• El TIN de las hipotecas variables no refleja las fluctuaciones del euríbor: uno de los elementos que componen el TIN de las hipotecas variables es el euríbor, un indicador que muestra a qué precio se presta dinero un panel de bancos comunitarios entre sí. Cada cierto tiempo, tu entidad revisará el nivel al que se sitúa en euríbor y, tras sumarle el diferencial, calculará el interés de tu hipoteca variable. Por tanto, siempre debes tener en mente que el TIN de tu hipoteca variable es una cifra que cambiará con el paso del tiempo.

Por su parte, la Tasa Anual Equivalente o TAE es el indicador mucho más completo, ya que te permitirá conocer el coste real de tu hipoteca variable. ¿El motivo? Se calcula teniendo en cuenta no solo el interés (es decir, el TIN de una hipoteca variable), sino también las comisiones, el plazo de amortización y la cantidad de dinero que solicites. Eso sí, recuerda que, al igual que sucede con el TIN, este indicador tampoco refleja los cambios que puede sufrir tu cuota con el paso del tiempo por las variaciones del euríbor. 

Una hipoteca al 0% ¿es posible?

Con el euríbor al alza y después de que el Banco Central Europeo haya efectuado varias subidas de tipos de interés desde el verano de 2022, los bancos han ido efectuando rebajas constantes en sus préstamos para la compra de vivienda a tipo fijo variable, pero ¿es posible que lleguemos a ver hipotecas sin intereses, como ocurrió hace ya tiempo en países como Dinamarca o Suiza? El único ejemplo que hemos visto en el mercado español -por ahora- vino de la mano de Openbank hace ya un par de años. La banca online de Banco Santander efectuó en 2020 cambios en su oferta a tipo mixto, y la convirtió en la primera hipoteca al 0% de nuestro país. Eso sí, su propuesta tenía truco.

Como en cualquier hipoteca mixta, la de Openbank empezaba con un primer tramo de 10 años a tipo fijo, que variaba en función del plazo de amortización que eligiera el cliente: 

• De 11 a 15 años: 1,45%
• De 16 a 20 años: 1,55%
• De 21 a 25 años: 1,65%
• De 26 a 30 años: 1,75%

Una vez terminado ese tipo fijo, el cliente pasaba a pagar un interés de euríbor+0%, lo que convertía a la Hipoteca Mixta de Openbank en una hipoteca al 0%, ya que el euríbor estaba en niveles negativos por aquel entonces. Su propuesta, sin embargo, duró poco. A comienzos de 2021, la banca online del Santander elevó los costes de esta propuesta, que ahora empieza aplicando un interés fijo que oscila entre el 2,63% y el 2,76% en función del plazo de amortización elegido, más un variable de euríbor+0,55%.

¿Cuáles son las mejores hipotecas de 2023?

Si buscas las mejores hipotecas de 2023, debes saber que, a la espera de ver cómo evolucionan los próximos meses, septiembre ha empezado mejor de lo que lo hizo el año pasado: si por aquel entonces la Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco era la más atractiva entre las mejores hipotecas de 2022, al menos en lo que al tipo variable se refiere, ahora es Unicaja quien ocupa su lugar. Eso significa que quienes busquen hacerse con la mejor hipoteca variable del mercado tendrán que pagar ahora un diferencial más barato: un 0,45%, frente al 0,60% de la oferta más atractiva de hace un año. 

Desde Kelisto siempre te recomendamos que, a la hora de buscar las mejores hipotecas de 2023, además del interés, analices con detenimiento los requisitos de cada oferta si realmente quieres encontrar las mejores hipotecas de 2023 adaptadas a tu perfil y necesidades.

Conclusión: ¿cuál es la mejor hipoteca variable de septiembre de 2023?

En la tabla anterior te resumimos cuál es la mejor hipoteca variable de septiembre de 2023 en base a los criterios objetivos que utilizamos para realizar nuestra clasificación, entre los que se incluyen el diferencial y el interés fijo de salida.