Cambiar una hipoteca de banco: cuánto se tarda y cuánto cuesta

Te ayudamos a conseguir tu hipoteca desde 1,39% TIN
Imagen de banner

Cambiar una hipoteca de banco es un proceso que se ha agilizado desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria y cuyo coste dependerá de varios factores, como la antigüedad de tu préstamo o el motivo de la operación. En Kelisto te damos todas las claves para que puedas hacer tus propios cálculos y sopesar si te merece la pena dar el paso.

La mejor oferta para cambiar la hipoteca de banco (fija y variable)

TOP 1
Variables
Evo Banco Hipoteca Inteligente Variable para subrogación
4,26% TAE DESDE *
Más datos de la oferta:
Euribor + 0,48% INTERÉS **
30 años PLAZO
TOP 2
Fijas
Openbank Hipoteca Fija para subrogación
3,42% TAE DESDE *
Más datos de la oferta:
2,91% INTERÉS **
25 años PLAZO

Consulta las fuentes y metodología de este podio y de nuestro ranking en el top 10 que verás en este artículo

banner

Cambiar una hipoteca de banco –o lo que es lo mismo, hacer una subrogación de acreedor– puede ser una muy buena alternativa para reducir la cuota que pagas mes a mes o, simplemente, para ganar en seguridad. Gracias a esta operación, podrás irte a una entidad que te aplique un interés inferior por tu préstamo o mudarte para cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo, de forma que dejes de estar expuesto a los vaivenes del euríbor.

Realizar esta portabilidad bancaria, eso sí, tiene un coste y requiere que hagas una búsqueda exhaustiva para dar con una oferta que realmente te merezca la pena. Para ayudarte en esta última tarea, en Kelisto ponemos a tu disposición nuestro comparador de subrogación de hipoteca –para que busques las propuestas más atractivas por tu cuenta- y nuestro servicio de bróker hipotecario, en el que nuestros expertos te ayudarán a dar con el préstamo que mejor se adapte a tus necesidades. Y para que tampoco te pierdas entre trámites y comisiones, a continuación analizamos para ti cuánto se tarda y cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco.

¿Se puede cambiar una hipoteca de banco?

Por supuesto, cualquiera puede cambiar una hipoteca de banco o, lo que es lo mismo, realizar una subrogación de acreedor. Ahora bien, el momento adecuado suele ser durante los primeros años de vida de tu préstamo, ya que son en los que pagas más intereses. Además, lo lógico es que el banco al que te vas a mudar te pida que, como mínimo, lleves dos o tres años pagando tu actual hipoteca, de forma que puedas demostrar que durante todo ese tiempo has saldado tus cuotas puntualmente.

Por último, a la hora de buscar una oferta para cambiar tu hipoteca de banco debes saber que, dependiendo de la entidad, puedes encontrarte con dos tipos de propuestas. Por un lado, hay bancos que aplican las mismas condiciones a quienes se mudan con su préstamo que a quienes contratan uno por primera vez, tal y como verás en nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca. Sin embargo, también existen entidades con propuestas distintas para unos y otros, algo que debes tener presente a la hora de buscar la mejor propuesta para ti. Además, son muchos los que ni siquiera tienen una oferta estándar y directamente prefieren negociar con cada cliente unas condiciones personalizadas.

La mejor oferta para cambiar la hipoteca de banco (fija y variable)

Ir a la oferta
Ir a la oferta

Fuente: Kelisto.es a 06/07/2023. La tabla muestra la mejor oferta estándar de subrogación a tipo variable y la mejor a tipo fijo en todos sus plazos. https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuanto-cuesta-cambiar-una-hipoteca-variable-a-fija-5135. Nuestros rankings de hipotecas para subrogación siempre tienen en cuenta todas las ofertas para subrogación (o cambio de hipoteca de banco mediante cancelación de la antigua y apertura de una nueva) cuyos bancos muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers).

Si quieres estar a día de cuáles son las mejores ofertas para cambiar la hipoteca de banco, visita nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca

¿Qué pasos hay que dar para cambiar una hipoteca de banco?

Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, estos son los pasos que debes dar para cambiar una hipoteca de banco. 

  • Busca una oferta más atractiva que la que ya tienes: para ello, utiliza nuestro comparador de subrogación de hipotecas, aunque recuerda que en nuestros comparadores de hipotecas fijas e hipotecas variables también encontrarás las ofertas de aquellas entidades que no tienen una propuesta específica para quienes buscan cambiar su hipoteca de banco.
  • Revisa si tu banco forma parte de la lista de entidades que se han sumado las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022. Si fuera así y tu tu intención es pasarte de una hipoteca variable a una fija, la comisión de subrogación te saldrá gratis en 2023 (o más barata de lo normal si haces el cambio en 2024).
  • Una vez hayas elegido la que más te conviene, inicia el proceso de contratación de su hipoteca para subrogación. De esa manera sabrás si es viable que puedas cambiar tu hipoteca de banco y conocerás las condiciones exactas en las que podrás hacerlo.
  • Cuando aceptes la oferta que más te interese, el banco deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres hacer una subrogación de hipoteca y esta tendrá un plazo de siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar.
  • Una vez comunicada esta información, el banco del que todavía eres cliente tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si tú no la aceptas, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación y ya podrás cambiar tu hipoteca de banco.

¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco?

Para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco tendrás que sumar tres tipos de gastos por subrogación: los costes administrativos (desde que entró en vigor de la ley hipotecaria de 2019, el cliente ya solo tiene que asumir los gastos de tasación, mientras que los de notaría, registro y gestoría recaen sobre el banco), la comisión por subrogación (no todos los bancos la cobran, está limitada por ley y varía en función de si tu hipoteca es fija o variable) y la comisión de apertura de la nueva hipoteca (podría cobrártela el banco al que vayas a llevarte tu hipoteca, aunque es muy poco habitual).

Con todo esto en mente, para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco debes tener en cuenta que todos los gastos de subrogación de hipoteca dependen de varias cuestiones:

  • La finalidad de la subrogación de la hipoteca: cambiar tu hipoteca de banco puede servirte para mejorar las condiciones de tu préstamo o para cambiar una hipoteca variable por una fija. En función de cuál sea tu objetivo, las comisiones que podría aplicarte el banco por transferir tu hipoteca tienen unas limitaciones distintas. 
  • La fecha en la que se firmó tu hipoteca: las distintas normativas de los últimos años han ido cambiando los límites de la comisión de subrogación.
  • La política de comisiones que aplique tu banco: lo normal es que todos los bancos te cobren una comisión por llevar tu hipoteca a otro banco si la ley se lo permite, aunque podrías encontrarte con alguno que no lo haga. 

Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejor tus condiciones

Para saber cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejorar tus condiciones –por ejemplo, porque has encontrado una oferta con un interés inferior- debes tener en cuenta el momento en el que firmaste el préstamo. A partir de ahí, solo tendrás que mirar las escrituras de tu actual hipoteca para saber si tu banco te cobra comisión de subrogación –y a cuánto asciende, sabiendo que está limitada por ley-, consultar si tu nuevo préstamo tiene comisión de apertura y calcular que pagarás entre 200 y 400 euros por la tasación.

¿CUÁNDO SE FIRMÓ LA HIPOTECA?COMISIÓN POR SUBROGACIÓN (máximo que puede cobrar  el banco)COMISIÓN DE APERTURA (depende de cada banco)NOTARÍA (lo paga el banco)REGISTRO  (lo paga el banco)GESTORÍA(lo paga el banco)TASACIÓN (lo paga el cliente)IAJD
Hipoteca firmada antes del 27 de abril de 20031%
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada entre el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 20070,5%
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada desde el 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019Un 0,5% durante los 5 primeros años y un 0,25% a partir del sexto.
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019En las variables: un 0,25% durante los 3 primeros años (a partir del cuarto, nada) o un 0,15% a durante los 5 primeros años (a partir del sexto, nada).
En las fijas: un 2% durante los 10 primeros años y, a patir del undécimo, un 1,5%
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento

Fuente: Kelisto.es con datos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para cambiar el interés de variable a fijo

Si lo que quieres es saber cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para cambiar el interés de variable a fijo, la cuentas son mucho más fáciles, ya que lo que dice la última ley hipotecaria (aprobada en 2019) se aplica a cualquier préstamo de este tipo. En este caso, solo tendrías que abonar una comisión por subrogación, si así consta en las escrituras de tu hipoteca –el máximo que podrán cobrarte es de un 0,15% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, nada-, la comisión de apertura de tu nueva hipoteca –si tu nueva entidad la cobra- y los gastos de tasación (entre 200 y 400 euros).

No obstante, si tu entidad está adherida al listado de bancos que se han sumado a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022, las cuentas son todavía más sencillas: en concreto, si cambias de hipoteca variable a fija en 2023 no pagarás nada por la comisión de subrogación, por lo que solo deberás tener en cuenta los gastos de tasación. Si tienes pensado hacerlo en 2024 o más adelante, tu banco no podrá cobrarte más de un 0,05% durante los tres primeros años y a partir del cuarto nada.

En cualquier caso, debes tener en cuenta que esta no es la única opción que tienes si quieres cambiar el interés de variable a fijo. También puedes intentar negociar con tu banco un cambio en el tipo de interés (mediante un trámite que se llama “novación” y que permite cambiar las condiciones de tu hipoteca) o cancelar tu hipoteca y abrir una nueva, una alternativa que es la única que ofrecen ciertas entidades a quienes quieren cambiar su hipoteca de banco.  En este sentido, debes tener en cuenta que:

  • El coste de cada una de estas opciones para llevarte tu hipoteca a otra entidad es distinto, como verás en la tabla que tienes a continuación. Además, si tu banco forma parte del plan de ayuda a los hipotecados, también podrás disfrutar de bonificaciones en los costes. 
  • No todos los bancos te ofrecen todas las opciones. Por un lado, algunos bancos no están dispuestos a negociar con sus clientes un cambio de tipo variable a fijo o no ofrecen condiciones tan atractivas como a los recién llegados. Y por otro, hay entidades que sí aceptan la subrogación, mientras que otras solo te harán una oferta si cancelas tu actual hipoteca y abres una nueva.
  • Para decidir qué opción es mejor siempre tienes que sopesar el coste de cada tipo de operación y lo atractiva que es la oferta que te haga cada entidad.

Recuerda que, de forma excepcional, el Gobierno ha eliminado los costes de cambiar de hipoteca variable a fija mediante subrogación en 2023 y que, a partir de 2024, los reducirá del 0,15% al 0,05%, como te contamos en nuestro análisis de las ayudas a las hipotecas.

¿Cuánto cuesta cambiar de tipo variable a fijo según la opción que elijas?

El coste de cambiar de tipo variable a tipo fijo, como has visto, depende de muchos factores y de la opción que elijas, pero también de si tu banco figura entre los que se han sumado a las ayudas a las hipotecados. En este caso, la cantidad que tendrás que pagar será inferior a lo que se abona normalmente, como puedes ver en la siguiente tabla.

Gastos de cambiar una hipoteca variable a fija en bancos que apliquen las ayudas a las hipotecas (válida para 2023)

GASTOSNOVACIÓNNOVACIÓN (EN €)SUBROGACIÓNSUBROGACIÓN (EN €)CANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVACANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVA (EN €)
ComisionesEn 2023: gratis.
A partir de 2024: 0,05% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada
En 2023: 0€
A partir de 2024: 50€
En 2023: gratis.
A partir de 2024: 0,05% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada
En 2023: 0€
A partir de 2024: 50€
En 2023:

CANCELACIÓN: gratis

APERTURA: El banco puede cobrar lo que quiera (no está limitado por ley).

A partir de 2024:

CANCELACIÓN: El banco puede optar por una de estas dos fórmulas:
1) Máximo del 0,15% durante los 5 primeros años y nada a partir del sexto .
2) Máximo del 0,25% durante los 3 primeros años y nada a partirt del cuarto.

APERTURA: El banco puede cobrar lo que quiera (no está limitado por ley).
En 2023: 0€
A partir de 2024: 150 €
[Para un supuesto de entidad que cobra un 0,15% durante los 5 primeros años por amortización anticipada y que no cobra nada por apertura]
NotaríaLo paga el banco0€Lo paga el banco0€Cancelación: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
Apertura: lo paga el banco
500€
RegistroHay volver a inscribirla en en registro
Los costes están bonificados por ley.
80€Lo paga el banco0€Cancelación: es un porcentaje de la cantidad a cancelar; está regulado por ley y el mínimo son 24€.
Apertura: lo paga el banco
24€
GestoríaEs opcional100-150€Lo paga el banco0€Cancelación: depende de cada gestoría, pero ronda los 200-300€
Apertura: lo paga el banco
300€
Tasación*No se efectúa tasación0€Entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)500€Cancelación: NA
Apertura: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
500€
IAJDExento0€Exento0€Exento0€
TotalEn 2023: 230€
A partir de 2024: 280€
En 2023: 500€
A partir de 2024: 550€
En 2023: 1.324€
A partir de 2024: 1.474€

Fuente: Kelisto.es a 14/06/2023. Se ha tenido en cuenta un ejemplo de un préstamo contratado hace dos años, con una deuda pendiente de 100.000 euros y teniendo en cuenta que una entidad cobre las comisiones máximas permitidas por ley (salvo en apertura, donde no cobra nada en el caso de cancelación+apertura). Los cálculos están realizados para casos en los que el banco se haya adherido a las nuevas ayudas a las hipotecas aprobadas en noviembre de 2022.

Por el contrario, todas las opciones se encarecen en el caso de que tu banco no esté en la lista de los que aplican las ayudas aprobadas por el Gobierno a finales del 2022. Para que puedas ver la diferencia de forma resumida, también tienes a continuación una tabla de como quedarían en este caso todas las opciones que tienes a tu disposición.

Gastos de cambiar una hipoteca variable a fija en bancos que no apliquen las ayudas a las hipotecas (válida para 2023)

GASTOSNOVACIÓNNOVACIÓN (EN €)SUBROGACIÓNSUBROGACIÓN (EN €)CANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVACANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVA (EN €)
ComisionesLa que pacten cliente y entidad**150€A elegir entre dos fórmulas:
Durante los 3 primeros años: 0,25% (a partir del cuarto, nada)
Durante los 5 primeros años: 0,15% (a partir del sexto, nada)***

El nuevo banco te puede aplicar una comisión de apertura, pero es raro.
150€Cancelación:
El banco puede optar por una de estas dos fórmulas:
1) Máximo del 0,15% durante los 5 primeros años y nada a partir del sexto .
2) Máximo del 0,25% durante los 3 primeros años y nada a partir del cuarto.

Apertura:
El banco puede cobrar lo que quiera (no está limitado por ley).
150 €
[Para un supuesto de entidad que cobra un 0,15% durante los 5 primeros años por amortización anticipada y que no cobra nada por apertura]
NotaríaLo paga el banco0€Lo paga el banco0€Cancelación: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
Apertura: lo paga el banco
500€
RegistroHay volver a inscribirla en en registro
Los costes están bonificados por ley.
80€Lo paga el banco0€Cancelación: es un porcentaje de la cantidad a cancelar; está regulado por ley y el mínimo son 24€.
Apertura: lo paga el banco
24€
GestoríaEs opcional100-150€Lo paga el banco0€Cancelación: depende de cada gestoría, pero ronda los 200-300€
Apertura: lo paga el banco
300€
Tasación*No se efectúa tasación0€Entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)500€Cancelación: NA
Apertura: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
500€
IAJDExento0€Exento0€Exento0€
Total380€650€1.474€

Fuente: Kelisto.es a 14/06/2023. Se ha tenido en cuenta un ejemplo de un préstamo contratado hace dos años, con una deuda pendiente de 100.000 euros y teniendo en cuenta que una entidad cobre las comisiones máximas permitidas por ley (salvo en apertura, donde no cobra nada en el caso de cancelación+apertura). Los cálculos están realizados para casos en los que el banco se haya adherido a las nuevas ayudas a las hipotecas aprobadas en noviembre de 2022. **Se ha usado un ejemplo del 0,15% de comisión, ya que esta comision es libre (no está limtada). *** Se ha usado esta fórmula como ejemplo para los cálculos.

No obstante, no deberías guiarte únicamente por estas cifras. Con estos datos en mente, deberías analizar  cuánto puedes ahorrarte con cada una de las ofertas que tengas encima de la mesa para hacer el cambio –en caso de que la operación te permita empezar a pagar un interés más bajo- o cuál es la más económica. De esta manera, podrás sopesar si los gastos que tienes que asumir valen la pena.

Ventajas de cambiar una hipoteca de banco

Cambiar una hipoteca de banco tiene tres ventajas: te permitirá reducir el interés que pagas, mejorar otras condiciones de tu préstamo (como reducir o abaratar las comisiones o el coste de los productos asociados a tu hipoteca) y ganar en seguridad, en caso de que decidas aprovechar el cambio de entidad para pasarte de una hipoteca variable a una fija. Ahora bien, a la hora de plantearte el cambio de entidad debes saber que, primero, no siempre podrás conseguir estos tres beneficios (o te interesará hacerlo) y, dependiendo del que consigas, el coste de la operación podría ser distinto.

¿Qué ventajas tiene cambiar una hipoteca de banco?

VENTAJADETALLES
Reducir el interés que pagasSi tuvieras un préstamo pendiente de 150.000 a 25 años, con un interés del 3%, y decideras cambiar tu hipoteca de banco para conseguir una oferta el 2,5%, te ahorrarías 11.500 euros en intereses al terminar de pagar tu deuda.
Mejorar otras condiciones: comisiones, productos vinculados, plazo de amortización, etc.Si cambias de hipoteca tu banco podrías conseguir una oferta que, por ejemplo, no te cobre comisiones por amortización anticipada, te exija contratar menos productos extra para conseguir el interés más bajo o te permita disponer de más años para devolver tu deuda.
Ganar en seguridadSi aprovechas el cambio de banco para cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo estarías ganando en seguridad, ya que cuota dejaría de cambiar cada año al ritmo que marque el euríbor.

Fuente: Kelisto.es a 10/07/2023

A la hora de aprovechar las ventajas de cambiar una hipoteca de banco, es importante que sepas que:

  • El cambio no siempre implica ahorrar en intereses, mejorar otras condiciones y ganar en seguridad: a veces, al cambiar de hipoteca solo conseguirás uno de los beneficios, dependiendo de cuáles sean tus preferencias.
  • El coste de cambiar la hipoteca de banco varía, entre otras cosas, dependiendo de la finalidad de la operación: no es lo mismo hacerlo para pasarte de un préstamo variable a fijo (gratis durante 2023), que para reducir el interés que pagas a tu entidad.

Hacer una subrogación: ¿es lo mismo que cambiar una hipoteca de banco?

Aunque suelen utilizarse como sinónimos, cambiar una hipoteca de banco no es exactamente lo mismo que hacer una subrogación de hipoteca. De hecho, cambiar una hipoteca de banco es, en realidad, un tipo de subrogación de hipoteca: la que técnicamente se conoce como “subrogación de acreedor”.

Sin embargo, también existe otro tipo de subrogación: la de deudor.  Esta operación no implica llevar la hipoteca a otro banco, sino que consiste en cambiar el titular de una hipoteca por otro distinto. Normalmente, se usa cuando alguien compra una vivienda que está hipotecada y quiere ahorrarse los costes de firmar un nuevo préstamo. Eso sí, tendrá que aceptar las condiciones de la hipoteca que ya tuviera el anterior propietario. 

¿Quieres saber qué casa te puedes comprar? Entra ya en nuestro simulador de hipotecas y descubre qué cuota pagarás cada mes en función de tus ahorros y del interés que te cobre el banco.

Te ayudamos a conseguir tu hipoteca desde 1,39% TIN
Imagen de banner
Noticias relacionadas
Descubre más noticias de
Finanzas
Te contamos la última hora
Consejos y Análisis
Comentarios