Cambiar una hipoteca de banco: cuánto se tarda y cuánto cuesta

¿Necesitas una hipoteca?

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Cambiar una hipoteca de banco, es decir, hacer una subrogación, te permitirá mejorar las condiciones que tienes actualmente o, incluso, cambiar el interés que pagas de variable a fijo.

Cambiar una hipoteca de banco –o lo que es lo mismo, hacer una subrogación de acreedor– puede ser una muy buena alternativa para reducir la cuota que pagas mes a mes o, simplemente, para ganar en seguridad. Gracias a esta operación, podrás irte a una entidad que te aplique un interés inferior por tu préstamo o mudarte para cambiar una hipoteca variable a fija, de forma que dejes de estar expuesto a los vaivenes del euríbor.

Realizar esta portabilidad bancaria, eso sí, tiene un coste y requiere que hagas una búsqueda exhaustiva para dar con una oferta que realmente te merezca la pena. Para ayudarte en esta última tarea, en Kelisto ponemos a tu disposición nuestro comparador de subrogación de hipoteca –para que busques las propuestas más atractivas por tu cuenta- y nuestro servicio de bróker hipotecario, en el que nuestros expertos te ayudarán a dar con el préstamo que mejor se adapte a tus necesidades. Y para que tampoco te pierdas entre trámites y comisiones, a continuación analizamos para ti cuánto se tarda y cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco.

¿Se puede cambiar una hipoteca de banco?

Por supuesto, cualquiera puede cambiar una hipoteca de banco o, lo que es lo mismo, realizar una subrogación de acreedor. Ahora bien, el momento adecuado suele ser durante los primeros años de vida de tu préstamo, ya que son en los que pagas más intereses. Además, lo lógico es que el banco al que te vas a mudar te pida que, como mínimo, lleves dos o tres años pagando tu actual hipoteca, de forma que puedas demostrar que durante todo ese tiempo has saldado tus cuotas puntualmente.

Por último, a la hora de buscar una oferta para cambiar tu hipoteca de banco debes saber que, dependiendo de la entidad, puedes encontrarte con dos tipos de propuestas. Por un lado, hay bancos que aplican las mismas condiciones a quienes se mudan con su préstamo que a quienes contratan uno por primera vez, tal y como verás en nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca. Sin embargo, también existen entidades con propuestas distintas para unos y otros, algo que debes tener presente a la hora de buscar la mejor propuesta para ti. Además, son muchos los que ni siquiera tienen una oferta estándar y directamente prefieren negociar con cada cliente unas condiciones personalizadas.

La mejor oferta para cambiar la hipoteca de banco (fija y variable)

Imagen de banco Openbank
Hipoteca Variable para subrogación
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Hipoteca Fija para subrogación
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Hipoteca Fija para subrogación
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Hipoteca Fija para subrogación
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Hipoteca Fija para subrogación

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades a 26/01/2022. La tabla muestra la mejor oferta estándar de subrogación a tipo variable y la mejor a tipo fijo en todos sus plazos.

¿Qué pasos hay que dar para cambiar una hipoteca de banco?

Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, estos son los pasos que debes dar para cambiar una hipoteca de banco. 

  • Busca una oferta más atractiva que la que ya tienes: para ello, utiliza nuestro comparador de subrogación de hipotecas, aunque recuerda que en nuestros comparadores de hipotecas fijas e hipotecas variables también encontrarás las ofertas de aquellas entidades que no tienen una propuesta específica para quienes buscan cambiar su hipoteca de banco.
  • Una vez hayas elegido la que más te conviene, inicia el proceso de contratación de su hipoteca para subrogación. De esa manera sabrás si es viable que puedas cambiar tu hipoteca de banco y conocerás las condiciones exactas en las que podrás hacerlo.
  • Cuando aceptes la oferta que más te interese, el banco deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres hacer una subrogación de hipoteca y esta tendrá un plazo de siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar.
  • Una vez comunicada esta información, el banco del que todavía eres cliente tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si tú no la aceptas, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación y ya podrás cambiar tu hipoteca de banco.

¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco?

Para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco tendrás que sumar tres tipos de gastos por subrogación: los costes administrativos (desde que entró en vigor de la ley hipotecaria de 2019, el cliente ya solo tiene que asumir los gastos de tasación, mientras que los de notaría, registro y gestoría recaen sobre el banco), la comisión por subrogación (no todos los bancos la cobran, está limitada por ley y varía en función de si tu hipoteca es fija o variable) y la comisión de apertura de la nueva hipoteca (podría cobrártela el banco al que vayas a llevarte tu hipoteca, aunque es muy poco habitual)

Con todo esto en mente, para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco debes tener en cuenta que todos los gastos de subrogación de hipoteca dependen de varias cuestiones:

  • La finalidad de la subrogación de la hipoteca: cambiar tu hipoteca de banco puede servirte para mejorar las condiciones de tu préstamo o para cambiar una hipoteca variable por una fija. En función de cuál sea tu objetivo, las comisiones que podría aplicarte el banco por transferir tu hipoteca tienen unas limitaciones distintas. 
  • La fecha en la que se firmó tu hipoteca: las distintas normativas de los últimos años han ido cambiando los límites de la comisión de subrogación.
  • La política de comisiones que aplique tu banco: lo normal es que todos los bancos te cobren una comisión por llevar tu hipoteca a otro banco si la ley se lo permite, aunque podrías encontrarte con alguno que no lo haga. 

Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejor tus condiciones

Para saber cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejorar tus condiciones –por ejemplo, porque has encontrado una oferta con un interés inferior- debes tener en cuenta el momento en el que firmaste el préstamo. A partir de ahí, solo tendrás que mirar las escrituras de tu actual hipoteca para saber si tu banco te cobra comisión de subrogación –y a cuánto asciende, sabiendo que está limitada por ley-, consultar si tu nuevo préstamo tiene comisión de apertura y calcular que pagarás entre 200 y 400 euros por la tasación.

¿CUÁNDO SE FIRMÓ LA HIPOTECA?COMISIÓN POR SUBROGACIÓN (máximo que puede cobrar  el banco)COMISIÓN DE APERTURA (depende de cada banco)NOTARÍA (lo paga el banco)REGISTRO  (lo paga el banco)GESTORÍA(lo paga el banco)TASACIÓN (lo paga el cliente)IAJD
Hipoteca firmada antes del 27 de abril de 20031%
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada entre el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 20070,5%
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada desde el 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019Un 0,5% durante los 5 primeros años y un 0,25% a partir del sexto.
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019En las variables: un 0,25% durante los 3 primeros años (a partir del cuarto, nada) o un 0,15% a durante los 5 primeros años (a partir del sexto, nada).
En las fijas: un 2% durante los 10 primeros años y, a patir del undécimo, un 1,5%
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento

Fuente: Kelisto.es con datos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para cambiar el interés de variable a fijo

Si lo que quieres es saber cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para cambiar el interés de variable a fijo, la cuentas son mucho más fáciles, ya que lo que dice la última ley hipotecaria (aprobada en 2019) se aplica a cualquier préstamo de este tipo. En este caso, solo tendrías que abonar una comisión por subrogación, si así consta en las escrituras de tu hipoteca –el máximo que podrán cobrarte es de un 0,15% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, nada-, la comisión de apertura de tu nueva hipoteca –si tu nueva entidad la cobra- y los gastos de tasación (entre 200 y 400 euros).

Hacer una subrogación: ¿es lo mismo que cambiar una hipoteca de banco?

Aunque suelen utilizarse como sinónimos, cambiar una hipoteca de banco no es exactamente lo mismo que hacer una subrogación de hipoteca. De hecho, cambiar una hipoteca de banco es, en realidad, un tipo de subrogación de hipoteca: la que técnicamente se conoce como “subrogación de acreedor”.

Sin embargo, también existe otro tipo de subrogación: la de deudor.  Esta operación no implica llevar la hipoteca a otro banco, sino que consiste en cambiar el titular de una hipoteca por otro distinto. Normalmente, se usa cuando alguien compra una vivienda que está hipotecada y quiere ahorrarse los costes de firmar un nuevo préstamo. Eso sí, tendrá que aceptar las condiciones de la hipoteca que ya tuviera el anterior propietario. 

Por último, recuerda que una alternativa a realizar una subrogación de hipoteca (o a cambiar tu hipoteca de banco) es la novación: es decir, una operación que te permitirá cambiar las condiciones de tu hipoteca tras negociar con tu banco.

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