Cambiar una hipoteca de banco: cuánto se tarda y cuánto cuesta

La mejor oferta para cambiar la hipoteca de banco (fija y variable)

Cambiar una hipoteca de banco –o lo que es lo mismo, hacer una subrogación de acreedor– puede ser una muy buena alternativa para reducir la cuota que pagas mes a mes o, simplemente, para ganar en seguridad. Gracias a esta operación, podrás irte a una entidad que te aplique un interés inferior por tu préstamo o mudarte para cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo, de forma que dejes de estar expuesto a los vaivenes del euríbor.

Realizar esta portabilidad bancaria, eso sí, tiene un coste y requiere que hagas una búsqueda exhaustiva para dar con una oferta que realmente te merezca la pena. Para ayudarte en esta última tarea, en Kelisto ponemos a tu disposición nuestro comparador de subrogación de hipoteca –para que busques las propuestas más atractivas por tu cuenta- y nuestro servicio de bróker hipotecario, en el que nuestros expertos te ayudarán a dar con el préstamo que mejor se adapte a tus necesidades. Y para que tampoco te pierdas entre trámites y comisiones, a continuación analizamos para ti cuánto se tarda y cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco.

¿Se puede cambiar una hipoteca de banco?

Por supuesto, cualquiera puede cambiar una hipoteca de banco o, lo que es lo mismo, realizar una subrogación de acreedor. Ahora bien, el momento adecuado suele ser durante los primeros años de vida de tu préstamo, ya que son en los que pagas más intereses. Además, lo lógico es que el banco al que te vas a mudar te pida que, como mínimo, lleves dos o tres años pagando tu actual hipoteca, de forma que puedas demostrar que durante todo ese tiempo has saldado tus cuotas puntualmente.

Por último, a la hora de buscar una oferta para cambiar tu hipoteca de banco debes saber que, dependiendo de la entidad, puedes encontrarte con dos tipos de propuestas. Por un lado, hay bancos que aplican las mismas condiciones a quienes se mudan con su préstamo que a quienes contratan uno por primera vez, tal y como verás en nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca. Sin embargo, también existen entidades con propuestas distintas para unos y otros, algo que debes tener presente a la hora de buscar la mejor propuesta para ti. Además, son muchos los que ni siquiera tienen una oferta estándar y directamente prefieren negociar con cada cliente unas condiciones personalizadas.

La mejor oferta para cambiar la hipoteca de banco (fija y variable)

Si quieres estar a día de cuáles son las mejores ofertas para cambiar la hipoteca de banco, visita nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca

¿Qué pasos hay que dar para cambiar una hipoteca de banco?

Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, estos son los pasos que debes dar para cambiar una hipoteca de banco. 

• Busca una oferta más atractiva que la que ya tienes: para ello, utiliza nuestro comparador de subrogación de hipotecas, aunque recuerda que en nuestros comparadores de hipotecas fijas e hipotecas variables también encontrarás las ofertas de aquellas entidades que no tienen una propuesta específica para quienes buscan cambiar su hipoteca de banco.
• Revisa si tu banco forma parte de la lista de entidades que se han sumado las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022. Si fuera así y tu tu intención es pasarte de una hipoteca variable a una fija, la comisión de subrogación te saldrá gratis en 2023 (o más barata de lo normal si haces el cambio en 2024).
• Una vez hayas elegido la que más te conviene, inicia el proceso de contratación de su hipoteca para subrogación. De esa manera sabrás si es viable que puedas cambiar tu hipoteca de banco y conocerás las condiciones exactas en las que podrás hacerlo.
• Cuando aceptes la oferta que más te interese, el banco deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres hacer una subrogación de hipoteca y esta tendrá un plazo de siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar.
• Una vez comunicada esta información, el banco del que todavía eres cliente tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si tú no la aceptas, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación y ya podrás cambiar tu hipoteca de banco.

¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco?

Para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco tendrás que sumar tres tipos de gastos por subrogación: los costes administrativos (desde que entró en vigor de la ley hipotecaria de 2019, el cliente ya solo tiene que asumir los gastos de tasación, mientras que los de notaría, registro y gestoría recaen sobre el banco), la comisión por subrogación (no todos los bancos la cobran, está limitada por ley y varía en función de si tu hipoteca es fija o variable) y la comisión de apertura de la nueva hipoteca (podría cobrártela el banco al que vayas a llevarte tu hipoteca, aunque es muy poco habitual).

Con todo esto en mente, para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco debes tener en cuenta que todos los gastos de subrogación de hipoteca dependen de varias cuestiones:

• La finalidad de la subrogación de la hipoteca: cambiar tu hipoteca de banco puede servirte para mejorar las condiciones de tu préstamo o para cambiar una hipoteca variable por una fija. En función de cuál sea tu objetivo, las comisiones que podría aplicarte el banco por transferir tu hipoteca tienen unas limitaciones distintas. 
• La fecha en la que se firmó tu hipoteca: las distintas normativas de los últimos años han ido cambiando los límites de la comisión de subrogación.
• La política de comisiones que aplique tu banco: lo normal es que todos los bancos te cobren una comisión por llevar tu hipoteca a otro banco si la ley se lo permite, aunque podrías encontrarte con alguno que no lo haga. 

Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejor tus condiciones

Para saber cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejorar tus condiciones –por ejemplo, porque has encontrado una oferta con un interés inferior- debes tener en cuenta el momento en el que firmaste el préstamo. A partir de ahí, solo tendrás que mirar las escrituras de tu actual hipoteca para saber si tu banco te cobra comisión de subrogación –y a cuánto asciende, sabiendo que está limitada por ley-, consultar si tu nuevo préstamo tiene comisión de apertura y calcular que pagarás entre 200 y 400 euros por la tasación.

Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para cambiar el interés de variable a fijo

Si lo que quieres es saber cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para cambiar el interés de variable a fijo, la cuentas son mucho más fáciles, ya que lo que dice la última ley hipotecaria (aprobada en 2019) se aplica a cualquier préstamo de este tipo. En este caso, solo tendrías que abonar una comisión por subrogación, si así consta en las escrituras de tu hipoteca –el máximo que podrán cobrarte es de un 0,15% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, nada-, la comisión de apertura de tu nueva hipoteca –si tu nueva entidad la cobra- y los gastos de tasación (entre 200 y 400 euros).

No obstante, si tu entidad está adherida al listado de bancos que se han sumado a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022, las cuentas son todavía más sencillas: en concreto, si cambias de hipoteca variable a fija en 2023 no pagarás nada por la comisión de subrogación, por lo que solo deberás tener en cuenta los gastos de tasación. Si tienes pensado hacerlo en 2024 o más adelante, tu banco no podrá cobrarte más de un 0,05% durante los tres primeros años y a partir del cuarto nada.

En cualquier caso, debes tener en cuenta que esta no es la única opción que tienes si quieres cambiar el interés de variable a fijo. También puedes intentar negociar con tu banco un cambio en el tipo de interés (mediante un trámite que se llama “novación” y que permite cambiar las condiciones de tu hipoteca) o cancelar tu hipoteca y abrir una nueva, una alternativa que es la única que ofrecen ciertas entidades a quienes quieren cambiar su hipoteca de banco.  En este sentido, debes tener en cuenta que:

• El coste de cada una de estas opciones para llevarte tu hipoteca a otra entidad es distinto, como verás en la tabla que tienes a continuación. Además, si tu banco forma parte del plan de ayuda a los hipotecados, también podrás disfrutar de bonificaciones en los costes. 
• No todos los bancos te ofrecen todas las opciones. Por un lado, algunos bancos no están dispuestos a negociar con sus clientes un cambio de tipo variable a fijo o no ofrecen condiciones tan atractivas como a los recién llegados. Y por otro, hay entidades que sí aceptan la subrogación, mientras que otras solo te harán una oferta si cancelas tu actual hipoteca y abres una nueva.
• Para decidir qué opción es mejor siempre tienes que sopesar el coste de cada tipo de operación y lo atractiva que es la oferta que te haga cada entidad.

Recuerda que, de forma excepcional, el Gobierno ha eliminado los costes de cambiar de hipoteca variable a fija mediante subrogación en 2023 y que, a partir de 2024, los reducirá del 0,15% al 0,05%, como te contamos en nuestro análisis de las ayudas a las hipotecas.

¿Cuánto cuesta cambiar de tipo variable a fijo según la opción que elijas?

El coste de cambiar de tipo variable a tipo fijo, como has visto, depende de muchos factores y de la opción que elijas, pero también de si tu banco figura entre los que se han sumado a las ayudas a las hipotecados. En este caso, la cantidad que tendrás que pagar será inferior a lo que se abona normalmente, como puedes ver en la siguiente tabla.

Gastos de cambiar una hipoteca variable a fija en bancos que apliquen las ayudas a las hipotecas (válida para 2023)

Por el contrario, todas las opciones se encarecen en el caso de que tu banco no esté en la lista de los que aplican las ayudas aprobadas por el Gobierno a finales del 2022. Para que puedas ver la diferencia de forma resumida, también tienes a continuación una tabla de como quedarían en este caso todas las opciones que tienes a tu disposición.

Gastos de cambiar una hipoteca variable a fija en bancos que no apliquen las ayudas a las hipotecas (válida para 2023)

No obstante, no deberías guiarte únicamente por estas cifras. Con estos datos en mente, deberías analizar  cuánto puedes ahorrarte con cada una de las ofertas que tengas encima de la mesa para hacer el cambio –en caso de que la operación te permita empezar a pagar un interés más bajo- o cuál es la más económica. De esta manera, podrás sopesar si los gastos que tienes que asumir valen la pena.

Ventajas de cambiar una hipoteca de banco

Cambiar una hipoteca de banco tiene tres ventajas: te permitirá reducir el interés que pagas, mejorar otras condiciones de tu préstamo (como reducir o abaratar las comisiones o el coste de los productos asociados a tu hipoteca) y ganar en seguridad, en caso de que decidas aprovechar el cambio de entidad para pasarte de una hipoteca variable a una fija. Ahora bien, a la hora de plantearte el cambio de entidad debes saber que, primero, no siempre podrás conseguir estos tres beneficios (o te interesará hacerlo) y, dependiendo del que consigas, el coste de la operación podría ser distinto.

¿Qué ventajas tiene cambiar una hipoteca de banco?

A la hora de aprovechar las ventajas de cambiar una hipoteca de banco, es importante que sepas que:

• El cambio no siempre implica ahorrar en intereses, mejorar otras condiciones y ganar en seguridad: a veces, al cambiar de hipoteca solo conseguirás uno de los beneficios, dependiendo de cuáles sean tus preferencias.
• El coste de cambiar la hipoteca de banco varía, entre otras cosas, dependiendo de la finalidad de la operación: no es lo mismo hacerlo para pasarte de un préstamo variable a fijo (gratis durante 2023), que para reducir el interés que pagas a tu entidad.

Hacer una subrogación: ¿es lo mismo que cambiar una hipoteca de banco?

Aunque suelen utilizarse como sinónimos, cambiar una hipoteca de banco no es exactamente lo mismo que hacer una subrogación de hipoteca. De hecho, cambiar una hipoteca de banco es, en realidad, un tipo de subrogación de hipoteca: la que técnicamente se conoce como “subrogación de acreedor”.

Sin embargo, también existe otro tipo de subrogación: la de deudor.  Esta operación no implica llevar la hipoteca a otro banco, sino que consiste en cambiar el titular de una hipoteca por otro distinto. Normalmente, se usa cuando alguien compra una vivienda que está hipotecada y quiere ahorrarse los costes de firmar un nuevo préstamo. Eso sí, tendrá que aceptar las condiciones de la hipoteca que ya tuviera el anterior propietario. 

¿Quieres saber qué casa te puedes comprar? Entra ya en nuestro simulador de hipotecas y descubre qué cuota pagarás cada mes en función de tus ahorros y del interés que te cobre el banco.