Cambiar una hipoteca de banco: cuánto se tarda y cuánto cuesta

¿Necesitas una hipoteca? Con el comparador de hipotecas de Kelisto, encuentra la mejor hipoteca a tipo fijo, variable o mixto y ahorra hasta 1.353€ al año.
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Cambiar una hipoteca de banco es un proceso que se ha agilizado desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria y cuyo coste dependerá de varios factores, como la antigüedad de tu préstamo o el motivo de la operación. En Kelisto te damos todas las claves para que puedas hacer tus propios cálculos y sopesar si te merece la pena dar el paso.
Imagen de banco Ibercaja
Hipoteca Vamos Fija

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 02/11/2022). En este destacado verás la mejor oferta de nuestro ranking de la mejor hipoteca fija. Puedes consultar el ranking completo y la metodología seguida para efectuarlo en https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuales-son-las-hipotecas-fijas-mas-baratas-4810.

Cambiar una hipoteca de banco –o lo que es lo mismo, hacer una subrogación de acreedor– puede ser una muy buena alternativa para reducir la cuota que pagas mes a mes o, simplemente, para ganar en seguridad. Gracias a esta operación, podrás irte a una entidad que te aplique un interés inferior por tu préstamo o mudarte para cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo, de forma que dejes de estar expuesto a los vaivenes del euríbor.

Realizar esta portabilidad bancaria, eso sí, tiene un coste y requiere que hagas una búsqueda exhaustiva para dar con una oferta que realmente te merezca la pena. Para ayudarte en esta última tarea, en Kelisto ponemos a tu disposición nuestro comparador de subrogación de hipoteca –para que busques las propuestas más atractivas por tu cuenta- y nuestro servicio de bróker hipotecario, en el que nuestros expertos te ayudarán a dar con el préstamo que mejor se adapte a tus necesidades. Y para que tampoco te pierdas entre trámites y comisiones, a continuación analizamos para ti cuánto se tarda y cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco.

¿Se puede cambiar una hipoteca de banco?

Por supuesto, cualquiera puede cambiar una hipoteca de banco o, lo que es lo mismo, realizar una subrogación de acreedor. Ahora bien, el momento adecuado suele ser durante los primeros años de vida de tu préstamo, ya que son en los que pagas más intereses. Además, lo lógico es que el banco al que te vas a mudar te pida que, como mínimo, lleves dos o tres años pagando tu actual hipoteca, de forma que puedas demostrar que durante todo ese tiempo has saldado tus cuotas puntualmente.

Por último, a la hora de buscar una oferta para cambiar tu hipoteca de banco debes saber que, dependiendo de la entidad, puedes encontrarte con dos tipos de propuestas. Por un lado, hay bancos que aplican las mismas condiciones a quienes se mudan con su préstamo que a quienes contratan uno por primera vez, tal y como verás en nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca. Sin embargo, también existen entidades con propuestas distintas para unos y otros, algo que debes tener presente a la hora de buscar la mejor propuesta para ti. Además, son muchos los que ni siquiera tienen una oferta estándar y directamente prefieren negociar con cada cliente unas condiciones personalizadas.

La mejor oferta para cambiar la hipoteca de banco (fija y variable)

Imagen de banco Evo Banco
Hipoteca Inteligente Variable para subrogación
Imagen de banco Evo Banco
Hipoteca Inteligente a tipo fijo para subrogación

Fuente: Kelisto.es a 16/06/2022. La tabla muestra la mejor oferta estándar de subrogación a tipo variable y la mejor a tipo fijo en todos sus plazos. https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuanto-cuesta-cambiar-una-hipoteca-variable-a-fija-5135. Nuestros rankings de hipotecas para subrogación siempre tienen en cuenta todas las ofertas para subrogación (o cambio de hipoteca de banco mediante cancelación de la antigua y apertura de una nueva) cuyos bancos muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers).

Si quieres estar a día de cuáles son las mejores ofertas para cambiar la hipoteca de banco, visita nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca

¿Qué pasos hay que dar para cambiar una hipoteca de banco?

Desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, estos son los pasos que debes dar para cambiar una hipoteca de banco. 

  • Busca una oferta más atractiva que la que ya tienes: para ello, utiliza nuestro comparador de subrogación de hipotecas, aunque recuerda que en nuestros comparadores de hipotecas fijas e hipotecas variables también encontrarás las ofertas de aquellas entidades que no tienen una propuesta específica para quienes buscan cambiar su hipoteca de banco.
  • Una vez hayas elegido la que más te conviene, inicia el proceso de contratación de su hipoteca para subrogación. De esa manera sabrás si es viable que puedas cambiar tu hipoteca de banco y conocerás las condiciones exactas en las que podrás hacerlo.
  • Cuando aceptes la oferta que más te interese, el banco deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres hacer una subrogación de hipoteca y esta tendrá un plazo de siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar.
  • Una vez comunicada esta información, el banco del que todavía eres cliente tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si tú no la aceptas, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación y ya podrás cambiar tu hipoteca de banco.

¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco?

Para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco tendrás que sumar tres tipos de gastos por subrogación: los costes administrativos (desde que entró en vigor de la ley hipotecaria de 2019, el cliente ya solo tiene que asumir los gastos de tasación, mientras que los de notaría, registro y gestoría recaen sobre el banco), la comisión por subrogación (no todos los bancos la cobran, está limitada por ley y varía en función de si tu hipoteca es fija o variable) y la comisión de apertura de la nueva hipoteca (podría cobrártela el banco al que vayas a llevarte tu hipoteca, aunque es muy poco habitual).

Con todo esto en mente, para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco debes tener en cuenta que todos los gastos de subrogación de hipoteca dependen de varias cuestiones:

  • La finalidad de la subrogación de la hipoteca: cambiar tu hipoteca de banco puede servirte para mejorar las condiciones de tu préstamo o para cambiar una hipoteca variable por una fija. En función de cuál sea tu objetivo, las comisiones que podría aplicarte el banco por transferir tu hipoteca tienen unas limitaciones distintas. 
  • La fecha en la que se firmó tu hipoteca: las distintas normativas de los últimos años han ido cambiando los límites de la comisión de subrogación.
  • La política de comisiones que aplique tu banco: lo normal es que todos los bancos te cobren una comisión por llevar tu hipoteca a otro banco si la ley se lo permite, aunque podrías encontrarte con alguno que no lo haga. 

Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejor tus condiciones

Para saber cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejorar tus condiciones –por ejemplo, porque has encontrado una oferta con un interés inferior- debes tener en cuenta el momento en el que firmaste el préstamo. A partir de ahí, solo tendrás que mirar las escrituras de tu actual hipoteca para saber si tu banco te cobra comisión de subrogación –y a cuánto asciende, sabiendo que está limitada por ley-, consultar si tu nuevo préstamo tiene comisión de apertura y calcular que pagarás entre 200 y 400 euros por la tasación.

¿CUÁNDO SE FIRMÓ LA HIPOTECA?COMISIÓN POR SUBROGACIÓN (máximo que puede cobrar  el banco)COMISIÓN DE APERTURA (depende de cada banco)NOTARÍA (lo paga el banco)REGISTRO  (lo paga el banco)GESTORÍA(lo paga el banco)TASACIÓN (lo paga el cliente)IAJD
Hipoteca firmada antes del 27 de abril de 20031%
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada entre el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 20070,5%
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada desde el 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019Un 0,5% durante los 5 primeros años y un 0,25% a partir del sexto.
En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento
Hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019En las variables: un 0,25% durante los 3 primeros años (a partir del cuarto, nada) o un 0,15% a durante los 5 primeros años (a partir del sexto, nada).
En las fijas: un 2% durante los 10 primeros años y, a patir del undécimo, un 1,5%
Sin limitaciónEntre 0,2% y 0,5%No más de 100€De 100€ a 400€Entre 200€ y 500€Exento

Fuente: Kelisto.es con datos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para cambiar el interés de variable a fijo

Si lo que quieres es saber cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para cambiar el interés de variable a fijo, la cuentas son mucho más fáciles, ya que lo que dice la última ley hipotecaria (aprobada en 2019) se aplica a cualquier préstamo de este tipo. En este caso, solo tendrías que abonar una comisión por subrogación, si así consta en las escrituras de tu hipoteca –el máximo que podrán cobrarte es de un 0,15% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, nada-, la comisión de apertura de tu nueva hipoteca –si tu nueva entidad la cobra- y los gastos de tasación (entre 200 y 400 euros).

En cualquier caso, debes tener en cuenta que esta no es la única opción que tienes si quieres cambiar el interés de variable a fijo. También puedes intentar negociar con tu banco un cambio en el tipo de interés (mediante un trámite que se llama “novación” y que permite cambiar las condiciones de tu hipoteca) o cancelar tu hipoteca y abrir una nueva, una alternativa que es la única que ofrecen ciertas entidades a quienes quieren cambiar su hipoteca de banco.  En este sentido, debes tener en cuenta que:

  • El coste de cada una de estas opciones para llevarte tu hipoteca a otra entidad es distinto, como verás en la tabla que tienes a continuación.
  • No todos los bancos te ofrecen todas las opciones. Por un lado, algunos bancos no están dispuestos a negociar con sus clientes un cambio de tipo variable a fijo o no ofrecen condiciones tan atractivas como a los recién llegados. Y por otro, hay entidades que sí aceptan la subrogación, mientras que otras solo te harán una oferta si cancelas tu actual hipoteca y abres una nueva.
  • Para decidir qué opción es mejor siempre tienes que sopesar el coste de cada tipo de operación y lo atractiva que es la oferta que te haga cada entidad.

¿Cuánto cuesta cambiar de tipo variable a fijo según la opción que elijas?

GASTOSNOVACIÓNNOVACIÓN (EN €)SUBROGACIÓNSUBROGACIÓN (EN €)CANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVACANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVA (EN €)
Comisiones0,15% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada150 €0,15% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada. El nuevo banco te puede aplicar una comisión de apertura, pero es raro.150 €Cancelación:
El banco puede optar por una de estas dos fórmulas:
1) Máximo del 0,15% durante los 5 primeros años y nada a partir del sexto .
2) Máximo del 0,25% durante los 3 primeros años y nada a partir      del cuarto.

Apertura:
El banco puede cobrar lo que quiera (no está limitado por ley).
150 €
[Para un supuesto de entidad que cobra un 0,15% durante los 5 primeros años por amortización anticipada y que no cobra nada por apertura]
NotaríaLo paga el bancoNALo paga el bancoNACancelación: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
Apertura:
lo paga el banco
300 €
RegistroLo paga el bancoNALo paga el bancoNACancelación: es un porcentaje de la cantidad a cancelar; está regulado por ley y el mínimo son 24€.
Apertura:
lo paga el banco
24 €
GestoríaLo paga el bancoNALo paga el bancoNACancelación: depende de cada gestoría, pero ronda los 200-300€
Apertura:
lo paga el banco
250 €
Tasación*No se efectúa tasaciónNAEntre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)300 €Cancelación: NA
Apertura:
entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
300 €
IAJDExentoNAExentoNAExentoNA
Total 150 € 450 € 1.024 €

Fuente: Kelisto.es a 13 de junio de 2022. Se ha tenido en cuenta un ejemplo de un préstamo contratado hace dos años, con una deuda pendiente de 100.000 euros y teniendo en cuenta que una entidad cobre las comisiones máximas permitidas por ley (salvo en apertura, donde no cobra nada en el caso de cancelación+apertura).

Hacer una subrogación: ¿es lo mismo que cambiar una hipoteca de banco?

Aunque suelen utilizarse como sinónimos, cambiar una hipoteca de banco no es exactamente lo mismo que hacer una subrogación de hipoteca. De hecho, cambiar una hipoteca de banco es, en realidad, un tipo de subrogación de hipoteca: la que técnicamente se conoce como “subrogación de acreedor”.

Sin embargo, también existe otro tipo de subrogación: la de deudor.  Esta operación no implica llevar la hipoteca a otro banco, sino que consiste en cambiar el titular de una hipoteca por otro distinto. Normalmente, se usa cuando alguien compra una vivienda que está hipotecada y quiere ahorrarse los costes de firmar un nuevo préstamo. Eso sí, tendrá que aceptar las condiciones de la hipoteca que ya tuviera el anterior propietario. 

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