Ayudas a las hipotecas: cómo serán y qué alternativas tienes si no puedes pedirlas

Alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años para reducir la cuota, pedir un período de carencia de hasta cinco años en el que solo se paguen intereses o, incluso, solicitar que se congele el pago de la cuota de la hipoteca durante 12 meses son algunas de las medidas “estrella” que contempla el paquete de ayudas a las hipotecas acordado entre el Gobierno y la banca para aliviar a los afectados por la subida del euríbor. Las medidas, eso sí, serán distintas en función del nivel de renta de los hogares y se complementarán con otras iniciativas adicionales, como la eliminación –durante 2023- de las comisiones por cambio de hipoteca variable a fija y por amortización anticipada.

A falta de que Gobierno y patronales bancarias cierren algunos detalles de estas medidas, en Kelisto hemos analizado cómo funcionan, qué inconvenientes pueden tener –si los hay- para quienes decidan acogerse a ellas y qué alternativas tienen quienes no puedan solicitarlas.

¿Quién podrá pedir las ayudas a las hipotecas?

Las ayudas a las hipotecas estarán disponibles para tres tipos de consumidores:

• Aquellos que formen parte de una unidad familiar con ingresos inferiores a 25.200€ (es decir, tres veces el IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples tras su revisión de enero de 2023), dediquen más del 50% de sus ingresos al pago de su hipoteca y hayan visto como la cuota de su préstamo ha subido más del 50%.
• Aquellos que formen parte de una unidad familiar con ingresos inferiores a 25.200€ y dediquen más del 50% de sus ingresos mensuales al pago de su hipoteca (pero no hayan experimentado una subida del 50% en la cuota).
• Aquellos que formen parte de una unidad familiar con ingresos inferiores a 29.400€ (es decir, tres veces y media el IPREM) y hayan visto como la cuota de su préstamo ha subido más del 20%.

¿En qué consisten las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno?

Las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno incluyen, entre otras medidas, iniciativas que permiten reducir temporalmente la cuota que el consumidor paga cada mes, como la posibilidad de pedir un período de carencia de capital de hasta cinco años –en el que solo se paguen intereses-, la opción de alargar el plazo de amortización hasta siete años o la congelación de la cuota durante 12 meses. Ahora bien, estas se articulan en tres paquetes de medidas en función de los ingresos del hogar y el impacto que haya tenido en su economía la subida del euríbor.

Hogares con ingresos inferiores a 25.200€, más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca y un aumento del esfuerzo hipotecario de más del 50%.

Estos hogares podrán acogerse a varias ayudas:

• Pedir un período de carencia de capital de hasta cinco años. En este período solo se pagarían intereses y, además, estos estarían bonificados a euríbor-0,10% (a día de hoy eso supondría pagar un interés del 2,529%).
• Solicitar la dación en pago, es decir, entregar la vivienda para dar por saldada la deuda con el banco. Esta opción ya existía, pero el plazo para poder pedirla se alarga a dos años.
• Posibilidad de pedir una segunda reestructuración de la deuda, aunque no se ha detallado si se haría a través de una carencia o de alguna otra manera.

Hogares con ingresos inferiores a 25.200€ y más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca

En este caso, estas serán las ayudas a hipotecas disponibles:

• Pedir un período de carencia de capital de hasta dos años. En este período solo se pagarían intereses y, además, estos estarían bonificados, pero no se ha detallado en qué medida.
• Alargar el plazo de devolución hasta siete años para reducir la cuota mensual.

Hogares con  ingresos inferiores a 29.400€, más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca y un aumento del esfuerzo hipotecario de más del 50%.

Estas familias podrían pedir las siguientes ayudas:

• Una congelación de la cuota de 12 meses, que se articularía mediante una carencia de capital
• Una reducción de los intereses, aunque no se ha detallado en qué medida ni durante cuánto tiempo.
• Alargar el plazo de devolución hasta siete años para reducir la cuota mensual.

Otras medidas adicionales

Más allá de las medidas específicas en función de los ingresos del hogar, el Gobierno ha aprobado otras iniciativas que se aplicarán a todas las hipotecas variables y que tienen que ver con las comisiones de amortización anticipada y las que se cobran por cambiar de hipoteca variable a fija. Por un lado, durante 2023 se eliminarán ambos cargos, que hasta ahora solo estaban limitados por ley, y por otro, a partir de 2024 la comisión máxima que se podrá por pasar de tipo variable a fijo se reducirá del 0,15% al 0,05%.

En el caso de las comisiones por amortización anticipada, desde la aprobación de la ley hipotecaria, las entidades no pueden cobrar más de:

• En las hipotecas variables: un 0,25% durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto (o un 0,15% durante cinco años y nada a partir del sexto).
• En las hipotecas fijas: un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir del undécimo.

En lo que respecta a la comisión por cambio de hipoteca variable a fija, este cargo ya se limitó con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. La normativa establecía que, tanto las novaciones (negociar un cambio de interés con tu actual banco) como las subrogaciones (cambio de banco para cambiar el interés) destinadas a cambiar del tipo variable al fijo no podrían tener un cargo superior al 0,15% del capital restante durante los tres primeros años (y del 0% a partir del cuarto). A este cargo, eso sí, hay que sumar el coste de la nueva tasación (entre 200 y 400 euros) que es imprescindible en el caso de la subrogación y que no se prevé eliminar con la aprobación de las nuevas ayudas a las hipotecas.

Tampoco hay que olvidar que muchas entidades no aceptan la subrogación, sino que proponen al cliente cancelar su actual hipoteca (variable) y abrir una nueva a tipo fijo. En ese caso, habría que abonar los gastos de cancelación y formalización del nuevo préstamo de forma íntegra, ya que las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno no se podrían aplicar.

¿Qué ayudas a las hipotecas han acordado el Gobierno y la banca?

¿Cuándo entrarán en vigor y hasta cuándo estarán vigentes?

Aunque las medidas se aprobarán hoy en Consejo de Ministros, no se prevé que entren en vigor hasta el 1 de enero de 2023, según ha indicado el Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital en un comunicado. En cuanto al tiempo de aplicación:

• Las medidas que afectan a hogares con ingresos inferiores a los 25.200 euros y las que se aplicarán a todos los hipotecados tendrán una vigencia indefinida.
• Las ayudas para hipotecados que formen parte de hogares con rentas inferiores a 29.400 euros estarán vigentes durante 24 meses: es decir, durante 2023 y 2024.

¿Cómo se articularán las ayudas a las hipotecas?

Las ayudas a las hipotecas se articularán de dos maneras distintas:

• Mediante una actualización del Código de Buenas Prácticas de 2012, que ya contemplaba ayudas para los clientes más vulnerables y que, por su situación económica, corrieran el riesgo de incurrir en un impago de su cuota. En ese caso, el Código de Buenas Prácticas de 2012 ya contemplaba soluciones, como la posibilidad de reestructurar la deuda, de conseguir una quita o, incluso, de que se pudiera entregar la vivienda quedando cancelada la deuda (dación en pago).
• Mediante la creación de un nuevo Código de Buenas Prácticas, que será en el que se incluyan las medidas para quienes ganen menos de tres veces y media el IPREM (29.400 euros).

¿Tendrán que ofrecer todos los bancos las ayudas a las hipotecas?

No, al igual que sucede con el Código de Buenas Prácticas de 2012, esta revisión–y el nuevo código de buenas prácticas acordado- serán de aplicación voluntaria para la banca. Ahora bien, lo que contempla el Real Decreto-ley que regula este plan de ayuda es que las entidades que se acojan a las nuevas medidas deberán:

• Comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional.
• Informar al Banco de España de cada ayuda que se conceda.
• Informar adecuadamente de estas ayudas a todos sus clientes con hipotecas mediante una comunicación individualizada. Para ello, los bancos dispondrán de un mes desde su adhesión y deberán facilitar a sus clientes un teléfono y una dirección de correo electrónico para responder a sus dudas y recibir sus solicitudes.

Además, los bancos podrán establecer todas las medidas adicionales que consideren oportunas, más allá de las acordadas con el Ejecutivo.

¿A cuántos hipotecados podrían beneficiar las ayudas acordadas por el Gobierno y la banca?

Según cálculos del Gobierno, en España hay 3,7 millones de hipotecas variables que, por tanto, es decir, están referenciadas al euríbor. De este total, el Ejecutivo calcula que más de un millón (27% del total) podrían beneficiarse de las ayudas a las hipotecas acordadas con la banca.

¿Cuánto tiempo se podrá alargar el plazo de una hipoteca para reducir la cuota?

Las nuevas ayudas a las hipotecas contemplan la posibilidad de alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años. A esta medida podrán acogerse:

• Los hogares con ingresos inferiores a 25.200 euros y más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca.
• Los hogares con ingresos inferiores a 29.400 euros, más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca y con un aumento del esfuerzo hipotecario de más del 50%.

¿Cuánto se reducirá la cuota alargando el plazo de una hipoteca? 

Para una hipoteca media en España*, alargar el plazo de una hipoteca siete años más permitiría reducir la cuota en un 34%, según cálculos de Kelisto.es: es decir, se pasaría de una cuota de 674,26 euros a una de 446,46 euros, lo que supondría una reducción de 227,8 euros al mes (2.733,6 euros al año).

¿Cuánto se encarecerá el coste de las hipotecas por alargar el plazo?

Alargar el plazo de una hipoteca –como parte de estas ayudas o fruto de una negociación individual con el banco- siempre supone un encarecimiento de la misma. Al fin y al cabo, tardar más años en pagar la deuda implica –de una forma u otra- que el cliente pague más intereses. Para una hipoteca media en España*, cuyo plazo se alargara siete años, el total de intereses a pagar aumentaría un 72%, según cálculos de Kelisto: es decir, el hipotecado acabaría pagando 21.076,26 en concepto de intereses, frente a los 12.277,41 euros iniciales (esto son 8.798,9 euros más).

En este sentido, el Gobierno insistió en varias ocasiones que alargar el plazo de las hipotecas como parte de las nuevas ayudas acordadas con la banca no implicaría pagar más intereses. Sin embargo, al cierre      de este análisis, no ha detallado si finalmente será así ni cómo se articulará esta posibilidad, en caso de llevarse a cabo.

¿Cuánto costará alargar el plazo de una hipoteca?

Alargar el plazo de una hipoteca como parte del plan de ayudas aprobado por el Gobierno no tendrá ningún coste para el usuario. Esta medida permitirá un ahorro de 242 euros para una hipoteca media en España*, que es el coste que tendría hacer una novación: es decir, un cambio de condiciones del préstamo.

Las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca, en general (y fuera de este plan de ayuda) implican el pago de varios gastos:

• Comisión por novación: limitada al 0,1% de la deuda si la novación sirve para cambiar el plazo. Para una hipoteca media en España*, el coste sería de unos 72 euros.
• Gastos de notaría y registro: están bonificados y rondarían los 170 euros.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca están exentas del pago de este tributo.

¿Cuánto se reducirá la cuota al pedir una carencia? 

Todo depende de la duración de la carencia y de si se efectúa una rebaja en el interés aplicado durante este período, tal y como contemplan las nuevas ayudas a las hipotecas (el interés sería de euríbor-0,10%). Según cálculos de Kelisto para una hipoteca media en España* (y sin tener en cuenta las rebajas en el interés que se aplicarían), la carencia contemplada en este paquete de ayudas a las hipotecas permitiría reducir la cuota 490,6 euros al mes: es decir, se conseguiría una rebaja del 72,8% sobre la cuota original.

¿Cuánto se encarecerá el coste de las hipotecas al pedir una carencia?

Pese a ser una buena solución para aliviar temporalmente el impacto de una hipoteca sobre las finanzas del hogar, la carencia tiene dos puntos negativos: el primero es que, una vez finalizada la carencia, la cuota será superior a la que inicialmente tenía el hipotecado; el segundo, que el total de intereses que habrá que abonar al banco se incrementará, ya que el plazo de amortización también habrá aumentado.

Para una hipoteca media en España, y dependiendo del tipo de carencia elegido –de las dos opciones que contemplan las nuevas medidas, a dos y cinco años- el impacto de pedir este tipo de ayudaría sería el siguiente:

• La cuota de la hipoteca subiría entre 135 y 523 euros al mes (es decir, entre un 20% y un 78%) al finalizar la carencia.
• El total de intereses a pagar al banco aumentaría entre 1.993,5 y 5.067 euros, es decir, entre un 16% y un 41%.

¿Qué impacto tendría pedir una carencia de hipoteca?

¿Cuánto costará pedir una carencia?

Para poder disfrutar de una carencia hipotecaria –al igual que para alargar el plazo de una hipoteca- es necesario realizar una novación, es decir, un cambio de condiciones del préstamo. Quienes puedan acogerse al plan de ayudas para las hipotecas estarán exentos de pagar gastos por este trámite, lo que supondrá un ahorro de 242 euros para una hipoteca media en España*, que es el coste que habitualmente tiene este trámite y que se reparte entre:

• Comisión por novación: limitada al 0,1% de la deuda si la novación sirve para cambiar el plazo, como ocurre con una carencia. Para una hipoteca media en España*, el coste sería de unos 72 euros.
• Gastos de notaría y registro: están bonificados y rondarían los 170 euros.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca están exentas del pago de este tributo.

¿Cuánto me costará cambiar de una hipoteca variable a una fija con la entrada en vigor de las nuevas ayudas?

Con la entrada en vigor de las nuevas ayudas a las hipotecas, se reducirá el coste de cambiar de una hipoteca variable a una fija, tanto si el procedimiento se hace mediante una novación (es decir, negociar un cambio de condiciones con el propio banco), como si se ejecuta mediante una subrogación (cambio de banco). Hasta ahora, este cargo tenía un tope máximo del 0,15% durante los tres primeros años (y, a partir del cuarto, ya no podía cobrarse nada). Con la entrada en vigor de la nueva normativa:

• Durante 2023 se eliminará por completo esta comisión, lo que supondrá un ahorro de 109,02 euros para una hipoteca media en España*.
• A partir de 2024, el tope máximo se reduce del 0,15% actual al 0,05%: es decir, para una hipoteca media en España* el coste pasaría de 109,02 euros a 36,34 euros (-66% o 72,68 euros menos).

Lo que sí que habrá que seguir pagando –en caso de que el cambio se haga mediante subrogación- es el coste de la nueva tasación que habría que realizar, que puede situarse entre los 200 y los 400 euros.

¿Pueden hacer los bancos algún cambio en las hipotecas que se acojan al plan de ayuda?

No, los bancos no podrán cambiar el interés que figura en los contratos de las hipotecas -salvo para reducirlo en los términos que recoge el plan de ayuda-, ni exigir la contratación de ningún producto o servicio vinculado (como seguros) o el establecimiento de garantías extra que no constaran en el contrato original.

Si no puedo acogerme a estas ayudas, ¿tengo otras alternativas?

Por supuesto. Antes de que se aprobaran las ayudas a las hipotecas, en el mercado ya existían mecanismos con los que el usuario podía reducir el coste de su hipoteca, aunque no todos cuestan lo mismo ni son igual de convenientes para todos los perfiles. Además, hay algunas medidas que se aplican a todas las hipotecas y todo los deudores de aquellos bancos que decidan adherirse a estas ayudas, cumplan o no cumplan con los requisitos económicos establecidos por el Ejecutivo.

1. Cambiar de hipoteca variable a fija

Cambiar una hipoteca variable a fija no recortará la cuota de tu hipoteca –es más, incluso podría subir ligeramente-, pero sí te garantiza estabilidad total: es decir, evitará que tengas que volver a estar pendiente del euríbor. Tal y como te explicamos en nuestro análisis “cómo cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo”, el coste de esta operación depende de dos cosas: de lo que diga tu contrato y de la fórmula que uses para hacerlo (novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva).

Además, con la entrada en vigor de las ayudas a las hipotecas, los usuarios de los bancos que se hayan acogido a estas medidas podrán beneficiarse de ciertas bonificaciones extraordinarias, aunque no cumplan con los criterios económicos establecidos por el Gobierno.

Por ejemplo, para una hipoteca pendiente de 100.000 euros contratada hace dos años, con la opción más barata (la novación), tendrías que abonar 250 euros, con la intermedia (la subrogación), 500 euros, y con la más cara (cancelar y abrir un nuevo préstamo), 1.044 euros.

Coste de cambiar una hipoteca variable a fija (según la fórmula elegida)

¿Cuál es la mejor subrogación de hipoteca a tipo fijo?

2. Alargar el plazo de la hipoteca

Alargar el plazo de una hipoteca no es más que un tipo de ampliación de hipoteca. Este trámite ya podía realizarse antes de que se aprobaran las ayudas a los hipotecados –se efectúa mediante una “novación” o cambio en las condiciones de tu contrato-, pero implica una serie de gastos y de exigencias que debes tener en cuenta:

• En lo que respecta a los gastos de alargar el plazo de una hipoteca, si el cambio solo afecta al plazo de devolución, los gastos de la operación son algo más baratos de lo habitual: por un lado, te librarás de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, por otro, la comisión por novación que te podrá cobrar tu banco estará limitada y nunca podrá sobrepasar el 0,1% de la deuda que tengas pendiente.
• En lo que respecta a los requisitos que deberás cumplir para que tu entidad de luz verde a la operación, las entidades suelen requerir que sus clientes están al corriente de todos los pagos, que no tengan un nivel de endeudamiento excesivo, que tengan una situación laboral estable y –en algunos casos- que se disponga de un aval para responder en caso de no poder afrontar los pagos.

En cualquier caso, debes tener en cuenta que alargar el plazo de una hipoteca –dentro o fuera de las ayudas aprobadas por el Gobierno- supone un alivio para tu cuota, pero a la larga te obligará a pagar más intereses: así, para una hipoteca media en España, alargar la hipoteca cinco años permitiría reducir la cuota mensual en un 27% (184 euros menos al mes), pero aumentaría los intereses totales que se acabarían pagando al banco en un 50% (6.230 euros más al mes).

3. Negociar una carencia

Pedir una carencia de hipoteca con el banco te permitirá –durante un tiempo- reducir la cuota que pagas cada mes. ¿Cuánto? Depende de la fórmula elegida: con una carencia de hipoteca total dejarás de de pagar la cuota de la hipoteca en su totalidad, es decir, no se paga capital ni intereses durante el tiempo acordado (es una solución muy similar a la moratoria de hipotecas por la covid-19 que se puso en marcha en 2020); en cambio, con una carencia de hipoteca parcial, no se devolverá temporalmente al banco el capital, pero sí se pagarán intereses.

Ahora bien, al igual que ocurre cuando decides alargar el plazo de una hipoteca, una carencia de hipoteca también tiene sus desventajas:

• La cuota que pagarás una vez termine el período de carencia será ligeramente superior a la que pagabas inicialmente.
• El coste final de la hipoteca con carencia aumentará, ya que se incrementa el plazo de devolución y, por tanto, los intereses que deberás abonar al banco.
• Tendrás que pagar gastos por la novación, que es el trámite que hay que efectuar para cambiar las condiciones o realizar la ampliación de tu hipoteca y, por tanto, poder ejecutar la carencia.
• Cada banco puede establecer ciertos requisitos para poder pedir una carencia de hipoteca: por ejemplo, que hayas pagado ya un número de cuotas, que no te quede menos de cierto tiempo para liquidar tu deuda o que contrates más productos vinculados. Incluso, te podría subir el interés que te cobra durante ese período.

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