Ayudas a las hipotecas: requisitos y novedades de 2024

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¿Qué novedades incluyen las ayudas a las hipotecas en 2024?
  • Suben de 29.400 a 37.800€/año por hogar los ingresos máximos para poder pedirlas.
  • Se extiende durante 2024 la eliminación de las comisiones por amortización anticipada y por el cambio de hipoteca variable a fija.
  • Se eliminan las comisiones del cambio de hipoteca variable a mixta.

Las mejores ofertas para cambiar una hipoteca variable por una fija

TOP 1
Kelisto Hipotecas Hipoteca fija
TIN desde: 2,09%
TAE desde: 3,74%
Plazo: 30 años
TOP 2
Banco Sabadell Hipoteca Fija
TIN desde: 2,60%
TAE desde: 3,76%
Plazo: 30 años
TOP 3
Openbank Hipoteca Open Fija
TIN desde: 2,72%
TAE desde: 3,28%
Plazo: 25 años

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras. La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. Se toma como referencia este plazo porque, según datos del INE de junio de 2023; últimos datos disponibles) el plazo medio al que se piden las hipotecas sobre viviendas es de 25 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas. Puedes consultar el ranking completo y la metodología seguida para efectuarlo en https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuales-son-las-hipotecas-fijas-mas-baratas-4810.

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El paquete de ayudas a las hipotecas impulsado por el Gobierno tendrá novedades en 2024. La primera es que el límite máximo para poder solicitar algunas de las soluciones para aliviar a los afectados por la subida del euríbor pasa de 29.400 euros al año por hogar a 38.000 euros. La segunda, que se se amplia a 2024 el período durante el cual quienes tengan una hipoteca variable no tendrán que pagar comisiones por amortización anticipada ni por cambiar a una hipoteca fija. Y la última, que se suprimen las comisiones por cambiar de hipoteca variable a mixta, tal y como anunció el pasado 18 de diciembre la entonces vicepresidenta primera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital​​, Nadia Calviño, tras una reunión con los representantes de la banca y de las asociaciones de consumidores.

Para que sepas cómo funcionarán las ayudas a las hipotecas en 2024, en Kelisto las hemos analizado y hemos examinado qué inconvenientes pueden tener –si los hay- para quienes decidan acogerse a ellas y qué alternativas tienen quienes no puedan solicitarlas.

¿Que son las ayudas a las hipotecas?

Las ayudas a las hipotecas son un paquete de medidas pensadas para ayudar a aquellas personas que tengan una hipoteca variable, hayan sufrido un incremento en su cuota como consecuencia de la subida del euríbor y, en algunos casos, tengan dificultades para seguir pagando su mensualidad con normalidad.

Inicialmente aprobadas en 2022 (para ser aplicadas en 2023) y prorrogadas en 2024 (con algunas novedades), las ayudas a las hipotecas son de dos tipos, en función al perfil de hipotecado al que se dirijan:

  • Para personas en situación de especial vulnerabilidad, que en función de su renta y del impacto de la subida de las hipoteca, podrán optar medidas como períodos de carencia o ampliación del plazo de devolución.
  • Para todos los hipotecados a tipo variable, que estarán exentos del pago de comisiones como la de amortización anticipada o la que se cobra por cambiar de hipoteca variable a fija o mixta.

En detalle: las ayudas a las hipotecas en 2024

HOGARES CON RENTA INFERIOR A…¿QUÉ REQUISITOS ADICIONALES DEBEN CUMPLIR?¿QUÉ MEDIDAS SE PODRÁN SOLICITAR?¿DURANTE CUÁNTO TIEMPO ESTARÁN VIGENTES?
25.200€ (tres veces el IPREM)1. Dedicar más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca
2. Haber incrementado un 50% el esfuerzo hipotecario
1. Pedir un período de carencia de capital de hasta cinco años. En este período solo se pagarían intereses y, además, estos estarían bonificados a euríbor-0,10% (a día de hoy eso supondría pagar un interés del 2,529%).
2. Solicitar la dación en pago, es decir, entregar la vivienda para dar por saldada la deuda con el banco. Esta opción ya existía, pero el plazo para poder pedirla se alarga a dos años.
3. Posibilidad de pedir una segunda reestructuración de la deuda, aunque no se ha detallado si se haría a través de una carencia o de alguna otra manera.
Siempre
25.200€ (tres veces el IPREM)1. Dedicar más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca1. Pedir un período de carencia de capital de hasta dos años. En este período solo se pagarían intereses y, además, estos estarían bonificados, pero no se ha detallado en qué medida.
2. Alargar el plazo de devolución hasta siete años para reducir la cuota mensual.
Siempre
37.800€ (4,5 veces y media el IPREM)1. Dedicar más del 30% de su renta mensual al pago de la hipoteca
2. Haber incrementado un 20% el esfuerzo hipotecario
3. Tener una hipoteca no superior a 300.000€
1. Una congelación de la cuota de 12 meses, que se articularía mediante una carencia de capital
2. Alargar el plazo de devolución hasta siete años para reducir la cuota mensual.
24 meses (años 2023 y 2024)
Todos los hipotecados a tipo variableTener una hipoteca variable1. Excención de la comisión por amortización anticipada.
2. Excención de la comisión por cambio a hipoteca fija o mixta.
24 meses (años 2023 y 2024)

Fuente: Ministerio de Asuntos Económicos a 18/12/2023.

💡 NOVEDAD DE 2024

Para quienes tengan una hipoteca variable, se amplía a 2024 la eliminación de la comisión por amortización anticipada y por cambiarse a una hipoteca fija. Además, se suprime la comisión si el cambio se hace de variable a mixta.

Requisitos para pedir las ayudas a las hipotecas

Los requisitos de las ayudas a las hipotecas en 2024 varían en función del tipo de consumidor que las pida: los que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad a causa de la subida del euríbor (su renta no podrá superar los 37.800 euros y deberán cumplir con otra serie de requisitos) y el resto de hipotecados a tipo variable que quieran minimizar el impacto de la evolución del índice de referencia.

¿Qué requisitos tienen las ayudas a las hipotecas en 2024?

REQUISITOS DE RENTAOTROS REQUISITOS ADICIONALES
25.200€ (tres veces el IPREM)1. Dedicar más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca
2. Haber incrementado un 50% el esfuerzo hipotecario
25.200€ (tres veces el IPREM)1. Dedicar más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca
37.800€ (4,5 veces y media el IPREM)1. Dedicar más del 30% de su renta mensual al pago de la hipoteca
2. Haber incrementado un 20% el esfuerzo hipotecario
3. Tener una hipoteca no superior a 300.000€
Sin criterio de rentaTener una hipoteca variable

Fuente: Ministerio de Asuntos Económicos a 18/12/2023

💡 NOVEDAD DE 2024

El límite máximo para poder pedir las ayudas por situación de vulnerabilidad pasa de 29.400€/año por hogar (3,5 veces el IPREM) a 37.800€/año por hogar (4,5 veces el IPREM).

¿Cuándo entraron en vigor y hasta cuándo estarán vigentes?

Las ayudas a las hipotecas se aprobaron a finales de 2022 en Consejo de Ministros, pero entraron en vigor el 1 de enero de 2023. Posteriormente, en diciembre de 2023, el Ministerio de Asuntos Económicos, la banca y asociaciones de consumidores han aprobado una prórroga (y algunas novedades) que se aplicarán en 2024, aunque sin concretar una fecha exacta.

💡 NOVEDAD DE 2024

Inicialmente, la supresión de la comisión por amortización anticipada para las hipotecas variables iba a estar vigente solo en 2023, pero el plazo se ha ampliado a todo el año 2024. Por su parte, la eliminación de la comisión por cambio de hipoteca variable a fija (y ahora también a mixta) debía terminar a finales de 2023 para pasar a aplicarse un límite reducido del 0,05% a partir de 2024; sin embargo, continuará en 2024  y el nuevo tope comenzará a funcionar en 2025.

Cómo han evolucionado las ayudas a las hipotecas

¿PARA QUIÉN?ANTES DE LAS AYUDAS A LAS HIPOTECAS
[Código Buenas Práticas 2012]
AYUDAS A LAS HIPOTECAS EN 2023
[Código Buenas Práticas 2023]
AYUDAS A LAS HIPOTECAS EN 2O24
[Modificación Código Buenas Práticas 2023]
Ayudas para familias que no pueden pagar su hipotecaPara hipotecados en situación vulnerableTope ingresos: 25.200€ (con el cumplimiento de otros requisitos)Tope ingresos: 29.400€ (con el cumplimiento de otros requisitos)Tope ingresos: 37.800€ (con el cumplimiento de otros requisitos)
Ayudas a la amortización anticipadaPara todos los hipotecados con préstamo variableSe aplicaban los límites de la ley hipotecaria de 2019:
un 0,25% durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto (o un 0,15% durante cinco años y nada a partir del sexto).
En 2023: 0%
En 2024: se reestablecen los límites vigentes hasta 2022.
En 2024: 0%
A partir de 2025: se reestablecen los límites vigentes hasta 2022.
Ayudas para el cambio de hipoteca variable a fija o mixtaPara todos los hipotecados con préstamo variableLímites de la ley hipotecaria de 2019: límite del 0,15% del capital restante durante los 3 primeros años (y del 0% a partir del 4º), más el coste de la nueva tasación (entre 200 y 400€)En 2023: 0% (solo en caso de cambios a hipoteca fija)
En 2024: 0,05% (solo en caso de cambios a hipoteca fija)
En 2024: 0%
A partir de 2025: 0,05%.

Fuente: Ministerio de Asuntos Económicos a 18/12/2023.

¿Cómo pedir las ayudas a las hipotecas en 2024?

Al igual que ocurría en 2023, para pedir las ayudas a las hipotecas en 2024 será necesario que acudas a la entidad que te concedió el préstamo. Será esta la que analice si cumples o no con los requisitos para acogerte a cada una de las medidas, la que te ofrecerá información sobre cómo se quedaría tu hipoteca si consigues alguno de estos beneficios y la que, en caso de dar luz verde, procederá a realizar los cambios pertinentes en tu préstamo.

¿Tienen que ofrecer todos los bancos las ayudas a las hipotecas?

No, al igual que sucede con el Código de Buenas Prácticas de 2012, esta revisión–y el nuevo código de buenas prácticas acordado- son de aplicación voluntaria para la banca. Ahora bien, lo que contempla el Real Decreto-ley que regula este plan de ayuda es que las entidades que se acojan a las nuevas medidas deberán:

  • Comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional.
  • Informar al Banco de España de cada ayuda que se conceda.
  • Informar adecuadamente de estas ayudas a todos sus clientes con hipotecas mediante una comunicación individualizada. Para ello, los bancos dispondrán de un mes desde su adhesión y deberán facilitar a sus clientes un teléfono y una dirección de correo electrónico para responder a sus dudas y recibir sus solicitudes.

Además, los bancos podrán establecer todas las medidas adicionales que consideren oportunas, más allá de las acordadas con el Ejecutivo.

Alargar el plazo con las ayudas a las hipotecas: ventajas e inconvenientes

Las ayudas a las hipotecas contemplan la posibilidad de alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años. A esta medida podrán acogerse:

  • Los hogares con ingresos inferiores a 25.200 euros y más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca.
  • Los hogares con ingresos inferiores a 37.800 euros, más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca y con un aumento del esfuerzo hipotecario de más del 50%.

¿Cuál es el impacto de alargar el plazo de una hipoteca por siete años?

CUOTA CON PLAZO ORIGINAL (€/mes)807,5
CUOTA ALARGANDO PLAZO (€/mes)567,5
Diferencia (%)-29,7
Diferencia (€/mes)-240,0
TOTAL INTERESES CON PLAZO ORIGINAL (€)22.803,1
TOTAL INTERESES ALARGANDO PLAZO (€)39.269,4
Diferencia (%)72,2
Diferencia (€)16.466,4

Fuentes: Kelisto.es a 18/12/2023 para una hipoteca media*.

Ventajas de alargar el plazo con las ayudas a las hipotecas

✅ Para una hipoteca media en España*, alargar el plazo de una hipoteca siete años más permitiría reducir la cuota en un 30%, según cálculos de Kelisto.es: es decir, se pasaría de una cuota de 807,5 euros a una de 567,5 euros, lo que supondría una reducción de 240 euros al mes (2.880 euros al año).

✅ Alargar el plazo de una hipoteca como parte del plan de ayudas del Gobierno no tendrá ningún coste para el usuario. Esta medida permitirá un ahorro de 252 euros para una hipoteca media en España*, que es el coste que tendría hacer una novación: es decir, un cambio de condiciones del préstamo.

Las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca, en general (y fuera de este plan de ayuda) implican el pago de varios gastos:

  • Comisión por novación: limitada al 0,1% de la deuda si la novación sirve para cambiar el plazo. Para una hipoteca media en España*, el coste sería de unos 82 euros.
  • Gastos de notaría y registro: están bonificados y rondarían los 170 euros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca están exentas del pago de este tributo.

Inconvenientes de alargar el plazo con las ayudas a las hipotecas

❌ Alargar el plazo de una hipoteca –como parte de estas ayudas o fruto de una negociación individual con el banco- siempre supone un encarecimiento de la misma. Al fin y al cabo, tardar más años en pagar la deuda implica –de una forma u otra- que el cliente pague más intereses. Para una hipoteca media en España*, cuyo plazo se alargara siete años, el total de intereses a pagar aumentaría un 72,2%, según cálculos de Kelisto: es decir, el hipotecado acabaría pagando 39.269,4 euros en concepto de intereses, frente a los 22.803,1 euros iniciales (esto son 16.466,4 euros más).

Pedir una carencia con las ayudas a las hipotecas: ventajas e inconvenientes

Las ayudas a las hipotecas impulsadas por el Gobierno permiten pedir períodos de carencia de uno, dos o cinco años, en los que el consumidor solo pagaría intereses.

¿Cuál es el impacto de pedir una carencia?

IMPACTO DE UNA CARENCIA DE 2 AÑOSIMPACTO DE UNA CARENCIA DE 5 AÑOS
CUOTA SIN CARENCIA (€/mes)812,8812,8
CUOTA CON CARENCIA (€/mes)270,3270,3
Diferencia (%)-66,7-66,7
Diferencia (€/mes)-542,5-542,5
CUOTA TRAS LA CARENCIA (€/mes)924,51.323,9
Diferencia respecto al período de carencia (%)242,0389,7
Diferencia respecto al período de carencia (€/mes)654,21.053,5
Diferencia respecto al período antes de carencia (%)13,762,9
Diferencia respecto al período antes de carencia (€/mes)111,7511,0

Fuentes: Kelisto.es a 18/12/2023 para una hipoteca media*.

Ventajas de pedir una carencia con las ayudas a las hipotecas

✅ La principal ventaja de una carencia de hipoteca es que permite reducir temporalmente la cuota que se paga cada mes, al menos temporalmente. Esa rebaja, además, se acentúa si durante ese período se rebaja el interés a abonar, como ocurre con las ayudas a las hipotecas. Según cálculos de Kelisto para una hipoteca media en España*, la carencia contemplada en este paquete de ayudas a las hipotecas permitiría reducir la cuota 542,5 euros al mes: es decir, se conseguiría una rebaja del 66,7% sobre la cuota original.

✅ Para poder disfrutar de una carencia hipotecaria –al igual que para alargar el plazo de una hipoteca- es necesario realizar una novación, es decir, un cambio de condiciones del préstamo. Quienes puedan acogerse al plan de ayudas para las hipotecas estarán exentos de pagar gastos por este trámite, lo que supondrá un ahorro de 252 euros para una hipoteca media en España*, que es el coste que habitualmente tiene este trámite y que se reparte entre:

  • Comisión por novación: limitada al 0,1% de la deuda si la novación sirve para cambiar el plazo, como ocurre con una carencia. Para una hipoteca media en España*, el coste sería de unos 82 euros.
  • Gastos de notaría y registro: están bonificados y rondarían los 170 euros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca están exentas del pago de este tributo.

Inconvenientes de pedir una carencia con las ayudas a las hipotecas

❌ Una vez finalizada la carencia, la cuota será superior a la que inicialmente tenía el hipotecado. Para una hipoteca media en España, y dependiendo del tipo de carencia elegido –a dos y cinco años- el impacto de pedir este tipo de ayudaría sería el siguiente:

  • Con respecto a lo que se abonaba durante los años de carencia, la cuota de la hipoteca subiría entre 654 y 1.054 euros al mes (es decir, entre un 242% y un 390%).
  • Con respecto a los años «normales» de la hipoteca, la cuota subiría entre 112 y 511 euros al mes (entre un 14% y un 63%).

❌ El total de intereses que habrá que abonar al banco se incrementará, ya que el plazo de amortización también habrá aumentado. Ahora bien, en el caso de las ayudas a las hipotecas, ese aumento se podría ver compensado con la rebaja en el interés que se aplica durante la carencia.

¿Cuánto se ahorra al cambiar de una hipoteca variable a una fija o mixta con las ayudas a las hipotecas?

Con las ayudas a las hipotecas, cambiar de una hipoteca variable a una fija o mixta será gratis en 2024 (y costará un máximo del 0,05% a partir de 2025), tanto si el procedimiento se hace mediante una novación (es decir, negociar un cambio de condiciones con el propio banco), como si se ejecuta mediante una subrogación (cambio de banco), lo que permitirá un ahorro del 79% (827 euros menos para una hipoteca media*) si se opta por la novación o del 77% (1.654 euros menos para una hiptoteca media) si se elige la subrogación.

¿Cuánto cuesta cambiar de hipoteca variable a fija-mixta con y sin las ayudas a las hipotecas?

GASTOSNOVACIÓN
(SIN LAS AYUDAS A LAS HIPOTECAS)
NOVACIÓN
(CON LAS AYUDAS A LAS HIPOTECAS)
SUBROGACIÓN
(SIN LAS AYUDAS A LAS HIPOTECAS)
SUBROGACIÓN
(CON LAS AYUDAS A LAS HIPOTECAS)
ComisionesLo que quiera cada banco- Ejemplo: 1% (827,13€)0€Depende del año en el que se firmó la hipoteca y del tipo de hipoteca (oscilaba entre el 0,25% y el 2%) Ejemplo: 2% (1.654,26€)0€
NotaríaLo paga el bancoLo paga el bancoLo paga el bancoLo paga el banco
RegistroHay volver a inscribirla en en registro
Los costes están bonificados por ley.
Coste aproximado para una deuda de 82.713: 65€
Hay volver a inscribirla en en registro
Los costes están bonificados por ley.
Coste aproximado para una deuda de 82.713: 65€
Lo paga el bancoLo paga el banco
Gestoría100-150€100-150€Lo paga el bancoLo paga el banco
TasaciónNo se efectúa tasaciónNo se efectúa tasaciónEntre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)Entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
IAJDExentoExentoExentoExento
TOTAL1.042€215€2.154€500€

Fuentes: Kelisto.es a 18/12/2023 para una hipoteca media*.

💡 NOVEDAD DE 2024

Inicialmente, la eliminación del coste de cambiar de hipoteca variable a fija se eliminaba en 2023 y se reduciría al 0,05% a partir de 2024. Con la ampliación de las ayuda a las hipotecas, la supresión de la comisión se alarga a 2024 (la reducción al 0,05% comenzaría en 2025) y se amplía la excención a los cambios de hipoteca variable a mixta.

¿Pueden hacer los bancos algún cambio en las hipotecas que se acojan al plan de ayuda?

No, los bancos no podrán cambiar el interés que figura en los contratos de las hipotecas -salvo para reducirlo en los términos que recoge el plan de ayuda-, ni exigir la contratación de ningún producto o servicio vinculado (como seguros) o el establecimiento de garantías extra que no constaran en el contrato original.

Si no puedo acogerme a estas ayudas, ¿tengo otras alternativas?

Por supuesto. Antes de que se aprobaran las ayudas a las hipotecas, en el mercado ya existían mecanismos con los que el usuario podía reducir el coste de su hipoteca, aunque no todos cuestan lo mismo ni son igual de convenientes para todos los perfiles: por ejemplo, cambiar de hipoteca variable a fija o mixta, negociar un período de carencia o alargar el plazo de devolución de la hipoteca mediante una novación.

1. Cambiar de hipoteca variable a fija

Cambiar una hipoteca variable a fija no recortará la cuota de tu hipoteca –es más, incluso podría subir-, pero sí te garantiza estabilidad total: es decir, evitará que tengas que volver a estar pendiente del euríbor. Tal y como te explicamos en nuestro análisis “cómo cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo”, el coste de esta operación depende de dos cosas: de lo que diga tu contrato, de la fórmula que uses para hacerlo (novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva) y de si tu banco se ha acogido al código de buenas prácticas por el que se articulan las ayudas a las hipotecas.

Para cambiar de una hipoteca variable a una fija o mixta tendrás tres opciones:

  • Hacer una novación: es decir, negociando el cambio de interés con tu banco (esta fórmula está exenta del pago de comisión por novación si tu banco se ha acogido al código de buenas prácticas).
  • Hacer una subrogación: es decir, cambiarte de banco y aprovechar el movimiento para cambiar el interés de tu hipoteca (también libre de comisión por subrogación para bancos acogidos al código de buenas prácticas).
  • Cancelar tu actual hipoteca y contratar una nueva: es la opción más cara, pero algunos bancos no estarán dispuestos a aceptar una subrogación, sino que solo te ofrecerán esta tercera vía. En este caso, no te beneficiarás de ninguna de las ayudas a las hipotecas.

Coste de cambiar una hipoteca variable a fija o mixta según la fórmula elegida (sin las ayudas a las hipotecas)

GASTOSNOVACIÓN
(SIN LAS AYUDAS A LAS HIPOTECAS)
SUBROGACIÓN
(SIN LAS AYUDAS A LAS HIPOTECAS)
CANCELACIÓN Y APERTURA DE UNA NUEVA
(SIN LAS AYUDAS A LAS HIPOTECAS)
ComisionesLo que quiera cada banco- Ejemplo: 1% (827,13€)Depende del año en el que se firmó la hipoteca y del tipo de hipoteca (oscilaba entre el 0,25% y el 2%) Ejemplo: 2% (1.654,26€)Depende del año y del banco (máximo 0,25%): 206,78€
NotaríaLo paga el bancoLo paga el bancoCancelación: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
Apertura: lo paga el banco
RegistroHay volver a inscribirla en en registro
Los costes están bonificados por ley.
Coste aproximado para una deuda de 82.713: 65€
Lo paga el bancoCancelación: es un porcentaje de la cantidad a cancelar; está regulado por ley y el mínimo son 24€.
Apertura: lo paga el banco
Gestoría100-150€Lo paga el bancoCancelación: depende de cada gestoría, pero ronda los 200-300€
Apertura: lo paga el banco
TasaciónNo se efectúa tasaciónEntre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)Cancelación: no aplica.
Apertura: entre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)
IAJDExentoExentoExento
TOTAL1.042€2.154€1.531€

Fuentes: Kelisto.es a 18/12/2023 para una hipoteca media* y tomando como referencia el coste máximo que puede tener cada fórmula.

Las mejores hipotecas fijas

TOP 1
Banco Santander Hipoteca Fija Bonificada
TIN desde: 2,80%
TAE desde: 3,39%
Plazo: 30 años
TOP 2
BBVA Hipoteca Fija
TIN desde: 3%
TAE desde: 3,73%
Plazo: 25 años
TOP 3
Openbank Hipoteca Open Fija
TIN desde: 3,07%
TAE desde: 3,63%
Plazo: 25 años
TOP 4
ABANCA Hipoteca Fija Mari Carmen
TIN desde: 3,15%
TAE desde: 4,87%
Plazo: 25 años

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 04/12/2023). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. Se toma como referencia este plazo porque, según datos del INE de junio de 2023; últimos datos disponibles) el plazo medio al que se piden las hipotecas sobre viviendas es de 25 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.

Las mejores hipotecas mixtas

TOP 1
Cajamar HipotecON a tipo mixto
TIN primeros 5 años desde: 2,40%
Resto de años desde: e+ 0,60%
TAE desde: 4,24%
Plazo hasta: 30 años
TOP 2
Ibercaja Hipoteca Vamos Mixta
TIN primeros 5 años desde: 2,25%
Resto de años desde: e+ 0,65%
TAE desde: 4,41%
Plazo hasta: 25 años
TOP 3
ABANCA Hipoteca Mixta Mari Carmen
TIN primeros 5 años desde: 2,50%
Resto de años desde: e+ 0,60%
TAE desde: 5,19%
Plazo hasta: 30 años

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades a 04/12/2023. Este ranking : 1) solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética «A» quedan excluidas y 2) solo muestra las ofertas de entidades con presencia en más de la mitad de las CC.AA o que permiten la contratación de sus productos por Internet.

2. Alargar el plazo de la hipoteca

Alargar el plazo de una hipoteca no es más que un tipo de ampliación de hipoteca. Este trámite ya podía realizarse antes de que se aprobaran las ayudas a los hipotecados –se efectúa mediante una “novación” o cambio en las condiciones de tu contrato-, pero implica una serie de gastos y de exigencias que debes tener en cuenta:

  • En lo que respecta a los gastos de alargar el plazo de una hipoteca, si el cambio solo afecta al plazo de devolución, los gastos de la operación son algo más baratos de lo habitual: por un lado, te librarás de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, por otro, la comisión por novación que te podrá cobrar tu banco estará limitada y nunca podrá sobrepasar el 0,1% de la deuda que tengas pendiente.
  • En lo que respecta a los requisitos que deberás cumplir para que tu entidad de luz verde a la operación, las entidades suelen requerir que sus clientes están al corriente de todos los pagos, que no tengan un nivel de endeudamiento excesivo, que tengan una situación laboral estable y –en algunos casos- que se disponga de un aval para responder en caso de no poder afrontar los pagos.

En cualquier caso, debes tener en cuenta que alargar el plazo de una hipoteca –dentro o fuera de las ayudas aprobadas por el Gobierno- supone un alivio para tu cuota, pero a la larga te obligará a pagar más intereses: así, para una hipoteca media en España, alargar la hipoteca siete años permitiría reducir la cuota mensual en un 29,7% (240 euros menos al mes), pero aumentaría los intereses totales que se acabarían pagando al banco en un 72,2% (16.466,4 euros más).

3. Negociar una carencia

Pedir una carencia de hipoteca con el banco te permitirá –durante un tiempo- reducir la cuota que pagas cada mes. ¿Cuánto? Depende de la fórmula elegida: con una carencia de hipoteca total dejarás de de pagar la cuota de la hipoteca en su totalidad, es decir, no se paga capital ni intereses durante el tiempo acordado; en cambio, con una carencia de hipoteca parcial, no se devolverá temporalmente al banco el capital, pero sí se pagarán intereses.

Ahora bien, al igual que ocurre cuando decides alargar el plazo de una hipoteca, una carencia de hipoteca también tiene sus desventajas:

  • La cuota que pagarás una vez termine el período de carencia será ligeramente superior a la que pagabas inicialmente.
  • El coste final de la hipoteca con carencia aumentará, ya que se incrementa el plazo de devolución y, por tanto, los intereses que deberás abonar al banco.
  • Tendrás que pagar gastos por la novación, que es el trámite que hay que efectuar para cambiar las condiciones o realizar la ampliación de tu hipoteca y, por tanto, poder ejecutar la carencia.
  • Cada banco puede establecer ciertos requisitos para poder pedir una carencia de hipoteca: por ejemplo, que hayas pagado ya un número de cuotas, que no te quede menos de cierto tiempo para liquidar tu deuda o que contrates más productos vinculados. Incluso, te podría subir el interés que te cobra durante ese período.

*Hemos considerado una “hipoteca media en España” la que está constituida siguiendo los siguientes parámetros: un préstamo de 82.713 euros (importe medio de las hipotecas para finalidad residencial que conforman la cartera hipotecaria española; Asociación Hipotecaria Española; últimos datos disponibles a 18/12/2023) a un plazo de 10,8 años (plazo medio de las hipotecas para finalidad residencial que conforman la cartera hipotecaria española; AHE; últimos datos disponibles a 18/12/2023), con un diferencial del 0,67% (media de los diferenciales aplicados por las hipotecas variables en España a diciembre de 2023, según datos de Kelisto) y tomando como referencia el euríbor a cierre de noviembre de 2023 (4,022%).

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