Carencia de una hipoteca: ¿en qué consiste?

Cualquier imprevisto puede suponer un duro golpe en el presupuesto familiar, sobre todo a la hora de mantener los gastos derivados del techo bajo el que vives. El pago del alquiler o la hipoteca representa, a día de hoy, algo más del 30% de los gastos de un hogar, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata, por tanto, de la partida que más puede peligrar en caso de que cambie la situación de una familia por causas repentinas, como la actual crisis del coronavirus. En este contexto, utilizar la carencia de una hipoteca o contratar un préstamo que cuente con este mecanismo para aplazar los pagos puede ser una buena solución para cuadrar las cuentas, pero ¿qué bancos ofrecen esta alternativa y en qué consiste exactamente? ¿Es la única opción cuando no puedes pagar tu hipoteca o hay otras soluciones?

¿Qué es el período de carencia de una hipoteca?

La carencia de una hipoteca es un periodo durante el cual el banco ofrece la posibilidad al cliente de pagar menos cada mes. Este mecanismo se puede plantear de dos maneras distintas:

• Como una carencia de hipoteca total, en la que se deja de pagar la cuota de la hipoteca en su totalidad: es decir, no se paga capital ni intereses durante el tiempo acordado.
• Como una carencia de hipoteca parcial, en la que no se devuelve al banco el capital, pero sí se pagan intereses.

Para entender mejor cuál sería el ahorro que conseguirías con la carencia de hipoteca parcial, basta con ver un ejemplo, en este caso, basado en las hipoteca media que se pide en España, según los últimos datos del INE (122.079 euros, a 21 años, con un interés del 2,53%). En condiciones normales, la cuota a pagar por esta hipoteca sería de 624,97 euros al mes. Al pedir una carencia de hipoteca parcial, por ejemplo, durante seis meses, la mensualidad bajaría hasta 257,38 euros, lo que supondría un ahorro del 58,8%. Una vez terminado este aplazamiento de la hipoteca, tu cuota, eso sí, subiría ligeramente y se situaría en los 636,53 euros al mes.

Hipotecas con carencia inicial: ¿cuáles puedes contratar?

Si tener la opción de aplazar los pagos de tu préstamo hipotecario te da seguridad, deberías plantearte contratar hipotecas con carencia inicial. Ahora bien, debes tener en cuenta que no existen demasiadas y que la mayoría son hipotecas para autopromotor (es decir, para aquellas personas que se construyen su propia vivienda). En cualquier caso, recuerda que –como cualquier aspecto de una hipoteca- todo se puede negociar con el banco antes de contratar, así que no está de más que tengas esta conversación con tu entidad antes de dar el paso.

En cualquier caso, en Kelisto hemos rastreado todo el mercado para contarte cuáles son las hipotecas con carencia inicial que puedes contratar en este momento:

Hipoteca con carencia de Bankia

Entre las hipotecas con carencia inicial que puedes encontrar en el mercado se encuentra la Hipoteca Autopromotor de Bankia, destinada a aquellas personas que quieran construir su propia casa. En este caso, la entidad ofrece una hipoteca con carencia parcial (solo pagarás intereses) durante 24 meses y, a partir de ahí, te da un total de 28 años para que devuelvas la deuda en su totalidad.

Aunque la entidad no especifica si el resto de sus hipotecas (la Hipoteca Sin Comisiones Fija y la Hipoteca Sin Comisiones Variable) cuentan con carencia, entendemos que la opción de negociar esta alternativa es mayor que con otras entidades, dado que sí se ofrece en su oferta de autopromotor. Para que puedas iniciar el proceso de contratación de cualquiera de estos préstamos, basta con que hagas clic en los siguientes enlaces.

Hipoteca con carencia de Ibercaja

Entre las hipotecas con carencia que hay en el mercado también figuran las de Ibercaja. La entidad ofrece la posibilidad de aplazar los pagos de la hipoteca durante un total de 24 meses, en los que el cliente solo pagará intereses: es decir, aplica una carencia parcial. Esta opción está disponible tanto en su Hipoteca Vamos como en su Hipoteca Fácil, además de en las versiones a tipo fijo con en las variables. 

Hipoteca con carencia de Bankinter

Al igual que ocurre con Bankia, la hipoteca con carencia de Bankinter también es una hipoteca para autopromotor. Su CrediChalet ofrece hasta 24 meses de carencia parcial (solo se pagan intereses) a quienes elijan el préstamo a tipo variable, y de hasta 18 meses para quienes opten por el fijo. Dado que esta opción estuvo hace ya tiempo disponible en su Hipoteca SIN –disponible para cualquier tipo de cliente- entendemos que la posibilidad de negociarlo con la entidad para cualquiera de sus préstamos hipotecarios. 

Hipoteca con carencia de Triodos Bank

En la línea de Bankia y de Bankinter, Triodos Bank solo dispone de una hipoteca con carencia para quienes vayan a construir su propia casa. Su Préstamo Construcción Vivienda Sostenible ofrece hasta 18 meses de carencia parcial (durante los que solo pagas intereses), pero si lo que necesitas es contratar su Hipoteca Triodos, siempre podrás negociar esta alternativa con más posibilidades que en otras entidades.

¿Hay hipotecas de autopromotor con carencia?

Las hipotecas de autopromotor son aquellas destinadas a quienes van a construirse su propia vivienda. Por tanto, suelen ofrecer cierta flexibilidad al cliente, ya que tienen en cuenta que el coste de la casa no se desembolsa de golpe, sino que se tiene que ir pagando poco a poco.

Encontrar hipotecas de autopromotor con carencia es relativamente sencillo. De hecho, la posibilidad de aplazar pagos es más habitual en este tipo de hipotecas que en las destinadas a la compra de una vivienda construida por un tercero. A día de hoy, Bankia, Bankinter y Triodos Bank cuenta con hipotecas de autopromotor con carencia, pero recuerda que siempre puedes negociar esta opción con cualquier banco al que te dirijas.

¿Qué desventajas tiene la carencia de una hipoteca?

• La cuota que pagarás una vez termine el período de carencia será ligeramente superior a la que pagabas inicialmente.
• El coste final de la hipoteca con carencia aumentará, ya que se incrementa el plazo de devolución y, por tanto, los intereses que deberás abonar al banco.
• Tendrás que asumir gastos por la novación, que es el trámite que hay que hacer para cambiar las condiciones o realizar la ampliación de tu hipoteca y, por tanto, poder ejecutar la carencia.
• Cada entidad puede imponerte ciertos requisitos para poder pedir una carencia de hipoteca: por ejemplo, que hayas pagado ya un número de cuotas, que no te quede menos de cierto tiempo para liquidar tu deuda o que contrates más productos vinculados. Incluso, te podría subir el interés que te cobra durante ese período.

Otras alternativas a la carencia de una hipoteca

Alargar el plazo de la hipoteca

Alargar el plazo de una hipoteca te permitirá reducir la cuota que pagas cada mes, por lo que puede ser una alternativa a la carencia de una hipoteca. Eso sí, esta opción tiene algunos inconvenientes:

• Al alargar el plazo de devolución, también aumentarán los intereses que tendrás que pagar a tu banco.
• Para poder alargar el plazo tendrás que realizar una novación de la hipoteca (es decir, un cambio de condiciones), lo que implica una serie de gastos: costes de notario y registro (que están bonificados por ley) y una comisión por novación que puede aplicar el banco y que tiene un límite máximo del 0,1% del capital que esté pendiente de amortizar.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas bancarias

Otra de las alternativas a negociar con el banco, de tú a tú, una carencia de hipoteca es acogerse al Código de Buenas Prácticas bancarias. Este conjunto de medidas, aprobado en 2012, busca ofrecer soluciones a los colectivos más vulnerables que no puedan hacer frente al pago de su hipoteca y es de obligado cumplimiento para las entidades acogidas a él. En total, el Código incluye tres grandes paquetes de medidas y, el primero de ellos está destinado, precisamente, a evitar que –como consecuencia del impago- se llegue a la ejecución de préstamo. En concreto, este primer bloque establece que el banco pueda hacer varias cosas para que su cliente pueda seguir pagando la hipoteca:

• Poner en marcha una carencia de hipoteca parcial (solo pagas intereses) durante cinco años.
• Ampliar el plazo de devolución hasta los 40 años, de forma que la cuota mensual se reduzca.
• En el caso de las hipotecas variables, reducir el interés a euríbor+0,25% durante el período que dure la carencia.

Eso sí, para poder acogerte al Código de Buenas Prácticas tendrás que acreditar que estás en una situación de vulnerabilidad, lo que implica tres requisitos:

• Que los ingresos de la unidad familiar afectada no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (o IPREM).
• Que la unidad familiar haya sufrido una alternación “significativa” de su situación económica en los últimos cuatro años, lo que se traduce en cuestiones como que el esfuerzo del pago de las cuotas (en relación a los ingresos) se haya multiplicado por 1,5 o que se hayan producido circunstancias familiares especiales (como pasar a ser familia numerosa, monoparental con dos hijos a cargo, con un miembro con una discapacidad de más del 33% o con un menor de edad, entre otros supuestos).
• Que la cuota de la hipoteca supere el 50% de los ingresos de todos los miembros de la familia.

Moratoria de las hipotecas en Italia por el coronavirus: ¿es lo mismo que una carencia de hipoteca?

Como consecuencia de la crisis del coronavirus, el gobierno italiano ha aprobado una moratoria de las hipotecas para ayudar a las familias más afectadas por las consecuencias económicas que está teniendo en Covid-19. Esa moratoria de las hipotecas en Italia recuerda, en ciertos aspectos, a un período de carencia total, ya que quienes puedan acogerse a esta medida, no pagarán capital ni intereses durante un plazo de hasta 18 meses. En concreto:

• En las hipotecas variables, la parte del interés correspondiente al euríbor correrá a cargo de un mecanismo estatal denominado Fondo de Solidaridad para las hipotecas.
• En las hipotecas variables y fijas, el resto de gastos (es decir, el capital y el diferencial o interés fijo) correrán a cargo del cliente, pero no se abonarán hasta que no venza la moratoria.

Para poder acogerse a la moratoria de las hipotecas en Italia, los ciudadanos tendrán que cumplir con varios requisitos:

• Debe tratarse de una hipoteca para primera vivienda.
• Debe quedar más de un año de plazo para la devolución de la deuda.
• El importe que quede por pagar no debe ser superior a 250.000 euros
• Los ingresos de las familias solicitantes no deben superar los 30.000 euros.
• Los solicitantes deben haberse quedado sin empleo (o haber visto reducida su jornada laboral) durante un mínimo de 30 días.

Los solicitantes no deben haber tenido retrasos en el pago de la cuota por más de 90 días consecutivos.

Más allá de las claves que te hemos dado para encontrar una hipoteca con carencia, si quieres comparar todas las ofertas del mercado, encontrar la que más encaje con tus necesidades e iniciar el proceso para tu contratación, te recomendamos que visites nuestro comparador de hipotecas.