Carencia de una hipoteca: ¿en qué consiste?

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El período de carencia de una hipoteca es un tiempo durante el cual no tendrás que pagar la cuota mensual de tu préstamo hipotecario o parte de ella. No obstante, la operación tiene una serie de riesgos y costes que tendrás que tener en cuenta.

La carencia de una hipoteca es un periodo en el que no tendrás que pagar la cuota mensual de tu hipoteca, ya sea el capital o el capital y los intereses, lo que la convierte en una buena alternativa para aquellos que estén pasando por problemas económicos. Aun así, antes de optar por este tipo de medida debes ser consciente de que su utilización tiene un coste elevado: una vez pase dicho periodo, tu cuota mensual aumentará y también lo hará el coste total de tu hipoteca. Por ello, la mejor opción es hacer cuentas para decidir si asumir estos gastos extra es una buena opción para ti.Como se trata de una operación muy delicada, tanto por su coste como por el procedimiento necesario para acogerte a ello, desde Kelisto hemos querido analizar con detenimiento todo el proceso relacionado con una carencia de hipoteca para explicártelo y ayudarte en el proceso. No obstante, recuerda que tienes herramientas para poder hacer tú mismo los cálculos, como nuestro simulador de hipotecas. Además, recuerda que tienes otras opciones para pagar menos por tu hipoteca como hacer una subrogación de hipoteca para lo que te puedes valer de nuestro ranking de la mejor subrogación de hipoteca o nuestro bróker hipotecario.

¿Qué es el período de carencia en una hipoteca?

El periodo de carencia de una hipoteca es el plazo de tiempo en el que se aplaza el pago de la cuota mensual, o una parte de ella. Normalmente, este periodo de carencia está condicionado a que el cliente demuestre que está atravesando un problema económico puntual que le impide poder afrontar las mensualidades. El periodo de carencia puede conseguirse gracias a la propia hipoteca, porque tenga alguna cláusula que lo permita, o porque nos acogemos al Código de Buenas Prácticas que aprobó el Gobierno a finales de 2022 como parte de las ayudas a las hipotecas.

Diferencias entre una carencia total y parcial

Si tienes pensado solicitar un periodo de carencia en tú hipoteca debes saber que hay dos tipos diferentes: 

  • La carencia de hipoteca total, en la que se deja de pagar la cuota de la hipoteca en su totalidad: es decir, no se paga capital ni intereses durante el tiempo acordado.
  • La carencia de hipoteca parcial, en la que no se devuelve al banco el capital, pero sí se pagan intereses.

Ventajas y desventajas de pedir una carencia de hipoteca

Ya te decantes por un tipo de carencia o por el otro, debes tener en cuenta que se trata de una operación que tiene tanto sus ventajas como sus inconvenientes, por lo que debes tener ambas muy presentes antes de solicitar una.

  • Ventajas: entre las características a tu favor que tiene una carencia de hipoteca sobresale, obviamente, que no tendrás que hacer frente a una parte o a la totalidad de la cuota de tu hipoteca durante el tiempo convenido, por lo que puede ser un balón de oxígeno para tus finanzas en el caso de que lo estés pasando mal. 
  • Desventajas: el gran problema que tiene obtener una carencia de hipoteca es que el coste total de la hipoteca se encarecerá. Al fin y al cabo, tardar más años en pagar la deuda implica –de una forma u otra- que se paguen más intereses. Además, nos podríamos enfrentar a otro problema si el banco decide subirnos el interés o contratar algún producto vinculado como requisito para llevar a cabo la operación. Por último, como hacer una carencia de hipoteca implica cambiar las condiciones de la misma, se debe hacer mediante una novación y este tipo de operaciones tiene algunos costes asociados.

¿Cuánto cuesta una carencia de hipoteca?

El coste del disfrute de un periodo de carencia de una hipoteca varía en función del tiempo, el tipo de interés, el capital pedido y de si se trata de un carencia parcial o total. No obstante, lo que debes tener claro es que una vez que vuelvas a las condiciones originales de tu préstamo hipotecario deberás abonar una cantidad mayor a tu cuota inicial. Al fin y al cabo, o bien el capital es mayor porque se han ido acumulando intereses (en el caso de una total) o tienes un menor plazo para devolver el dinero (en el caso de una parcial, en la que has ido pagando los intereses).

Para que entiendas de forma resumida el coste de disfrutar de una carencia de hipoteca, te mostramos un ejemplo con datos de una hipoteca media en España, según los datos del INE: esto es, una cantidad de 140.000 euros a un tipo de interés del 3,5% TIN y devolver en 25 años para la que se solicita un periodo de carencia de dos años. En este caso, el coste de realizar una carencia parcial es que pagaremos cerca de 3.560 euros más en intereses (un 5% más), mientras que nos supondrá un ahorro durante los años de carencia del 41,7%. Por su parte, si optamos por una carencia total la cifra supera los 8.500 euros más en intereses o un 12,1% más.

¿Cuánto cuesta una carencia de hipoteca? (Tabla resumen)

SIN CARENCIACARENCIA PARCIALCARENCIA TOTAL
Cuota los dos primeros años700,87408,330
Cuotas siguientes700,87739,21792,73
Intereses a pagar70.262,4973.823,2978.794,36
Total a devolver210.262,49213.823,29218.794,36

Fuente: Kelisto.es a 19/10/2023. Para un caso hipotético en el que se pide una hipoteca de 140.000 euros, a un tipo de interés del 3,5% a devolver en 25 años y con un periodo de carencia tanto total como parcial de 2 años.

Requisitos para pedir una carencia de hipoteca

En principio, no existen unos requisitos preestablecidos para poder acogerte a un periodo de carencia de una hipoteca, por lo que cualquier persona puede optar a pedir uno. La forma más fácil de conseguir uno es contratando una hipoteca que incorpore en su escritura una carencia por defecto o te dé la posibilidad de conseguir ese tiempo extra sin pagos automáticamente si se lo pides al banco. El problema de lo anterior es que muy pocos bancos conceden hipotecas con esas características.

Si en tu caso, ni tu hipoteca ni tu banco tienen prevista esa cláusula, entonces la situación se complica y deberás negociarlo directamente con la entidad en cuestión. En esta situación, pese a que tampoco hay requisitos preestablecidos para que el banco acepte, sí vas a necesitar demostrar que los problemas que tienes para pagar la hipoteca son puntuales, falta de liquidez, pero que tienes la solvencia suficiente para seguir pagando el préstamo hipotecario. Al fin y al cabo, la propia entidad realizará un estudio de riesgo previo antes de concederte el periodo de carencia.

¿Cómo acogerme al código de buenas prácticas?

Otra opción para disfrutar de un alivio en tu cuota mensual es la de acogerte al código de buenas prácticas que aprobó el Gobierno a finales del año pasado con la ley de ayuda a las hipotecas, con el que o bien puedes pedir un periodo de carencia de 12 meses o puedes alargar el vencimiento de la hipoteca hasta en siete años. Eso sí, en este caso, debes cumplir con al menos uno de los requisitos para poder acogerte al mismo sí están preestablecidos:

  • La hipoteca debe servir para financiar la compra de una vivienda habitual cuyo precio no supere los 300.000 euros.
  • Los ingresos conjuntos de tu unidad familiar no pueden superar el límite de 3,5 veces el IPREM en 14 pagas (29.400 euros brutos anuales). Ese límite sube hasta 4,5 veces el IPREM (37.800 euros) si un miembro de la familia tiene una discapacidad superior al 33% y hasta 5,5 veces el IPREM (46.200 euros) si uno de los titulares de la hipoteca tiene parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual del 33% o superior.
  • La cuota de la hipoteca debe superar el 30% de los ingresos netos familiares.
  • Tu situación económica o familiar debe haber sufrido una “alteración significativa” en los últimos cuatro años.
  • La carga hipotecaria, que es el porcentaje de ingresos familiares que dedicas a pagar tu hipoteca, se ha tenido que multiplicar, al menos, por un 1,2.
  • En tu unidad familiar se debería dar alguno de estos casos: un miembro con una discapacidad de más del 33%, dependencia o incapacidad permanente para trabajar por enfermedad. Que algún miembro haya sido víctima sexual o de género y que conviva en el núcleo familiar uno de tus tíos, sobrinos o bisabuelos y se encuentre en situación de discapacidad, dependencia o incapacidad temporal o permanente por enfermedad grave.

¿Cuándo me conviene pedir una carencia de hipoteca?

El periodo de carencia es una medida excepcional dentro de un préstamo hipotecario, por lo que solo te convendrá pedirlo si es realmente necesario: esto es, cuando sufras un problema de liquidez que sea puntual y transitorio. Para las demás ocasiones no conviene pedirlo, ya que debemos ser conscientes de que si nos lo conceden una vez se acabe no solo deberemos seguir pagando la cuota, sino que será más elevada (un 13,2% más en el caso del ejemplo anterior), por lo que, si hemos pedido la carencia porque no teníamos la capacidad para pagar la cuota con regularidad, una vez acabe ese periodo lo tendremos aún peor.

Por todo ello, lo mejor es que hagas tus propios cálculos sobre si es una opción que te conviene o es preferible adoptar otro tipo de alternativas que te ayuden a equilibrar tus finanzas. 

¿Qué bancos ofrecen hipotecas con carencia?

Banco Santander, Bankinter, Abanca o Banca Pueyo son las entidades que incluyen en su oferta hipotecaria algunas opciones que incorporan un periodo de carencia. Aunque como verás, casi todas ellas se limitan a las llamadas hipotecas de autopromotor, es decir, aquel préstamo hipotecario que está específicamente dirigido a aquellos particulares que necesitan financiación para construir su propia vivienda.

  • Banco Santander: la entidad cántabra es la que ofrece a sus clientes una opción más amplia de hipotecas con un periodo de carencia incorporado. En concreto, con la Hipoteca Autopromotor de la entidad puedes aprovecharte de hasta dos años de carencia. Por su parte, con la Hipoteca Puente de Banco Santander el periodo de carencia que podrás pedir es de 12 meses.
  • Bankinter: el banco naranja ofrece un periodo de carencia de hasta dos años para los clientes que contraten su Hipoteca Autopromotor.
  • Abanca: la entidad de origen gallego, por su parte, también ofrece en su hipoteca para clientes que quieran construirse su casa un periodo de carencia de dos años.
  • Banca Pueyo: el banco te ofrece hasta tres años de carencia si contratas alguna de sus hipotecas para comprar o rehabilitar una vivienda.

Pese a que la lista, como ves, es muy reducida, recuerda que siempre podrás negociar directamente con el banco que te haya concedido la hipoteca o que puedes recurrir al código de buenas prácticas aprobado a finales del 2022.

Alternativas a una carencia de hipoteca

Las alternativas a una carencia de hipoteca son alargar el plazo de una hipoteca, intentar conseguir una moratoria (que es igual que la carencia, pero no se acumulan los intereses) o intentar mejorar el interés de tu hipoteca a través de una novación o una subrogación. Finalmente, si consideras que la cuota es inasumible con o sin carencia, la mejor es intentar vender la casa y devolver la hipoteca y empezar desde cero sin cargas.

Como ves, las alternativas son muchas y muy variadas, aunque cada una tiene sus pros y sus contras como puedes ver a continuación:

  • Alargar el plazo de una hipoteca: es una de las opciones más habituales, ya que te permite reducir la cuota que pagas cada mes. No obstante, debes saber que esta alternativa implica una serie de costes, como el pago de más intereses o los gastos de realizar una novación que incluyen los costes de notario, registro y la comisión por novación.
  • Negociar una moratoria: sin duda, es la mejor alternativa, ya que evitas pagar la cuota mensual, mientras que los intereses no se te acumulan. Aun así, tiene algunas desventajas como que la cuota, una vez pasada la moratoria, será más alta al tener que pagar lo mismo en menos tiempo y que los bancos son muy reticentes a aceptarla.
  • Mejorar el interés de tu hipoteca: más allá de que sufras algún problema de liquidez para afrontar la cuota mensual de tu hipoteca, la acción de rastrear el mercado para encontrar mejores ofertas para tu hipoteca ya sea en tu banco o en otro, es algo que debería hacer todo el mundo. En este caso, además puede ser una buena salida para aquellos que tengan problemas y lo puedes realizar de dos formas: por subrogación, es decir llevándote tu hipoteca a otro banco que te ofrece un mejor interés (para lo que te puedes valer de nuestro ranking de la mejor subrogación de hipoteca o de nuestro bróker hipotecario) o por novación, que es tu propio banco el que te mejora la oferta actual. En cualquier caso, cada opción tiene asociados unos gastos que debes tener muy en cuenta a la hora de decantarte por uno o por otro.
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