¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

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La lista de los gastos de una hipoteca se reparte entre el banco y el cliente, aunque no a partes iguales, e incluye conceptos que no debes perder de vista, como las comisiones o los productos combinados.

Si estás pensando en comprarte una casa y necesitas pedir financiación, es importante que empieces a hacer números con detenimiento. Para ello, debes tener en cuenta dos grandes categorías , más allá del precio del inmueble que desees adquirir: los gastos de comprar una vivienda y los gastos de una hipoteca.

Ambas operaciones (la compraventa y la concesión del préstamo) llevan aparejados unos gastos de tramitación que pueden llegar a representar el 10% del valor del inmueble que quieras adquirir, lo que te obligará a calcular con mucho detenimiento cuánto debes tener ahorrado para poder comprar una casa. Ten en cuenta que, a ese 10%, tendrás que sumar el 20% del precio de la vivienda que no te prestará el banco, ya que la mayoría de las entidades tan solo conceden hasta un 80% del total (salvo contadas excepciones de hipotecas al 100% que se comercializan en la actualidad).

Con todo esto en mente, si quieres conocer en detalle cuáles son los gastos de una hipoteca, cómo se reparten entre el cliente y el banco e, incluso, si el reparto que en su día hizo tu entidad es correcto o puedes pedir que te devuelvan algún concepto que no te correspondía, en Kelisto te damos todas las claves. Una vez tengas todo claro, recuerda que puedes visitar nuestro comparador de hipotecas para cotejar las características de todos los productos del mercado e iniciar el proceso de contratación del que más te interese. Si prefieres que hagamos el trabajo por ti, también puedes visitar nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas y las mejores hipotecas variables del mercado.

Los gastos de formalización de una hipoteca

Los gastos de formalización de una hipoteca son aquellos que se generan cuando vas a contratar uno de estos préstamos para financiar la compra de una vivienda:

1. Gastos de tasación

¿Qué es? La tasación es un trámite que permite al banco conocer el valor de una vivienda y, en base a eso, calcular cuánto dinero te puede dejar. Para poder contratar una hipoteca es obligatorio que se realice, pero el consumidor puede elegir con qué empresa la quiere hacer.

¿Cuánto cuesta? No existe ningún límite legal para los gastos de tasación, aunque suelen oscilar entre los 200 y 500 euros.

2.  Gastos de notaría

¿Qué es? El notario es el encargado de dar fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario y quien las otorga.

¿Cuánto cuesta? Los gastos de notaría están establecidos por los aranceles notariales fijados por el Gobierno hace 30 años y, como mucho, podrás conseguir una rebaja del 10% dependiendo del profesional que elijas. Para entender cuánto se pagaría por una hipoteca de 100.000 euros, los gastos de notaría rondarían los 650 euros.  

3. Gastos de registro

¿Qué es? La inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad es un trámite obligatorio, entre otras cosas, para que seas considerado el único propietario de la casa que vas a comprar.

¿Cuánto cuesta? Los gastos de registro de una hipoteca también están fijados por ley y, por ejemplo, para una hipoteca de 100.000 euros, el coste rondaría los 170 euros.

4. Gastos de gestoría

¿Qué es? Los gastos de gestoría sirven para pagar a estos profesionales por trámites como, por ejemplo, la liquidación de impuestos.

¿Cuánto cuesta? Los gastos de gestoría para una hipoteca no están limitados por ley, pero suelen oscilar entre los 150 y los 300 euros.

5. El impuesto de las hipotecas

¿Qué es? La firma de una hipoteca implica el pago de un tributo: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cuánto cuesta? El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (comúnmente conocido como “impuesto de las hipotecas”) se fija por las administraciones autonómicas y, por tanto, varía en cada una de las comunidades, aunque se mueve en una horquilla de entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria (es decir, la suma del capital que te presta el banco, los intereses y otros gastos).

Otros gastos de una hipoteca que debes tener en cuenta

Además de los gastos de formalización de una hipoteca, hay otros costes adicionales que debes tener en cuenta antes de contratar tu préstamo y durante la vida del mismo:

1. La comisión de apertura

Cuando contrates una hipoteca, la única comisión que puede cobrarte un banco es la comisión de apertura, ya que la comisión de estudio (que hace años era relativamente habitual) es uno de los gastos de las hipotecas que la nueva ley hipotecaria ha hecho desaparecer. Esta comisión no está limitada por ley, pero, a día de hoy, ningún banco te cobra más de un 1%. De hecho, el 90% de las hipotecas variables y el 85% de las fijas –según datos de Kelisto- ni siquiera te aplica este cargo, como sucede con las hipotecas de Banco Santander, Openbank, BBVA o Bankia, entre otras.

Imagen de banco Banco Santander

Hipoteca Variable Online

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Hipoteca Fija Online

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 80%)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Fija (hasta 80%)

Imagen de banco BBVA

Hipoteca Variable BBVA

Imagen de banco BBVA

Hipoteca Fija BBVA

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos +3.000€)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Fija (ingresos +3.000€)

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras a 28/09/2020.

2. Los productos vinculados (o combinados)

A día de hoy, la gran mayoría de las entidades bonifica el precio de sus hipotecas si el cliente está dispuesto a contratar algunos productos y servicios extra: es decir, le ofrece un interés más bajo si está dispuesto a vincularse, por ejemplo, domiciliando su nómina o contratando seguros o planes de pensiones, entre otras opciones.

Este tipo de bonificaciones –que pueden implicar un gasto importante para el consumidor- no estaban reguladas hasta que en junio de 2019 entró en vigor la nueva ley hipotecaria. Con esta nueva norma, se aclaraba qué tipo de vinculaciones podían existir y si estas eran legales o no:

  • Productos vinculados: son los que un banco te ofrece en el mismo pack que una hipoteca. La nueva ley los prohíbe y, de hecho, antes de su entrada en vigor, pocas entidades los ofrecían.
  • Productos combinados: son aquellos que se comercializan de forma separada a la una hipoteca, de forma que el cliente pueda contratar lo que quiera. Este tipo de vinculación sí está permitido.

Con esta distinción, ya puedes tener claro de qué forma puede ofrecerte tu banco que contrates productos extra para conseguir un interés más bajo por tu hipoteca. En este sentido, también es importante que sepas cuáles son los seguros obligatorios de una hipoteca, si en algún caso debes contratarlos con la entidad que te dará el préstamo y si alguno es más conveniente que otro (por ejemplo, si es rentable contratar un seguro de vida con la hipoteca).

3. Gastos de cancelación de una hipoteca

Los gastos de cancelación de una hipoteca (o comisiones de amortización anticipada) tienen un tope máximo fijado por ley y son distintos en función del tipo de hipoteca que contrates:

  • En las variables, los bancos pueden elegir entre una de estas dos fórmulas para establecer sus gastos de cancelación de una hipoteca: cobrar un máximo del 0,15% durante los cinco primeros años(y a partir del sexto no cobrar nada), o cobrar un máximo del 0,25% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, no cobrar nada.
  • En las fijas, los gastos de cancelación de una hipoteca tendrán como tope el 2% durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo.

Obviamente, siempre puedes encontrarte con bancos que no cobren gastos de cancelación de hipoteca, como Bankia y Openbank.

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Fija (ingresos +3.000€)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos +3.000€)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Fija (hasta 80%)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 80%)

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras a 28/09/2020.

4. Gastos de subrogación de una hipoteca

Tal y como verás en nuestro análisis sobre la mejor subrogación de hipoteca, llevarse la hipoteca a otro banco en busca de mejores condiciones tiene un coste: en concreto, esta operación te podría obligar a asumir una comisión por subrogación y otra de apertura, más los costes de tasación que necesitaría tu nueva entidad.

En cualquier caso, a la hora de calcular los gastos de cambiar una hipoteca a otro banco, debes saber que hay tres factores que influyen en todos ellos: la finalidad de la subrogación (por ejemplo, cambiar de hipoteca variable a fija cuando cambias de banco es más barato que simplemente mejorar tus condiciones), la fecha en la que se firmó la hipoteca (y la normativa que estuviera vigente en ese momento) y las comisiones por subrogación que cobre tu propio banco: la mayoría de las entidades cobra cargos por esta operación, pero puede haber excepciones.

Banco o cliente: ¿quién debe pagar los gastos de una hipoteca?

La nueva ley hipotecaria –en vigor desde junio de 2019- deja bien claro si es el banco o el cliente quien debe pagar los gastos de una hipoteca, tal y como verás en esta tabla:

GASTO¿QUIÉN LO PAGA?LÍMITES
Gastos de tasaciónClienteNo hay
Gastos de notaríaBanco (matriz de la escritura)Sí, establecidos por los aranceles notariales
Gastos de registroBancoSí, están fijados por ley pero dependen del importe del préstamo.
Gastos de gestoríaBancoNo hay
IAJDBancoEl importe lo fija cada Comunidad Autónoma
Comisión de aperturaClienteNo hay
Los productos vinculados (o combinados)ClienteNo hay
Comisión de amortización anticipadaClienteEn las hipotecas variables: un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% durante los 5 primeros años (después, nada). En las hipotecas fijas, un 2% los 10 primeros años y, después, un 1,5%.
Comisión de subrogaciónClienteUn 0,15% durante los tres primeros años, si se usa para cambiar de una hipoteca variable a fija (para el resto de supuestos, no hay)

Fuente: Kelisto.es a 16/07/2020.

¿Qué bancos asumen todos los gastos de una hipoteca?

A día de hoy, como es lógico, todos los bancos asumen los gastos de una hipoteca que determina la ley: es decir, los de notaría, registro y gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, hay algunos que van más allá y que, incluso, pagan al cliente los gastos de tasación, siempre que éste acepte realizar el trámite con la empresa que le proponga la entidad. En concreto, se trata de MyInvestor (que comercializa tanto hipotecas variables como fijas), ING (que hasta hace poco comercializaba solo hipotecas variables y mixtas y acaba de estrenar su nueva hipoteca fija) y Pibank , la banca online de Banco Pichincha (que solo tiene hipoteca variable).  Todos ellos, además, destacan por ofrecer hipotecas sin comisiones: esto, sumado a que no tendrías que pagar por la tasación, puede permitirte ahorrar una importante cifra a la hora de formalizar el préstamo para comprar tu futura vivienda.

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca A Tu Manera Fija (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca A Tu Manera Variable (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca Sin Mochila Fija (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca Sin Mochila Variable (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Fija

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Mixta

Imagen de banco Pibank

Hipoteca Pibank

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras a 28/09/2020.

Cómo calcular los gastos de una hipoteca

Para calcular los costes de una hipoteca, basta con que partas de un ejemplo concreto (o del importe que tú mismo vayas a solicitar) y empieces a sumar todos los conceptos que te hemos contado previamente. Por ejemplo, si quieres saber cuánto se pagaría por una hipoteca de 100.000 euros, estos serían los costes estimado:

  • Tasación: 320 euros (es el único de los gastos de una hipoteca que tendría que asumir el cliente)
  • Notaría: 650 euros
  • Registro: 170 euros
  • Gestoría: 250 euros
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 750 euros (en la Comunidad de Madrid)
  • TOTAL: 2.140 euros

Para calcularlos en su totalidad, a esta cifra tendrías que sumarle, en caso de que tu préstamo tuviera, los gastos por comisiones y por aquellos productos extra que tuvieras que contratar para conseguir la máxima bonificación (y que tuvieran un coste, como la contratación de seguros o planes de pensiones).

Simulador de gastos de compra de una vivienda: ¿para qué sirve?

Como habrás visto en el ejemplo anterior, calcular los gastos de una hipoteca no es complicado. Sin embargo, a estos costes deberás sumar los relacionados con la adquisición de tu nueva casa, lo que requiere un esfuerzo mayor. Para ayudarte, en Kelisto ponemos a tu disposición un simulador de los gastos de compra vivienda con el que podrás conocer, en segundos, a cuánto asciende la factura final que deberás afrontar si quieres convertirte en propietario.

Nuestra herramienta –que también funciona como un simulador de hipotecas– es muy fácil de usar. Tan solo tendrás que indicar cuánto cuesta la casa que quieres adquirir y, a partir de esa cifra, nuestro simulador de gastos de compra de vivienda hará los cálculos por ti. Una vez los hayas visto, también podrás acceder a nuestro comparador de hipotecas fijas y a nuestro comparador de hipotecas variables, desde donde podrás conocer todas las ofertas del mercado, cotejar sus características e iniciar el proceso de contratación de la que más te interese.

En cualquier caso, antes de decidirte por una oferta, te recomendamos que leas algunos de nuestros análisis -como el que hemos elaborado sobre las diferencias entre hipotecas variables y fijas– para que puedas determinar qué tipo de hipoteca se adapta mejor a tu perfil.

Cómo reclamar los gastos de una hipoteca

Los gastos de las hipotecas han sido objeto innumerables decisiones de los Tribunales en los últimos años. La última, precisamente, ha llegado hoy mismo: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado que los bancos tendrán que devolver a sus clientes todos estos costes, siempre que figuraran dentro de una cláusula abusiva de su contrato, pero ¿qué significará exactamente esto en la práctica?

  • ¿Quién podrá reclamar los gastos de una hipoteca? Aquellos consumidores que consideren que la forma en la que su banco plasmaba esos gastos en su contrato no es suficientemente clara o transparente (por tanto, podrían formar parte de una cláusula abusiva).
  • ¿Qué gastos se podrán reclamar? Tantos los gastos de formalización de la hipoteca (es decir, los de notaría, gestoría, registro y tasación). También se podrá reclamar la comisión de apertura, siempre que el banco no justificara claramente en el contrato a qué trámites corresponden los costes que se sufragarán con esta comisión. El único gastos de las hipotecas que no se podrá reclamar (si el préstamo se firmó antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria) es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ya que, hasta entonces, la normativa sí determinaba que debían ser asumidos por el cliente.
  • ¿Cómo puedes reclamar los gastos de una hipoteca? Como en cualquier otra reclamación que quisieras hacer a tu banco, lo primero que deberás hacer es solicitar la devolución al servicio de atención al cliente de tu entidad. En caso de no recibir respuesta (o si esta fuera negativa), tendrías dos opciones: acudir primero al Servicio de Reclamaciones del Banco de España o ir directamente a juicio con la ayuda y asesoramiento de un abogado. Si optas por la primera alternativa, debes saber que la decisión que pudiera adoptar el Banco de España no es vinculante: por tanto, aunque te diera la razón, tu entidad no tendría por qué hacer lo que este organismo le mande. En cualquier caso, siempre puedes intentarlo por esta primera vía y, si el resultado no es positivo, acudir a la segunda.
  • ¿Qué plazo tienes para reclamar los gastos de una hipoteca? El plazo que ha establecido el TJUE para poder hacer las reclamaciones es de cinco años desde que un juez haya dictaminado que estos costes se han aplicado de forma abusiva. Si tu caso aún no ha sido llevado a los tribunales, este plazo aún no habría comenzado a contar.

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