¿Qué son las hipotecas variables?

 

Las hipotecas variables son préstamos para la compra de una vivienda cuyo interés cambia con el paso del tiempo: normalmente, cada año o cada seis meses. El motivo de que se produzca esa variación periódica es que el tipo que se aplica a esta clase de hipotecas se calcula sumando dos elementos: el euríbor y el diferecial. 

 

¿Cómo afecta el euríbor a las hipotecas variables? 

Es un índice de referencia y, en España, se utiliza para calcular el interés que se paga en la mayoría de las hipotecas variables que se comercializa. Técnicamente, este índice se calcula teniendo en cuenta los datos que facilita un panel de bancos europeos, que cada día ofrece información sobre el tipo de interés al que cada uno de sus miembros de presta dinero. Por tanto, el valor del euríbor está directamente  relacionado con el nivel que marquen los tipos de interés fijados por el Banco Central Europeo. 

 

Normalmente, las hipotecas variables que se comercializan en España utilizan como referencia el euríbor a 12 meses: es decir, el interés al que varios bancos europeos dicen prestarse dinero a un año. Además, lo más común es que el euríbor se revise cada 12 meses, aunque también hay algunas hipotecas (como la Hipoteca Naranja, de ING Direct) en las que esa revisión se produce una vez cada seis meses.

 

Cuando llega la hora de la revisar las hipotecas variables con el nuevo euríbor, la entidad procederá a cambiar el valor del índice de referencia por el último dato que se haya publicado, salvo que el contrato que firmó el cliente indique algo distinto. Así, por ejemplo, si un consumidor hubiera contratado una de las hipotecas variables que hay en el mercado hace 12 meses y ahora tuviera que revisarla, su banco cambiaría el valor del euríbor que utilizaba hasta ahora, por el correspondiente al del último mes que acabe de finalizar.

 

Por otro lado, hay que tener en cuenta que el uso del euríbor en las hipotecas variables también tiene sus problemas, ya que corre el riesgo de ser manipulado: los bancos que forman parte del panel utilizado no están obligados a comunicar lo que realmente cobran por ofrecer financiación. Por este motivo, las autoridades europeas planean poner en marcha un nuevo índice hipotecario a lo largo de 2016. Ese nuevo euríbor, al contrario que el antiguo, sí reflejaría el interés real al que se realizan las transacciones. Por tanto, su valor será mucho más cercano a la realidad. Eso sí, todavía no se ha explicado oficialmente en qué momento comenzará a aplicarse y de qué forma se realizará la transición de las hipotecas variables que ya estén en funcionamiento.

 

Otra de las cuestiones a tener en cuenta con respecto al euríbor es de su entrada en terreno negativo. A principios de 2016, el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas variables que se firman en España alcanzó valores bajo cero por primera vez. La primera consecuencia de este hito financiero es que la cuota de un buen número de hipotecas se reducirá.

 

Por otro lado, son muchos los que se han planteado si la llegada del euríbor a valores negativos podría provocar que los bancos llegaran a devolver dinero a sus clientes con hipotecas variables. En principio, todo parece apuntar a que no será así: en primer lugar, haría falta que el euríbor avanzara notablemente para lograr que el interés real que se paga por un préstamo (que se compone del euríbor pero, también, de un diferencial) llegara a estar bajo cero. En segundo lugar, las entidades han empezado a incluir en los nuevos contratos hipotecarios “cláusulas cero”, es decir, disposiciones en las que se especifica que, aunque el interés real del préstamo llegara a ser negativo, se concreta que el banco, en ningún caso, llegaría a pagar a su cliente.

 

¿Qué es el diferencial de las hipotecas variables? 

El diferencial es un porcentaje que se suma al euríbor para calcular el interés que se pagará por una hipoteca y es el elemento principal que permite distinguir entre unas hipotecas variables y otras.

 

Así, por ejemplo, una hipoteca contratada en febrero de 2016 con un diferencial del 1,10% estaría aplicando un interés real del 1,142% ¿La razón? El banco sumaría a ese 1,10% el euríbor del mes anterior a la firma de la hipoteca: es decir, el de enero de 2016, cuando el índice de referencia se situó en el 0,042%.

 

Por tanto, el diferencial es el elemento definitivo para poder calcular el interés que los consumidores pagarán por las hipotecas variables aunque, eso sí, resulta insuficiente para saber el coste real de un préstamo de estas características: de ello también dependerán cuestiones como las comisiones, el coste de los productos vinculados, etc.

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¿En qué se diferencian las hipotecas variables de las hipotecas fijas?

 

Frente a las hipotecas variables, las hipotecas fijas se caracterizan por aplicar un interés que se mantiene intacto  durante toda la vida del préstamo. Es decir, este tipo de productos de financiación no utilizan un índice de referencia que va actualizándose (como el euríbor) al que se suma un diferencial, sino que solo aplican un interés que no cambiará durante el período de amortización.

 

Además del propio sistema de cálculo de interés que se cobrará, es importante saber que las hipotecas fijas suelen tener un “precio” más alto que las hipotecas variables. Además, normalmente disponen de un plazo de amortización más corto y permiten financiar un menor porcentaje del valor de tasación o compraventa de la vivienda que se desee adquirir.

 

Asimismo, las hipotecas fijas (frente a las variables) suelen tener algunas características propias en lo que respecta a la aplicación de ciertas comisiones e, incluso, pueden llegar a aplicar costes que son solo propios de este tipo de préstamos, como la compensación por riesgo de tipo de interés.

 

Frente a la amplia aceptación de las hipotecas variables, las fijas representan un pequeño porcentaje del total que se firma cada año en España (alrededor de un 10%). Eso sí, en los últimos meses han ido ganando terreno debido a que la oferta de las entidades financieras ha aumentado considerablemente y, además, se ha reducido su precio.

 

¿Por qué es importante analizar el interés de las hipotecas variables? 

Es el primer factor que se analiza para detectar si una oferta de hipotecas variables puede ser atractiva o no. El interés es el precio que cobra una entidad por prestar dinero a un cliente, en este caso, para la compra de una vivienda. En el caso de las hipotecas variables, ese interés se calcular sumando un diferencial fijado por cada entidad a un índice de referencia que cambia con el paso del tiempo (en España, lo habitual es que se utilice el euríbor).

 

Lo más habitual es que las hipotecas variables apliquen, durante el primer año (en ocasiones, también durante el segundo) un interés fijo denominado “interés de salida”. A partir de ahí es cuando empezará a aplicar el interés variable propiamente dicho, tomando como referencia el último valor de cierre de mes que tenga el índice de referencia utilizado.

 

Actualmente, las hipotecas variables más interesantes del mercado aplican un diferencial de entre el 0,90% y el 1%, aunque en algunas ofertas se puede llegar a superar el 2%. Sin embargo, estas tendencias cambian con el paso del tiempo: por ejemplo, lo habitual hace dos o tres años es la mayoría de las hipotecas variables aplicaran un diferencial que rondaba el 2-3%. Y antes de la crisis, llegaron a comercializarse préstamos para la compra de vivienda con diferenciales por debajo del 0,5%.

 

A la hora de saber si el interés de cualquiera de las hipotecas variables que hay en el mercado es interesante, no solo debes tener en cuenta cuándo dinero pagarás cada mes. También es importante que hagas simulaciones para saber si, en caso de que el euríbor volviera a subir, serías capaz de abonar sin problemas la financiación que cada entidad pone a tu disposición.

 

¿Qué comisiones pueden cobrar las hipotecas variables? 

Las hipotecas variables pueden aplicar numerosas comisiones: algunas de ellas se abonan al firmar la operación; otras, a lo largo de la vida del préstamo; y otras, cuando el plazo fijado está a punto de llegar a su fin.

 

Cuando se contratan hipotecas variables, es habitual que un banco cobre dos tipos de costes: la comisión de apertura y la de estudio. La primera sirve para compensar al banco por todas las gestiones que ha tenido que hacer para poner el dinero a la disposición del cliente y, en muchos casos, llega a alcanzar el 0,5%-1%. De ahí que se considere como uno de los grandes gastos que hay que asumir cuando uno decide contratar un préstamo para comprar un inmueble.

 

Por su parte, la comisión de estudio se cobra por las gestiones que ha hecho la entidad para poder analizar el perfil del cliente y su solvencia. Gracias a este tipo de análisis, las entidades pueden comprobar si las personas que piden hipotecas variables serán capaces seguir asumiendo el coste que implica comprar una casa.

 

Por otro lado, a lo largo de la vida del préstamo (o llegado el final) el cliente podría tener que enfrentarse a alguna comisión más. Una de ellas es la comisión por novación, que es la que se cobra cuando el consumidor quiere hacer cambios en los contratos de las hipotecas variables. Es decir, cuando quiere modificar cuestiones como el capital que ha pedido, el plazo en el que devolverá su deuda, las condiciones del tipo de interés que paga, el sistema de amortización usado o las garantías personales que tiene. En todos estos casos, las entidades pueden cobrar a sus clientes la cantidad que deseen oportuno, con una excepción: que el cambio se refiera a la ampliación del período de devolución de la deuda. En ese caso, la normativa actual establece que no se puede cobrar más del 0,1% de la cantidad que quedara por devolver al banco.

 

Los productos vinculados en las hipotecas variables: ¿por qué son importantes? 

Otros de los aspectos que hay que analizar para dar con las hipotecas variables más interesantes del mercado es el de los productos vinculados. La gran mayoría de los bancos publicita préstamos para la compra de vivienda con un diferencial determinado. Ahora bien, para poder conseguirlo, es necesario que el consumidor contrate varios productos extra con la misma entidad; en caso contrario, el diferencial aumentará.

 

A la hora de contratar hipotecas variables es esencial tener en cuenta esa vinculación con la entidad ya que, en muchos casos, contratar productos adicionales tiene un coste: por ejemplo, es habitual que, además de domiciliar la nómina o varios recibos, el banco exija al consumidor que contrate uno o varios seguros, o que abra un plan de pensiones al que tendrá que realizar una aportación mínima cada año.

 

A la hora de echar cuentas sobre el impacto que tiene esta vinculación, no solo hay que tener en cuenta si las finanzas personales del cliente serán capaces de asumir su coste en el momento de contratar hipotecas variables. También es fundamental determinar si, a largo plazo, también será capaz de asumir este gasto. De media, las hipotecas que se firman en España tienen una vida de 21 años y, si durante ese período, el consumidor no es capaz de abonar el coste de estos productos extra, el diferencial de su hipoteca (y, por tanto, los intereses que paga) aumentarán.

 

Para entender cuál sería el impacto de prescindir de los productos vinculados, basta con ver algunos datos. A cierre del pasado mes de noviembre, las entidades financieras aplicaban un interés medio de euríbor+1,23% por sus hipotecas variables, siempre que se contrataran todos los productos vinculados exigidos. Eso sí, de no hacerlo, ese interés aumentaba hasta euríbor+2,15%.

 

En la práctica, esto significa que, si bien un consumidor habría comenzado pagando 476 euros de media por su préstamo, prescindir de la vinculación aumentaría su factura hasta los 521 euros al mes. Es decir, pagaría 45 euros más al mes o 543 euros extra al año.

 

En cuanto a la vinculación que exigen las hipotecas variables que se comercializan en España, el 52% de los productos ofertados a cierre del pasado mes de noviembre requerían que se contrataran cinco productos adicionales, como la cuenta nómina, el seguro de hogar y de vida o las tarjetas de crédito, entre otros. Por su parte, un 18% exige que se contraten cuatro productos vinculados y otro 18%, que el consumidor se haga con tres. El 12% restante solicita que el cliente se haga con seis productos vinculados, o más.

 

¿Qué es el plazo de amortización de las hipotecas variables? 

El plazo de amortización es el tiempo del que disponen los consumidores para devolver el dinero que cualquier entidad le haya prestado, por ejemplo, a través de hipotecas variables. Lo habitual es que los bancos permitan disponer de un período máximo de 30 años, aunque existen algunas ofertas con las que el plazo se podría alargar hasta los 40 años, como ocurre con la Hipoteca Naranja de ING Direct.

 

¿Qué porcentaje del valor de una casa puedes financiar con hipotecas variables? 

Antes de solicitar hipotecas variables es esencial saber qué cantidad de dinero se podrá pedir con ellas ya que de ello también dependerá el dinero que habrá que tener ahorrado para poder comprar una vivienda y para poder asumir los gastos que esta operación conlleva.

 

Normalmente, la cantidad que prestará el banco se expresa en forma de un porcentaje sobre el valor de tasación de la vivienda que se desea comprar o sobre el valor de compraventa que tiene. En algunas ocasiones, la entidad determina si se toma como referencia un valor o el otro. Y en otros casos, simplemente indica que se tendrá en cuenta el menor de los dos.

 

A día de hoy, la mayor parte de las hipotecas variables que hay en el mercado ofrecen, como mucho, un 80% del valor de tasación o de compraventa del inmueble que se desea adquirir, aunque se puede encontrar algún caso en el que se llegue al 100%, sobre todo en los préstamos diseñados para adquirir inmuebles del propio banco. Esta situación contrasta con la que se producía en los años previos a la crisis económica: en pleno ‘boom’ del ladrillo, lo normal era que los bancos concedieran el 100% delo valor de una casa. Incluso, en algunos casos, se llegaba a ofrecer un 110% o un 120%, de forma que el consumidor no solo dispusiera dinero para compra la vivienda sino que, además, contara con efectivo para poder hacer frente a los  gastos que conllevaba la operación.

¿Qué precauciones debes tomar con las cláusulas de las hipotecas?

Algunos contratos de hipotecas variables pueden incluir ciertas disposiciones que limitan, de una forma u otra, su funcionamiento. Por ejemplo, hace algunos años se hicieron muy populares las llamadas “cláusulas suelo”, una disposición que limitaba el efecto de la bajada del euríbor a partir de un cierto límite impuesto por cada entidad.

 

A día de hoy, las cláusulas suelo apenas aparecen en ningún contrato hipotecario. Sin embargo, lo que sí se empieza a observar es la inclusión de ciertas disposiciones que impiden que, en caso de que el euríbor baje de cero y llegue hasta tal punto que el interés a abonar a la entidad sea negativo, el banco tenga que abonar dinero al consumidor o tenga que restarle parte de su deuda.

 

A la hora de contratar hipotecas variables, es esencial analizar todas las cláusulas que se incluyen en los contratos y, en caso de no entender alguna, consultar con un abogado experto para evitar sustos en el futuro.

 

Ingresos y garantías extra: ¿son importantes al contratar hipotecas variables? 

Para analizar si un cliente es solvente, los bancos no solo analizan si tiene un trabajo estable o si carece de deudas. También es habitual que le exija unos ingresos mínimos para poder acceder a hipotecas variables.

Cuando la cantidad que el usuario va a pedir al banco es muy similar a la del precio del inmueble que desea comprar es habitual que las entidades exijan algunas garantías adicionales, además de la que ya representa el propio inmueble que se va a adquirir.

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Las hipotecas variables y los seguros: ¿qué cosas hay que tener en cuenta?

 

A la hora de contratar hipotecas variables, es habitual que el banco condicione una determinada oferta a la contratación de varios productos vinculados, entre los que suele haber seguros. Ahora bien, ¿es obligatorio que contratar alguno de ellos? ¿O simplemente servirán para lograr una rebaja en el diferencial?

 

Para aclarar esta cuestión es esencial saber, en primer lugar, que el único seguro del que habrá que disponer para poder contratar una vivienda es el seguro contra incendios, que tendrá que contratarse por el mismo valor al de la tasación de la casa que se vaya a adquirir. Ahora bien, hay que tener en cuenta que los bancos no siempre tratan de “vender” este tipo de pólizas al cliente, sino que en ocasiones intentan que se hagan con seguro de hogar mucho más completos, cosa que no es obligatoria.

 

Además de esto, es esencial considerar que, si bien el seguro contra incendios es obligatorio, lo que nunca será obligatorio es el hecho de tener que contratarlo con el mismo banco que concede el préstamo. Es decir, el consumidor debe hacerse con una de estas pólizas, pero puede contratarla con quien quiera.

 

Más allá de estas consideraciones, es interesante conocer qué tipo de seguros suelen incluir las entidades financieras en sus ofertas de hipotecas variables:

 

- El seguro de hogar: son los que se incluyen en los pack de productos vinculados con más frecuencia. Lo esencial es contar con un seguro contra incendios, aunque las entidades suelen comercializar pólizas con coberturas más amplias.

 

- El seguro de vida: estas pólizas permitan que el banco siga cobrando la deuda que tenía pendiente con el consumidor, incluso en caso de que este fallezca o sufra una posible invalidez.

 

- El seguro de protección de pagos: estos instrumentos posibilitan que, en caso de que el hipotecado se quedara si empleo, pudiera seguir abonando la deuda que tiene con la entidad.

 

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