Las hipotecas variables son préstamos para la compra de una vivienda cuyo interés cambia con el paso del tiempo: normalmente, cada año o cada seis meses. El motivo de que se produzca esa variación periódica es que el tipo que se aplica a esta clase de hipotecas se calcula sumando dos elementos: el euríbor y un diferencial, que es un porcentaje que establece cada banco y que se mantiene sin cambios a lo largo de la vida de la hipoteca.
El euríbor afecta a las hipotecas variables ya que es uno de los dos elementos que se usa para calcular el interés de este tipo de préstamos. El otro es el diferencial, que es un porcentaje que fija cada banco y que se mantiene sin cambios a lo largo de la vida de una hipoteca. Por el contrario, el euríbor experimenta variaciones cada día -como verás en nuestro análisis sobre el valor que registra el euríbor hoy- y los bancos actualizan esta cifra con regularidad para calcular el interés que cobran por sus hipotecas variables, por lo que resulta importante que siempre tengas en mente cuál es la previsión del euríbor para los próximos meses y años.
Técnicamente, el euríbor se calcula teniendo en cuenta los datos que facilita un panel de bancos europeos, que cada día ofrece información sobre el interés al que cada uno de sus miembros se presta dinero. Como podrás imaginar, ese importe está muy condicionado por el precio al que el Banco Central Europeo (BCE) también presta liquidez a las entidades a través de subastas, lo que explica la relación que existe entre ese importe y el euríbor y, por tanto, entre los tipos de interés y la cuota de tu hipoteca.
Lo más común es que el euríbor en las hipotecas variables se revise una vez al año, aunque también hay algunas entidades que reducen ese período a los seis meses. A la hora de entender la relación que existe entre hipotecas y euríbor, ten en cuenta que las hipotecas variables que se comercializan en España utilizan como referencia el euríbor hipotecario a 12 meses: es decir, el interés al que varios bancos europeos dicen prestarse dinero a un año.
Cuando llega la hora de revisar las hipotecas variables con el nuevo euríbor, la entidad procederá a cambiar el valor del índice de referencia por el último dato que se haya publicado, salvo que el contrato que firmó el cliente indique algo distinto. Así, por ejemplo, si un consumidor hubiera contratado su préstamo hace 12 meses y ahora tuviera que revisarla, su banco cambiaría el valor del euríbor que utilizaba hasta ahora, por el correspondiente al del último mes que acabe de finalizar.
El diferencial de las hipotecas variables es un porcentaje que cada banco suma al euríbor para calcular el interés que pagará el cliente. Por tanto, es el elemento principal que permite distinguir si estás ante una de las hipotecas más baratas del mercado o si, por el contrario, cuentas con opciones más económicas a tu alcance.
Así, por ejemplo, una hipoteca revisada en mayo de 2023 con un diferencial del 0,50% estaría aplicando un interés real del 4,362% ¿La razón? El banco sumaría a ese 0,50% el euríbor del mes anterior a la firma de la hipoteca: es decir, el de mayo de 2023, cuando el índice de referencia se situó en el 3,862%.
La principal diferencia entre una hipoteca variable y una fija es que con la primera tu cuota puede variar cada año al ritmo que siga el euríbor, mientras que con la segunda siempre pagarás lo mismo. Además de esa, hay otras diferencias a las que también que deberás prestar atención cuando vayas a elegir una hipoteca u otra:
Recuerda que no solo existen hipotecas fijas y variables, ya que hay un tercer tipo que te puede interesar y que consiste en un híbrido de ambas: la hipoteca mixta.
La principal ventaja de una hipoteca variable es que puedes lograr reducirte de manera importante la cantidad de intereses que pagues a lo largo de toda tu hipoteca si el euríbor está muy bajo. No obstante, esa ventaja es un arma de doble filo, ya que, si por el contrario el índice sube con fuerza, el pago de intereses puede elevarse notablemente. Ese ‘riesgo beneficio’ tan característico de la relación directa entre hipoteca y euríbor se ha podido ver a la perfección en los últimos años: así, hasta hace abril del año pasado, el euríbor estaba en negativo, lo que permitía que muchas familias ahorrasen en el pago de su hipoteca, pero la rápida subida que ha protagonizado desde entonces ahora supone un problema muy importante para muchos hogares.
Más allá de esa peculiar característica de las hipotecas variables existen otro tipo de ventajas y desventajas que debes tener en cuenta si están pensado en contratar una: en concreto, con este tipo de préstamos también tendrás que pagar menos por su amortización anticipada, cuentas con el respaldo de las ayudas aprobadas por el Gobierno o incluso puedes conseguir un diferencial reducido, gracias a que los bancos llevan meses abaratando sus ofertas. Pero recuerda, eso sí, que siempre estarás obligado a estar pendiente del euríbor y probablemente el banco te obligue a vincularte más que con una hipoteca fija.
Ventajas | Desventajas |
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Si el euríbor está bajo (o en negativo) puedes ahorrarte mucho dinero. | Si sube el euríbor tus cuotas mensuales subirán también. |
Pagarás menos si quieres cancelar tu hipoteca anticipadamente. | Debes estar siempre pendiente de la evolución del euríbor para que no se te descuadren tus cuentas. |
Diferencial reducido en la actualidad. | El banco te exigirá una mayor vinculación. |
Puedes acogerte a las ayudas a las hipotecas del Gobierno. |
Kelisto 26/06/2023
Si ya tienes contratada una, pero quieres cambiar el tipo de una hipoteca variable a fija deberás buscar, por un lado, una oferta atractiva y poner especial atención en los productos vinculados que puede exigirte y, por otro, comprobar si tu banco está adherido a las ayudas aprobadas por el Gobierno para analizar la mejor forma de pedir el cambio entre las dos siguientes:
El diferencial que se le suma al euríbor es el principal indicador que debes tener en cuenta si vas a pedir una hipoteca variable, de tal manera que cuanto más pequeño sea, más atractiva será la oferta. No obstante, hay otros dos factores que debes tener muy en cuenta como son el propio euríbor, los productos vinculados y las comisiones:
Para conseguir una hipoteca variable barata lo mejor es que estudies con detenimiento las ofertas del mercado, compares las ofertas y te ayudes de un bróker hipotecario. Para ayudarte en ese proceso, desde Kelisto ponemos a tu disposición diferentes herramientas e información para que puedas conseguir la hipoteca variable más barata del mercado.
Las principales comisiones de las hipotecas variables son la comisión de apertura y la de amortización anticipada. Eso sí, recuerda que si vas a cambiar de hipoteca o condiciones también deberás tener en cuenta la de novación (es decir, un cambio de condiciones) y la de subrogación (o la que se aplica por cambiar una hipoteca de banco). Todas estas comisiones están reguladas por la nueva ley hipotecaria, algunas de ellas tienen límites que debes tener en cuenta a la hora de calcular los gastos de una hipoteca.
Aunque en el mercado existen hipotecas sin comisiones, es importante que entiendas que tipo de gastos puede llegar a cobrarte una entidad por un préstamo a tipo variable:
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