Comparador de hipotecas variables

¿Qué son las hipotecas variables?

Las hipotecas variables son préstamos para la compra de una vivienda cuyo interés cambia con el paso del tiempo: normalmente, cada año o cada seis meses. El motivo de que se produzca esa variación periódica es que el tipo que se aplica a esta clase de hipotecas se calcula sumando dos elementos: el euríbor y un diferencial, que es un porcentaje que establece cada banco y que se mantiene sin cambios a lo largo de la vida de la hipoteca.

¿Cómo influye el euríbor en las hipotecas variables?

El euríbor afecta a las hipotecas variables ya que es uno de los dos elementos que se usa para calcular el interés de este tipo de préstamos. El otro es el diferencial, que es un porcentaje que fija cada banco y que se mantiene sin cambios a lo largo de la vida de una hipoteca. Por el contrario, el euríbor experimenta variaciones cada día -como verás en nuestro análisis sobre el valor que registra el euríbor hoy- y los bancos actualizan esta cifra con regularidad para calcular el interés que cobran por sus hipotecas variables, por lo que resulta importante que siempre tengas en mente cuál es la previsión del euríbor para los próximos meses y años.

Técnicamente, el euríbor se calcula teniendo en cuenta los datos que facilita un panel de bancos europeos, que cada día ofrece información sobre el interés al que cada uno de sus miembros se presta dinero. Como podrás imaginar, ese importe está muy condicionado por el precio al que el Banco Central Europeo (BCE) también presta liquidez a las entidades a través de subastas, lo que explica la relación que existe entre ese importe y el euríbor y, por tanto, entre los tipos de interés y la cuota de tu hipoteca.

¿Cada cuánto se actualiza el euríbor en las hipotecas variables?

Lo más común es que el euríbor en las hipotecas variables se revise una vez al año, aunque también hay algunas entidades que reducen ese período a los seis meses. A la hora de entender la relación que existe entre hipotecas y euríbor, ten en cuenta que las hipotecas variables que se comercializan en España utilizan como referencia el euríbor hipotecario a 12 meses: es decir, el interés al que varios bancos europeos dicen prestarse dinero a un año.

Cuando llega la hora de revisar las hipotecas variables con el nuevo euríbor, la entidad procederá a cambiar el valor del índice de referencia por el último dato que se haya publicado, salvo que el contrato que firmó el cliente indique algo distinto. Así, por ejemplo, si un consumidor hubiera contratado su préstamo hace 12 meses y ahora tuviera que revisarla, su banco cambiaría el valor del euríbor que utilizaba hasta ahora, por el correspondiente al del último mes que acabe de finalizar.

¿Qué es el diferencial de las hipotecas variables?

El diferencial de las hipotecas variables es un porcentaje que cada banco suma al euríbor para calcular el interés que pagará el cliente. Por tanto, es el elemento principal que permite distinguir si estás ante una de las hipotecas más baratas del mercado o si, por el contrario, cuentas con opciones más económicas a tu alcance.

Así, por ejemplo, una hipoteca revisada en mayo de 2023 con un diferencial del 0,50% estaría aplicando un interés real del 4,362% ¿La razón? El banco sumaría a ese 0,50% el euríbor del mes anterior a la firma de la hipoteca: es decir, el de mayo de 2023, cuando el índice de referencia se situó en el 3,862%.

Hipoteca fija o variable: ¿qué diferencias hay?

La principal diferencia entre una hipoteca variable y una fija es que con la primera tu cuota puede variar cada año al ritmo que siga el euríbor, mientras que con la segunda siempre pagarás lo mismo. Además de esa, hay otras diferencias a las que también que deberás prestar atención cuando vayas a elegir una hipoteca u otra:

• El tipo de interés fijo de salida: por normal general, si has contratado una hipoteca variable deberás pagar durante el primer año (en algunos casos puede ser hasta los primeros 24 meses) un tipo de interés fijo acordado con el banco. Una vez transcurrido ese plazo, el banco empezará aplicarte el diferencial más el valor del euríbor. Eso no ocurre con las hipotecas fijas, ya que con ellas pagarás lo mismo desde el primer día.
• Comisión de amortización anticipada: si tienes contratada (o vas a hacerlo) una hipoteca variable, te interesará saber que te saldrá más barata si quieres cancelar el préstamo de forma anticipada, ya que la comisión que deberás pagar por hacerlo es menor que en el caso de las fijas: en concreto, el coste máximo permitido es del 0,25% durante los tres primeros años o (si eliges está opción) del 0,15% durante los con cinco primeros años. En las fijas, el tope está en el 2% durante los 10 primeros años (y en el 1,5% a partir del undécimo).
• Ayudas a las hipotecas: si escoges la opción de una hipoteca variable debes saber que podrás beneficiarte de las ayudas para las hipotecas que el Gobierno aprobó el año pasado. Entre dichas ayudas está, por ejemplo, la de eliminar la anterior comisión de amortización durante este año y reducirlo al 0,05% como máximo en adelante. También te facilita el cambio de una hipoteca fija a una variable reduciendo los costes de hacer una novación o subrogación.

Recuerda que no solo existen hipotecas fijas y variables, ya que hay un tercer tipo que te puede interesar y que consiste en un híbrido de ambas: la hipoteca mixta.

¿Ventajas y desventajas de una hipoteca variable?

La principal ventaja de una hipoteca variable es que puedes lograr reducirte de manera importante la cantidad de intereses que pagues a lo largo de toda tu hipoteca si el euríbor está muy bajo. No obstante, esa ventaja es un arma de doble filo, ya que, si por el contrario el índice sube con fuerza, el pago de intereses puede elevarse notablemente. Ese ‘riesgo beneficio’ tan característico de la relación directa entre hipoteca y euríbor se ha podido ver a la perfección en los últimos años: así, hasta hace abril del año pasado, el euríbor estaba en negativo, lo que permitía que muchas familias ahorrasen en el pago de su hipoteca, pero la rápida subida que ha protagonizado desde entonces ahora supone un problema muy importante para muchos hogares.

Más allá de esa peculiar característica de las hipotecas variables existen otro tipo de ventajas y desventajas que debes tener en cuenta si están pensado en contratar una: en concreto, con este tipo de préstamos también tendrás que pagar menos por su amortización anticipada, cuentas con el respaldo de las ayudas aprobadas por el Gobierno o incluso puedes conseguir un diferencial reducido, gracias a que los bancos llevan meses abaratando sus ofertas. Pero recuerda, eso sí, que siempre estarás obligado a estar pendiente del euríbor y probablemente el banco te obligue a vincularte más que con una hipoteca fija.

Ventajas y desventajas de una hipoteca variable (tabla resumen)

Kelisto 26/06/2023

¿Cómo cambiar de una hipoteca variable a una fija?

Si ya tienes contratada una, pero quieres cambiar el tipo de una hipoteca variable a fija deberás buscar, por un lado, una oferta atractiva y poner especial atención en los productos vinculados que puede exigirte y, por otro, comprobar si tu banco está adherido a las ayudas aprobadas por el Gobierno para analizar la mejor forma de pedir el cambio entre las dos siguientes:

• Novación: se trata de renegociar las condiciones de tu hipoteca, lo que incluye el tipo de interés que pagas. Si eliges está opción y, además, tu banco se ha sumado a las ayudas aprobadas por el Gobierno, no tendrás que pagar nada en concepto de comisión por novación en este año (y solo un máximo del 0,05% en adelante) y solo deberás abonar unos 80 euros por inscribir la nueva hipoteca en el registro. Eso sí, si tu banco no figura en esa lista recuerda que podrá cobrarte lo que considere oportuno por esta operación.
• Subrogación: con esta operación puedes cambiar tu hipoteca de banco y conseguir nuevas condiciones, lo que incluye el cambio de una hipoteca variable por una fija. En este caso, la operación es más cara porque tienes que correr con los gastos de tasación, entre 200 y 500 euros, pero a cambio puedes conseguir mejores condiciones aprovechando que puedes mirar en cualquier entidad. Además, si tienes la hipoteca variable en una de las numerosas entidades que estén acogidas a las ayudas a las hipotecas no tendrás que pagar nada por la comisión de subrogación en 2023 y, a partir de 2024, el tope será del 0,05%.

¿En qué fijarte a la hora de pedir una hipoteca variable?

El diferencial que se le suma al euríbor es el principal indicador que debes tener en cuenta si vas a pedir una hipoteca variable, de tal manera que cuanto más pequeño sea, más atractiva será la oferta. No obstante, hay otros dos factores que debes tener muy en cuenta como son el propio euríbor, los productos vinculados y las comisiones:

• Euríbor: en un contexto de tipos bajos, incluso mejor si son negativos, las hipotecas variables son un producto muy atractivo porque los intereses que vas a pagar se reducen notablemente, incluso con un diferencial elevado. Sin embargo, cuando el euríbor está muy alto (como es el caso actual) este tipo de productos pierden su atractivo, ya que el coste de la hipoteca se vuelve muy elevado.
• Productos vinculados: para conseguir las ofertas más baratas del mercado, las entidades te pedirán que te vincules con ellas contratando algunos productos del banco, por lo que deberás extremar la precaución para que la oferta te salga rentable. Para ello, piensa que algunas de las exigencias no tienen coste y que otras, a lo mejor, las necesites igualmente, como un seguro de hogar. No obstante, no olvides que también hay costes indirectos de otros productos, como los de inversión (planes de pensiones o fondos de inversión), que llevan aparejadas comisiones. Por último, ten en cuenta que no estás obligado a contratarlos.
• Comisiones: las comisiones en una hipoteca variable son diferentes, en algunos sentidos, a las que puedes encontrarte en una hipoteca fija: la más importante tiene que ver con la amortización anticipada, ya que este coste será menor en este caso que en una hipoteca fija y que, además, incluso puedes evitar su pago si te acoges a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno. En el caso de la comisión de apertura, la otra gran comisión que debes tener en cuenta en una hipoteca, será prácticamente idéntica en ambos casos. Aun así, recuerda que puedes encontrar entidades que no te la cobran, por lo que puedes probar con ellas.

¿Cómo conseguir una hipoteca variable barata?

Para conseguir una hipoteca variable barata lo mejor es que estudies con detenimiento las ofertas del mercado, compares las ofertas y te ayudes de un bróker hipotecario. Para ayudarte en ese proceso, desde Kelisto ponemos a tu disposición diferentes herramientas e información para que puedas conseguir la hipoteca variable más barata del mercado.

• Filtra por ofertas de hipotecas variables: te será muy útil familiarizarte con el mercado, de tal manera que puedas tener en tu mente las entidades que tienen las mejores ofertas. Para que te sea más sencillo, puedes consultar ranking mensual de la mejor hipoteca variable en el que encontrarás las mejores ofertas del momento -en base a criterios objetivos y medibles-. También tienes a tu disposición nuestro comparador de hipotecas variables para filtrar el mercado en busca de la hipoteca que más te conviene.
• Tener cuidado con la letra pequeña: todas las opciones que encontrarás en nuestro ranking tienen una peculiaridad: para conseguirlas debes contratar los productos asociados y cumplir con una serie de requisitos. En este caso, lo mejor es empezar por los requisitos y cerciorarte de que los cumples todos. Una vez hecho eso, lo siguiente será empezar a calcular cuál es la opción que mejor encaja con tus finanzas personales.
• Apoyarte en un bróker hipotecario: el bróker hipotecario es una herramienta que puede marcar la diferencia a la hora de conseguir una hipoteca variable bastante más barata que las ofertas que puedes ver en el mercado: de hecho, con el bróker hipotecario que te ofrecemos en Kelisto te puedes ahorrar hasta un 42,17% en los intereses de tu hipoteca variable.

¿Qué comisiones pueden cobrar las hipotecas variables?

Las principales comisiones de las hipotecas variables son la comisión de apertura y la de amortización anticipada. Eso sí, recuerda que si vas a cambiar de hipoteca o condiciones también deberás tener en cuenta la de novación (es decir, un cambio de condiciones) y la de subrogación (o la que se aplica por cambiar una hipoteca de banco). Todas estas comisiones están reguladas por la nueva ley hipotecaria, algunas de ellas tienen límites que debes tener en cuenta a la hora de calcular los gastos de una hipoteca.

Aunque en el mercado existen hipotecas sin comisiones, es importante que entiendas que tipo de gastos puede llegar a cobrarte una entidad por un préstamo a tipo variable:

• Comisión de apertura: se cobra por los trámites que realiza el banco para poner el dinero de la hipoteca a tu disposición y no está limitada.
• Comisión por amortización anticipada: es la que se cobra por devolver toda tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo. Está limitada por ley y los bancos tienen que elegir entre una de estas dos fórmulas: cobrarte un 0,15% durante los cinco primeros años (y nada a partir del sexto), o cobrarte un 0,25% durante los tres primeros años (y nada a partir del cuarto).
• Comisión por subrogación y por novación: la primera se aplica cuando decides llevarte tu hipoteca a otro banco y la segunda, por cambiar las condiciones de una hipoteca. Ambas tienen ciertos límites legales y están subvencionadas en el caso de que (como hemos comentado antes) tu entidad esté adherida a la lista de entidades que han firmado las ayudas para hipotecas aprobadas el año pasado.