Desgravar la hipoteca: quién puede hacerlo y cuánto puedes ahorrar

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Desgravar la hipoteca solo es posible para quienes hayan comprado su vivienda habitual antes de 2013 y también disfrutaran de esta rebaja fiscal en 2012. Si ese es tu caso, descubre cuánto te puedes ahorrar con esta deducción.

Quienes decidieran comprar una casa con hipoteca antes de 2013, usaran este préstamo para adquirir su vivienda habitual y disfrutaran de una rebaja fiscal por este concepto en 2012 y años anteriores pueden desgravar la hipoteca en la declaración de la renta 2021, que es la que se puede presentar desde el 6 de abril de 2022. Ahora bien, lo máximo que podrás desgravar es un 15% del total que hubieras ido devolviendo a tu banco, con un límite de 9.040 euros: es decir, podrías ahorrar, como mucho, 1.356 euros en el IRPF de este año.

Para que tengas toda la información y puedas tomar decisiones, en Kelisto te ofrecemos todas las claves que te permitirán aprovechar el máximo desgravable de tu hipoteca. Si más allá de informarte lo que buscas es un préstamo para financiar la compra de tu futura vivienda, no te olvides de visitar nuestro comparador de hipotecas para cotejar todas las ofertas del mercado, encontrar la que mejor se adapta a ti e iniciar el proceso para tu contratación. Si prefieres que hagamos el trabajo por ti y que, incluso, negociemos con los bancos, recuerda que también tienes a tu disposición nuestro servicio de bróker hipotecario.

¿Quién se puede desgravar la hipoteca?

Desgravar la hipoteca es una de las ventajas que forman parte de la deducción por vivienda habitual que puede aplicarse en el IRPF cada vez que presentas la declaración de la renta. Eso sí, para poder aprovecharte de ella debes cumplir tres requisitos: haber comprado la vivienda antes del 1 de enero de 2013, haber aplicado esta deducción en 2012 o en años anteriores y que el inmueble para el que has pedido la hipoteca sea tu vivienda habitual.

Con respecto a este último punto, recuerda que Hacienda considerará que se trata de una vivienda habitual si se cumplen dos requisitos:

  1. Haber empezado a vivir en la casa antes de que transcurrieran 12 meses desde que la compraste.
  2. Haber habitado en ella de forma permanente: es decir, durante un período de, al menos, tres años seguidos.

Antes de ponerte a mirar el calendario, ten en cuenta que existen dos excepciones a la hora de desgravar la hipoteca:

  • En el País Vasco –que dispone de un régimen foral propio- la deducción por vivienda habitual todavía se mantiene, por lo que si hoy decidieras comprar una casa también podrías desgravar la hipoteca.
  • En Navarra hoy en día no es posible desgravar la hipoteca, pero sí podrán hacerlo quienes hubieran comprado su casa antes del 1 de enero de 2018.

Además, en comunidades autónomas como Andalucía, Aragón o Castilla y León, entre otras, existen ciertas deducciones en vivienda para perfiles específicos como los jóvenes o quienes vivan en poblaciones con pocos habitantes.

¿Cuál es el máximo que se puede desgravar por la hipoteca?

A la hora de hacer números, ten en cuenta que Hacienda establece un tope máximo que se puede desgravar por la hipoteca: hasta un 15% del total que hubieras ido devolviendo a tu banco, con un límite de 9.040 euros. Esto se traduciría en un ahorro máximo de 1.356 euros en el IRPF de este año (es decir, el IRPF de 2021, que es el que se puede presentar desde el 6 de abril de 2022). Ten en cuenta, eso sí, que si la hipoteca tiene dos titulares y estos presentan su declaración de la renta por separado, la cifra se doblaría hasta llegar a los 18.080 euros.

En cualquier caso, no olvides que la deducción por inversión en vivienda habitual –que es la que te permite desgravar la hipoteca- se compone de dos tramos:

  • El tramo estatal, que es del 7,5%.
  • Y el tramo autonómico, que puede llegar al 7,5%, aunque la cifra final será la que establezca cada comunidad autónoma.

¿Cómo puedes sacar el máximo partido a esta deducción por vivienda habitual?

En la práctica, si quieres aprovechar al máximo la posibilidad de desgravar la hipoteca, ten en cuenta estos cálculos: imagina que pagas una cuota de 600 euros al mes. Eso significaría que, llegado el final del año, habrías amortizado un total de 7.200 euros, que sería la cantidad sobre la que se aplicaría la deducción por vivienda habitual de hasta un 15%. No obstante, si quieres sacar todo el partido a tus posibilidades de ahorro, lo más recomendable sería que, de aquí a final del año, amortices 1.840 euros más de lo que te correspondería pagar por tu hipoteca. De esa forma, alcanzarías el límite de los 9.040 euros anuales y aprovecharías todas las opciones de ahorro que tienes al desgravar tu hipoteca.

¿A qué otros gastos se puede aplicar la deducción por vivienda habitual?

Además de desgravar la hipoteca (o más bien, la cuota que pagas por ella), la deducción por inversión en vivienda habitual de la que puedes disfrutar si compraste tu casa antes del 1 de enero de 2013 contabiliza otras partidas que también pueden permitirte ahorrar en tu factura con Hacienda:

Además, la deducción por vivienda habitual no solo tiene en cuenta los gastos de la hipoteca –más otros costes relacionados, como los seguros o las comisiones-, sino que también se aplica a otras operaciones vinculadas con la compra de una casa:

  • Rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual: si pagaste este tipo de reformas antes del 1 de enero de 2013 y los trabajos acabaron antes del 1 de enero de 2017 también puedes aprovechar esta rebaja fiscal.
  • Obras e instalaciones para adecuar la vivienda habitual a personas con discapacidad:  si pagaste estos trabajos antes de 2013 y las obras acabaron antes del 1 de enero de 2017, puedes incluir esta deducción en la declaración de la renta.

¿Cómo debes indicar en tu declaración de la renta que vas a desgravar por tu hipoteca?

En tu cita con Hacienda de este año – disponible desde el pasado 6 de abril de 2022- tendrás que indicar en varias casillas que quieres desgravar tu hipoteca. En concreto, el tramo estatal se especifica en la casilla 547, en el que se suman los importes de las casillas 0699, 0700, 0702 y 0704. Por su parte, el tramo autonómico de la deducción por inversión en vivienda habitual se tendrá que indicar en la casilla 548, en el que se suman las cantidades de las casillas 0699, 0701, 0703 y 0705.

Por otro lado, no olvides que algunas comunidades autónomas cuentan con ventajas fiscales para quienes puedan desgravar la hipoteca y, además, se encuentren en situaciones excepcionales, como tener una discapacidad, ser víctima de violencia de género o de terrorismo o ser menor de 35 años. 

¿Qué alternativas tienes si no puedes desgravar la hipoteca?

Si no cumples con los requisitos para poder desgravar tu hipoteca, existen otras opciones con las que podrás ahorrar en esta factura que representa- de media- el 15% de los gastos de un hogar, según el informe “Plan España 2050” elaborado por el Ministerio de la Presidencia. En concreto, tendrás dos alternativas que incluso puedes combinar entre sí: subrogar tu hipoteca –es decir, cambiarla de banco para mejorar tus condiciones- y la amortización anticipada.

  • Subrogar tu hipoteca te permitirá mover tu préstamo a otro banco para ahorrar en intereses o para ganar en estabilidad (si cambias una hipoteca variable por una fija). Para que entiendas a cuánto puede ascender el ahorro que conseguirías basta con ver un ejemplo: imagina que tienes una hipoteca pendiente de 190.000 euros, con un plazo de amortización que todavía asciende a 24 años y que pagas un interés del 2%. Si cambiaras este préstamo por uno que te cobrara un 1,35%, ahorrarías más de 14.000 euros a lo largo de toda la vida de la hipoteca. Eso sí, a esta cantidad tendrás que restarle los gastos por subrogación que siempre llevan aparejadas este tipo de operaciones. Como verás en nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca, a día de hoy, las opciones más atractivas para cambiar tu hipoteca a otro banco son las de EVO Banco, MyInvestor, ING, Openbank y Deutsche Bank a tipo variable, y las de EVO Banco a tipo fijo.

Las mejores ofertas de subrogación de hipoteca a tipo variable

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Hipoteca Variable (Modalidad subrogación)
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Hipoteca Naranja Variable para subrogación
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Imagen de banco Deutsche Bank
HipoteCambio DB

Fuente: Kelisto con información de las entidades bancarias. Datos vigentes a 1 de marzo de 2022. Para elaborar este ranking solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades que muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Quedan fuera de la clasificación, por tanto, las que no disponen de información en sus páginas web, no han contestado a nuestra solicitud de información o lo han hecho, pero han alegado no disponer de una oferta estándar (trabajan solo con ofertas personalizadas) o no disponer de opciones de subrogación. Todas las hipotecas están referenciadas al euríbor y muestran el diferencial mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad. Los criterios para ordenar las ofertas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados.

Las mejores ofertas de subrogación de hipoteca a tipo fijo

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Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 01/03/2022). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo del mercado, una para cada uno de los plazos más habituales que suelen establecer los bancos: 10, 15, 20, 25 y 30 años. En el caso de los 10 años, es habitual que algunas entidades partan de un plazo de 15 años, por lo que esas ofertas también entran en la comparativa a 10 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Para elaborar este ranking solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades que muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Quedan fuera de la clasificación, por tanto, las que no disponen de información en sus páginas web, no han contestado a nuestra solicitud de información o lo han hecho, pero han alegado no disponer de una oferta estándar (trabajan solo con ofertas personalizadas) o no disponer de opciones de subrogación. Todas las hipotecas muestran el interés mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad.

  • Amortizar anticipadamente tu hipoteca significa, en pocas palabras, devolver tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo. Como es lógico, hacer este reintegro te permitirá ahorrar en intereses, aunque también puede llevar aparejado el cobro de una comisión que, eso sí, está limitada por ley. Esos topes varían en función de si tu hipoteca es variable o fija y todos ellos están regulados por la nueva ley hipotecaria. A la hora de realizar una amortización anticipada, ten en cuenta que tu banco te dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. Ambas te permitirán ahorrar, pero si te lo puedes permitir, recuerda que reducir el plazo –y, por tanto, mantener la misma cuota que ya tenías- es la que te permitirá ahorrar más en intereses.

¿Necesitas una hipoteca?

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