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¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca variable a fija?

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Si te interesa cambiar una hipoteca variable a fija, en Kelisto te explicamos qué opciones tienes, los pasos a seguir para cada una de ellas y cuánto te costará el trámite

Si hace años pediste una hipoteca variable que aún estás pagando, quizá hayas empezado a preocuparte por la posibilidad de que pueda subir el euríbor o simplemente te plantees ganar en seguridad optando por un préstamo a tipo fijo. En ambos casos, lo primero que deberás hacer será asegurarte de que entiendes correctamente las diferencias entre hipotecas variables y fijas que existen. Con esa información en tu poder, tendrás que encontrar una oferta mejor a la que tienes utilizando, por ejemplo, nuestro comparador de hipotecas fijas, y entender los gastos que tendrás que asumir por esta operación, o lo que es lo mismo, cuánto cuesta cambiar una hipoteca variable a fija.

Para que sepas cuánto cuesta  en la actualidad realizar este cambio, qué pasos hay que dar para cambiar un hipoteca variable a fija y cómo esta decisión podría afectar tus finanzas, en Kelisto hemos analizado la letra pequeña de la nueva normativa jurídica y seleccionado las claves más importantes sobre este trámite, que te contamos a continuación. Además, recuerda que puedes seguir pidiendo hipotecas mientras dure la crisis del coronavirus.

¿Se puede cambiar de hipoteca variable a fija?

Cambiar de una hipoteca variable a una fija siempre ha sido una opción al alcance de cualquier consumidor. El problema es que, hasta hace no mucho, hacerlo no salía a cuenta: primero, porque el coste del trámite era elevado y, segundo, porque la oferta de hipotecas fijas era escasa y cara.

El panorama para aquellos que querían cambiar de una hipoteca variable a una fija empezó a cambiar hace unos años. Por un lado, la oferta de préstamos a tipo fijo se ha incrementado notablemente y su precio se ha rebajado de forma acusada, algo de lo que dan buena cuenta los datos de contratación: si en 2014 solo el 6,4% de las hipoteca firmadas eran a tipo fijo, hoy en día representan el 43% del mercado, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Por otro, la nueva ley hipotecaria – en vigor desde junio de 2019- ha reducido notablemente el coste de cambiar una hipoteca variable a fija, tanto si se hace mediante una novación (es decir, negociando un cambio de condiciones con el banco, como la ampliación de tu hipoteca), como si se hace mediante subrogación (lo que implica cambiar una hipoteca de banco).

¿Qué opciones tienes para convertir tu hipoteca variable en una fija?

Si quieres convertir tu hipoteca variable en una hipoteca fija, tienes dos alternativas:

  • La novación: una novación hipotecaria es una modificación de las condiciones de tu hipoteca pactada con tu banco que permite cambiar cuestiones como el plazo, el importe o, en este caso, el tipo de interés. Sin embargo, es importante que tengas en cuenta que el banco puede no aprobar tu solicitud de novación si considera que la operación no le saldría rentable. Ahora bien, eso no quiere decir que no puedas inclinar la balanza a tu favor si cumples con algunas condiciones. Por ejemplo, la entidad verá con buenos ojos que estés al corriente de todos tus pagos, que lleves varios años (al menos, tres) amortizando el préstamo y que hayas utilizado el importe de tu hipoteca para comprar tu vivienda habitual.
  • La subrogación: esta operación implica cambiar de banco y se puede aprovechar, además para mejorar las condiciones de tu actual entidad, para cambiar una hipoteca variable a fija. Si tienes un buen perfil de solvencia y llevas tres años amortizando tu actual préstamo no deberías tener problemas con este trámite: solo tendrás que encontrar una oferta que te interese y proponer a la nueva entidad que pida la subrogación. Si acepta, tu banco actual podría hacerte una contraoferta, pero, al contrario de lo que ocurría antes de la aprobación de la nueva ley hipotecaria, si esta propuesta fuera mejor a la que te ha hecho la entidad a la que quieres marcharte, no estarás obligado a aceptarla.

¿Es gratis cambiar una hipoteca variable a fija?

No, cambiar una hipoteca variable a fija no es gratis. Lo que pagarás por el trámite depende de tres cosas: lo que diga tu contratolo que te quede por pagar y la fórmula que elijas para hacerlo (una novación o una subrogación). En ambos casos, los gastos de una hipoteca a los que tendrás que enfrentarte son parecidos: por un lado, está la comisión por realizar el trámite (aunque hay bancos que no la cobran, como sucede  con Openbank y su Hipoteca Variable) y por otro, los gastos administrativos, que son algo más económicos en el caso de la novación.

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 50% VT)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 70% VT)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 80% VT)

Para que entiendas mejor lo que acabarás pagando por cada uno de estos trámites, te detallamos cada uno de sus gastos asociados a continuación.

¿Qué costes conlleva cambiar de hipoteca mediante novación?

El único coste del que tendrás que hacerte cargo si quieres cambiar tu hipoteca variable a fija mediante novación  es la comisión por modificación/novación. La nueva ley hipotecaria la limita a un 0,15% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, las entidades no podrán cobrar nada por esta operación, así que lo que te tocaría pagar dependerá de los años que hayan transcurrido desde que contrataste tu hipoteca. Recuerda que hay algunas ofertas que no te cobrarán nada por este trámite, como la Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca Open de Openbank.

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

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Hipoteca Open Variable (hasta 50% VT)

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Hipoteca Open Variable (hasta 70% VT)

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Hipoteca Open Variable (hasta 80% VT)

¿Qué costes conlleva cambiar de hipoteca mediante subrogación?

Si optas por cambiar tu tipo hipotecario llevándote tu préstamo a otro banco, tendrás que pagar varios gastos por subrogación de hipoteca:

  • Comisión por subrogación: bajo la nueva ley hipotecaria, puedes cambiar el tipo de tu hipoteca pagando un 0,15% durante los tres primeros años. A partir del cuarto, el banco no podrá cobrarte nada, al igual que sucede con la novación.
  • Tasación: tendrás que pagar entre 200 y 500 euros para tasar el valor de tu vivienda.

Además, la entidad a la que decidas llevarte tu hipoteca podría cobrarte una comisión de apertura, aunque no es una práctica habitual hoy en día. En cualquier caso, recuerda que esta cantidad no está limitada por la ley hipotecaria, así que asegúrate de leer bien la letra pequeña de tu contrato antes de firmarlo.

Conclusión: ¿cuánto cuesta cambiar una hipoteca variable a fija?

A continuación te resumimos, mediante un ejemplo, cuáles serían los gastos que tendrías que asumir por cambiar una hipoteca variable a fija. Para ello, hemos tomado como ejemplo una hipoteca contratada en 2018, que tiene comisiones por novación y subrogación (el máximo que permite la ley) y que tiene un importe pendiente de 100.000 euros. 

GastosNovaciónNovación (en €)SubrogaciónSubrogación (en €)
Comisiones0,15% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada150€0,15% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada. El nuevo banco te puede aplicar una comisión de apertura, pero es raro.150€
NotaríaLo paga el bancoNALo paga el bancoNA
RegistroLo paga el bancoNALo paga el bancoNA
GestoríaLo paga el bancoNALo paga el bancoNA
TasaciónNo se efectúa tasaciónNAEntre 200€ y 500€ (lo paga el cliente)200€
IAJDExentoNAExentoNA
Total
150€
350€

*El coste de tasar una vivienda depende de factores como su ubicación y el tiempo que dedique el tasador a recabar información adicional en caso de necesitarla. Para este ejemplo, hemos utilizado el valor mínimo establecido para este trámite.

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