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¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca variable a fija?

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  • El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado que cambiar una hipoteca variable a una fija será “casi gratis” con la nueva ley hipotecaria.

Las novedades que traerá la nueva ley hipotecaria siguen conociéndose con cuentagotas. Desde que el pasado verano se conocieran los detalles del anteproyecto de ley que servirá para incorporar la “ley de créditos inmobiliarios” a la normativa española, el Gobierno ha ido revelando cuáles serán algunos de los cambios (o extras) que se añadirán a ese texto: por ejemplo, que los consumidores tendrán que verificar de su puño y letra que comprenden las cláusulas sensibles de su hipoteca o que la ficha precontractual tendrá carácter vinculante y será más completa de lo que es hasta ahora, tal y como te contamos en Kelisto.

Otra de las novedades de la ley hipotecaria tendrá que ver con el coste de cambiar una hipoteca variable a fija. Hace solo unos días, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, explicaba que este trámite pasaría a ser “casi gratis”,  aunque no facilitó más detalles al respecto.

Para que sepas cuánto cuesta  en la actualidad este cambio de interés variable a fijo, qué fórmulas hay para hacerlo y cómo podría afectarte esta medida de la futura normativa sobre hipotecas, en Kelisto hemos seleccionado las claves más importantes sobre este trámite.

Novación y subrogación: dos posibilidades para cambiar una hipoteca variable a fija

Para poder cambiar una hipoteca variable a fija existen dos fórmulas con distintos trámites y costes: la novación y la subrogación. Tal y como ya te contamos en este análisis, una novación es un cambio en las condiciones que actualmente tiene tu hipoteca, desde ampliar o reducir el importe que has solicitado, modificar el plazo de devolución o las garantías personales y, por supuesto, variar el tipo de interés que pagas por el préstamo.

Por el contrario, la subrogación implica llevarte tu hipoteca a otra entidad con el objetivo de conseguir mejores condiciones. Eso sí, como verás en este artículo, este trámite tiene sus limitaciones: para poder hacerlo, tienes que encontrar una oferta más atractiva y plantearsela a tu banco, que deberá darte permiso para que te marches y que, además, tiene la posibilidad de hacerte una contraoferta para impedirlo.

¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca variable a fija mediante una novación?

El coste de cambiar una hipoteca variable a fija mediante una novación depende de varios factores. Para calcularlo, debes tener en cuenta lo que dice el propio contrato de tu hipoteca, la cantidad que te queda por devolver o, incluso, la comunidad autónoma donde se realice el trámite.

1. Comisión por modificación/novación

Como sucede con otras operaciones o trámites bancarios, las entidades pueden fijar libremente la comisión por novación que consideren oportuna, salvo en una excepción: si la novación supone una ampliación del plazo de amortización, cuyo coste está limitado al 0,1% de la deuda que el consumidor tenga pendiente..

Como ese no es el caso, tendrás que analizar muy bien lo que dice tu contrato, aunque recuerda que hay algunas ofertas que no cobran nada, como la Hipoteca Naranja de ING Direct, la Hipoteca Open de Openbank o la Hipoteca Inteligente de EVO Banco.

Hipoteca Naranja

Producto Hipoteca Naranja de ING

Hipoteca Naranja

ING
Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Open - Simplifica

Producto Hipoteca Open - Simplifica de Openbank

Hipoteca Open - Simplifica

Openbank
Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Inteligente EVO

Producto Hipoteca Inteligente EVO de EVO Banco

Hipoteca Inteligente EVO

EVO Banco
Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

2. Nueva escritura y gastos de registro y gestoría

a) Escritura de novación

Para cambiar una hipoteca variable a fija mediante una novación será necesario realizar una nueva escritura, una tarea de la que se encargará una notaría. Ahora bien, la buena noticia es que, cuando se trata de un cambio en las condiciones de una hipoteca, el gasto de la escritura cuenta con distintas bonificaciones que marca la ley, por lo que tendrás que pagar menos que cuando compraste tu vivienda. Así, para un préstamo con una deuda pendiente de 100.000 euros, el coste de realizar la escritura de novación rondaría los 90 euros.

b) Registro

Dado que las condiciones de tu hipoteca van a cambiar, será necesario volver a inscribirla en el Registro. Para las novaciones, la normativa actual también establece bonificaciones, por lo que el gasto será más bajo que el que asumiste cuando firmaste la hipoteca. Para un ejemplo como el anterior (hipoteca con una deuda pendiente de 100.000 euros) el coste rondaría los 80 euros.

c) Impuestos

Afortunadamente, la novación para el cambio interés variable a fijo no implica el pago de impuestos, cosa que sí sucedería si, por ejemplo, quisieras ampliar el dinero concedido por tu banco. En ese caso, tendrías que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía en cada comunidad autónoma.

d) Gestoría

Si deseas que alguien se encargue del papeleo que implica el cambio de una hipoteca variable a fija mediante una novación, tendrás que acudir a una gestoría. En este caso, la ley no marca limitaciones al coste de sus servicios, aunque lo normal es que ronde los 100 ó 150 euros.

¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca variable a fija mediante una subrogación?

1. Comisiones por subrogación

Las comisiones por subrogación tienen un límite marcado por ley y varían en función de la fecha en la que firmaras tu hipoteca:

  • Antes del 9 de diciembre de 2009

La ley establece que el banco solo podrá aplicar una comisión de cancelación anticipada (también llamada “comisión por amortización anticipada subrogatoria”) que será, como máximo:

- El 0,5% del dinero que te queda por devolver, si la hipoteca se contrató después del 27 de abril de 2003

- El 1% de lo que quede por devolver, si se firmó antes de esa fecha

  • Después del 9 de diciembre de 2009

En las hipotecas a tipo variable, solo se podrá aplicar una comisión que está limitada por ley. Se trata de la compensación por desistimiento, que como máximo será de:

- Un 0,5% de lo que queda por pagar, si la subrogación se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la hipoteca

- Un 0,25% si la subrogación se produce después

La mayoría de las hipotecas cobra comisiones por subrogación. Por ejemplo, la Hipoteca Sin Más de Bankinter cobra por compensación por desistimiento los máximos que fija la ley (un 0,5% los cinco primeros años y un 0,25% en adelante).

Hipoteca Sin

Producto Hipoteca Sin de Bankinter

Hipoteca Sin

Bankinter
Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
-
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
No
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Ahora bien, también hay excepciones: la Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca Open de Openbank no cobran ninguna comisión por subrogación, por lo que, si decides cambiarte de banco, solo tendrás que asumir los gastos por trámites administrativos.

Hipoteca Naranja

Producto Hipoteca Naranja de ING

Hipoteca Naranja

ING
Más detalles
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
12 meses
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0 €
Comisión amortización anticipada
0 €
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
Contratación seguro hogar
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

Hipoteca Open - Simplifica

Producto Hipoteca Open - Simplifica de Openbank

Hipoteca Open - Simplifica

Openbank
Más detalles
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No
Periodo inicial
-
% máximo concedido
80,0 %
Importe mínimo financiado
50000,0 €
Importe máximo financiado
-
Comisión estudio
0 €
Comisión cancelación
0,50 %
Comisión amortización anticipada
0,50 %
Domiciliar nómina
Contratación seguro vida
No
Contratación seguro hogar
No
Contratación plan pensiones
No
Contratación otros
No

2. Nueva escritura y tasación

  • Gastos de la nueva tasación

Si la última tasación de tu vivienda tiene una antigüedad de más de seis meses, deberás realizar una nueva. Eso sí, recuerda que puedes elegir entre hacerla con la empresa tasadora de tu banco o con la que tú elijas. Los gastos de este trámite suelen rondar los 300 euros.

  • Gastos de la nueva escritura

Para realizar las escrituras de la subrogación tendrás deberás asumir varios gastos, algunos de ellos limitados por ley:

1) Notaría

La ley determina que los notarios pueden cobrar por esta gestión 30,05 euros.

2) Registro

Para calcular lo que deberás pagar, tienes que coger la calculadora y seguir los estos pasos:

A. Consulta el Real Decreto 1427/1989 (apartado “Número 2”) y anota el porcentaje que fija la ley en función de la deuda que te quede por pagar al banco. Por ejemplo, si aún tuvieras que devolver 100.000 euros, el porcentaje a abonar sería de un 1,75 por mil.

B. Antes de hallar ese porcentaje, calcula a cuánto asciende el 10% de tu deuda. La ley bonifica las operaciones de subrogación y permite que solo se tenga en cuenta ese 10% para aplicar el porcentaje fijado por la normativa en concepto de gastos de registro. En un ejemplo con el anterior, un 10% de 100.000 euros serían 10.000 euros.

C. Cuando sepas a qué cantidad se aplicará el porcentaje que marca la ley, haz cuentas. Eso sí, no olvides que la norma establece que, salga la cifra que salga, el arancel a pagar no podrá superar los 2.181,67 euros ni ser menor a 24,04 euros. En nuestro ejemplo, la cifra a pagar sería de 17,5 euros, pero como el mínimo está en 24,04 euros, esa sería la cantidad a abonar.

3) Gestoría

Estos gastos no están limitados y oscilan entre los 100 y los 300 euros. 

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