Cómo cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo

Las mejores hipotecas fijas de septiembre de 2023

Si hace años pediste una hipoteca variable que aún estás pagando, es muy posible que estés preocupado por las subidas que está experimentando el euríbor y que quieras ganar en seguridad optando por un préstamo a tipo fijo. Si es así, debes saber que puedes cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo de tres formas distintas: haciendo una novación (una operación con la que podrás cambiar las condiciones de tu hipoteca), mediante una subrogación, o lo que es lo mismo, optando por cambiar tu hipoteca de banco, o cancelado tu actual hipoteca y contratando una nueva.

En función de la fórmula que elijas, los gastos y los pasos que te tendrás que dar son distintos por lo que, para ayudarte a elegir, en Kelisto te damos todas las claves que necesitas saber. Además, recuerda que para cambiar el tipo de  tu hipoteca de variable a fijo, ponemos a tu disposición dos herramientas: nuestro comparador de hipotecas fijas –donde puedes cotejar las características de todas las ofertas del mercado e iniciar los trámites para la contratación de la que más te interese- y nuestro ranking mensual de la mejor hipoteca fija, donde seleccionamos, en base a criterios objetivos, la mejores propuestas de los bancos.

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¿Se puede cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo?

Sí, se puede cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo siempre que lo consideres oportuno. De hecho, dispones de tres opciones para hacerlo: la novación, la subrogación o la cancelación de tu actual préstamo y la apertura de uno nuevo. Ahora bien, las ofertas a las que podrás acceder y el método para hacer el cambio dependerán de la propuesta comercial que tenga cada banco e, incluso, de cuestiones como tu perfil financiero y de riesgo, los años que lleves pagando tu actual hipoteca, etc.

Pasos para cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo

Lo primero que debes hacer para hacer este cambio es tener claras las diferencias entre una hipoteca fija y variable, de forma que estés 100% seguro de que la operación es una buena alternativa para ti. Una vez confirmado, deberás analizar el mercado, ver a qué tipo de préstamo puedes aspirar, decidir si te sale más a cuenta optar por la novación, la subrogación o la cancelación de tu préstamo y la apertura de uno nuevo para cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo y, por último, comenzar con los trámites para dar el paso.

• Analiza el mercado de hipotecas fijas: antes de cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo debes saber cuáles son las ofertas más interesantes que ofrecen los bancos. De esa forma, podrás negociar con tu banco un cambio de condiciones de tu contrato (novación) o iniciar los trámites para cambiar al banco que tenga la mejor oferta (subrogación).
• Comprueba si tu banco esté adherido a la lista de entidades que han secundado las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022, ya que de estarlo podrás olvidarte de pagar la comisión de subrogación, novación o de cancelación si haces alguna de estas operaciones este año (o podría salirte más barato de lo habitual si lo haces en los siguientes).
• Elige entre novación, subrogación o cancelación y apertura de un nuevo préstamo: si tu banco acepta cambiarte las condiciones de tu contrato y la oferta que te hace iguala la mejor que hayas encontrado en otra entidad, te merecerá la pena quedarte en tu entidad ya que –como te explicamos a continuación- los gastos de hacer un novación son algo más baratos que los de una subrogación. Si su propuesta no es tan ventajosa, tendrás que sacar la calculadora para determinar si asumir los gastos de irte a otro banco te pueden merecer la pena por la reducción en el interés que puedes conseguir. Ese trámite se puede hacer de dos formas: mediante una subrogación o mediante la cancelación de tu préstamo actual y la apertura de uno nuevo. Esta última es algo más cara que la subrogación, pero algunos bancos solo te darán esta alternativa.
• Comienza con los trámites: si optas por la novación para cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo, el papeleo será escaso, ya que tu banco cuenta con todos tus datos y conoce a la perfección tus finanzas personales. En cambio, si optas por la subrogación, te tocará presentar la misma documentación que tendrías que facilitar al pedir una hipoteca por primera vez (justificante de tu nómina, contrato y vida laboral, justificante de otros préstamos pendientes, últimas declaraciones de la Renta, etc.). En el caso de que decidas cancelar tu préstamo actual y abrir uno nuevo, tendrás que poner fin  a la relación con tu banco y hacer los mismos trámites que cuando decidiste comprar tu casa con una hipoteca.

¿Cuánto cuesta pasar de una hipoteca variable a fija?

Determinar cuánto cuesta cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo dependerá de tres cosas: de lo que diga tu contrato, de la fórmula que uses para hacerlo (novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva) y de si tu banco se ha sumado al plan de ayudas a los hipotecados aprobado en 2022 por el Gobierno.

¿Cuánto cuesta cambiar de tipo variable a fijo según la opción que elijas?

El coste por cambiar de una hipoteca variable a una fija es diferente si tu banco está adherido al plan de ayudas a los hipotecados que aprobó el Gobierno en 2022. Así, si es tu caso, para una hipoteca pendiente de 100.000 euros contratada hace dos años, con la opción más barata (la novación), tendrías que abonar 230 euros en 2023 (280€ en adelante), con la intermedia (la subrogación), 500 euros en 2023 (550€ en los siguientes), y con la más cara (cancelar y abrir un nuevo préstamo), 1.324 euros en 2023 (y 1.474 euros a partir de 2024).

Gastos de cambiar una hipoteca variable a fija en bancos que apliquen las ayudas a las hipotecas (válida para 2023)

Si por el contrario, tu banco no está entre los que suscriben las ayudas a los hipotecados, el coste que tendrás que asumir por cambiar una hipoteca de variable a fija es diferente: en concreto, manteniendo el mismo escenario (una hipoteca pendiente de 100.000 euros contratada hace dos años) en este caso la novación seguirá siendo la opción más barata, pero tendrás que abonar 380 euros. Para el caso de la subrogación, el coste asciende a 550 euros, mientras que la opción de cancelar y abrir un nuevo préstamo te saldrá por 1.474 euros.

Gastos de cambiar una hipoteca variable a fija en bancos que no apliquen las ayudas a las hipotecas (válida para 2023)

En cualquier caso, no solo debe guiarte por estas cifras. Con estos cálculos sobre la mesa, te tocará analizar cuánto te puedes ahorrar con cada una de las ofertas que estés barajando para hacer el cambio –en caso de que la operación te permita empezar a pagar un interés más bajo- o cuál es la más económica.  Solo así podrás sopesar si los gastos que tienes que asumir valen la pena.

¿Cuánto cuesta cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo mediante novación?

El único coste del que tendrás que hacerte cargo si quieres cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo mediante novación  es la comisión por modificación/novación. La nueva ley hipotecaria la limita a un 0,05% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, las entidades no podrán cobrar nada por esta operación, así que lo que te tocaría pagar dependerá de los años que hayan transcurrido desde que contrataste tu hipoteca. Recuerda que hay algunos bancos que no te cobrarán nada por este trámite, como ING y Openbank.

En el caso de que tu banco haya decidido sumarse a las ayudas aprobadas por el Gobierno en 2022, durante este año no tendrás que pagar nada en concepto de comisión por novación y si decides hacer el cambio a partir de 2024 la cantidad máxima que podrá cobrarte será de un 0,05% durante los tres primeros años.

¿Cuánto cuesta cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo mediante subrogación?

Si optas por cambiar tu tipo hipotecario llevándote tu préstamo a otro banco, tendrás que pagar varios gastos por subrogación de hipoteca:

• Comisión por subrogación: al igual que sucede con la novación, si tu banco está adherido a las ayudas a los hipotecados, ese gasto se elimina en 2023 y se reduce al 0,05% durante los tres primeros años. A partir del cuarto año no tendrás que pagar nada.  
• Tasación: tendrás que pagar entre 200 y 500 euros para tasar el valor de tu vivienda.

Además, la entidad a la que decidas llevarte tu hipoteca podría cobrarte una comisión de apertura, aunque no es una práctica habitual hoy en día. En cualquier caso, recuerda que esta cantidad no está limitada por la ley hipotecaria, así que asegúrate de leer bien la letra pequeña de tu contrato antes de firmarlo.

¿Cuánto cuesta cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo cancelando tu préstamo actual y contratando uno nuevo?

Si optas por cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo mediante cancelando tu actual préstamo y contratando uno nuevo, la lista de gastos aumenta notablemente. Por un lado, tendrías que asumir todos los vinculados a finiquitar tu hipoteca actual: la comisión por amortización anticipada, si tu banco la cobra, más los gastos de notaría, registro y gestoría. Aquí, al igual que ocurre con los dos puntos anteriores, no tendrás que pagar comisión por amortización anticipada en 2023, siempre que tu banco aplique las ayudas aprobadas por el Gobierno.

Por otro, tendrías que abonar los gastos de una hipoteca nueva: la comisión de apertura (si tu nuevo banco la cobra) y los costes de tasación.

¿Se puede cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo gratis?

Sí, existen algunas opciones de que pasar de hipoteca variable a fija te salga gratis. No obstante, si decides hacerlo mediante una novación (es decir, quedándote en tu banco actual, pero cambiando las condiciones de tu contrato) te será muy difícil, ya que si bien podrías conseguir no pagar nada por la comisión de novación en los siguientes casos: si lo haces a partir del cuarto año de vida de tu préstamo, o si lo haces durante los tres primeros, pero tu entidad no cobra nada por esta operación o está adherido a las ayudas del Gobierno a los hipotecados y haces el cambio este año. Sí tendrías que hacerte cargo del resto de gastos como son los de registro o gestoría. 

Si optas por la subrogación (es decir, por pasar de hipoteca variable a fija mediante un cambio de banco), podría salirte gratis si:

• Lo haces a partir del cuarto año de vida de tu préstamo (por ley ya no pueden cobrarte nada) y, además, te vas a un banco que se haga cargo de los gastos de tasación como detalle con sus clientes.
• Lo haces durante los tres primeros años –pero tu banco no tiene comisión por subrogación- y te vas a una entidad que asuma los gastos de tasación para favorecer a sus clientes recién llegados.
• Lo haces este 2023 y tu banco ha decidido sumarse a las ayudas aprobadas por el Gobierno en 2022.

Esquivar los gastos de tasación de una vivienda no es sencillo. Este es el único de los gastos de una hipoteca que –por ley- asume el cliente y son muy pocas las entidades que se hacen cargo de ellos como detalle con sus usuarios. Aún así, haberlas haylas, como ocurre con MyInvestor.   

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