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La mejor subrogación de hipoteca (julio 2020)

¿Necesitas una hipoteca?

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Dos bancos digitales, MyInvestor y Openbank, cuentan con la mejor subrogación de hipoteca del mercado, es decir, la oferta más atractiva para quienes quieran llevarse su préstamo a otra entidad en busca de condiciones más interesantes

Encontrar la mejor subrogación de hipoteca es, sin duda, una buena forma de recortar los gastos de un hogar o, como mínimo, de mantenerlos bajo control. Por ejemplo, una familia que hubiera contratado en 2016 una hipoteca por valor de 200.000 euros, a 30 años y con un interés de euríbor+1,50%, podría ahorrar unos 530 años al año en su cuota (y más de 15.000 euros de intereses en total) si se llevara su préstamo a una entidad que le ofreciera pagar euríbor+1%.

Otra de las opciones que ofrece la subrogación de hipoteca es la de ganar en seguridad. A día de hoy, existen hipotecas fijas para subrogación con un interés del 1,65% para un plazo de devolución superior a 25 años, que es el que se ajusta a nuestro ejemplo. Con esta alternativa, la cuota mensual aumentaría ligeramente, pero el cambio permitiría olvidarse de las posibles fluctuaciones del euríbor y del impacto que esto podría tener en las cuentas del hogar.

A la vista de los números, si crees que ha llegado el momento de cambiarte de banco y buscas la mejor subrogación de hipoteca, en Kelisto te queremos ayudar. Para ello, ponemos a tu disposición nuestro comparador de subrogación de hipotecas y, además, te ofrecemos este ranking mensual en el que ordenamos las ofertas en base a criterios objetivos como el interés o las comisiones.

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Cuando hablamos de una subrogación de hipoteca nos referimos a una operación que permite que un préstamo para la compra de vivienda cambie de manos:

  • Si lo que haces es llevarte la hipoteca a otro banco, estarías ante una subrogación de hipoteca de acreedor. Esta es la opción más conocida de todas, la que analizamos en este artículo y la que te permitirá mejorar las condiciones que actualmente tienes con tu banco.
  • Si lo que sucede es que vas a comprar una casa y prefieres quedarte con la hipoteca que ya tenía su anterior propietario para ahorrar en los gastos iniciales, estaríamos ante una subrogación de hipoteca de deudor.

Las mejores ofertas de subrogación de hipoteca a tipo variable (julio 2020)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca A Tu Manera Variable (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 50%)

Imagen de banco Caja de Ingenieros

Hipoteca Hogar (hasta 60%)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca Sin Mochila Variable (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 70%)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos +3.000€)

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 80%)

Imagen de banco Caja de Ingenieros

Hipoteca Hogar (hasta 80%)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos 1.200-3.000€)

Fuente: Kelisto con información de las entidades bancarias. Datos vigentes a 30 de junio de 2020. Para elaborar este ranking solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades que muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Quedan fuera de la clasificación, por tanto, las que no disponen de información en sus páginas web, no han contestado a nuestra solicitud de información o lo han hecho, pero han alegado no disponer de una oferta estándar (trabajan solo con ofertas personalizadas) o no disponer de opciones de subrogación. Todas las hipotecas están referenciadas al euríbor y muestran el diferencial mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad. Los criterios para ordenar las ofertas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados.

La mejor subrogación de hipoteca a tipo variable

Al igual que sucede con nuestro ranking de mejores hipotecas variables, MyInvestor también consigue liderar este top 10 al ofrecer la mejor subrogación de hipoteca variable del mercado. Con su Hipoteca A Tu Manera Variable para subrogación, esta banco online (que pertenece la entidad especializada en banca privada Andbank España) permite financiar la compra de una vivienda a cambio de un interés de euríbor+0,69%. Eso sí, durante el primer año, el cliente deberá pagar un interés fijo del 0,99%.

Más allá de estas cifras, esta oferta de subrogación de hipoteca de MyInvestor destaca porque:

  • No cobra comisión de apertura, ni de cancelación parcial ni de cambio de condiciones.
  • MyInvestor no solo asume los gastos de una hipoteca que le corresponden por ley (notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), sino que también paga los de tasación (para ello, eso sí, el cliente debe aceptar a la empresa tasadora que le proponga MyInvestor).

En cuanto a sus limitaciones, debes tener en cuenta que la hipoteca para subrogación de MyInvestor solo te dejará pedir hasta un 75% del valor de tasación de la casa que quieras comprar (cuando lo normal suele ser el 80%) y que tendrás que contar con unos ingresos mensuales de, al menos, 4.000 euros al mes, aunque esta cifra también puede ser el resultado de los ingresos de dos personas, en caso de que la hipoteca vaya a tener dos titulares.

Para conseguir una subrogación de hipoteca con MyInvestor en estas condiciones, tendrás que elegir entre varias opciones de bonificación que propone la entidad hasta sumar un total de 0,20 puntos porcentuales:

  • Contratar un seguro de hogar: -0,02 puntos
  • Contratar un seguro de vida: -0,08 puntos
  • Contratar un seguro de vida y hogar: -0,10 puntos
  • Contratar planes de pensiones: -0,05 puntos (con un saldo de 15.000 euros) o -0,10 puntos (con 30.000 euros)
  • Contratar fondos de inversión: -0,10 puntos (con un saldo de 30.000 euros)
  • Contratar fondos de inversión y planes: -0,20 puntos (con 60.000 euros)

Las mejores ofertas de subrogación de hipoteca a tipo fijo (julio 2020)

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Hipoteca A Tu Manera Fija (Modalidad Nueva Hipoteca)

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Hipoteca A Tu Manera Fija (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Myinvestor

Hipoteca A Tu Manera Fija (Modalidad Nueva Hipoteca)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Fija (hasta 50%)

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 30/06/2020). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo del mercado, una para cada uno de los plazos más habituales que suelen establecer los bancos: 10, 15, 20, 25 y 30 años. En el caso de los 10 años, es habitual que algunas entidades partan de un plazo de 15 años, por lo que esas ofertas también entran en la comparativa a 10 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Para elaborar este ranking solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades que muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Quedan fuera de la clasificación, por tanto, las que no disponen de información en sus páginas web, no han contestado a nuestra solicitud de información o lo han hecho, pero han alegado no disponer de una oferta estándar (trabajan solo con ofertas personalizadas) o no disponer de opciones de subrogación. Todas las hipotecas muestra el interés mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad.

La mejor subrogación de hipoteca a tipo fijo

Al igual que ocurre con las mejores hipotecas fijas para la compra de nueva vivienda, con las ofertas de subrogación de hipoteca a tipo fijo, el interés que pagarás depende de los años de amortización que acuerdes con tu entidad. Por ello, en nuestro ranking destacamos la oferta más atractiva para los plazos más habituales que establecen los bancos: 10, 15, 20, 25 y 30 años.

A 10, 15, 20 y 25 años, la mejor subrogación de hipoteca pertenece a una misma entidad: MyInvestor, la banca online de Andbank España. Con su Hipoteca A Tu Manera Fija para subrogación pagarás un interés del 1,09% (a 10 y 15 años), del 1,39% (a 20 años) o del 1,49% (a 25 años), y te librarás de las principales comisiones, ya que no cobra nada por apertura ni por amortización anticipada. Ahora bien, el máximo que podrás financiar es un 70% del valor de tasación de tu futura casa y tendrás que acreditar que tienes unos ingresos mínimos de 4.000 euros al mes (se acepta que esta cantidad equivalga a la suma de los ingresos de los dos titulares del préstamo).

Si lo que buscas es la mejor subrogación de hipoteca a 30 años, laencontrarás enOpenbank, la banca online de Banco Santander. Su Hipoteca Fija Open para subrogación aplica un interés del 1,65% y tampoco cobra comisiones por apertura ni por amortización anticipada. En este caso, el máximo que podrás financiar es el 50% del valor de tasación de una vivienda, ya que , si necesitaras más te tocaría pagar un 1,75% (para el 70%) o un 1,85% (para el 80%).

La oferta de subrogación de hipoteca por bancos

Más allá de nuestros rankings mensuales de mejor subrogación de hipoteca, a continuación te mostramos cuál es la oferta de subrogación de hipoteca de los principales bancos españoles y de algunas de las entidades digitales más destacadas del panorama nacional.

Subrogación de hipoteca en Santander

Si lo que buscas es realizar una subrogación de hipoteca con el Santander, debes saber que la entidad no dispone de una oferta estándar, sino que hace una propuesta personalizada para cada cliente. No obstante, teniendo en cuenta que su propuesta para compra de nueva vivienda forma parte de nuestros rankings mensuales de mejores hipotecas variables y mejores hipotecas fijas, es muy probable que, si cambias tu hipoteca al Santander, consigas mejorar tus condiciones actuales notablemente. Si quieres que te ayudemos a  realizar una subrogación de hipoteca al Santander, haz clic en el botón que verás a continuación:

Subrogación de hipoteca en BBVA

Si estás interesado en una subrogación de hipoteca con BBVA, tendrás que acercarte a una de sus oficinas para conocer en detalle la propuesta a la que puedes acceder, ya la entidad no publicita una oferta estándar para este tipo de operaciones ni nos ha facilitado datos sobre lo que está dispuesta a acordar con aquellos clientes que quieran cambiar su hipoteca de banco.

Subrogación de hipoteca en La Caixa

Al igual que ocurre con BBVA, quienes busquen una subrogación de hipoteca con La Caixa tendrán que dirigirse a una sucursal de la entidad, ya que ni existe una oferta estándar que sea pública ni la entidad nos ha facilitado datos sobre su propuesta para quienes quieran cambiar su hipoteca de banco.

Subrogación de hipoteca en Bankia

La oferta de subrogación de hipoteca de Bankia ocupa un lugar muy destacado en nuestros rankings mensuales, aunque debes tener en cuenta que su propuesta varía en función de los ingresos que tenga el cliente. Para quienes busquen un préstamo a tipo variable, su Hipoteca Sin Comisiones (para clientes con ingresos de más de 3.000 euros al mes) ocupa el sexto lugar de nuestro ranking de mejor subrogación de hipoteca, mientras que la dirigida a usuarios con ingresos de entre 1.200 y 3.000 euros ocupa la décima posición.

En el caso de la subrogación de hipoteca en Bankia a tipo fijo, su mejor propuesta es la destinada a plazos de devolución de entre 26 y 30 años que, con un interés del 1,85%, es la quinta más barata del mercado.

Subrogación de hipoteca en Bankinter

Si buscas una subrogación de hipoteca en Bankinter, te tocará visitar una de las oficinas de la entidad en busca de más información, ya que el banco no dispone de datos sobre una oferta estándar ni nos ha facilitado detalles específicos sobre las condiciones que aplica a quienes deseen cambiar su hipoteca de banco. 

Subrogación de hipoteca en ING

A la hora de realizar una subrogación de hipoteca a ING, debes saber que las condiciones que te ofrecerá la entidad son las mismas que tendrías si contratas su Hipoteca Naranja: es decir, pagarías un interés fijo del 1,99% el primer año y, a partir de ahí, abonarías euríbor+0,99%, lo que permite que esta oferta sea la séptima mejor subrogación de hipoteca en nuestro ranking a tipo variable. La oferta de subrogación de ING no tiene comisiones de apertura ni de amortización anticipada y solo está disponible para operaciones a tipo variable (no cuenta, por tanto, con oferta tipo fijo).

Subrogación de hipoteca en Openbank

Al igual que ocurre con sus préstamos para la compra de vivienda, la oferta subrogación de hipoteca en Openbank varía en función del porcentaje sobre el valor de tasación que necesite pedir el cliente: de esta forma, tiene propuestas diferenciadas para el 50%, el 70% y el 80%, tanto a tipo variable como a fijo.

Pese a que ninguna de ellas es la mejor subrogación de hipoteca del mercado, todas ellas logran ocupar un lugar destacado en nuestros rankings:

  • A tipo variable cobra un diferencial de 0,79%, 0,89% y 0,99% para cada uno de los tramos mencionados anteriormente, lo que le permite ocupar el segundo, quinto y octavo puesto de nuestro top 10.
  • A tipo fijo, el interés se mueve en una horquilla que va del 1,45% al 1,85% en función del plazo de devolución y del porcentaje sobre el valor de tasación que se necesite pedir. De todas sus propuestas, la Hipoteca Fija Open a 30 años para el 50% del valor de tasación ocupa actualmente el primer puesto de nuestro ranking mensual.

Gastos de subrogación de hipoteca: ¿cuáles son?

Tal y como te contamos en detalle en nuestro análisis sobre cambiar una hipoteca de banco, esta operación implica una serie de gastos que debes tener en cuenta, incluso si consigues la mejor subrogación de hipoteca del mercado. De esta forma, podrás saber si la operación realmente te merece la pena.

A la hora de echar cuentas, lo primero que debes tener en mente es que los costes que tendrías que asumir se dividen en tres grupos:

  • La comisión por subrogación: este coste está presente en algunas ofertas (pero no todos los bancos lo cobran) y, además, está limitado por ley y varía en función de si tienes una hipoteca fija o una variable.
  • La comisión de apertura: no suele ser habitual, pero podría aplicártela el banco con el que pretendas hacer tu subrogación de hipoteca.
  • Los costes administrativos: hasta la llegada de la nueva ley hipotecaria, estos gastos por subrogación de hipoteca (que incluían los costes por notario, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación) corrían por cuenta del cliente. En cambio, con la nueva normativa, el hipotecado ya solo tiene que pagar los gastos de tasación; el resto, corresponden al banco.

Tras haber localizado la mejor subrogación de hipoteca y haber entendido cuáles pueden ser los gastos de la operación, debes saber qué factores influyen en todos ellos:

  • La finalidad de la subrogación:  en función de si la usas para mejorar tus actuales condiciones o para cambiar de hipoteca variable a fija, la normativa actual establece unos límites distintos a la cantidad que te pueden cobrar.
  • La fecha de firma de la hipoteca: la normativa que estuviera vigente en la fecha en la que se firmó tu hipoteca también puede influir en los límites que tengan los gastos por subrogación.
  • Las comisiones por subrogación que aplique tu propio banco: la mayoría de las entidades cobra cargos por esta operación, pero puede haber excepciones.

Conclusión: ¿cuál es la mejor subrogación de hipoteca de julio 2020?

En las tablas que verás a continuación te resumimos qué bancos ofrecen la mejor subrogación de hipoteca, tanto a tipo variable como a tipo fijo.

Bancos con mejor subrogación de hipoteca variable

ENTIDADPRODUCTODIFERENCIAL (%)INTERÉS FIJO DE SALIDA (%)¿Cuántos meses de interés fijo de salida?
MyInvestorHipoteca A Tu Manera Variable0,690,9912
OpenbankHipoteca Open Variable para el 50%0,791,9912
Caja de IngenierosHipoteca Hogar (para el 60%)0,891,9512
MyInvestorHipoteca Sin Mochila Variable0,891,1912
OpenbankHipoteca Open Variable para el 70%0,891,9912
BankiaHipoteca sin comisiones variable-Ingresos iguales o superiores a 3.000 €0,991,9912
ING DirectHipoteca Naranja0,991,9912
OpenbankHipoteca Open Variable para el 80%0,991,9912
Caja de IngenierosHipoteca Hogar (para el 80%)1,091,9512
BankiaHipoteca sin comisiones variable-Ingresos entre 1.200 € y 3.000 €1,351,9912

Fuente: Kelisto con información de las entidades bancarias. Datos vigentes a 30 de junio de 2020. Para elaborar este ranking solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades que muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Quedan fuera de la clasificación, por tanto, las que no disponen de información en sus páginas web, no han contestado a nuestra solicitud de información o lo han hecho, pero han alegado no disponer de una oferta estándar (trabajan solo con ofertas personalizadas) o no disponer de opciones de subrogación. Todas las hipotecas están referenciadas al euríbor y muestran el diferencial mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad. Los criterios para ordenar las ofertas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados.

Bancos con mejor subrogación de hipoteca fija

ENTIDADPRODUCTOPLAZOINTERÉSCOMISIÓN DE APERTURA COMISIÓN DE APERTURA (min)
MyInvestorHipoteca A Tu Manera Fija151,09NANA
MyInvestorHipoteca A Tu Manera Fija201,39NANA
MyInvestorHipoteca A Tu Manera Fija251,49NANA
OpenbankHipoteca Fija-hasta 50%De 26 a 30 años1,65NANA

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 30/06/2020). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo del mercado, una para cada uno de los plazos más habituales que suelen establecer los bancos: 10, 15, 20, 25 y 30 años. En el caso de los 10 años, es habitual que algunas entidades partan de un plazo de 15 años, por lo que esas ofertas también entran en la comparativa a 10 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Para elaborar este ranking solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades que muestren información estandarizada en sus páginas web o que nos hayan facilitado información tras ser consultadas, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Quedan fuera de la clasificación, por tanto, las que no disponen de información en sus páginas web, no han contestado a nuestra solicitud de información o lo han hecho, pero han alegado no disponer de una oferta estándar (trabajan solo con ofertas personalizadas) o no disponer de opciones de subrogación. Todas las hipotecas muestra el interés mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad.

Antes de decantarte por unas u otras a la hora de buscar la mejor subrogación de hipoteca, no te olvides de repasar las diferencias que hay entre las hipotecas variables y fijas y de examinar, una a una, todas las claves para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca.

Criterios para realizar los rankings

Los criterios que hemos seguido para realizar el ranking de bancos con la mejor subrogación de hipoteca variable son:

  • El diferencial
  • El interés fijo de salida
  • Las comisiones
  • El número de productos vinculados (o productos combinados, según la nueva ley hipotecaria).

En el caso de las ofertas de mejor subrogación de hipoteca fija, los criterios seguidos para realizar la clasificación son:

  • El interés
  • La comisión de apertura
  • El porcentaje máximo sobre el valor de tasación que permiten financiar
  • La comisión por amortización anticipada total o parcial.

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