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¿Qué son las hipotecas fijas?

 

Las hipotecas fijas, al igual que sucede con cualquier préstamo de hipotecario, son herramientas de financiación que permiten que el consumidor obtenga crédito para poder comprar un inmueble, a cambio de pagar un cierto interés a la entidad que le presta el dinero.

La principal característica de este tipo de hipotecas es que el interés que aplican no cambio a lo largo de todo el período de amortización. Es decir, el consumidor sabe en todo momento cuál es el “precio” que tendrá que pagar por recibir financiación por parte de su banco.

 

Pese a que su funcionamiento convierte a esta modalidad en la más similar a cualquier tipo de préstamo al consumo, las hipotecas fijas han sido tradicionalmente minoritarias en el mercado español. De hecho, apenas representan un 10% del total de préstamos hipotecarios que se firman en España, una cifra que prácticamente ha permanecido sin cambios desde que existen registros históricos. Ahora bien, en los últimos tiempos, con la caída de los tipos de interés a mínimos históricos, los bancos han incrementando y mejorado su oferta de hipotecas a tipo fijo, lo que ha impulsado (aunque tímidamente) su contratación.

 

¿Cómo afecta el euríbor a las hipotecas fijas? 

De ninguna manera. La principal diferencia entre las hipotecas fijas y las variables reside en el tipo de interés que tendrá que abonar el consumidor por recibir financiación de la entidad bancaria que le preste el dinero. En las fijas, ese interés siempre será el mismo: es decir, no habrá ningún cambio desde el momento de la contratación hasta que se liquide la deuda pendiente con el banco. En cambio, en las de tipo variable, normalmente se aplica un interés fijo de salida (durante el primer y, en ocasiones, en segundo año de vida del préstamo) y después se cobra un interés variable, que es el resultado de la suma del euríbor hipotecario (un índice de referencia que se revisa cada año) más un diferencial, que es un porcentaje fijado por cada entidad bancaria.

¿En qué se diferencian las hipotecas fijas de las variables?

Además de todo lo relacionado con el tipo de interés, otra de las diferencias que se pueden encontrar entre las hipotecas fijas y las hipotecas variables tiene que ver con las comisiones. En concreto, existe un tipo de gasto que solo se puede repercutir en los préstamos de tipo fijo, siempre que así figure en el contrato firmado por el cliente: la compensación por riesgo de interés. Esta comisión solo se podrá cobrar si se cumple un determinado supuesto: si al cancelar este tipo de hipotecas, la operación genera una pérdida para el banco, algo que sucede –normalmente- si los tipos del mercado son menores que los que paga el consumidor.

 

Por lo demás, tradicionalmente han existido otras diferencias importantes entre las hipotecas fijas y las hipotecas variables: por ejemplo, normalmente las primeras permitían financiar un porcentaje del valor de la vivienda menor que las segundas, o aplicaban mayores comisiones. Sin embargo, en los últimos meses estas diferencias se han ido atenuando lo que, unido al aumento de la oferta, ha propiciado que los consumidores se interesen más por esta modalidad de hipotecas.

 

¿Por qué ahora se contratan más hipotecas fijas?

 

 Existen varios motivos que pueden explicar que actualmente haya mejorado ligeramente la contratación de hipotecas fijas:

 

1) Que existen cada vez más ofertas y más baratas que nunca

Hasta hace no muchos meses, era complicado encontrar hipotecas a tipo fijo en el catálogo de las entidades financieras y las pocas que había cobraban un interés muy alto, de entre el 4% y el 6%, en función de los plazos. O incluso más.

 

A día de hoy, en cambio, un buen número de bancos cuentan ya con hipotecas a tipo fijo (o versiones a tipo fijo de las hipotecas variables con las que ya contaban) con intereses mucho más competitivos: del uno y mucho al tres y poco por ciento.

 

Además, mientras que las hipotecas fijas que se ofertaban antes solían ser para un plazo muy corto de tiempo y para financiar un porcentaje del valor de la vivienda muy pequeño, hoy ya vemos ofertas de hasta 30 años que financian hasta el 80% del valor de tasación/compraventa del inmueble que se quiera adquirir.

 

Por si esto fuera poco, cambiar de una hipoteca varibale a una hipoteca cada día es más sencillo, ya que la nueva ley hipotecaria ha abaratado el coste de hacerlo mediante una subrogación de hipoteca

 

2) Son una garantía para el usuario muy conservador y que tema a las futuras subidas del euríbor

 

En contexto de tipos muy bajos, son muchos los usuarios que temen que, en el medio plazo, el euríbor vuelva a subir y, con ello, se dispare la cuota de su préstamo. Este temor, y la necesidad de ganar en seguridad, hace que muchos consumidores también opten por este tipo de hipotecas, dado que además han mejorado sus condiciones. 

 

¿Qué interés cobran las hipotecas fijas?

La contrapartida de este tipo de préstamos es que, a cambio de una mayor estabilidad, suelen aplicar un tipo de interés mayor al que actualmente estaría abonando un cliente que contratara una hipoteca a tipo variable.

Ahora bien, frente a los intereses de entre el 4% y el 6% que ofrecían hace tiempo, lo cierto es que si se realiza una comparativa de hipotecas fijas a día de hoy empiezan a verse ofertas con tipos mucho más competitivos. Eso sí, no debes olvidar que el interés de las hipotecas fijas depende del plazo de amortización: es decir, cuanto más tiempo necesites para devolver tu deuda, más cara será la hipoteca fija que te vaya a ofrecer un banco. Además, igual que sucede en las hipotecas variables, hay otros factores que también pueden influir en el interés de las hipotecas fijas: por ejemplo, tu nivel de ingresos o el porcentaje del valor de tasación o compraventa que necesites pedir pueden influir directamente en el interés que vaya a cobrarte el banco.

 

¿Qué comisiones  cobran las hipotecas fijas? 

Las hipotecas a tipo fijo suelen cobrar las mismas comisiones que las de tipo variable: es decir, lo normal es que cuenten con una comisión de apertura, otra por amortización total o parcial y otra por subrogación de hipoteca. En el caso de la amortización anticipada, debes saber que el banco no podrá cobrarte más allá de uno de estos dos límites:

- Un 0,15% durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca.

- O un 0,25% durante los tres primeros años.

Elige la fórmula que elija, pasado ese tiempo tu banco ya no podrá cobrarte nada por este concepto.

Más allá de estos gastos habituales, hay que tener en cuenta que este tipo de hipotecas también cobran una comisión que no está presente en las de tipo variable: se trata de la compensación por riesgo de tipo de interés. Este cargo no se aplica siempre: solo se cobrará si el consumidor decide amortizar anticipadamente parte de su deuda (o toda ella) y si esa operación supone una pérdida de dinero para la entidad. Por tanto, cuando un usuario cree que tendrá una gran capacidad de ahorro durante la vida de su hipoteca, debe echar cuentas para determinar si, realmente, los préstamos a tipo fijo podrían encajar con su perfil. 

Las hipotecas fijas ¿exigen la misma vinculación que las variables?

 

La vinculación se ha convertido en un término habitual, tanto al hablar de hipotecas fijas como de variables. Pero ¿qué significa exactamente este término? La vinculación bancaria se refiere al hecho de que muchos bancos exijan que el cliente contrate productos adicionales si quiere acceder a una oferta en condiciones ventajosas. Por ejemplo, si un cliente quiere conseguir una cuenta remunerada al 5%, es posible que la entidad no solo le pida que deposite una cierta cantidad de dinero sino que, además, le pida que contrate varias tarjetas, o que se haga con algún seguro.

 

Este fenómeno también se da en las hipotecas a tipo fijo: es decir, si un consumidor quiere acceder a una oferta con el tipo de interés publicitado por una entidad, no solo bastará con que contrate la entidad, sino que también tendrá que hacerse con otros productos bancarios, como seguros o planes de pensiones. Este tipo de productos se denominan “productos combinados” desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. La nueva normativa permite que el banco los pueda ofrecer para bonificar el interés que cobra (es decir, para que puedas conseguir un interés más bajo, como ya sucedía antes), pero obliga a que los bancos los presenten como una oferta separada del propio préstamo hipotecario. Además, su contratación nunca podrá ser obligatoria.

 

¿Qué ventajas tienen las hipotecas fijas frente a las variables?

Ante el destacado aumento de la oferta comercial de hipotecas fijas de muchas entidades, algunos consumidores se preguntan cuáles pueden ser las ventajas de optar por este tipo de préstamos, que tradicionalmente no han logrado seducir al público español. Sin embargo, si has utilizado un comparador de hipotecas fijas como el de Kelisto, te habrás dado cuenta de que estos productos ofrecen diversas ventajas frente a las hipotecas variables:

 

1. Ofrecen protección frente a las subidas y bajadas del euríbor

 

En las hipotecas de tipo variable, el interés que paga el consumidor se calcula sumando dos variables: el euríbor a 12 meses (un índice de referencia europeo, que se revisa cada año) y un diferencial que marca la entidad y permanece fijo durante toda la vida del préstamo.

 

Dado que el euríbor se revisa una vez cada doce meses, es posible que el usuario comience pagando un interés muy bajo por su préstamo pero, con el paso del tiempo, empiece a pagar una cifra muy elevada, en caso de que el euríbor se disparara.

 

Las hipotecas fijas permiten evitar estos vaivenes, ya que el interés que aplican permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo. Eso sí, normalmente, empiezan cobrando un interés más alto que el que tendrían en ese mismo instante los préstamos variables. Por tanto, será el propio consumidor el que asuma el riesgo de decidir si, en el futuro, es posible que el euríbor suba y que, con ello, la elección haya merecido la pena.

 

2. Bonifican a quienes requieran de menos tiempo para devolverla

 

En las hipotecas variables, todos los préstamos tienen un diferencial determinado que podría variar, como mucho, en función del grado de vinculación que el usuario tenga con la entidad. Sin embargo, en las hipotecas fijas, el menor interés no solo viene determinado por la vinculación: también por el plazo de amortización que requiera el cliente. Y es que, cuanto menor sea ese período, menor será también el interés que exigirá el banco al consumidor por prestarle dinero.

3.  El interés que aplican se ha reducido

 

La proliferación de ofertas de hipotecas fijas ha permitido que, además, su precio se reduzca, como podrá comprobar cualquiera que realice una comparativa de hipotecas fijas en 2021. Así, mientras hace algunos años el interés de este tipo de préstamos podía oscilar el 4-6%, hoy en día es sencillo encontrar ofertas por debajo del 2% o que superan este nivel por poco.

 

4. No tienen cláusulas suelo

 

En España hay casi dos millones de hipotecas que tienen cláusula suelo. Es decir, préstamos de tipo variable que cuentan con una disposición que impide que el consumidor se beneficie de las bajadas del euríbor, al imponer un tope mínimo que tendrán que pagar, pese a que el interés  real pudiera estar por debajo. En las hipotecas fijas, en cambio, nunca podría darse ese problema: dado que el interés que se abona permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo, no tiene sentido que este tipo de préstamos incluyan esta clase de disposiciones.

¿Qué inconvenientes tienen las hipotecas fijas?

1. Puedes llegar a pagar más por ellas

 

Mientras el euríbor siga en niveles bajos, es posible que el coste de contratar una hipoteca a plazo fijo  sea algo superior al que tendrías que asumir con una hipoteca variable. Ese es el precio que te deberás pagar por ganar en seguridad. En cualquier caso, nadie puede saber lo que ocurrirá con el euríbor en 10, 20 o, incluso, 30 años. Por tanto, el sobrecoste que asumas hoy puede convertirse en un ahorro mañana, en caso de que el índice que sirve como referencia para las hipotecas variables se dispare.

 

2. Pueden tener un gasto extra: la compensación por riesgo de tipo de interés

 

En las hipotecas fijas es posible que el consumidor tenga que asumir un tipo de comisión que nunca tendría que abonar con las de tipo variable: la compensación por riesgo de tipo de interés. Este cargo solo tendría que abonarse si el usuario decidiera cancelar su préstamo antes de tiempo. En ese caso, su entidad podría aprovechar ese dinero devuelto para prestárselo a otro cliente. Ahora bien, ¿qué pasa si los tipos de interés, en ese momento, están a un nivel inferior a los que está pagando el cliente? Que la entidad acabaría perdiendo dinero. Por ello, en un caso así (y siempre que se determine en el contrato), la entidad podría exigir que el cliente abonara una “compensación por riesgo de tipo de interés”).

 

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¿Qué debes tener en cuenta para decidirte entre hipotecas fijas y variables?

 

Ante el constante lanzamiento (y mejora de las condiciones) de muchas hipotecas fijas, es posible que muchos consumidores se pregunten si sería una buena decisión apostar por una de ellas. Para averiguar la respuesta que mejor se adapta a cada caso, es importante dar respuesta a algunas cuestiones, como por ejemplo:

¿Prefieres no arriesgarte?

Con el tipo fijo. el consumidor siempre tendrá la certeza de saber lo que va a abonar por su préstamo, tanto ahora como dentro de 10 años. Ahora bien, también es importante que recuerde que, a cambio de estas garantías, es posible que durante algunos momentos no pueda beneficiarse de posibles bajadas de tipos, que abaratarían su hipoteca en caso de que fuera variable.

 

¿Puedes devolver la hipoteca en un período corto de tiempo?

Las hipotecas fijas suelen tener un plazo de devolución inferior al de las hipotecas variables, con máximos que suelen rondar los 30, frente a los 40 que pueden llegar a prologarse los períodos en algunas ofertas de tipo variable.

 

Además, lo normal es que las mejores ofertas sean para aquellos préstamos con un plazo máximo de amortización corto. Por tanto, quienes crean que sus finanzas personales les permitirán devolver el préstamo en un período corto de tiempo encontrarán en estas hipotecas una opción adecuada para financiar la compra de su casa.

 

Si quieres encontrar las mejores hipotecas fijas del mercado, no dudes en utilizar las herramientas que ponemos a tu disposición en Kelisto. Por un lado, puedes acceder a nuestro comparador de hipotecas fijas donde, con solo introducir algunos datos, podrás consultar las ofertas que mejor se adapta a tu perfil. Por otro, puedes consultar nuestro ranking de mejores hipotecas fijas, en el que te ofrecemos regularmente una selección de las ofertas más atractivas del mercado, en base a criterios objetivos.