¿Qué son las hipotecas fijas?

 

Las hipotecas fijas, al igual que sucede con cualquier préstamo hipotecario, son herramientas de financiación que permiten que el consumidor obtenga crédito para poder comprar un inmueble, a cambio de pagar un cierto interés a la entidad que le presta el dinero.

La principal característica de las hipotecas fijas es que el interés que aplican no cambio a lo largo de todo el período de amortización. Es decir, el consumidor sabe en todo momento cuál es el “precio” que tendrá que pagar por recibir financiación por parte de su banco.

 

Pese a que su funcionamiento convierte a esta modalidad en la más similar a cualquier tipo de préstamo al consumo, las hipotecas fijas han sido tradicionalmente minoritarias en el mercado español. De hecho, apenas representan un 10% del total de préstamos hipotecarios que se firman en España, una cifra que prácticamente ha permanecido sin cambios desde que existen registros históricos. Ahora bien, en los últimos tiempos, con la caída de los tipos de interés a mínimos históricos, los bancos han incrementando y mejorado su oferta de hipotecas a tipo fijo, lo que ha impulsado (aunque tímidamente) su contratación.

 

¿Cómo afecta el euríbor a las hipotecas fijas? 

De ninguna manera. La principal diferencia entre las hipotecas fijas y las variables reside en el tipo de interés que tendrá que abonar el consumidor por recibir financiación de la entidad bancaria que le preste el dinero. En las hipotecas fijas, ese interés siempre será el mismo: es decir, no habrá ningún cambio desde el momento de la contratación hasta que se liquide la deuda pendiente con el banco. En cambio, en las de tipo variable, normalmente se aplica un interés fijo de salida (durante el primer y, en ocasiones, en segundo año de vida del préstamo) y después se cobra un interés variable, que es el resultado de la suma del euríbor (un índice de referencia que se revisa cada año) más un diferencial, que es un porcentaje fijado por cada entidad bancaria.

¿En qué se diferencian las hipotecas fijas de las variables?

Además de todo lo relacionado con el tipo de interés, otra de las diferencias que se pueden encontrar entre las hipotecas fijas y las variables tiene que ver con las comisiones. En concreto, existe un tipo de gasto que solo se puede repercutir en las hipotecas fijas, siempre que así figure en el contrato firmado por el cliente: la compensación por riesgo de interés. Esta comisión puede figurar en los contratos de las hipotecas fijas pero solo se podrá cobrar si se cumple un determinado supuesto: si al cancelar este tipo de hipotecas, la operación genera una pérdida para el banco, algo que sucede –normalmente- si los tipos del mercado son menores que los que paga el consumidor.

 

Por lo demás, tradicionalmente han existido otras diferencias importantes entre las hipotecas fijas y las variables: por ejemplo, normalmente las primeras permitían financiar un porcentaje del valor de la vivienda menor que las segundas, o aplicaban mayores comisiones. Sin embargo, en los últimos meses estas diferencias se han ido atenuando lo que, unido al aumento de la oferta, ha propiciado que los consumidores se interesen más por esta modalidad de hipotecas.

 

¿Por qué ahora se contratan más hipotecas fijas?

 

 Existen varios motivos que pueden explicar que actualmente haya mejorado ligeramente la contratación de hipotecas fijas:

 

1) Que existen cada vez más ofertas y más baratas que nunca

Hasta hace no muchos meses, era complicado encontrar hipotecas a tipo fijo en el catálogo de las entidades financieras y las pocas que había cobraban un interés muy alto, de entre el 4% y el 6%, en función de los plazos. O incluso más.

 

A día de hoy, en cambio, un buen número de bancos cuentan ya con hipotecas a tipo fijo (o versiones a tipo fijo de las hipotecas variables con las que ya contaban) con intereses mucho más competitivos: del uno y mucho al tres y poco por ciento.

 

Además, mientras que las hipotecas fijas que se ofertaban antes solían ser para un plazo muy corto de tiempo y para financiar un porcentaje del valor de la vivienda muy pequeño, hoy ya vemos ofertas de hasta 30 años que financian hasta el 80% del valor de tasación/compraventa del inmueble que se quiera adquirir.

 

2) Son una garantía para el usuario muy conservador y que tema a las futuras subidas del euríbor

 

En contexto de tipos muy bajos, son muchos los usuarios que temen que, en el medio plazo, el euríbor vuelva a subir y, con ello, se dispare la cuota de su préstamo. Este temor, y la necesidad de ganar en seguridad, hace que muchos consumidores también opten por este tipo de hipotecas, dado que además han mejorado sus condiciones. 

 

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¿Qué interés cobran las hipotecas fijas?

 

La contrapartida de las hipotecas fijas es que, a cambio de una mayor estabilidad, suelen aplicar un tipo de interés mayor al que actualmente estaría abonando un cliente que contratara una hipoteca a tipo variable.

 

Ahora bien, frente a los intereses de entre el 4% y el 6% que ofrecían hasta hace no muchos meses, lo cierto es que empiezan a verse ofertas con tipos mucho más competitivos. Eso sí, hay que tener en cuenta que esos tipos suelen ser para plazos de amortización reducidos.

 

Por ejemplo, a cierre de marzo de 2016, las hipotecas fijas más interesantes del mercado disponían de los siguientes tipos:

 

- Hipoteca fija de Bankinter: 1,8% a un plazo de 10 años

 

- Préstamo Hipotecario Fijo de Bankoa: 1,9%, a 10 años

 

- Hipoteca fija de Bankinter: 2,1% a 15 años

 

- Préstamo Hipotecario Fijo de Bankoa: 2,2% a 15 años

 

- Préstamo Hipotecario Fijo de Bankoa: 2,4% a 20 años

 

- Hipoteca Ahora a tipo fijo de Liberbank: 2,45% a 20 años

 

- Hipoteca Mari Carmen a tipo fijo de Abanca: 2,49% a 20 años

 

- Hipoteca Fija de Bankinter: 2,5% a 20 años

 

- Hipoteca Fija de Kutxabank: 2,5% a 30 años

 

- Hipoteca Fija de CajaSur: 2,5% a 30 años

 

- Hipoteca 10 de Banco Mare Nostrum (BMN); 2,5% a 10 años

 

¿Qué comisiones  cobran las hipotecas fijas? 

Las hipotecas a tipo fijo suelen cobrar las mismas comisiones que las de tipo variable: es decir, lo normal es que cuenten con una comisión de apertura, otra por amortización total o parcial y otra por subrogación de hipoteca. Eso sí, hay que tener en cuenta que, en el caso de la comisión de apertura, las hipotecas fijas suelen cobrar un importe algo mayor que las variables. En el caso de la amortización y la subrogación, la ley impone una serie de limitaciones, que hace que no se pueda cobrar más de un 0,5% durante los cinco primeros años de vida del préstamo ni más de un 0,25% durante el resto del período. 

Más allá de estos gastos habituales, hay que tener en cuenta que las hipotecas fijas también cobran una comisión que no está presente en las de tipo variable: se trata de la compensación por riesgo de tipo de interés. Este cargo no se aplia siempre: solo se cobrará si el consumidor decide amortizar anticipadamente parte de su deuda (o toda ella) y si esa operación supone una pérdida de dinero para la entidad. Por tanto, cuando un usuario cree que tendrá una gran capacidad de ahorro durante la vida de su hipoteca, debe echar cuentas para determinar si, realmente, las hipotecas fijas podrían encajar con su perfil. 

 

Las hipotecas fijas ¿exigen la misma vinculación que las variables?

 

La vinculación se ha convertido en un término habitual, tanto al hablar de hipotecas fijas como de variables. Pero ¿qué significa exactamente este término? La vinculación bancaria se refiere al hecho de que muchos bancos exijan que el cliente contrate productos adicionales si quiere acceder a una oferta en condiciones ventajosas. Por ejemplo, si un cliente quiere conseguir una cuenta remunerada al 5%, es posible que la entidad no solo le pida que deposite una cierta cantidad de dinero sino que, además, le pida que contrate varias tarjetas, o que se haga con algún seguro.

 

Este fenómeno también se da en las hipotecas a tipo fijo: es decir, si un consumidor quiere acceder a una oferta con el tipo de interés publicitado por una entidad, no solo bastará con que contrate la entidad, sino que también tendrá que hacerse con otros productos bancarios, como seguros o planes de pensiones.

 

A día de hoy, las hipotecas fijas exigen prácticamente la misma vinculación que las de tipo variable. En concreto, a cierre del mes de marzo, estos son algunos de los ejemplos que se podían encontrar:

 

- Bankinter: para acceder al interés más bajo de su hipoteca fija exigía contratar tres productos adicionales, los mismos que requería con la modalidad variable

 

- Bankoa: para poder contratar su Préstamo Hipotecario Fijo en las mejores condiciones, requería que el cliente se hiciera con cuatro productos adicionales, frente a los tres que exigía con la modalidad variable

 

- Liberbank: para poder acceder a la Hipoteca Ahora a tipo fijo con el interés más bajo, el banco solicitaba que el consumidor se hiciera con cinco productos extra; en cambio, con la modalidad variable solo hacían falta cuatro.

 

- Abanca: quienes quisieran contratar su Hipoteca Mari Carmen a tipo fijo con el interés más bajo tenían que contratar cuatro productos vinculados, los mismos que eran necesarios con la modalidad variable de este préstamo hipotecario

 

- Kutxabank: la hipoteca fija de las entidades del grupo financiero vasco requería de una vinculación de cinco productos, el mismo número que era necesario en la modalidad de tipo variable.

 

- CajaSur: la entidad andaluza –integrada en el grupo Kutxabank- también exige contratar cinco productos vinculados para acceder a su hipoteca fija, los mismos que hacen falta para acceder a versión variable con su interés más reducido.

 

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¿Qué ventajas tienen las hipotecas fijas frente a las variables?

 

Ante el destacado aumento de la oferta comercial de hipotecas fijas de muchas entidades, algunos consumidores se preguntan cuáles pueden ser las ventajas de optar por este tipo de préstamos, que tradicionalmente no han logrado seducir al público español.

 

Lo cierto es que, pese a ser todavía minoritarias (representan poco más del 10% de las que se contratan en el mercado nacional), el porcentaje de hipotecas fijas que se contratan se ha triplicado desde 2010 y la oferta de los propios bancos se ha multiplicado desde finales de 2014.

 

A todo ello hay que sumarle las constantes rebajas que han experimentado este tipo de productos. De hecho, hace unos meses, optar por hipotecas fijas podía llegar a resultar más económico que elegir las de  tipo variable, tal y como te contamos en Kelisto.

 

Ahora bien, antes de elegir entre una y otra modalidad, es conveniente repasar cuáles son sus principales ventajas:

 

1. Ofrecen protección frente a las subidas y bajadas del euríbor

En las hipotecas que más se contratan en España, las de tipo variable, el interés que paga el consumidor se calcular sumando dos variables: el euríbor a 12 meses (un índice de referencia europeo, que se revisa cada año) y un diferencial que marca la entidad y permanece fijo durante toda la vida del préstamo.

 

Dado que el euríbor se revisa una vez cada doce meses, es posible que el usuario comience pagando un interés muy bajo por su préstamo pero, con el paso del tiempo, empiece a pagar una cifra muy elevada, en caso de que el euríbor se disparara.

Las hipotecas fijas permiten evitar estos vaivenes, ya que el interés que aplican permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo. Eso sí, normalmente, empiezan cobrando un interés más alto que el que tendrían en ese mismo instante los préstamos variables. Por tanto, será el propio consumidor el que asuma el riesgo de decidir si, en el futuro, es posible que el euríbor suba y que, con ello, la elección haya merecido la pena.

 

2. Bonifican a quienes requieran de menos tiempo para devolverla

En las hipotecas variables, todos los préstamos tienen un diferencial determinado que podría variar, como mucho, en función del grado de vinculación que el usuario tenga la entidad. Sin embargo, en las hipotecas fijas, el menor interés no solo viene determinado por la vinculación: también por el plazo de amortización que requiera el cliente. Y es que, cuanto menor sea ese período, menor será también el interés que exigirá el banco al consumidor por prestarle dinero. De hecho, a cierre del pasado mes de marzo, las únicas hipotecas fijas con un interés inferior al 2% son aquellas que tienen un plazo de amortización de 15 años o menos.

 

3.  El interés que aplican se ha reducido

La proliferación de ofertas de hipotecas fijas ha permitido que, además, su precio se reduzca. Así, mientras hace dos años el interés de este tipo de préstamos podía oscilar el 4-6%, hoy en día es sencillo encontrar ofertas por debajo del 2% o que superan este nivel por poco.

 

4. No tienen cláusulas suelo

En España hay casi dos millones de hipotecas que tienen cláusula suelo. Es decir, préstamos de tipo variable que cuentan con una disposición que impide que el consumidor se beneficie de las bajadas del euríbor, al imponer un tope mínimo que tendrán que pagar, pese a que el interés  real pudiera estar por debajo. En las hipotecas fijas, en cambio, nunca podría darse ese problema: dado que el interés que se abona permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo, no tiene sentido que este tipo de préstamos incluyan esta clase de disposiciones.

 

¿Qué inconvenientes tienen las hipotecas fijas?

 

1. Sus comisiones pueden ser más altas que las que aplican las variables

Con el aumento de la oferta en los últimos meses, también han ido mejorando las condiciones de las hipotecas fijas. Es más, en un entorno de tipos de interés bajos, a las entidades financieras les beneficia conceder este tipo de préstamos con los que, en un principio, el consumidor pagaría un interés más alto del que abonaría con uno variable. De ahí que muchos bancos se hayan esforzado en mejorar cuestiones como las comisiones, los requisitos de vinculación o los plazos máximos de amortización que tienen este tipo de ofertas.

 

Pese a ello, algunas de sus condiciones (como las comisiones) todavía son algo más elevadas que en los préstamos de tipo variable, donde es posible encontrar muchas ofertas sin cargos adicionales.

 

2. Pueden tener un gasto extra: la compensación por riesgo de tipo de interés

En las hipotecas fijas es posible que el consumidor tenga que asumir un tipo de comisión que nunca tendría que abonar con las de tipo variable: la compensación por riesgo de tipo de interés. Este cargo solo tendría que abonarse si el usuario decidiera cancelar su préstamo antes de tiempo. En ese caso, su entidad podría aprovechar ese dinero devuelto para prestárselo a otro cliente. Ahora bien, ¿qué pasa si los tipos de interés, en ese momento, están a un nivel inferior a los que está pagando el cliente? Que la entidad acabaría perdiendo dinero. Por ello, en un caso así (y siempre que se determine en el contrato), la entidad podría exigir que el cliente abonara una “compensación por riesgo de tipo de interés”).

 

3. Hace falta tener más ahorros

La mayoría de las hipotecas de tipo variable permiten que el consumidor solicite un 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda que desea comprar aunque, en algunos casos, ese porcentaje puede llegar al 100%, como sucede con la Hipoteca Naranja, de ING Direct.

 

Sin embargo, en las hipotecas a tipo fijo ese porcentaje suele ser menor y, aunque ha ido mejorando con el incremento del número de ofertas que hay en el mercado, suele rondar el 70%. Por lo tanto, quienes decidan optar por un préstamo de este tipo, deben tener claro que necesitarán tener ahorrado una cantidad de dinero mayor de la que sería necesaria en caso de optar por una hipoteca variable. Además, no hay que olvidar que a esos ahorros habría que sumar una cifra adicional: los gastos de tramitación e impuestos, que pueden representar alrededor del 10% del coste de la vivienda que se desee adquirir.

 

4. La oferta todavía es limitada

Desde hace algunos meses, las entidades financieras se han esforzado por aumentar y mejorar la oferta de hipotecas fijas que comercializan. Sin embargo, a cierre del pasado mes de noviembre, su catálogo apenas representaba el 38% del total del mercado hipotecario, por lo que aún no es posible acceder a la misma variedad de productos a los que tendría acceso un consumidor que quisiera un préstamo a tipo variable.

 

Como complemento a estas ofertas, son muchas las entidades que también empiezan a ofertas hipotecas mixtas: es decir, préstamos en los que se combina un primer período a tipo fijo y un segundo a tipo variable: es decir, un plazo en el que el interés vendrá determinado por la suma del euríbor más un diferencial que fije cada banco.

 

 

¿Qué debes tener en cuenta para decidirte entre hipotecas fijas y variables?

 

Ante el constante lanzamiento (y mejora de las condiciones) de muchas hipotecas fijas, es posible que muchos consumidores se pregunten si sería una buena decisión apostar por una de ellas. Para averiguar la respuesta que mejor se adapta a cada caso, es importante dar respuesta a algunas cuestiones, como por ejemplo:

¿Prefieres no arriesgarte?

Con las hipotecas fijas, el consumidor siempre tendrá la certeza de saber lo que va a abonar por su préstamo, tanto ahora como dentro de 10 años. Ahora bien, también es importante que recuerde que, a cambio de estas garantías, es posible que durante algunos momentos no pueda beneficiarse de posibles bajadas de tipos, que abaratarían su hipoteca en caso de que fuera variable.

 

¿Puedes devolver la hipoteca en un período corto de tiempo?

Las hipotecas fijas suelen tener un plazo de devolución inferior al de las hipotecas variables, con máximos que suelen rondar los 20-25 años, frente a los 30 (o 40) que pueden llegar a prologarse los períodos en las de tipo variable.

 

Además, lo normal es que las mejores ofertas sean para aquellos préstamos con un plazo máximo de amortización corto: por ejemplo, las hipotecas fijas que tienen un interés inferior al 2% son aquellas que no dejan más que 10 o 15 años para devolver la deuda pendiente.

 

Por tanto, quienes crean que sus finanzas personales les permitirán devolver el préstamo en un período corto de tiempo encontrarán en las hipotecas fijas una opción adecuada para financiar la compra de su casa.

 

¿No necesitas pedir un porcentaje muy elevado del valor de tu futura casa?

Las hipotecas fijas también suelen ofertar mejores condiciones para quienes necesitan financiar un porcentaje menor del valor de compraventa o de tasación de una vivienda. Es decir, si lo normal en un préstamo variable es financiar hasta el 80% del valor del inmueble, en el caso de las hipotecas fijas, algunas de las ofertas más interesantes del mercado solo permiten solicitar entre un 65% y un 70% del valor total.

 

Por tanto, quienes crean que no necesitan pedir una cantidad muy elevada en relación al precio de venta o de tasación de la vivienda podrían plantearse elegir uno de estos préstamos.

 

Por último, antes de contratar hipotecas fijas debes recordar que este tipo de ofertas no solo se pueden encontrar en entidades con presencia nacional. Cada vez son más los bancos con presencia regional (como Banco Cooperativo Español o Bankoa) los que ofrecen este tipo de productos, a un interés muy competitivo. 

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