Hipoteca al 90%: cómo conseguir financiación sin tener el 20% de entrada
Las hipotecas al 90% son una buena alternativa para quienes no tengan suficientes ahorros para comprar una vivienda y están disponibles en bancos como BBVA, Banco Santander o Bankinter. Eso sí, para conseguir una tendrás que ser un cliente solvente, negociar mediante un bróker hipotecario, contar con un aval o recurrir a otros trucos que te pueden ayudar.
Última actualización de las hipotecas de este artículo: 16 de abril de 2025.
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Si no tienes ahorros suficientes para pedir una hipoteca, una hipoteca al 90% puede ser tu solución. Ahora bien, es importante que tengas en mente que este tipo de ofertas no suelen estar disponibles para todos los públicos y que tienen ciertos riesgos o limitaciones que pueden hacer que no siempre sean para ti.
¿Qué es una hipoteca al 90%?
Una hipoteca al 90% es un préstamo hipotecario que te permitirá pedir hasta el 90% del valor de tasación de la casa que quieras compra, frente al 80% que suelen prestar los bancos con sus ofertas estándar. De esta forma, no necesitarás tener unos ahorros iniciales tan elevados para poder afrontar la compra de una vivienda.
¿Cuáles son los riesgos o desventajas de las hipotecas al 90%?
- Necesitarás tener ahorros: en concreto, el 10% que no te prestará el banco, más un 10-15% adicional para pagarlos gastos iniciales de la propia hipoteca y los gastos de la compraventa.
- Suelen ser hipotecas para jóvenes: la mayoría de las hipotecas al 90% suelen estar diseñadas para clientes que no sobrepasen los 35 años.
- Sus condiciones son menos atractivas que las de las hipotecas al 80%: dado que el banco asume más riesgo, las hipotecas al 90% suelen tener peores condiciones que las habituales hipotecas al 80%.
- Son hipotecas más caras: con una hipoteca al 90% estarás pidiendo más dinero que con una al 80%, lo que hará que tu cuota sea más elevada y que el total de intereses que acabes pagando al banco también sea mayor.
¿Cuánto pagarás de más con una hipoteca al 90%?
Además de que sus condiciones puedan ser menos ventajosas o de que suelan estar destinadas para jóvenes, las hipotecas al 90% tienen una desventaja más: dado que estás pidiendo más dinero al banco, acabarás pagando una cuota más alta y, en total, más intereses a tu banco. En concreto, para una hipoteca media en España, con una hipoteca al 80% pagarías un total de 63.196 euros a tu entidad, mientras que con una al 90% abonarías 62.124,88 euros, un 6,5% más.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas al 90%?
Banco Santander, BBVA,Kutxabank, Bankinter imagin y Pibank son los bancos que a día de hoy ofrecen hipotecas al 90% o 95% entre sus ofertas estándar. Ahora bien, sus condiciones y requisitos pueden ser muy distintos.
Aunque haya bancos que cuenten con hipotecas al 90% en su catálogo de ofertas estándar, recuerda que siempre puedes negociar con cualquier entidad, pese a que sus ofertas inicialmente solo financien hasta el 80% del valor de tasación.
Ahora bien, recuerda que si quieres que esta negociación llegue a buen puerto, siempre es conveniente que tengas un buen perfil (solvencia, estabilidad laboral, un posible aval…) y que trates de hacerlo a través de un bróker hipotecario, como el que te ofrecemos en Kelisto.
Alternativas a las hipotecas al 90% de los bancos
Si no puedes conseguir algunas de las hipotecas al 90% que ofrecen los bancos -por ejemplo, porque no cumples con alguno de sus requisitos- existen varias alternativas para que puedas conseguir una oferta de este tipo.
- Utilizar un bróker hipotecario: una buena opción es ponerte en mano de profesionales que negocien por ti, incluso para una hipoteca normal. Si estás interesado en Kelisto tenemos uno para ti.
- Demostrar un perfil solvente: demostrar a un banco que tienes un nivel de ingresos altos, que apenas tienes deudas o que las que has tenido se han saldado correcta y siempre es un buen punto de partida para conseguir una hipoteca al 90%.
- Presentar un aval privado o recurrir a una aval público si demuestras al banco que estás respaldado te será más fácil lograr una hipoteca al 90% o incluso con más financiación, ya que el riesgo para la entidad se reduce. Para ello, puedes optar por un aval bancario privado o por los avales del ICO para hipotecas que están diseñados para personas de hasta 35 años o familias con menores a cargo.
- Comprar pisos de bancos: algunas entidades te ofrecen financiación al 100% si compras algunos de los pisos que tienen a la venta.
- Pedir alguna de las ayudas en hipotecas para jóvenes que han puesto en marcha algunas comunidades autónomas y entre las que se incluyen líneas de avales para poder pedir más del 80% al banco.
¿Qué puedo hacer si necesito más de un 90% de financiación?
Si no tienes suficiente con una hipoteca al 90% de financiación, tu solución pasa una hipoteca al 100%. A día de hoy, este tipo de préstamos están disponibles en ABANCA, Ibercaja, Unicaja e ING, aunque es su mayoría están diseñadas para perfiles muy específicos e, incluso, limitadas a ciertas zonas geográficas, ya que funcionan bajo el paraguas de los planes de ayuda que han puesto en marcha algunas comunidades autónomas.
¿Qué debes analizar antes de pedir financiación al 90%?
A la hora de pedir una hipoteca, independientemente del porcentaje de financiación, el primer paso siempre será el de saber si prefieres o te conviene una hipoteca fija, variable o mixta: es decir, si quieres pagar siempre el mismo interés o si estás dispuesto a apostar por uno que cambie al ritmo que lo haga el euríbor.
Un segundo paso es el de comparar entre las diferentes ofertas del mercado, de tal manera que puedas encontrar la más barata posible. Para ello, debes prestar atención al interés de cada préstamos y si es competitivo o, por el contrario, es mucho más caro que el de la mayoría de ofertas del mercado.
En alunas ofertas tendrás que contratar ciertos productos adicionales para conseguir la máxima bonificación. Ten en cuenta que algunos tendrán un coste. Además, también deberás poner la lupa sobre la comisión de apertura y la de amortización anticipada,
Preguntas frecuentes sobre hipotecas al 90%
¿Es posible conseguir una hipoteca al 90% sin aval?
Sí, es posible, pero siempre que cumplas con ciertos requisitos, como ser un cliente solvente (para ello, la cuota de la hipoteca y del resto de tus deudas no debería superar el 30%-35% de tus ingresos), con pocas deudas y con estabilidad laboral, entre otras cuestiones. De hecho, solo hay un banco que exige explícitamente que quienes pidan su hipoteca al 90% dispongan de un aval. Se trata de Banco Santander, que requiere que sus clientes dispongan de un aval por un período de cinco años.
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca al 90% y una hipoteca al 100%?
Más allá de la diferencia obvia (con una tendrás que tener menos ahorros que con la otra), existen dos diferencias principales:
- Con la hipoteca al 100% los riesgos son mayores que con una hipoteca al 90%, tanto el de impago (porque la cuota que pagarás será aún mayor y eso podría poner en peligro tu economía doméstica si llegan tiempos difíciles), como el de recuperar todo el dinero que debes al banco en caso de que quieras vender tu casa durante los primeros años.
- Con una hipoteca al 100% no solo pagarás una cuota mayor que con una hipoteca al 90%: también pagarás muchos más intereses. De hecho, si con una hipoteca al 90% pagarás un 6,5% a tu entidad (frente a una hipoteca al 80%), la horquilla en el caso de una hipoteca al 100% sube hasta el 25%.
¿Qué pasa si pido una hipoteca al 90% y el banco valora la casa por menos?
Recuerda que las hipotecas al 90% (o a cualquier porcentaje) siempre hacen referencia al porcentaje que te concederá el banco sobre el valor de tasación de la vivienda que quieras comprar, no sobre el precio al que vas a comprarla. Por tanto, a la hora de hacer números, es importante que hagas varias simulaciones con distintas cantidades para cerciorarte de lo que pasaría en distintos escenarios: es decir, tanto si la tasación resulta ser mejor de lo que esperabas como si finalmente es peor. De esa manera, sabrás desde un primero momento si la casa que quieres comprar es accesible para ti o no.
🟢 Más información: Tasación de una vivienda: todo lo que debes saber.
¿Puedo pedir una hipoteca al 90% para una segunda vivienda?
No, la mayoría de las hipotecas al 90% están pensadas para quienes quieran comprar una primera vivienda o vivienda habitual. De hecho, la mayoría de las ofertas para segunda vivienda que encontrarás en los bancos tan solo permiten pedir entre el 60% y el 70% del valor de tasación de la casa que quieras comprar.
¿Cuánto dinero necesito ahorrar si pido una hipoteca al 90%?
Si vas a pedir una hipoteca al 90% deberás tener ahorrado el 10% que no te prestará el banco, más entre un 5% y un 10% para afrontar los gastos iniciales, tal y como te detallamos en nuestra guía para comprar una casa.
Para que lo veas con más claridad, imaginemos que quieres comprar una casa nueva de unos 450.000 en Madrid, que es el precio medio de una vivienda en la región según Fotocasas. Si desglosamos los gastos, en primer lugar tendríamos los relacionados con la compra de la vivienda. Si esa vivienda fuera nueva, tendrías que abonar:
- Impuestos (10% de IVA en este caso): 45.000€
- Impuesto de AJD (0,75%): 3.400€
- Notaría: 2.300€
- Registro: 180€
- Gestoría: 300€
Es decir, en total, unos 50.500€.
A esta cantidad tendrías que sumarle el único gasto vinculado a la hipoteca: la tasación, que puede oscilar entre los 300 y 500€.
Si sumamos los gastos de ambos trámites, necesitarías tener ahorrados unos 51.000€ para comprar una casa nueva en Madrid.
¿Cuál es el interés medio de una hipoteca al 90% en 2025?
Según los datos de Kelisto.es, el interés medio de las hipotecas al 90% en abril de 2025 es de un 2,66% TIN en el caso de las fijas; un 2,47% TIN y euríbor+0,73% en el caso de las mixtas; y de euríbor+0,63% en el caso de las variables.
Eso sí, recuerda que estos datos hacen referencia a las ofertas estándar de los bancos, pero estas cifras pueden cambiar en función a tu perfil, al tipo de operación que vayas a realizar y, sobre todo, de tu capacidad de negociación.