Todo lo que debes saber sobre la tasación de una vivienda

La tasación de vivienda es un trámite ineludible para toda persona que quiera contratar una hipoteca. Ahora bien, a la hora de llevarlo a cabo, pueden surgirte muchas dudas. Por ejemplo, ¿qué factores influyen en el valor que se asigna a la vivienda? ¿La tasación la paga el cliente o el banco que concede la hipoteca? ¿Son fiables las tasaciones gratuitas? En este artículo te damos la respuesta a estas y otras muchas cuestiones. 

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¿Qué es una tasación de vivienda?

La tasación de vivienda es una evaluación del valor de un inmueble por parte de un experto. Se trata de un trámite obligatorio a la hora de pedir una hipoteca, ya que el importe de la misma será un porcentaje de este valor (normalmente, no más del 80%). Ahora bien, hay otros contextos en los que resulta conveniente tasar una vivienda: por ejemplo, si se quiere descubrir por cuánto dinero se puede vender una casa, si necesitas acreditar tu solvencia patrimonial a la hora de pedir un préstamo, para repartir herencias…

¿Qué factores influyen en la tasación de vivienda?

Si vas a tasar tu vivienda, seguramente te interese conocer qué factores considerarán los técnicos a los que contrates para determinar su valor. Estos incluyen el tamaño del inmueble, su distribución, el estado del edificio y su ubicación geográfica. Todos son importantes, y tendrán cierto peso en la asignación del valor de la vivienda.

Si quieres conocer en más detalle los distintos factores que influyen en la tasación de vivienda, a continuación te los desglosamos:

• El tamaño: lo grande o pequeña que sea tu casa es un elemento clave a la hora de determinar su valor. La tasadora prestará atención tanto a la superficie construida (es decir, a la totalidad de la superficie del inmueble, incluyendo la que, por ejemplo, tapan las paredes) como a la superficie útil (que es la que se puede usar realmente en el día a día).
• La distribución: otro elemento a tener en cuenta es el modo en el que esté organizado el inmueble. Por ejemplo, un tasador podría tener peor impresión de una vivienda con un pasillo largo y ancho y unas habitaciones pequeñas que de una con estancias espaciosas conectadas entre sí. 
• El estado de la vivienda y del edificio: como es lógico, un inmueble de nueva construcción o recién reformado conseguirá una tasación mayor que uno de condiciones similares muy antiguo o mal conservado. El estado del edificio en el que se ubique el inmueble también será tenido en cuenta en el proceso (incluyendo elementos como la fontanería, el aislamiento térmico y acústico…). 
• La ubicación del inmueble: el tipo de barrio en el que se encuentre la casa también impactará en el resultado de la tasación. Por ejemplo, no es lo mismo vivir cerca de un parque o playa que de una carretera muy transitada; ni hacerlo en un barrio con un alto índice de desempleo y criminalidad que en uno más próspero y seguro. 

¿Por qué es importante la tasación de una vivienda para pedir una hipoteca?

La tasación de una vivienda es imprescindible para pedir una hipoteca porque la cantidad de dinero que te prestará el banco estará condicionada por el valor del inmueble. Por ejemplo, si quieres comprar una casa tasada en 250.000 euros, la mayoría de entidades bancarias no te concederán más de 200.000 euros (es decir, el 80% de su valor). 

El dueño de una vivienda puede intentar venderla al precio que quiera. Sin embargo, si el futuro comprador necesita pedir financiación para asumir el gasto, la entidad a la que recurra querrá conocer el valor objetivo del inmueble. ¿La razón? Si el hipotecado incurre en impagos en el futuro, la vivienda es la garantía que tiene el banco de que recuperará el dinero que le ha prestado en caso de embargo. 

Por tanto, es imposible obtener una hipoteca sin realizar una tasación y es posible que el banco al que se solicite el préstamo proponga a una tasadora específica para que realice el trámite. Ahora bien, según la Ley 1/2013, del 14 de mayo, el hipotecado tiene libertad para elegir al tasador que quiera, siempre y cuando forme parte del listado homologado del Banco de España.

¿Cuál es el precio de la tasación de una vivienda?

Si te preguntas cuánto cuesta la tasación de vivienda, lo primero que debes saber es que este trámite no tiene un valor establecido por ley: cada empresa o profesional puede cobrar lo que considere oportuno, aunque entidades como ING calculan que el precio de una tasación se mueve en una horquilla que va de los 300 a los 500 euros. Dentro de este rango, debes tener en cuenta que factores como el tamaño de la vivienda y su ubicación geográfica determinarán el coste final. Además, si el tasador ha de recopilar documentación, como planos o notas registrales, el precio de la operación aumentará.

Más allá de su precio, recuerda que una tasación solo es válida hasta seis meses después del momento de la firma. Si la realizas con demasiada antelación y caduca, tendrás que asumir el coste de una nueva.

¿Quién debe pagar los gastos de tasación de una vivienda?

Según la nueva ley hipotecaria (es decir, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la tasación de la vivienda es uno de los gastos de las hipotecas que debe asumir el cliente.  Ahora bien, esta normativa no implica que los bancos no puedan asumir los costes de tasación en caso de que quieran hacerlo. 

De hecho, algunas entidades financieras promocionan sus préstamos hipotecarios utilizando como gancho que asumen todos los gastos de las hipotecas, incluyendo la tasación. Si te interesa conocer qué ofertas de este tipo puedes encontrar a día de hoy en el mercado, te las detallamos en el siguiente apartado.

¿Qué bancos asumen los gastos de tasación?

Aunque la nueva ley hipotecaria establece que los gastos de tasación corren a cargo del cliente, hay algunas entidades bancarias que los asumen como parte de su oferta comercial. Se trata de Openbank, CaixaBank, MyInvestor (cuyo catálogo incluye tanto hipotecas variables como fijas), ING (que ofrece hipotecas variables, mixtas y fijas) y Pibank, la banca online de Banco Pichincha (que solo tiene hipoteca variable). Ahora bien, debes tener en cuenta que si aceptas cualquiera de sus ofertas, también tendrás que aceptar hacer la tasación con la empresa que cada una de estas entidades te proponga. 

Algunas de estas entidades ofrecen hipotecas sin comisiones en sus catálogos, es decir, préstamos hipotecarios que no cobran nada por cuestiones como la apertura, el estudio o la amortización anticipada del préstamo. Ahora bien, esta ausencia de comisiones no aplica por igual a todas sus ofertas (la Hipoteca Fija de ING, por ejemplo, sí que cobra por la amortización anticipada), por lo que siempre conviene que leas bien la letra pequeña del contrato que te ofrezcan antes de firmarlo para evitar llevarte sorpresas desagradables. 

¿Es mejor una tasación inferior o superior al precio de venta de una vivienda?

A la hora de adquirir una vivienda, es habitual que el precio de la tasación y el de la compraventa no coincidan. Ahora bien, la forma en la que discrepen puede tener consecuencias distintas para los compradores: es posible que la tasación sea inferior al precio de venta o que sea superior. Por norma general, es más beneficioso que la tasación sea superior al precio de venta, ya que el hipotecado necesitará menos ahorros para permitirse la operación.

A continuación te detallamos cada uno de los escenarios posibles:

• Si la tasación es superior al precio de venta, el comprador necesitará menos ahorros para adquirir la vivienda. Por ejemplo, si el precio de tasación del inmueble es de 250.000 euros, pero el de compraventa se queda en los 200.000, el particular no necesitará aportar sus ahorros si consigue una hipoteca al 80% (es decir, una hipoteca de 200.000 euros). Ahora bien, conviene recordar que, cuanto más dinero se pida al banco, más habrá que pagar en concepto de intereses. Por ejemplo, la Hipoteca Fija Online a 30 años de Banco Santander cobra un 1,3% TIN si se solicita un 60% del valor de la vivienda, pero un 1,4% si se necesita pedir el 80%. Por tanto, otra forma de ahorrar si el precio de tasación es superior al de compraventa es recurrir a un préstamo hipotecario que conceda menos dinero (y, por tanto, sea más barato).

• Si la tasación es inferior al precio de venta, nos encontraríamos ante la situación contraria, es decir, el hipotecado necesitaría disponer de más ahorros de lo habitual para asumir el coste de la operación. Por ejemplo, si la vivienda se tasa en 250.000 euros, pero el precio de venta es de 270.000, lo normal es que la hipoteca que conceda el banco no supere los 200.000 euros (es decir, el 80% del valor de tasación). Por tanto, el particular tendría que disponer de al menos 70.000 euros para asumir el coste de la operación (además de un extra para el pago de los impuestos correspondientes). 

¿Puedes fiarte de una tasación de vivienda gratis?

Si has buscado en Google ‘tasación de vivienda gratis’, o algo similar, seguramente hayas dado con numerosas páginas web que se ofrecen a tasar de forma gratuita tu vivienda si introduces en ellas tu dirección y otros datos (como los metros cuadrados del inmueble). Aunque este tipo de servicios pueden servirte de orientación para hacerte con una idea general del valor de tu vivienda, los resultados que arrojen no te servirán para pedir una hipoteca. ¿La razón? No se trata de documentos fiables, ya que ofrecen cifras aproximadas y carecen de valor contractual. 

Los bancos siempre requerirán que contrates los servicios de una entidad supervisada por el Banco de España para llevar a cabo una tasación de vivienda oficial antes de concederte una hipoteca, un trámite que suele tener un coste (aunque, como te hemos contado, hay entidades dispuestas a pagarlos para atraer a nuevos clientes).