La mejor hipoteca fija (septiembre 2023)

Las mejores hipotecas fijas de septiembre de 2023

La mejor hipoteca fija de septiembre de 2023 es la Hipoteca Tipo Fijo de BBVA (2,9%), tras la que se sitúan la Hipoteca Fija de Openbank (3,07%) y la Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja (3,25% TIN). Por detrás de estas tres figuran la Hipoteca Inteligente a tipo fijo de EVO Banco y la Hipoteca fija de Coinc (ambas al 3,35% TIN).

Todas ellas conforman en septiembre nuestro ranking de la mejor hipoteca fija, en el que seleccionamos las ofertas que aplican el interés más bajo a quienes pidan financiación a un plazo máximo de 25 años. De esta forma, nos adecuamos al período de amortización más habitual en el mercado nacional, que se sitúa en 24 años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, recuerda que este top 5 de hipotecas fijas puede cambiar si necesitas un plazo mayor o menor, ya que las entidades suelen variar el interés que cobran en función a los años que necesites para devolver tu deuda (cuantos menos años, más bajo el interés). En cualquier caso, a la hora de analizar las ofertas que puedes ver en nuestro ranking mensual y en nuestro comparador de hipotecas fijas debes tener en cuenta una cosa: desde el pasado mes de diciembre de 2022, ninguna oferta -tenga el plazo de devolución que tenga- te cobrará un interés inferior al 2%, algo que sí era posible hasta noviembre del pasado año.

¿Qué es una hipoteca fija?

Como su nombre indica, en una hipoteca fija, el interés que el banco te aplicará siempre será el mismo: por tanto, tu cuota nunca cambiará hasta que termines de devolver tu deuda. Eso sí, el interés que te ofrecerán las entidades varía en función del plazo de devolución que elijas: cuanto más tiempo necesites para devolverla, más se encarecerá tu hipoteca a tipo fijo. Por el contrario, en una hipoteca variable, el interés (y, por lo tanto, la cuota que pagas) va cambiando periódicamente al ritmo que marque el euríbor.

Como el interés de una hipoteca fija varía en función del plazo de devolución que elijas, en Kelisto te mostramos las mejores ofertas del mercado para el plazo más habitual entre los que solicitan financiación: 24 años, según datos del INE. Como los bancos suelen organizar sus ofertas en franjas de cinco años, para elaborar nuestra clasificación de mejores hipotecas fijas solo se han tenido en cuenta las condiciones de las hipotecas a tipo fijo a 25 años que puedes encontrar hoy en día. Todas ellas se ordenan en base a varios criterios objetivos: el interés de la hipoteca (en forma de TIN o Tipo de Interés Nominal), las comisiones (apertura y amortización anticipada), el porcentaje del valor de tasación que permiten financiar y el número de productos vinculados que cada oferta exige.

¿Cuál es la mejor hipoteca fija? (septiembre 2023)

La mejor hipoteca fija de septiembre de 2023 es la hipoteca fija de BBVA, que cobra un interés del 2,90% a 25 años. Eso sí, podrías reducir todavía más ese interés, hasta el 2,80%, si firmases tu hipoteca para un plazo de 15 años o menos. En cuanto al resto de sus características, te interesará saber que esta hipoteca no tiene comisión de apertura, pero sí te cobrará si decides realizar una amortización anticipada: en concreto, te aplicará el máximo permitido por ley que es un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% en adelante.

En cuanto al resto de las características de la mejor hipoteca fija del mercado, con la oferta de BBVA podrás fijar un plazo de devolución de hasta 30 años y solicitar hasta un 80% del valor de tasación o de compraventa de la casa que quieras adquirir, el menor de los dos. A cambio, eso sí, esta hipoteca fija de BBVA te exigirá:

• Domiciliar una nómina de 600 euros o más (o una pensión de 300 euros en adelante).
• Contratar un seguro de Hogar.
• Contratar un seguro de amortización del préstamo.

¿Cuál es el mejor banco para pedir una hipoteca fija?

BBVA es el mejor banco para pedir una hipoteca fija en septiembre de 2023, ya que cobra un interés del 2,90% a 25 años. Tras él se sitúan Openbank (3,07% TIN), Ibercaja (3,25% TIN), EVO Banco y Coinc (ambas 3,35% TIN). Todas sus ofertas, además, tienen un punto en común: ninguna cobra comisión de apertura, un cargo que no está limitado por ley pero que, en aquellas ofertas en las que se aplica, suele rondar el 1% de la cantidad que solicites: es decir, para una hipoteca de 150.000 euros, tendrías que abonar alrededor de 1.500 euros.

A la hora de elegir el mejor banco para pedir una hipoteca fija recuerda que, aunque el interés es el elemento más importante que debes analizar, hay otras cuestiones que debes tener en cuenta: entre ellas están, por ejemplo, las comisiones y los productos y servicios que debes contratar para conseguir la mejor oferta de cada entidad. Además, debes fijarte en si la hipoteca que te interesa está dirigida a clientes con un nivel mínimo de ingresos ya que, en caso de no alcanzarlos, tendrías que optar por acudir a otro banco.

Hipotecas fijas: novedades de septiembre de 2023

Con la llegada de las vacaciones, como se podía esperar, los bancos apenas han hecho cambios en sus ofertas: en concreto, si a principios del pasado mes de agosto el 16% de las entidades que monitorizamos desde Kelisto efectuó modificaciones en sus hipotecas fijas, a primeros de septiembre esa tasa ha caído hasta el 8% del total.

En este caso, Unicaja e ING son las entidades que han realizado cambios en sus ofertas, al realizar modificaciones en el TIN de sus propuestas: en concreto, la entidad malagueña ha aumentado el interés que cobra por sus tres hipotecas fijas, para nóminas superiores a 2.500 euros, para nóminas inferiores y en su hipoteca fija para jóvenes, lo que ha provocado que la primera de ellas salga de nuestro ranking de mejores hipotecas fijas. Por su parte, el banco naranja ha aumentado en 10 puntos básicos el interés de su Hipoteca Naranja a tipo fijo al pasar a cobrar un 3,85% TIN frente al 3,75% TIN anterior.

Con ello, hoy en día el interés de la mayoría de las hipotecas fijas sigue por encima del 3%, sobre todo en los plazos más largos (25 y 30 años), que son los que se contratan con más frecuencia (el plazo medio de una hipoteca en España es de 24 años, según el INE). Esta subida es especialmente significativa si tenemos en cuenta que hace solo un año (en septiembre de 2022) la hipoteca más cara que se podía contratar (la Hipoteca Mari Carmen a tipo fijo de Abanca) aplicaba un interés del 3,04%.

¿Cómo funcionan el TIN y la TAE en las hipotecas fijas?

Si buscas financiación para tu nueva vivienda y quieres calcular los intereses de una hipoteca es importante que entiendas que el TIN y la TAE en las hipotecas fijas son dos indicadores del coste que tendrás que asumir al pedir financiación para la compra de una vivienda. Ahora bien, el primero solo hace referencia a un único elemento (el interés que pagarás), mientras que el segundo tiene en cuenta muchos más factores, como las comisiones, el importe que solicites o el plazo de devolución que establezcas. 

A continuación, te detallamos las diferencias entre el TIN y el TAE en las hipotecas fijas:

• El Tipo de Interés Nominal o TIN de una hipoteca fija es un parámetro que te indicará qué porcentaje de la cantidad que quieras pedir te cobrará tu banco por prestarte dinero. Por ejemplo, si pides una hipoteca de 150.000 euros a 20 años, con un interés del 2%, acabarás devolviendo 182.118,00 euros (32.118,00 euros en concepto de intereses). Aunque el TIN de una hipoteca fija te permitirá entender lo cara o barata que es una determinada oferta, debes tener en cuenta que la información que te ofrece es limitada, ya que no tiene en consideración las comisiones ni otros gastos añadidos. 
• La Tasa Anual Equivalente o TAE de una hipoteca fija es un indicador mucho más completo para conocer el coste real de una hipoteca, ya que se calcula teniendo en cuenta no solo el interés (es decir, el TIN de una hipoteca fija), sino también cuestiones como las comisiones, el plazo de amortización y el importe que se quiera pedir. Por ejemplo, partiendo del escenario anterior, una hipoteca de 150.000 euros a 20 años, con un TIN del 2%, que cobre una comisión de apertura del 1% y solicite al cliente contratar una tarjeta de crédito con una comisión de mantenimiento de 45 euros al año y un seguro de vida con una prima anual de 160 euros para bonificar el interés tendrá una TAE del 3,45%.

En resumen, el TIN y la TAE de una hipoteca fija son elementos complementarios a la hora de buscar financiación. El primero te servirá para seleccionar las ofertas que, a priori, son más baratas, pero con el segundo –una vez sepas cuánto dinero quieres pedir y a qué plazo- podrás hacer una comparativa mucho más precisa para saber qué oferta te interesa más. 

Tipo de interés fijo en hipotecas: ¿merece la pena?

Con el tipo de interés fijo pagarás la misma cuota cada mes. Por tanto, puede merecer la pena si lo que quieres es evitar llevarte las sorpresas que sí podrías tener con el tipo variable: en ese caso, la relación que existe entre las hipotecas y el euríbor puede hacer que tu mensualidad cambie cada año al ritmo que lo haga este índice de referencia. Ahora bien, para determinar si merece la pena optar por una hipoteca con interés fijo, es importante que también prestes atención a cuestiones como el plazo de amortización o los productos vinculados de cada oferta, así como a tu propia tolerancia al riesgo.

A continuación, te detallamos cada uno de estos elementos que también deberías analizar para dar con las mejores hipotecas a tipo fijo:

• Plazo de amortización: los tipos de interés en hipotecas fijas no están condicionados por factores externos, como el IRPH o el euríbor. Sin embargo, sí suelen cambiar en función del plazo de amortización que se determine. El tipo de interés fijo siempre merecerá más la pena para plazos de amortización cortos, en los que el TIN es más barato. 
• Productos vinculados: el tipo de interés en hipotecas suele estar condicionado por la vinculación del cliente con la entidad. Por ejemplo, la mejor hipoteca fija de este mes (la hipoteca fija de BBVA) cobra un interés del 2,90% a los clientes que domicilien la nómina, contraten un seguro de hogar y otro de amortización. Quienes no cumplan con estos requisitos pagarán, en cambio, un interés del 3,80%.
• La tolerancia al riesgo de tu perfil financiero: el tipo de interés en las hipotecas fijas es más elevado que en las hipotecas variables. Sin embargo, ofrece seguridad a los clientes con un perfil más conservador, ya que permanece inalterable durante toda la vida del préstamo y permite hacer cálculos fidedignos del coste real de la operación financiera (si buscas una solución intermedia, pero no exenta de riesgos, puedes sopesar si te interesa una hipoteca mixta con la información que te ofrecemos en nuestro análisis al respecto). 

Tipo de interés de una hipoteca: ¿es mejor fijo o variable?

A la hora de escoger entre el tipo de interés de una hipoteca (entre fijo y variable), la mejor opción es aquella que mejor se adapta a tu perfil: la primera suele ser más indicada para quienes buscan estabilidad en sus finanzas personales, mientras que la segunda suele tener un precio más competitivo, a cambio de que asumas cierto riesgo, ya que tu cuota puede variar a lo largo del tiempo. 

Si aún no tienes claro qué tipo de tipo de interés de una hipoteca se adapta mejor a tus necesidades, es esencial que analices las principales diferencias entre una hipoteca fija y variable  a la hora de comprar casa con hipoteca:

• Con una hipoteca a interés fijo siempre pagarás el mismo TIN, mientras que si contratas una hipoteca variable tendrás que estar atento a si vuelve a subir el euríbor, ya que los intereses que pagarás y, por tanto, tu cuota, cambia al ritmo que marque este índice.
• El interés que pagarás por las hipotecas fijas suele ser mayor que en las variables, aunque la diferencia puede ser pequeña dependiendo de dos cuestiones. En primer lugar, del valor que alcance el euríbor, ya que este determinará, cada año, el interés que pagas por una hipoteca variable (recuerda que el euríbor de julio de 2023 cerró en el 4,149%). Y, en segundo lugar, del plazo de devolución que necesitas, ya que muchos bancos ofrecen hipotecas fijas más baratas cuanto menor sea el período de amortización que elija el cliente.

Recuerda que también es importante que analices todas estas cuestiones sobre el tipo de interés de una hipoteca si te planteas cambiar una hipoteca variable a fija. Este tipo de operación se ha abaratado considerablemente desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria (y en 2023 es gratuito tras la aprobación de las nuevas ayudas a las hipotecas) y puede hacerse de tres formas: mediante una novación –es decir, cambiando las condiciones del contrato que ya tenías con tu banco-, mediante una subrogación de hipoteca (es decir, cambiando tu hipoteca a otro banco), o cancelando tu hipoteca actual y contratando una nueva.

¿A qué interés están las hipotecas fijas en 2023?

Según los últimos datos del INE, el tipo de interés medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en junio de 2023 (último mes con datos disponibles) fue del 3,19%. Si nos fijamos solo en las hipotecas fijas, el interés medio fue del 3,45%, mientras que el interés medio de las hipotecas variables se situó en el 2,84%. Ahora bien, conviene recordar que estos datos oficiales hacen referencia al interés que se empieza pagando al contratar una hipoteca. Sin embargo, el tipo de interés que se acabará pagando a lo largo de toda la vida de una hipoteca variable fluctúa en función de la evolución del euríbor, por lo que, a la larga, podría acabar resultando una alternativa más costosa.

¿Cuál es el interés medio de las hipotecas? (datos INE)

Según los datos de Kelisto, en cambio, el interés de las hipotecas fijas durante el mes de septiembre ronda el 3,52%, mientras que el diferencial de las variables se sitúa en el 0,67%. Ahora bien, las ofertas que integran nuestro ranking de la mejor hipoteca fija tienen un tipo de interés medio del 3,18% a 25 años, por lo que se sitúan por debajo de la media del mercado.

¿Cuál es el interés medio de las hipotecas? (datos Kelisto)

¿Cómo puedes encontrar la mejor hipoteca fija de 2023?

Para encontrar la mejor hipoteca fija de 2023 debes analizar una serie de cuestiones que te permitirán dar con el préstamo que mejor se adapta a tus necesidades, como la previsión del euríbor para los próximos años, el plazo de devolución que quieres fijar o las comisiones que cobra cada oferta.   

¿Qué pasará con el euríbor?

A la hora de determinar si te merece más la pena contratar una hipoteca fija o una variable, debes tener muy en cuenta cómo se calcula el interés de cada una de ellas:

• En una hipoteca a interés fijo, el interés lo determina cada banco y no varía en toda la vida del préstamo.
• En un préstamo variable, el interés es el resultado de sumar dos cifras: un diferencial (que es un porcentaje fijo que determina cada entidad) y un índice de referencia variable, que normalmente es el euríbor. Cada cierto tiempo (normalmente, cada seis o 12 meses), las entidades revisan este tipo de hipotecas y les aplican el nuevo nivel que haya alcanzado el euríbor.

La previsión del euríbor para los próximos meses ya no solo apunta a subidas tan fuertes a medio plazo, tras su frenazo en los últimos meses de este año, sino que incluso algunos creen que se puede reducir. En lo que respecta a las cifras, Funcas (Fundación de las Cajas de Ahorros) espera que el euríbor se mantenga en los niveles actuales hasta final de año, cuando cerrará en el 4,03. y Asufin (la asociación de usuarios financieros en España) ambos prevén que el euríbor se reduzca hasta el 4% a cierre de 2023.  El departamento de Análisis de Bankinter cree que la cifra será más alta y la sitúan en el 4,1%, mientras que Caixabank insinúa una caída hasta el 3,86%. Finalmente, Asufin (la asociación de usuarios financieros en España) prevé la mayor caída, ya que pronostica que el euríbor se reduzca hasta el 3,8% a cierre de 2023.

Previsión del euríbor para 2023 de bancos e instituciones

Es importante que tengas en cuenta estos vaticinios y tus propios cálculos para determinar si prefieres aprovecharte de las fluctuaciones del euríbor (aunque te arriesgues a subidas en el medio y largo plazo) o si prefieres elegir la mejor hipoteca fija del mercado (o una de las mejores hipotecas fijas de 2023) que, aunque hoy sea más cara, te garantice que siempre pagarás lo mismo.

El plazo de devolución que puedes fijar

Las mejores hipotecas a tipo fijo son aquellas diseñadas para clientes que puedan permitirse devolver el dinero en un plazo muy corto de tiempo (a 10 o 15 años). Por ejemplo, la líder de nuestro ranking, la Hipoteca Fija de BBVA, tiene un interés que parte del 2,80% a 15 años. Sin embargo, si necesitas 30 años para devolver tu deuda, el punto de partida estará en el 2,90%.

Las comisiones

Hay que tener en cuenta que incluso las mejores hipotecas fijas de 2023 pueden cobrar comisiones. Desde que entró en vigor la  ley hipotecaria, los cargos que podrán cobrar los bancos son la comisión de apertura (los gastos de estudio ya no podrán cobrarse aparte, sino que tendrán que incluirse en esta) y la comisión por amortización anticipada. Esta última, en caso de cobrarse, está limitada por la normativa vigente: un 2% durante los 10 primeros años de vida de una hipoteca a interés fijo y un 1,5% de ahí en adelante. Además, en el caso de los bancos que se hayan acogido a las ayudas a las hipotecas aprobadas el pasado año por el Gobierno no podrán cobrar este cargo durante 2023.

¿ING tiene hipoteca fija?

Sí, ING tiene hipoteca fija, aunque fue uno de los bancos que más tarde optó por incorporar este tipo de productos a su oferta hipotecaria. En concreto, el banco naranja esperó hasta diciembre de 2020 para lanzar su primer préstamo de este tipo, pese a que desde 2017 estas ofertas ya gozaban de gran popularidad en el mercado. 

Su estreno en este mercado, eso sí, no fue tan glorioso como cabría imaginar inicialmente, tal y como verás en nuestro análisis sobre la hipoteca fija de ING. El primer aspecto que llamaba la atención sobre su hipoteca a tipo fijo es que solo estaba disponible para un plazo máximo de 25 años y con un único interés, que actualmente es del 3,65%. Como habrás visto a lo largo de este artículo, eso no suele ser lo habitual entre las entidades candidatas a ofrecer la mejor hipoteca fija: lo más frecuente es que los bancos cobren un interés distinto en función el plazo (dividiendo sus ofertas a 10, 15, 20, 25 o 30 años) y que este sea más barato cuanto más corto sea ese período. Además, mientras que la Hipoteca Naranja variable de ING ofrece el plazo de devolución más largo del mercado (40 años), esta se queda entre las más escasas en ese sentido. 

A finales del pasado mes de septiembre, la entidad naranja anunció que había cambiado toda su estrategia en el área de hipotecas. Así, en lugar de ofrecer un precio estándar para todos los clientes, ING decidió calcular un precio personalizado para cada usuario teniendo en cuenta sus características y eliminó de su web los precios de las distintas modalidades de hipotecas que comercializa.

Sin embargo, a mediados del mes de noviembre, ING volvió a ofrecer un precio estándar para su hipoteca fija que, eso sí, puede variar en la negociación de tú a tú con el cliente. Ese precio estándar parte, hoy en día, del 3,85% TIN si el cliente acepta cumplir con todos los requisitos de vinculación de la entidad, pero puede elevarse hasta el 4,35% si prefiere no contratar productos o servicios extra.

Por otro lado, debes tener en cuenta que la política de comisiones de la hipoteca de ING fija no es tan atractiva como la del resto de hipotecas de la entidad: a tipo fijo, ING no cobra nada por apertura, pero la entidad sí puede cobrar por una amortización anticipada. En este sentido, ten cuenta que:

• Este cargo solo se puede aplicar si existe una pérdida financiera para la entidad por el hecho de que tú devuelvas parte de tu deuda antes de tiempo.
• La cantidad que te cobrará ING con su hipoteca fija equivaldrá a la pérdida financiera que hubiera sufrido el banco (si ING pierde 150 euros, esa será la cantidad que te cobren), pero con un tope máximo que está fijado por ley: un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% durante el resto de la vida del préstamo.

En lo que respecta a los gastos iniciales los datos de la hipoteca de ING a tipo fijo muestran una parte positiva, y es que regala al cliente los costes de tasación, que son los únicos que el consumidor tiene que asumir, según la actual ley hipotecaria. 

Por último, otra de las desventajas que presenta ING y su hipoteca fija es la política de vinculación que hay que respetar para conseguir un mejor precio en sus hipotecas. La entidad requiere que se domicilie la nómina y se contrate un seguro de hogar y otro de vida. No obstante, no hay que olvidar que en el mercado son varias las hipotecas que no exigen ningún tipo de vinculación o, como mucho, requieren que solo se domicilie la nómina. 

¿Hay alguna hipoteca fija a 50 años?

Si estás buscando la mejor hipoteca fija del mercado debes saber que a día de hoy no podrás encontrar hipotecas a 50 años en ninguna entidad, ni con interés fijo ni variable. El último banco que se lanzó a ofrecer este tipo de productos fue la antigua BBK –que ahora forma parte del Grupo Kutxabank-, que en 2005 estrenó una hipoteca a 50 años para clientes jóvenes (menores de 35 años). Sin embargo, no se trataba de una hipoteca a tipo fijo, sino de una variable.

Cuando esta hipoteca despareció, ningún otro banco se animó a comercializar hipotecas a plazos tan largos y,  a día de hoy, lo máximo que podrás encontrar son los 40 años de la Hipoteca Naranja de ING (que ofrece este plazo en sus modalidades variable y mixta) y la Hipoteca Inteligente Variable Joven de Evo Banco y los 35 años de la Hipoteca Variable de Pibank, la banca online de Banco Pichincha.

Por otro lado, como habrás visto en nuestros rankings de mejores hipotecas a tipo fijo, el plazo máximo de devolución que te ofrecen las mejores hipotecas fijas de 2023 se sitúa en 30 años, pero ¿qué sucede si necesitas un plazo de devolución mayor? A la hora de pedir una hipoteca a tipo fijo –o cualquier otro tipo de préstamo- siempre debes tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de devolución, mayores serán los intereses que te tocará pagar por la operación. Por tanto, no sale igual de caro pedir hipotecas a 50 años (si las hubiera) que hacerlo a 20 o 30.

¿Cómo puede ayudarte un simulador de hipoteca a encontrar la mejor oferta a tipo fijo?

Gracias a un simulador de hipoteca como el que te ofrecemos en Kelisto te resultará muy sencillo encontrar la mejor oferta tipo fijo, ya que podrás entender, en solo unos segundos, qué cuota pagarás cada mes. Para ello, solo tendrás que introducir el valor de la casa que quieres comprar y, a partir de ahí, ajustar otros parámetros como los ahorros que tienes disponibles, el interés de las hipotecas fijas que estás barajando y en plazo de amortización que quieres fijar. Con esos datos, nuestro simulador de hipoteca te mostrará la cuota que pagarás cada mes, los intereses totales que acabarás pagando al banco y una estimación de todos los gastos de la operación.

No obstante, recuerda que además de usar un simulador de hipoteca, también debes tener en cuenta otros gastos extra de cualquier hipoteca fija o variable: son aquellos derivados de los productos que tendrás que contratar si quieres conseguir la máxima bonificación. Algunos de ellos -como domiciliar tu nómina- no tendrán un coste para ti, pero otros, como contratar seguros o realizar aportaciones a planes de pensiones, sí supondrán un esfuerzo para tu bolsillo.

Conclusión: ¿cuál es el mejor banco para hipoteca fija de septiembre de 2023?

El mejor banco para hipoteca fija de septiembre de 2023 es BBVA (2,90% TIN), seguido de Openbank (3,07% TIN), Ibercaja (3,25%), EVO Banco (3,35% TIN) y Coinc (3,25% TIN). Todos ellos te ofrecen las mejores hipotecas a tipo fijo que puedes encontrar a día de hoy para un plazo de amortización de 25 años, que es el período medio al que se contratan este tipo de préstamos, según los últimos datos del INE.

Mejores bancos para pedir una hipoteca fija de septiembre de 2023 (tabla resumen)