La mejor hipoteca fija (marzo 2023)

La mejor hipoteca fija de marzo de 2023 es la Hipoteca Inteligente de EVO Banco a tipo fijo, que aplica el interés más bajo del mercado: un 2,80% TIN (Tipo de Interés Nominal). Tras ella se sitúan la Hipoteca Fija de Openbank (2,81%), la Hipoteca Fija de Unicaja (2,85%), eso sí solo disponible para nóminas superiores a 2.500 euros, la Hipoteca Tipo Fijo de BBVA (2,9%) y la Hipoteca Fija de imagin, la banca móvil de Caixabank, que aplica un 3% TIN.

Todas ellas conforman en marzo nuestro ranking de la mejor hipoteca fija, en el que seleccionamos las ofertas que aplican el interés más bajo a quienes pidan financiación a un plazo máximo de 25 años. De esta forma, nos adecuamos al período de amortización más habitual en el mercado nacional, que se sitúa en 24 años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). No obstante, recuerda que este top 5 de hipotecas fijas puede cambiar si necesitas un plazo mayor o menor, ya que las entidades suelen variar el interés que cobran en función a los años que necesites para devolver tu deuda (cuando menos años, más bajo el interés). En cualquier caso, a la hora de analizar las ofertas que puedes ver en nuestro ranking mensual y en nuestro comparador de hipotecas fijas debes tener en cuenta una cosa: desde el pasado mes de diciembre de 2022, ninguna oferta -tenga el plazo de devolución que tenga- te cobrará un interés inferior al 2%, algo que sí era posible hasta noviembre del pasado año.

¿Qué es una hipoteca fija y cómo funciona?

Como su nombre indica, en una hipoteca fija, el interés que el banco te aplicará siempre será el mismo: por tanto, tu cuota nunca cambiará hasta que termines de devolver tu deuda. Eso sí, el interés que te ofrecerán las entidades varía en función del plazo de devolución que elijas: cuanto más tiempo necesites para devolverla, más se encarecerá tu hipoteca a tipo fijo. Por el contrario, en una hipoteca variable, el interés (y, por lo tanto, la cuota que pagas) va cambiando periódicamente al ritmo que marque el euríbor.

Como el interés de una hipoteca fija varía en función del plazo de devolución que elijas, en Kelisto te mostramos las mejores ofertas del mercado para el plazo más habitual entre los que solicitan financiación: 23 años, según datos del INE. Como los bancos suelen organizar sus ofertas en franjas de cinco años, para elaborar nuestra clasificación de mejores hipotecas fijas solo se han tenido en cuenta las condiciones de las hipotecas a tipo fijo a 25 años que puedes encontrar a día de hoy. Todas ellas se ordenan en base a varios criterios objetivos: el interés de la hipoteca (en forma de TIN o Tipo de Interés Nominal), las comisiones (apertura y amortización anticipada), el porcentaje del valor de tasación que permiten financiar y el número de productos vinculados que cada oferta exige.

¿Cuál es la mejor hipoteca fija? (marzo 2023)

La mejor hipoteca fija de marzo de 2023 es la Hipoteca Inteligente de EVO Banco a tipo fijo, que cobra un interés del 2,80% independientemente del plazo que necesites para devolver su deuda. Esta hipoteca a tipo fijo no tiene comisión de apertura, aunque sí cobra gastos por amortización anticipada: en concreto, te cobrará el máximo permitido por ley, es decir, un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir del undécimo, siempre que la operación genere una pérdida financiera para la entidad.

En cuanto al resto de sus características, la líder del ranking de mejores hipotecas fijas no cobra comisión de apertura, permite fijar un plazo de devolución de hasta 30 años y te dejará solicitar hasta un 80% del valor de tasación de la casa que quieras adquirir. A cambio, eso sí, esta hipoteca fija de EVO Banco te exigirá:

• Domiciliar una nómina mínima de 600 euros al mes en la entidad.
• Contratar un seguro de hogar con EVO Banco.
• Contratar un seguro de vida con EVO Banco.

Además, debes saber que si decides contratar la Hipoteca Inteligente de EVO Banco tendrás que asumir los gastos de tasación, cuyos precios oscilan entre los 200 y los 400 euros. Este coste es el único de los gastos iniciales que, por ley, deberás asumir cuando contratas una hipoteca.

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Hipotecas fijas: novedades de marzo de 2023

Con la llegada de marzo de 2023, los bancos han incrementado el ritmo de cambios en ofertas que se registraba a comienzos de 2023. Si el pasado mes de febrero el 40% de las entidades que monitorizamos desde Kelisto efectuó modificaciones en su oferta, en marzo esa tasa se ha elevado hasta casi el 50% del total.

El listado de entidades que han hecho cambios en sus hipotecas fijas está formado por Bankinter, BBVA, Caja de Ingenieros, Ibercaja, imaginBank, MyInvestor, Unicaja, ING y Triodos Bank. No obstante, muchos de ellos no han encarecido el TIN de sus ofertas como había ocurrido en meses anteriores, sino que lo han reducido: de hecho, sus ofertas a tipo fijo, de media, han pasado de ofrecer un interés del 3,29% al 3,21%, lo que supone un descenso del 2,25% (una caída que contrasta con la subida del mes pasado, que fue del 2,1%).

No obstante, pese esos movimientos a la baja, a día de hoy el interés de las hipotecas fijas está cada vez más cerca del 3%, sobre todo en los plazos más largos (25 y 30 años), que son los que se contratan con más frecuencia (el plazo medio de una hipoteca en España es de 23 años, según el INE).  Esta subida es especialmente significativa si tenemos en cuenta que hace solo un año (en marzo de 2022) la hipoteca más cara que se podía contratar (la Hipoteca Real Madrid de Unicaja) aplicaba un interés del 1,15%.

¿Qué bancos han modificado sus hipotecas fijas en el último mes?

¿Cómo funcionan el TIN y la TAE en las hipotecas fijas?

Si buscas financiación para tu nueva vivienda y quieres calcular los intereses de una hipoteca es importante que entiendas que el TIN y TAE en las hipotecas fijas son dos indicadores del coste que tendrás que asumir al pedir financiación para la compra de una vivienda. Ahora bien, el primero solo hace referencia a un único elemento (el interés que pagarás), mientras que el segundo tiene en cuenta muchos más factores, como las comisiones, el importe que solicites o el plazo de devolución que establezcas. 

A continuación te detallamos las diferencias entre el TIN y el TAE en las hipotecas fijas:

• El Tipo de Interés Nominal o TIN de una hipoteca fija es un parámetro que te indicará qué porcentaje de la cantidad que quieras pedir te cobrará tu banco por prestarte dinero. Por ejemplo, si pides una hipoteca de 150.000 euros a 20 años, con un interés del 2%, acabarás devolviendo 182.118,00 euros (32.118,00 euros en concepto de intereses). Aunque el TIN de una hipoteca fija te permitirá entender lo cara o barata que es una determinada oferta, debes tener en cuenta que la información que te ofrece es limitada, ya que no tiene en consideración las comisiones ni otros gastos añadidos. 
• La Tasa Anual Equivalente o TAE de una hipoteca fija es un indicador mucho más completo para conocer el coste real de una hipoteca, ya que se calcula teniendo en cuenta no solo el interés (es decir, el TIN de una hipoteca fija), sino también cuestiones como las comisiones, el plazo de amortización y el importe que se quiera pedir. Por ejemplo, partiendo del escenario anterior, una hipoteca de 150.000 euros a 20 años, con un TIN del 2%, que cobre una comisión de apertura del 1% y solicite al cliente contratar una tarjeta de crédito con una comisión de mantenimiento de 45 euros al año y un seguro de vida con una prima anual de 160 euros para bonificar el interés tendrá una TAE del 3,45%.

En resumen, el TIN y la TAE de una hipoteca fija son elementos complementarios a la hora de buscar financiación. El primero te servirá para seleccionar las ofertas que, a priori, son más baratas, pero con el segundo –una vez sepas cuánto dinero quieres pedir y a qué plazo- podrás hacer una comparativa mucho más precisa para saber qué oferta te interesa más. 

Tipo de interés fijo en hipotecas: ¿merece la pena?

Con el tipo de interés fijo pagarás la misma cuota cada mes. Por tanto, puede merecer la pena si lo que quieres es evitar llevarte las sorpresas que sí podrías tener con el tipo variable: en ese caso, la relación que existe entre las hipotecas y el euríbor puede hacer que tu mensualidad cambie cada año al ritmo que lo haga este índice de referencia. Ahora bien, para determinar si merece la pena optar por una hipoteca con interés fijo, es importante que también prestes atención a cuestiones como el plazo de amortización o los productos vinculados de cada oferta, así como a tu propia tolerancia al riesgo.

A continuación, te detallamos cada uno de estos elementos que también deberías analizar para dar con las mejores hipotecas a tipo fijo:

• Plazo de amortización: los tipos de interés en hipotecas fijas no están condicionados por factores externos, como el IRPH o el euríbor. Sin embargo, sí suelen cambiar en función del plazo de amortización que se determine. El tipo de interés fijo siempre merecerá más la pena para plazos de amortización cortos, en los que el TIN es más barato. 
• Productos vinculados: el tipo de interés en hipotecas suele estar condicionado por la vinculación del cliente con la entidad. Por ejemplo, la mejor hipoteca fija de este mes (la Hipoteca Inteligente de EVO Banco) cobra un interés del 2,80% a los clientes que domicilien ingresos de más de 600 euros al mes y contraten un seguro de vida y otro de hogar, quienes no cumplan con estos requisitos pagarán un 3,20%.

La tolerancia al riesgo de tu perfil financiero: el tipo de interés en las hipotecas fijas es más elevado que en las hipotecas variables. Sin embargo, ofrece seguridad a los clientes con un perfil más conservador, ya que permanece inalterable durante toda la vida del préstamo y permite hacer cálculos fidedignos del coste real de la operación financiera (si buscas una solución intermedia, pero no exenta de riesgos, puedes sopesar si te interesa una hipoteca mixta con la información que te ofrecemos en nuestro análisis al respecto). 

Hipotecas a interés fijo o variable: ¿cuál es la mejor opción?

A la hora de escoger entre una hipoteca a interés fijo o variable, la mejor opción es aquella que mejor se adapta a tu perfil: la primera suele ser más indicada para quienes buscan estabilidad en sus finanzas personales, mientras que la segunda suele tener un precio más competitivo, a cambio de que asumas cierto riesgo, ya que tu cuota puede variar a lo largo del tiempo. 

Si aún no tienes claro qué tipo de préstamo hipotecario se adapta mejor a tus necesidades, es esencial que analices las principales diferencias entre una hipoteca fija y variable  a la hora de comprar casa con hipoteca:

• Con una hipoteca a interés fijo siempre pagarás el mismo TIN, mientras que si contratas una hipoteca variable tendrás que estar atento a si vuelve a subir el euríbor, ya que los intereses que pagarás y, por tanto, tu cuota, cambia al ritmo que marque este índice.
• El interés que pagarás por las hipotecas fijas suele ser mayor que en las variables, aunque la diferencia puede ser pequeña dependiendo de dos cuestiones. En primer lugar, del valor que alcance el euríbor, ya que este determinará, cada año, el interés que pagas por una hipoteca variable (recuerda que el euríbor de febrero de 2023 cerró en el 3,534%). Y, en segundo lugar, del plazo de devolución que necesitas, ya que muchos bancos ofrecen hipotecas fijas más baratas cuanto menor sea el período de amortización que elija el cliente.

Recuerda que también es importante que analices todas estas cuestiones si te planteas cambiar una hipoteca variable a fija. Este tipo de operación se ha abaratado considerablemente desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria (y en 2023 es gratuito tras la aprobación de las nuevas ayudas a las hipotecas) y puede hacerse de tres formas: mediante una novación –es decir, cambiando las condiciones del contrato que ya tenías con tu banco-, mediante una subrogación de hipoteca (es decir, cambiando tu hipoteca a otro banco), o cancelando tu hipoteca actual y contratando una nueva.

¿A qué interés estuvieron las hipotecas fijas en 2022?

Según los últimos datos del INE, el tipo de interés medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en diciembre de 2022 (último mes con datos disponibles) fue del 2,67%. Si nos fijamos solo en las hipotecas fijas, el interés medio es del 2,93%, mientras que el interés medio de las hipotecas variables se sitúa en el 2,18%. Ahora bien, conviene recordar que estos datos oficiales hacen referencia al interés que se empieza pagando al contratar una hipoteca. Sin embargo, el tipo de interés que se acabará pagando a lo largo de toda la vida de una hipoteca variable fluctúa en función de la evolución del euríbor, por lo que, a la larga, podría acabar resultando una alternativa más costosa.

Las ofertas que integran nuestro ranking de la mejor hipoteca fija tienen un tipo de interés medio del 2,87% a 25 años, por lo que se sitúan en el entorno de la media del mercado.

¿Cómo puedes encontrar la mejor hipoteca fija de 2023?

Para encontrar la mejor hipoteca fija de 2023 debes analizar una serie de cuestiones que te permitirán dar con el préstamo que mejor se adapta a tus necesidades, como la previsión del euríbor para los próximos años, el plazo de devolución que quieres fijar o las comisiones que cobra cada oferta.  

¿Qué pasará con el euríbor?

A la hora de determinar si te merece más la pena contratar una hipoteca fija o una variable, debes tener muy en cuenta cómo se calcula el interés de cada una de ellas:

• En una hipoteca a interés fijo, el interés lo determina cada banco y no varía en toda la vida del préstamo.
• En un préstamo variable, el interés es el resultado de sumar dos cifras: un diferencial (que es un porcentaje fijo que determina cada entidad) y un índice de referencia variable, que normalmente es el euríbor. Cada cierto tiempo (normalmente, cada seis o 12 meses), las entidades revisan este tipo de hipotecas y les aplican el nuevo nivel que haya alcanzado el euríbor.

La previsión del euríbor para los próximos meses apunta a que el índice seguirá subiendo a medio plazo, tras su vuelta a positivo en abril del año pasado. En lo que respecta a la previsión del euríbor para 2023, el departamento de Análisis de Bankinter y Asufin creen que continuará experimentando notables subidas, hasta cerrar el año en el 4%. Funcas, por su parte, estima que el euríbor cerrará 2023 en el 3,5%, y Caixabank calcula que terminará 2023 en el 3,44%. Banco Santander no concreta cifras para 2023, aunque considera que el índice llegará al 0,7% en 2024, según un informe remitido el año pasado a sus clientes de banca privada recogido por el diario Expansión, cifra que ya se ha quedado obsoleta a la vista de la evolución del índice en los últimos meses.

Es importante que tengas en cuenta estos vaticinios y tus propios cálculos para determinar si prefieres aprovecharte de las fluctuaciones del euríbor (aunque te arriesgues a subidas en el medio y largo plazo) o si prefieres elegir la mejor hipoteca fija del mercado (o una de las mejores hipotecas fijas de 2023) que, aunque hoy sea más cara, te garantice que siempre pagarás lo mismo.

El plazo de devolución que puedes fijar

Las mejores hipotecas a tipo fijo son aquellas diseñadas para clientes que puedan permitirse devolver el dinero en un plazo muy corto de tiempo (a 10 o 15 años). Por ejemplo, la Hipoteca Fija de Openbank tiene un interés que parte del 2,69% a 15 años, sin embargo, si necesitas 30 años para devolver tu deuda, el punto de partida estará en el 2,84%.

Las comisiones

Hay que tener en cuenta que incluso las mejores hipotecas fijas de 2023 pueden cobrar comisiones. Desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria, los cargos que podrán cobrar los bancos son la comisión de apertura (los gastos de estudio ya no podrán cobrarse aparte, sino que tendrán que incluirse en esta) y la comisión por amortización anticipada. Esta última, en caso de cobrarse, está limitada por la nueva normativa: un 2% durante los 10 primeros años de vida de una hipoteca a interés fijo y un 1,5% de ahí en adelante.

¿ING tiene hipoteca fija?

Sí, ING tiene hipoteca fija, aunque fue uno de los bancos que más tarde optó por incorporar este tipo de productos a su oferta hipotecaria. En concreto, el banco naranja esperó hasta diciembre de 2020 para lanzar su primer préstamo de este tipo, pese a que desde 2017 estas ofertas ya gozaban de gran popularidad en el mercado. 

Su estreno en este mercado, eso sí, no fue tan glorioso como cabría imaginar inicialmente, tal y como verás en nuestro análisis sobre la hipoteca fija de ING. El primer aspecto que llamaba la atención sobre su hipoteca a tipo fijo es que solo estaba disponible para un plazo máximo de 25 años y con un único interés, que actualmente es del 3,50%. Como habrás visto a lo largo de este artículo, eso no suele ser lo habitual entre las entidades candidatas a ofrecer la mejor hipoteca fija: lo más frecuente es que los bancos cobren un interés distinto en función el plazo (dividiendo sus ofertas a 10, 15, 20, 25 o 30 años) y que este sea más barato cuanto más corto sea ese período. Además, mientras que la Hipoteca Naranja variable de ING ofrece el plazo de devolución más largo del mercado (40 años), esta se queda entre las más escasas en ese sentido. 

A finales del pasado mes de septiembre, la entidad naranja anunció que había cambiado toda su estrategia en el área de hipotecas. Así, en lugar de ofrecer un precio estándar para todos los clientes, ING decidió calcular un precio personalizado para cada usuario teniendo en cuenta sus características y eliminó de su web los precios de las distintas modalidades de hipotecas que comercializa.

Sin embargo, a mediados del mes de noviembre, ING volvió a ofrecer un precio estándar para su hipoteca fija que, eso sí, puede variar en la negociación de tú a tú con el cliente. Ese precio estándar parte, a día de hoy, del 3,50% TIN si el cliente acepta cumplir con todos los requisitos de vinculación de la entidad, pero puede elevarse hasta el 4,35% si prefiere no contratar productos o servicios extra.

Por otro lado, debes tener en cuenta que la política de comisiones de la hipoteca de ING fija no es tan atractiva como la del resto de hipotecas de la entidad: a tipo fijo, ING no cobra nada por apertura, pero la entidad sí puede cobrar por una amortización anticipada. En este sentido, ten cuenta que:

• Este cargo solo se puede aplicar si existe una pérdida financiera para la entidad por el hecho de que tú devuelvas parte de tu deuda antes de tiempo.
• La cantidad que te cobrarán equivaldrá a la pérdida financiera que hubiera sufrido el banco (si ING pierde 150 euros, esa será la cantidad que te cobren), pero con un tope máximo que está fijado por ley: un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% durante el resto de la vida del préstamo.

En lo que respecta a los gastos iniciales los datos de la hipoteca fija de ING muestran una parte positiva, y es que regala al cliente los costes de tasación, que son los únicos que el consumidor tiene que asumir, según la actual ley hipotecaria. 

Por último, otra de las desventajas que presenta ING y su hipoteca fija es la política de vinculación que hay que respetar para conseguir un mejor precio en sus hipotecas. La entidad requiere que se domicilie la nómina y se contrate un seguro de hogar y otro de vida. No obstante, no hay que olvidar que en el mercado son varias las hipotecas que no exigen ningún tipo de vinculación o, como mucho, requieren que solo se domicilie la nómina. 

¿Hay alguna hipoteca fija a 50 años?

Si estás buscando la mejor hipoteca fija del mercado debes saber que a día de hoy no podrás encontrar hipotecas a 50 años en ninguna entidad, ni con interés fijo ni variable. El último banco que se lanzó a ofrecer este tipo de productos fue la antigua BBK –que ahora forma parte del Grupo Kutxabank-, que en 2005 estrenó una hipoteca a 50 años para clientes jóvenes (menores de 35 años). Sin embargo, no se trataba de una hipoteca a tipo fijo, sino de una variable.

Cuando esta hipoteca despareció, ningún otro banco se animó a comercializar hipotecas a plazos tan largos y,  a día de hoy, lo máximo que podrás encontrar son los 40 años de la Hipoteca Naranja de ING (que ofrece este plazo en sus modalidades variable y mixta) y la Hipoteca Inteligente Variable Joven de Evo Banco y los 35 años de la Hipoteca Variable de Pibank, la banca online de Banco Pichincha.

Por otro lado, como habrás visto en nuestros rankings de mejores hipotecas a tipo fijo, el plazo máximo de devolución que te ofrecen las mejores hipotecas fijas de 2023 se sitúa en 30 años, pero ¿qué sucede si necesitas un plazo de devolución mayor? A la hora de pedir una hipoteca a tipo fijo –o cualquier otro tipo de préstamo- siempre debes tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de devolución, mayores serán los intereses que te tocará pagar por la operación. Por tanto, no sale igual de caro pedir hipotecas a 50 años  (si las hubiera) que hacerlo a 20 o 30.

Conclusión: ¿cuál es la mejor hipoteca fija de marzo de 2023?

En la tabla anterior te mostramos cuál es la mejor hipoteca fija de marzo de 2023 en base a los criterios objetivos que utilizamos para realizar nuestra clasificación, entre los que se incluyen el tipo de interés de cada hipoteca, las comisiones (de apertura y de amortización anticipada) y el porcentaje máximo sobre el valor de tasación que permiten financiar.

Recuerda que siempre puedes calcular si cualquiera de las mejores hipotecas a tipo fijo se adapta a lo que realmente necesitas utilizando nuestro simulador de hipotecas. Además, si quieres comparar todas las ofertas del mercado en busca de la mejor hipoteca fija o variable, no te olvides de visitar nuestro comparador de hipotecas. Si tienes claro que lo que buscas es un préstamo cuya cuota no varíe hasta que termines de pagar tu deuda, también puedes acceder a nuestro comparador de hipotecas fijas.

Criterios para realizar los rankings de las mejores hipotecas a tipo fijo

A la hora de clasificar el ranking de la mejor hipoteca a tipo fijo que hay en el mercado para poder determinar cuáles son las mejores hemos seguido varios criterios:

• La primera prioridad de nuestro ranking es elegir a la hipoteca a tipo fijo con el interés más bajo.
• En caso de empate, se da prioridad a la hipoteca a tipo fijo a que tenga menos comisiones de apertura
• A continuación, la hipoteca a tipo fijo que permita financiar un mayor porcentaje del valor de tasación.
• Por último, las que cobran menos comisión por reembolso anticipado (total o parcial).

Recuerda, además, que toda la información para elegir las mejores hipotecas a tipo fijo de este artículo se basa en la información estándar y pública que los bancos muestran en sus páginas web. Por tanto, cualquiera de las mejores hipotecas fijas de 2023 podría ser susceptible de mejorar si realizas una adecuada negociación con la entidad con la que vayas a contratarla.

Si en lugar de una hipoteca fija, crees que te interesa contratar una mixta, no te olvides de leer nuestro análisis «Hipoteca mixta: qué es, cómo funciona y claves para elegir la mejor«.