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Para amortizar la hipoteca: ¿es mejor reducir la cuota o el plazo?

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Cuando amortizas anticipadamente parte de tu hipoteca, tienes dos opciones: reducir la cuota que pagas o recortar el plazo que te queda para devolver tu deuda. ¿Con cuál de las dos ahorrarías más dinero?

Cuando contratas una hipoteca, pactas con tu banco que devolverás tu deuda en un determinado número de años, que es lo que se conoce como plazo de amortización. En España, la gran mayoría de los préstamos para la compra de vivienda ofrecen un período máximo de 30 años para saldar las cuentas con el banco, salvo excepciones, como la Hipoteca Naranja de ING, que permite prolongarlo hasta los 40. Ahora bien, la realidad es que, de media, los consumidores que contratan nuevas hipotecas lo hacen por un plazo medio de 23,5 años y que, a la larga, casi el 90% terminan devolviendo su deuda en 18,3 años. ¿Qué significa eso? Que en algún momento de la vida de su préstamo, deciden amortizar su hipoteca de forma anticipada.

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

¿Cuánto ahorras con una amortización de la hipoteca?

Al amortizar una hipoteca de forma anticipada, siempre estarás ahorrando dinero, porque te librarás de pagar una parte de los intereses que te iba a cobrar tu banco. Sin embargo, la cantidad final que podrás ahorrar depende de varios factores:

Las comisiones por amortización anticipada

Cuando amortizas una hipoteca anticipadamente, los bancos pueden cobrarte varios tipos de comisiones:

  • Una comisión por desistimiento, que está limitada por ley y que no puede superar el 0,5% en los cinco primeros años de vida del préstamo, ni el 0,25% si se produce después. Esta comisión se puede cobrar tanto en las hipotecas variables como en las fijas.
  • Una comisión por riesgo de tipo de interés, que solo se cobra en las hipotecas fijas y, únicamente, en caso de que la entidad pierda dinero como consecuencia de la amortización anticipada. Este cargo no está limitado por ley.

Ahora bien, debes tener en cuenta que algunos de los límites pueden cambiar con la próxima aprobación de la nueva ley hipotecaria y que, además, hay hipotecas que no te cobran nada por estos conceptos, como las de Bankia, Openbank, Abanca y COINC.

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos ≥ 3.000€)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos 1.200-3.000€)

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Sin Comisiones Variable (ingresos ≤ 1.200€)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 50% VT)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 70% VT)

Imagen de banco Openbank

Hipoteca Open Variable (hasta 80% VT)

Imagen de banco Abanca

Hipoteca Variable Mari Carmen

Imagen de banco COINC

Hipoteca Variable

La cantidad que vayas a devolver

Como es lógico, cuanto mayor sea la cantidad que devuelvas al realizar una amortización anticipada, mayor será el ahorro por los intereses que dejarás de pagar a tu banco.

El momento en el que realices la amortización de la hipoteca

Prácticamente todas las hipotecas que se conceden en España utilizan el sistema de amortización francés, con el que devuelves más intereses al principio de la vida de tu préstamo que al final. Por tanto, cuanto antes puedas amortizar la hipoteca de forma anticipada, más cantidad de intereses te estarás ahorrando.

Para amortizar ¿es mejor reducir la cuota de la hipoteca o el plazo?

Cuando realizas una amortización de tu hipoteca, la deuda que tenías pendiente con tu banco se reduce. Como consecuencia, tu entidad te dará dos opciones: reducir la cuota que pagas todos los meses (de forma que el esfuerzo que tienes que hacer sea menor) o recortar el tiempo que aún te quedaba para dar por zanjada tu deuda, de forma que puedas terminar de devolver tu préstamo antes de tiempo.

Para averiguar cuál de estas soluciones es mejor (sobre todo, para tu bolsillo), en Kelisto hemos cogido la calculadora de amortización de la hipoteca para saber qué pasaría con una persona que tiene una hipoteca pendiente de 100.000 euros, a pagar en 15 años, con un interés fijo del 1,5%, y que puede amortizar anticipadamente 10.000 euros. En este caso, los intereses que aún le quedarían por pagar a su banco ascenderían a 11.733,83 euros, pero ¿qué ocurría si decide reducir la cuota? ¿Y si reduce el plazo?

Amortizar la hipoteca reduciendo cuota del préstamo: la mejor solución ante apuros económicos

En un caso como el que hemos analizado, si se eligiera amortizar la hipoteca reduciendo la cuota, pasarían dos cosas:

  • La cuota del préstamo pasaría de 620,74 euros al mes a 558,67 euros. Es decir, se reduciría un 10%, lo que significaría que pagarías 62,07 euros menos al mes (o 774,84 euros menos al año).
  • Los intereses que acabarías pagando a tu banco bajarían hasta 10.560,28 euros, lo que también supondría un ahorro del 10% (1.173,55 euros menos).

Amortizar la hipoteca reduciendo plazo: la mejor solución para ahorrar

Si optas por una amortización de hipoteca reduciendo el plazo, esto es lo que ocurriría:

  • La cuota se mantendría igual, pero el plazo pasaría de 180 meses a 161, lo que significaría que acabarías de pagar tu hipoteca año y medio antes de lo previsto.
  • Los intereses que pagarías a tu banco bajarían hasta 9.359,87 euros, lo que supone una rebaja del 20% (2.373,96 euros menos).

Qué otras cosas debes analizar antes de amortizar tu hipoteca

1. Analiza tu situación económica

Antes de optar por reducir cuota o reducir plazo, debes hacer un buen chequeo a tu economía. De esa forma, sabrás si te compensa pagar más intereses a cambio de estar más aliviado cada mes, o si prefieres seguir pagando la misma cuota que antes, pero reducir el plazo de devolución y, por tanto, los intereses.

2. Ten en cuenta la deducción por vivienda habitual

Si tu hipoteca es anterior a 2013, aún puedes aprovecharte de ella en tu declaración de la Renta. En total, podrás deducirte un 15% de las cantidades aportadas para pagar tu hipoteca, hasta un límite de 9.040 euros, es decir, 1.356 euros como máximo. Si con lo abonado por las cuotas de la hipoteca durante todo el ejercicio no alcanzas los 9.040 euros, puede que te interese hacer una amortización anticipada hasta igualar esa cantidad para beneficiarte de la máxima desgravación.

3. Sopesa si es mejor amortizar parte de tu hipoteca o invertir tus ahorros

Utilizar unos ahorros o un dinero extra para amortizar hipoteca puede suponer un coste de oportunidad, ya que renuncias a destinar ese dinero a un producto de ahorro. Pese a que las opciones de ahorro más tradicionales pasan por momentos bajos, no está de más que analices las opciones de inversión a tu alcance: si el tipo de interés que te aplica el banco fuera atractivo, es posible que te interese mantener tu hipoteca como hasta ahora e invertir el dinero.

Como habrás comprobado en este artículo, antes de contratar un préstamo para la compra de vivienda es importante que analices las comisiones por amortización anticipada que te cobra cada uno, además de los cargos que puede aplicarte por otros trámites. Para ello, te recomendamos que visites nuestro comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables, donde podrás cotejar las características de todas las ofertas y contratar la que más se adapte a tus necesidades.

Simulador para la amortización de tu hipoteca en Kelisto

Si te interesa saber en cuánto se quedaría tu cuota en función del capital que vayas a devolver anticipadamente, en Kelisto ponemos a tu disposición un simulador para la amortización de tu hipoteca.

Nuestra herramienta sirve, inicialmente, para calcular la cuota de una hipoteca en función de la cantidad que necesites pedir al banco y los años que vayas a tardar en devolverlo. Sin embargo, también puede resultarte útil si quieres amortizar tu hipoteca anticipadamente reduciendo la cuota, pero no tienes claro en cuánto se quedaría tu mensualidad. De esta manera, podrás saber si te interesa pedir una amortización anticipada de tu hipoteca.

Desde nuestro simulador para la amortización de tu hipoteca también podrás acceder a nuestro comparador, desde donde podrás conocer las mejores opciones de los bancos para tu situación, por lo que no solo te ayuda a amortizar tu hipoteca, sino que también te dará a conocer las ofertas más recomendables del mercado.

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