Amortizar hipoteca: ¿cómo sé si me conviene hacerlo?

Las mejores hipotecas sin comisión por amortización anticipada (variables)

Amortizar una hipoteca anticipadamente siempre es una buena forma de ahorrar, ya que devolver tu deuda antes de tiempo te permitirá ahorrar en intereses. Eso sí, para sacar el máximo partido a esta operación debes analizar varios factores: el momento en el que vas a hacerlo, si tu banco te cobra comisiones, si puedes desgravarte por el dinero que devuelvas o si es mejor reducir la cuota o el plazo.

Para que sepas cómo influyen todos estos elementos en la amortización de una hipoteca, cuánto puedes llegar a ahorrar con esta operación e, incluso, si es mejor amortizar tu hipoteca o invertir, en Kelisto te damos todas las claves.

¿Qué significa amortizar la hipoteca?

Amortizar una hipoteca no es más que devolver la deuda que tienes pendiente con tu banco (tanto el capital que te prestó como los intereses) en diferentes mensualidades: tantas como correspondan con el plazo de devolución que acordaras inicialmente con tu banco. Ahora bien, más allá de esta amortización “regular”, también puedes hacer una amortización “extraordinaria”. Eso es lo que se conoce como una amortización anticipada de la hipoteca y es la que te permitirá ahorrar en intereses. 

¿Cómo se hace una amortización de hipoteca?

La amortización de una hipoteca es lo que haces cada mes cuando pagas la cuota de tu préstamo al banco: es decir, se trata de un proceso automático por el cual tu entidad te cobrará la mensualidad que hubieras acordado en base a la cantidad que hubieras pedido y al plazo de devolución establecido. Ahora bien, si lo que quieres es hacer una amortización anticipada de tu hipoteca, tienes dos opciones: hacer una amortización anticipada parcial (es decir, devolver anticipadamente parte de la deuda que tienes pendiente) o una amortización anticipada total (devolver todo lo que te quedara por pagar a tu entidad).

En caso de que realices una amortización anticipada parcial, tu banco también te dará a elegir entre dos posibilidades reducir cuota o reducir plazo. Eso significa que tendrás que elegir cómo quieres que te impacte esa reducción de tu deuda:

• Si prefieres seguir pagando la misma cuota cada mes, pero acortar el número de meses o años que te queda hasta dar por zanjada tu deuda.
• O si prefieres que ese plazo se mantenga sin cambios, pero que se reduzca la cuota que pagas cada mes.

En lo que respecta a los trámites, el procedimiento para amortizar una hipoteca es muy sencillo: solo tendrás que comunicárselo a tu banco para que este coja de tu cuenta el dinero que quieres destinar a esa amortización anticipada. Ahora bien, recuerda que:

• Esta operación puede conllevar el pago de comisiones, que dependen de cada banco y que están limitadas por ley. Eso sí, si tu banco se ha acogido a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno en 2022, durante todo 2023 no podrán cobrarte nada por esta operación si tienes una hipoteca variable.
• El máximo que podrás amortizar anticipadamente será, como es lógico, la cantidad que te quede pendiente para dar por zanjada tu deuda.

¿Qué factores hay que tener en cuenta para saber si conviene amortizar una hipoteca?

Para saber si conviene amortizar una hipoteca hay varios factores a tener en cuenta: los años que te queden hasta finalizar el pago de tu deuda, las comisiones que aplique tu banco, la cantidad que vayas a devolver, si puedes desgravarte por la operación, si vas a reducir plazo o prefieres recortar la cuota que pagas cada mes y el nivel al que se encuentre en el euríbor, si tienes una hipoteca variable .

Los años que te queden para terminar de pagar tu hipoteca

Prácticamente todas las hipotecas que se conceden en España utilizan el sistema de amortización francés, con el que devuelves más intereses al principio de la vida de tu préstamo que al final. Por tanto, cuanto antes puedas amortizar la hipoteca de forma anticipada, más cantidad de intereses te estarás ahorrando.

Las comisiones por amortización anticipada

Al realizar una amortización de tu hipoteca de forma anticipada, los bancos pueden cobrarte varios tipos de comisiones:

• Una comisión por desistimiento, que está limitada por ley y que no puede superar el 0,5% en los cinco primeros años de vida del préstamo, ni el 0,25% si se produce después. Esta comisión se puede cobrar tanto en las hipotecas variables como en las fijas.
• Una comisión por riesgo de tipo de interés, que solo se cobra en las hipotecas fijas y, únicamente, en caso de que la entidad pierda dinero como consecuencia de la amortización anticipada. Este cargo no está limitado por ley.

Recuerda, eso sí, que si tu banco se ha adherido a las ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno en 2022 y tienes un préstamo a tipo variable, tu entidad no podrá cobrarte este cargo durante 2023.

Por otro lado, ten en cuenta que al analizar las comisiones por amortización anticipada de una hipoteca, la política de cada banco puede ser muy distinta:

• Hay entidades que no cobran estos gastos en ningún caso, como ocurre con EVO Banco.

• Otras entidades te cobran comisiones si realizas una amortización de hipoteca total, pero no parcial, como sucede con Openbank.

• En otros casos, puedes encontrarte con bancos que no cobran estas comisiones en su hipoteca variable, pero sí lo hacen en la fija, como COINC o ING.

¿Cuáles son las mejores hipotecas sin comisión por amortización anticipada (variables)?

¿Cuáles son las mejores hipotecas sin comisión por amortización anticipada (fijas)?

La cantidad que vayas a devolver

Como es lógico, cuanto mayor sea la cantidad que devuelvas al realizar una amortización anticipada, mayor será el ahorro por los intereses que dejarás de pagar a tu banco.

La deducción por vivienda habitual

Si tu hipoteca es anterior a 2013, puedes aprovecharte de ella en tu declaración de la Renta. En total, con la deducción por vivienda habitual puedes deducirte un 15% de las cantidades aportadas para amortizar tu hipoteca, hasta un límite de 9.040 euros, es decir, la deducción será de 1.356 euros como máximo. Si con lo que pagas normalmente con la cuota de tu hipoteca durante un año no alcanzas los 9.040 euros, puede que te interese hacer una amortización anticipada hasta igualar esa cantidad para beneficiarte de la máxima desgravación.

El euríbor

La relación entre hipotecas y euríbor es algo propio de las de tipo variable: en este caso, cuanto más elevado sea este índice, mayores serán los intereses que pagarás a tu banco, y viceversa. Por ello, cuanto más alto cotice esta referencia, más te convendrá hacer una amortización anticipada de tu hipoteca, ya que el ahorro que puedes conseguir será mayor.

Si prefieres reducir cuota o plazo

Cuando realizas una amortización de tu hipoteca, la deuda que tenías pendiente con tu banco se reduce. Como consecuencia, tu entidad te dará dos opciones: reducir la cuota que pagas todos los meses (de forma que el esfuerzo que tienes que hacer sea menor) o recortar el plazo que aún te quedaba para dar por zanjada tu deuda, de forma que puedas terminar de devolver tu préstamo antes de tiempo. Aunque ambas opciones te permitirán ahorrar en intereses, la primera es más adecuada si estás pasando por apuros económicos, mientras que la segunda es la mejor para ahorrar (ya que la reducción del montante que pagas en concepto de intereses es mayor).

Cómo hacer el cálculo de una amortización de hipoteca

Si te planteas devolver antes de tiempo parte de tu deuda, pero no sabes si te conviene más reducir cuota o plazo, es fundamental que hagas el cálculo de la amortización de tu hipoteca en ambos supuestos. Para ello, tienes dos opciones: pedir a tu banco una simulación de ambos supuestos (con su correspondiente cuadro de amortización de tu préstamo) u optar por una calculadora para amortizar hipoteca como la que ofrece el Banco de España de forma gratuita.

Si eliges la segunda opción, hacer el cálculo te una amortización de hipoteca te resultará sencillo. Imagina que tienes una hipoteca pendiente de 100.000 euros, a pagar en 15 años, con un interés fijo del 1,5%, para la que puedes amortizar anticipadamente 10.000 euros. En este caso, los intereses que aún quedarían por pagar al banco ascenderían a 11.733,83 euros, pero ¿con qué operación se ahorraría más?

Amortizar la hipoteca reduciendo cuota del préstamo: la mejor solución ante apuros económicos

En un caso como el de este cálculo de una amortización de hipoteca, si se eligiera reducir la cuota, pasarían dos cosas:

• La cuota del préstamo pasaría de 620,74 euros al mes a 558,67 euros. Es decir, se reduciría un 10%, lo que significaría que pagarías 62,07 euros menos al mes (o 774,84 euros menos al año).
• Los intereses que acabarías pagando a tu banco bajarían hasta 10.560,28 euros, lo que también supondría un ahorro del 10% (1.173,55 euros menos).

Amortizar la hipoteca reduciendo plazo: la mejor solución para ahorrar

Si optas por una amortización de hipoteca reduciendo el plazo, esto es lo que ocurriría:

• La cuota se mantendría igual, pero el plazo pasaría de 180 meses a 161, lo que significaría que acabarías de pagar tu hipoteca año y medio antes de lo previsto.
• Los intereses que pagarías a tu banco bajarían hasta 9.359,87 euros, lo que supone una rebaja del 20% (2.373,96 euros menos).

Amortizar la hipoteca o invertir: ¿qué es más interesante?

En líneas generales, a día de hoy interesa más amortizar la hipoteca que invertir en productos de ahorro conservador, como los depósitos. Así se desprende de un análisis realizado por Kelisto, en el que hemos tenido en cuenta lo que se podría ahorrar con distintas hipotecas (cada una de ellas con un interés que va del 0,5% al 5%) frente a lo que se podría conseguir con la oferta que lidera nuestro ranking de depósitos más rentables del mercado. Eso sí, la distancia entre ambas opciones empieza a estrecharse dado que los depósitos están mejorando su rentabilidad mes a mes.

En cualquier caso, para elegir entre amortizar la hipoteca o invertir siempre es importante que analices dos cuestiones esenciales para tu caso concreto: lo que te ahorrarías en intereses al amortizar anticipadamente y lo que podrías conseguir con el plazo fijo que escogieras. Una vez tengas esos datos, tendrías que hacer dos operaciones más:

• A lo que ahorres en intereses, tendrías que restarle la comisión que te cobre tu banco por amortización anticipada, en caso de que lo haga.
• A los intereses que pudieras lograr con el depósito escogido, deberías restarle la retención del IRPF, que será del 19% si la remuneración que consigas no supera los 6.000 euros.

Si tengo ahorros, ¿es mejor amortizar la hipoteca reduciendo plazo o invertir en depósitos?

Si tengo ahorros, ¿es mejor amortizar la hipoteca reduciendo cuota o invertir en depósitos?

Como verás en la tabla anterior, aunque el interés medio de los plazos fijos se ha multiplicado por 20 en el último año, según los últimos datos del Banco de España, y ya hay bancos que ofrecen una rentabilidad superior al 4% TIN, invertir en un depósito sigue sin merecer la pena en todos los casos:

• Si te dudas entre una amortización anticipada de hipoteca (para reducir plazo) o invertir en depósitos, esta segunda opción te merecería la pena si el interés de tu hipoteca es del 1,5% o inferior.
• Si tu elección está entre amortizar la hipoteca para reducir cuota o meter tu dinero en un depósito, optar por estos productos de ahorro te saldrá a cuenta si el interés de tu hipoteca es del 3% o inferior.

¿Quieres saber qué casa te puedes comprar? Entra ya en nuestro simulador de hipotecas y descubre qué cuota pagarás cada mes en función de tus ahorros y del interés que te cobre el banco.