Amortizar hipoteca anticipadamente: ¿cómo y cuándo hacerlo?

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Amortizar la hipoteca anticipadamente siempre te permitirá ahorrar en intereses, pero para sacar el máximo partido a la operación es mejor que lo hagas en los primeros años de vida de la hipoteca y que avises con tiempo a tu banco y pidas los comprobantes necesarios para evitar problemas durante el proceso y al terminarlo.

Las mejores hipotecas fijas

TOP 1
Banco Santander Hipoteca Fija Bonificada
TIN desde: 2,80%
TAE desde: 3,39%
Plazo: 30 años
TOP 2
Banco Sabadell Hipoteca Fija
TIN desde: 2,80%
TAE desde: 3,92%
Plazo: 30 años
TOP 3
Evo Banco Hipoteca Inteligente a tipo fijo
TIN desde: 2,90%
TAE desde: 3,39%
Plazo: 30 años
TOP 4
BBVA Hipoteca Fija
TIN desde: 3%
TAE desde: 3,97%
Plazo: 25 años

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras. En este destacado verás la mejor oferta de nuestro ranking de la mejor hipoteca fija. Puedes consultar el ranking completo y la metodología seguida para efectuarlo en https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuales-son-las-hipotecas-fijas-mas-baratas-4810.

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Amortizar una hipoteca anticipadamente siempre es una buena forma de ahorrar, ya que devolver tu deuda antes de tiempo te permitirá ahorrar en intereses. Eso sí, para sacar el máximo partido a esta operación debes analizar varios factores: el momento en el que vas a hacerlo, si tu banco te cobra comisiones, si puedes desgravarte por el dinero que devuelvas o si es mejor reducir la cuota o el plazo.

Para que sepas cómo influyen todos estos elementos en la amortización de una hipoteca, cuánto puedes llegar a ahorrar con esta operación e, incluso, si es mejor amortizar tu hipoteca o invertir, en Kelisto te damos todas las claves.

¿Qué es amortizar la hipoteca anticipadamente?

Amortizar la hipoteca anticipadamente consiste en devolver antes del tiempo acordado con tu banco la deuda que tenías pendiente: es decir, en lugar de hacerlo en los plazos inicialmente previstos, adelantes parte de lo que debes (amortización anticipada parcial) y toda tu deuda de golpe (amortización anticipada total). La ventaja de esta operación es que te permitirá ahorrar en intereses. Eso sí, si realizas una amortización anticipada parcial (o sea, devuelves solo parte de tu deuda), el ahorro dependerá de lo que decidas hacer con tu dinero, ya que el banco te dará dos opciones:

  • Amortizar anticipadamente la hipoteca reduciendo plazo: con este sistema, utilizas el dinero que adelantas a tu entidad para reducir el número de meses o años que te quedan hasta dar por finiquitada tu deuda. Es la fórmula que te permite ahorrar más intereses.
  • Amortizar anticipadamente la hipoteca reduciendo cuota: con esta fórmula, usas el dinero para rebajar la cuota que pagas cada mes. Te permitirá ahorrar menos intereses que si reduces el plazo, pero es la opción más adecuada si, por ejemplo, las subidas del euríbor han hecho que la cuota que pagas cada mes se dispare.

Cómo amortizar la hipoteca anticipadamente

Para amortizar una hipoteca anticipadamente, solo tendrás que avisar a tu banco, dejar constancia por escrito y efectuar el pago. Ahora bien, cada uno de estos pasos tiene ciertos matices que debes tener en cuenta y la ley hipotecaria fija algunos plazos concretos en caso de que, por ejemplo, tu banco te pida un preaviso y para que tu entidad te ofrezca información sobre la operación.

Para amortizar tu hipoteca anticipadamente deberás:

  • Ponerte en contacto con tu banco para comunicarle que quieres realizar una amortización anticipada de tu hipoteca: dependiendo de la entidad, este trámite podrá realizarse en sus oficinas, por teléfono o por Internet.
  • Dejar constancia por escrito de la cantidad que quieres amortizar y de la fecha en la que quieres hacerlo: de esta forma, quedará demostrada tu intención de realizar la operación.
  • Realizar el pago: llegada la fecha que hayas comunicado a tu banco, tendrás que hacer el pago. Eso sí, si la amortización anticipada de tu hipoteca es total, tu entidad podría alargar un poco este trámite ya que podría exigirte un preaviso (según marca la ley hipotecaria, no podría ser superior a un mes).

A la hora de realizar la amortización anticipada de tu hipoteca, ten en cuenta que:

  • Una vez hayas comunicado a tu banco que quieres hacer esta operación, tu entidad tendrá un máximo de tres días para ofrecerte toda la información necesaria para que evalúes tus opciones y deberá hacerlo en un soporte duradero (por ejemplo en papel).
  • Si tienes un seguro contratado junto con tu hipoteca (para conseguir una reducción en el interés que aplica tu banco), deberás comunicar a tu entidad si quieres seguir con él o si prefieres cancelarlo.
  • El pago de la deuda que tuvieras pendiente se puede hacer de varias formas (en función a lo que te indique tu banco): mediante un cheque ante notario, una transferencia TARGET (u OMF, que llegan en el mismo día) o una transferencia urgente.

Si realizas una amortización anticipada total, no te olvides de:

  • Pedir a tu banco un certificado de cancelación de deuda (o certificado de deuda cero): tu entidad no podrá cobrarte por ello y es esencial para la cancelación registral del préstamo.
  • Realizar la cancelación registral de tu hipoteca: para ello tendrás que:
  1. Acudir a una notaría y entregar tu certificado de deuda cero. De esta forma, el notario podrá preparar la escritura de cancelación (lo normal es que te cobren honorarios por ello).
  2. Esperar a que la notaría contacte con tu banco para que este envíe a un representante que firme la escritura de cancelación (tu entidad no podría cobrarte nada por ello).
  3. Acudir a la delegación de tu comunidad autónoma y completar el documento del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este trámite es gratuito.
  4. Acudir al registro de la propiedad con los tres documentos (Certificado de deuda cero, escritura de cancelación e impuesto de Actos Juríficos Documentados) y cancelar la hipoteca. Este último trámite si tiene un coste: los llamados «aranceles registrales».

 

Cuándo amortizar la hipoteca anticipadamente

Una hipoteca se puede amortizar anticipadamente en cualquier momento. Ahora bien, para aprovechar al máximo la operación lo más recomendable es hacerlo en los primeros años de vida de la hipoteca. ¿La razón? En esos años es cuando pagas más intereses y, por tanto, cuando más podrás ahorrar. Esto se debe a que la práctica totalidad de las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés. Esta forma de amortizar un préstamo hipotecario se basa en establecer cuotas constantes a lo largo de toda la vida de la hipoteca (salvo que suban o bajen por las fluctuaciones del euríbor) en las el peso de los intereses y el capital que devuelves al banco va cambiado: al principio se devuelven más intereses y menos capital, y la proporción va cambiando hasta que, en los últimos años, devuelves más capital que intereses.

Qué analizar para decidir cuándo amortizar la hipoteca anticipadamente

  • La situación de tus finanzas personales: por ejemplo, si dada la relación entre las hipotecas y el euríbor, tu cuota se dispara como consecuencia de la subida de este indicador, quizá necesites amortizar anticipadamente para reducir tu cuota y, de esa forma, poder cuadrar tus cuentas.
  • La penalización por amortización anticipada: la ley establece unos límites máximos a la penalización por amortización anticipada y estas se reducen con el paso del tiempo. Por tanto, si tu banco las cobra (algunos no lo hacen) tendrás que sopesar si te merece la pena esperar para pagar menos por este concepto.
  • El euríbor: la relación entre hipotecas y euríbor es algo propio de las de tipo variable: en este caso, cuanto más elevado sea este índice, mayores serán los intereses que pagarás a tu banco, y viceversa. Por ello, cuanto más alto cotice esta referencia, más te convendrá hacer una amortización anticipada de tu hipoteca, ya que el ahorro que puedes conseguir será mayor.
  • La deducción por vivienda habitual: si tu hipoteca es anterior a 2013, puedes aprovecharte de ella en tu declaración de la Renta. En total, con la deducción por vivienda habitual puedes deducirte un 15% de las cantidades aportadas para amortizar tu hipoteca, hasta un límite de 9.040 euros: es decir, la deducción será de 1.356 euros como máximo. Si con lo que pagas normalmente con la cuota de tu hipoteca durante un año no alcanzas los 9.040 euros, puede que te interese hacer una amortización anticipada hasta igualar esa cantidad para beneficiarte de la máxima desgravación.
  • El mercado de productos de ahorro: si recibes un dinero extra (por ejemplo, por una herencia) tendrás que calcular si es mejor amortizar tu hipoteca anticipadamente o si te sale más a cuenta invertir tu dinero en un producto de ahorro conservador, como los depósitos a plazo fijo o las letras del Tesoro.

¿Hay penalización por amortización anticipada?

Sí, los bancos pueden cobrar una penalización por amortización anticipada que, en el peor de los casos, no podrá superar el 2,5% (salvo que el cliente hubiera pactado una cifra superior con su banco). Ahora bien, la cifra final a pagar dependerá de varios factores: del tipo de hipoteca que tengas (variable o fija), del momento en el que firmaste tu hipoteca, del tipo de operación que hagas (si solo amortizas o si también haces una subrogación) y de si produce una pérdida de dinero para el banco.

Para entender mejor la penalización por amortización anticipada debes tener en cuenta que la ley determina el máximo que podrán cobrarte los bancos (salvo en determinadas excepciones) y que lo más fácil para averiguar cuándo deberías pagar es saber si tu préstamo se firmó antes o después de la entrada en vigor de la ley hipotecaria actual (en junio de 2019).

Penalización por amortización anticipada máxima para hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019

 ¿EN QUÉ MOMENTO SE REALIZA LA AMORTIZACIÓN DE LA HIPOTECA?¿QUÉ PENALIZACIÓN MÁXIMA TE PUEDEN COBRAR?
HIPOTECAS FIJASDurante los 10 primeros años de vigencia2%
HIPOTECAS FIJASDespués 1,50 %
HIPOTECAS VARIABLES*Durante los 3 primeros años o durante los 5 primeros años (a acordar entre banco y cliente) 0,25 % si es durante los 3 primeros años o 0,15% si es durante los 5 primeros años
HIPOTECAS VARIABLES*Después0%
SI SE CAMBIA DE INTERÉS VARIABLE A FIJO MEDIANTE NOVACIÓN O SUBROGACIÓN**Durante los 3 primeros años 0,15%
SI SE CAMBIA DE INTERÉS VARIABLE A FIJO MEDIANTE NOVACIÓN O SUBROGACIÓN**Después0%

Fuente: Kelisto.es con datos del Banco de España a 11/01/2023. *Los bancos adheridos a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno no podrán cobrar nada en 2024. ** Los bancos adheridos a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno no podrán cobrar nada en 2024 y, a partir de 2025 pasará a ser del 0,05%.

Penalización por amortización anticipada máxima para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019

 HIPOTECAS VARIABLES FIRMADAS ANTES DEL 24/07/2003HIPOTECAS VARIABLES FIRMADAS  A PARTIR DEL 24/07/2003HIPOTECAS FIJAS FIRMADAS ANTES DEL 09/12/2007HIPOTECAS VARIABLES Y FIJAS FIRMADAS A PARTIR DEL 09/12/2007
COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA 1%1%La comisión pactada por banco y cliente.0%
COMISIÓN POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA (EN CASO DE SUBROGACIÓN)1%*0,5%*2,50%0%
COMPENSACIÓN POR DESISTIMIENTO0%0%0%0,5% durante los 5 primeros años; 0,25% a partir del 6º año.
COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS0%0%0%La comisión pactada por banco y cliente.**

Fuente: Kelisto.es con datos del Banco de España a 11/01/2023. *No se puede cobrar si no aparece en el contrato. ** No se podrá cobrar nada si no se produce una pérdida de capital para el banco.

¿Hay que pagar penalización por amortizar la hipoteca en 2024?

Gracias a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno, en 2024 se eliminan varias penalizaciones por amortizar la hipoteca:

  • Penalización por amortizar hipotecas variables: se eliminan en 2024 y vuelven a los niveles habituales en 2025.
  • Penalización por amortizar hipotecas variables (en caso de subrogación para cambiar de hipoteca variable a fija o mixta): se eliminan en 2024 y se quedan en el 0,05% a partir de 2025.

Cálculo de una amortización de hipoteca: ¿cómo hacerlo con un simulador?

Para realizar el cálculo de una amortización de hipoteca de forma que puedas saber cuánto puedes ahorrar con esta operación, lo más útil es que uses un simulador como el que ofrece en Banco de España. Esta herramienta gratuita y disponible para cualquier usuario te permitirá -con solo indicar la cantidad que debes a tu banco, el interés que estás pagando, los años que te quedan para dar por finiquitada tu deuda y la cantidad que puedes amortizarcómo se quedaría tu mensualidad si decides reducir cuota, y cuántos meses te quedarían por pagar, si prefieres reducir plazo.

simulador amortizar hipoteca banco de españa

Por si esto fuera poco, con el simulador del Banco de Espapa podrás dar un paso más en el cálculo de una amortización de hipoteca. Al hacer clic en «Más detalles», esta herramienta te mostrará cuántos intereses acabarías pagando a tu banco en función a si eliges reducir cuota o reducir plazo. De esa forma, podrás entender cuál de las dos opciones te permitiría ahorrar más.

simulador amortización hipoteca banco de españa ahorro intereses

Si lo que quieres es calcular la hipoteca que te puedes permitir, recuerda que puedes acceder al simulador de hipotecas de Kelisto para hacer cuentas y entender qué oferta es la que más te conviene.

¿Cuánto puedo amortizar de hipoteca al año?

No hay nada que limite cuánto puedes amortizar de hipoteca al año de forma anticipada, por lo que podrías adelantar todo el dinero que quisieras. Ahora bien, si tienes en cuenta que amortizar la hipoteca desgrava si tu préstamo es anterior a 2013, lo suyo sería que intentes llegar a los 9.040 euros. Esa es la cantidad máxima a la que se aplicará la desgravación del 15% a la que está sujeta esta operación (lo que te permitiría obtener una deducción de 1.356 euros al año) por lo que, en términos fiscales, te interesaría no sobrepasar esa cantidad, ya que el resto del dinero que pudieras sumar no tendrá ninguna ventaja para ti a nivel tributario.

Amortizar la hipoteca: ¿es mejor reducir cuota o plazo?

A la hora de amortizar la hipoteca anticipadamente, reducir plazo siempre sale más a cuenta que reducir cuota, ya que te permitirá ahorrar más intereses. Por ejemplo, si tienes una deuda pendiente de 100.000 euros, te quedan 20 años para reembolsarla, estás pagando un interés del 2% y te planteas amortizar 10.000 euros, al reducir plazo ahorrarías un 21% en concepto de intereses (pagarías 4.570 euros menos a tu banco), mientras que al reducir cuota el ahorro bajaría hasta el 10% (2.141,7 euros menos).

Amortizar 10.000€ para una deuda pendiente de 100.000€, a 20 años y al 2% TIN: ¿es mejor reducir cuota o plazo?

CÓMO HAGO LA AMORTIZACIÓN ANTICIPADAINTERESES A PAGAR TRAS LA AMORTIZACIÓN (€)AHORRO RESPECTO A LOS INTERESES INICIALES (€) AHORRO RESPECTO A LOS INTERESES INICIALES (%) 
Reduciendo plazo16.841,65 €4.570,58 €-21,35%
Reduciendo cuota19.270,54 €2.141,69 €-10%

Fuente: Kelisto.es a 11/01/2024. Cálculos realizados con el simulador de amortización anticipada del Banco de España para una deuda pendiente de 100.000€, al 2% y a 20 años. Cantidad a amortizar: 10.000€.

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