Las claves definitivas para amortizar tu hipoteca en 2025
Amortizar la hipoteca anticipadamente siempre es más interesante durante los primeros años y, además, ahorrarás más intereses si reduces plazo que si reduces cuota.
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Calculado para un préstamo de 150.000€ a 30 años (360 cuotas). Comisión de apertura: 0€. TIN Primer año: 2,50%. Resto: 2,50%. TAE: 3,66%. Cuota mensual 592,68€. Importe total adeudado: 213.365,29€. Coste total del préstamo: 63.365,29€. Intereses: 63.365,29€. Sistema de amortización francés.Fuentes
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Amortizar la hipoteca de forma anticipada es una buena fórmula para ahorrar en intereses o, simplemente, para reducir la cuota que pagas y recortar tus gastos mensuales. Ahora bien, hacerlo en el momento correcto, conocer los pasos que debes dar y entender cuál es la manera más adecuada para hacerlo son clave para que saques el máximo partido a esta operación.
En Kelisto te damos todas las claves para que puedas analizar tu caso y, además, ponemos a tu disposición un simulador de amortización hipoteca para que puedas hacer tus propios cálculos.
Simulador de amortización anticipada de hipoteca
¿Qué debo analizar antes de amortizar la hipoteca?
- El tipo de amortización que vas a realizar: en función del dinero que puedas destinar a la operación (y de otros factores), podrás hacerlo de forma parcial (es decir, abonar parte de lo que debes) o total (devuelves toda tu deuda de golpe).
- Qué quieres hacer al amortizar hipoteca: si haces una amortización parcial, el banco te dará a elegir entre reducir la cuota que pagas cada mes o reducir el plazo de devolución. En ambos casos ahorrarás en intereses, pero si no es estrictamente necesario para tus finanzas personales, siempre es mejor reducir plazo. De esta forma, el ahorro será mayor.
- Las comisiones: la ley establece unos límites máximos a la penalización por amortización anticipada y, además, esta debe ser menor con el paso del tiempo. Por tanto, si tu banco te cobra estas comisiones tendrás que sopesar si te merece la pena esperar para pagar menos por este concepto.
- La deducción por vivienda habitual: si tu hipoteca es anterior a 2013, estarás disfrutando de este beneficio fiscal que permite deducirte un 15% de las cantidades aportadas para amortizar tu hipoteca, pero con un límite de 9.040 euros. Antes de amortizar tu hipoteca, deberás sopesar si te interesa pasarte de esta cifra o si prefieres reservar parte del dinero para años posteriores. Además, si dudas entre amortizar parcial o totalmente, ten en cuenta esta bonificación para entender si el ahorro por amortización total (aún perdiendo la deducción) te interesa o si prefieres hacer amortizaciones parciales.
- Si hay opciones de ahorro/inversión más ventajosas: antes de amortizar tu hipoteca -y salvo que tu prioridad sea reducir la cuota para mejorar tus finanzas personales- es conveniente que analices si hay alternativas de ahorro o inversión que te permitan sacar más partido a tu dinero. Siempre partiendo de opciones que se adapten al nivel de riesgo que puedes o quieres asumir (y de otras cuestiones importantes, como los posibles gastos asociados o la fiscalidad de cada producto), observa si esas alternativas te ofrecen una remuneración más elevada que el interés que pagas por tu hipoteca. En ese caso, es muy posible que invertir te salga más a cuenta que amortizar anticipadamente.
No te olvides de la inflación
Uno de los elementos que más influye en las hipotecas -tanto si quieres contratar una como si quieres amortizar anticipadamente- es la inflación: es decir, el aumento generalizado de los precios durante un período de tiempo.
Por ejemplo, si tienes una hipoteca variable, debes recordar que lo habitual en momentos de inflación es que el Banco Central Europeo decida subir los tipos de interés lo que inevitablemente hará que suba el euríbor y que tu cuota suba. Para reducir el impacto de este movimiento, amortizar anticipadamente para reducir cuota puede ser una solución que te ayude a mejorar tu economía familiar.
En cambio, si tienes una hipoteca fija y el IPC supera el interés que pagas, la inflación estará «pagando» parte de tu préstamo, ya que tu deuda valdrá menos. En ese caso, amortizar no te saldría tan a cuenta -salvo que necesites reducir la cuota para cuadrar tus finanzas personales- y deberías plantearte buscar opciones de ahorro o inversión adecuadas a tu perfil para sacar partido a tu dinero.
¿Cuándo sale más a cuenta amortizar la hipoteca?
Lo antes posible. El motivo es que la práctica totalidad de las hipotecas en España utilizan el sistema de amortización francés. Con esta forma de amortizar un préstamo hipotecario al principio se devuelven más intereses y menos capital, y la proporción va cambiando hasta que, en los últimos años, devuelves más capital que intereses. Por ello, siempre sale a cuenta hacerlo lo antes posible.
¿Cómo ahorro más al amortizar la hipoteca: reduzco cuota o plazo?
Si vas a amortizar tu hipoteca de forma parcial y tu prioridad es el ahorro, lo mejor es que optes por reducir el plazo: es decir, por recortar el número de meses o años que quedan para finiquitar tu deuda. De esta forma, el ahorro que conseguirás será mucho mayor que si optaras por reducir la cuota.
Por ejemplo, si tuvieras una deuda pendiente de 100.000 euros con tu banco, a devolver a 18 años y con un interés del 2,96% TIN, los intereses que aún te quedarían por pagar ascenderían a 29.115 euros.
- Si optaras por reducir el plazo, el total de intereses bajaría hasta los 17.214 euros, por lo que ahorrarías un 40%.
- En cambio, si optaras por reducir la cuota, los intereses se reducirían hasta los 23.292 euros, por lo que el ahorro sería del 20%.
¿Qué pasos debo dar para amortizar la hipoteca anticipadamente?
Si ya has decidido que lo mejor para tu economía es amortizar tu hipoteca anticipadamente, solo tendrás que avisar a tu banco, dejar constancia por escrito y efectuar el pago. Ahora bien, cada uno de estos pasos tiene ciertos matices que debes tener en cuenta y la ley hipotecaria fija algunos plazos concretos en caso de que, por ejemplo, tu banco te pida un preaviso.
Pasos para amortizar tu hipoteca anticipadamente:
- Ponte en contacto con tu banco para comunicarle que quieres realizar una amortización anticipada de tu hipoteca: dependiendo de la entidad, este trámite podrá realizarse en sus oficinas, por teléfono o por Internet.
- Deja constancia por escrito de la cantidad que quieres amortizar y de la fecha en la que quieres hacerlo: de esta forma, quedará demostrada tu intención de realizar la operación.
- Realiza el pago: llegada la fecha que hayas comunicado a tu banco, tendrás que hacer el pago. Eso sí, si la amortización anticipada de tu hipoteca es total, tu entidad podría alargar un poco este trámite ya que podría exigirte un preaviso (según marca la ley hipotecaria, no podría ser superior a un mes).
A la hora de realizar la amortización anticipada de tu hipoteca, ten en cuenta que:
- Una vez hayas comunicado a tu banco que quieres hacer esta operación, tu entidad tendrá un máximo de tres días para ofrecerte toda la información necesaria para que evalúes tus opciones y deberá hacerlo en un soporte duradero (por ejemplo en papel).
- Si tienes un seguro contratado junto con tu hipoteca (para conseguir una reducción en el interés que aplica tu banco), deberás comunicar a tu entidad si quieres seguir con él o si prefieres cancelarlo.
- El pago de la deuda que tuvieras pendiente se puede hacer de varias formas (en función a lo que te indique tu banco): mediante un cheque ante notario, una transferencia TARGET (u OMF, que llegan en el mismo día) o una transferencia urgente.
- Pedir a tu banco un certificado de cancelación de deuda (o certificado de deuda cero): tu entidad no podrá cobrarte por ello y es esencial para la cancelación registral del préstamo.
- Realizar la cancelación registral de tu hipoteca: para ello tendrás que:
- Acudir a una notaría y entregar tu certificado de deuda cero. De esta forma, el notario podrá preparar la escritura de cancelación (lo normal es que te cobren honorarios por ello).
- Esperar a que la notaría contacte con tu banco para que este envíe a un representante que firme la escritura de cancelación (tu entidad no podría cobrarte nada por ello).
- Acudir a la delegación de tu comunidad autónoma y completar el documento del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este trámite es gratuito.
- Acudir al registro de la propiedad con los tres documentos (Certificado de deuda cero, escritura de cancelación e impuesto de Actos Juríficos Documentados) y cancelar la hipoteca. Este último trámite si tiene un coste: los llamados «aranceles registrales».
¿Qué comisiones me pueden cobrar por amortizar la hipoteca?
Los bancos tienen libertad para cobrar las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca que consideren oportunas. Ahora bien, tienen que respetar los límites que marca la ley y que varían en función de factores como:
- El año en el que se firmó la hipoteca (antes o después de la ley hipotecaria de 20219.
- El tipo de hipoteca que tengas (variable, fija o mixta)
- El tipo de operación que hagas (si solo amortizas o si también haces una subrogación)
- Si produce una pérdida de dinero para el banco: por ejemplo, en las hipotecas firmadas entre 2007 y 2019, los bancos podían cobrar una comisión por riesgo de tipo de interés, pero solo si la operación suponía una pérdida financiera para la entidad.
Hasta el 2024, gracias a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno, no se pagaban varias comisiones por amortizar la hipoteca. Sin embargo, la prórroga de dichas ayudas en 2025 no incluía ese apartado, por lo que a partir de este año se volverá a para por:
- Amortizar hipotecas variables
- Penalización por amortizar hipotecas variables (en caso de subrogación para cambiar de hipoteca variable a fija o mixta): se quedan en el 0,05% a partir de 2025.