Novación de hipoteca: ¿qué es y cuánto cuesta?

La novación de hipoteca es un trámite que te permitirá cambiar las condiciones de tu préstamo para, por ejemplo, reducir los intereses que pagas o cambiar el tipo de variable a fijo. Ahora bien, hacer estas modificaciones tiene unos gastos que debes tener en cuenta para sopesar si te merece la pena, para entender cuál es el ahorro final que conseguirás con la operación o, simplemente, si te conviene más optar por un cambio de banco (es decir, por una subrogación).

¿Qué es una novación de hipoteca?

Una novación de hipoteca es un trámite que te permite cambiar las condiciones que inicialmente pactaste con tu banco. En concreto, te posibilita ampliar o reducir el dinero que pediste a tu entidad, alterar el plazo de devolución, modificar las condiciones relacionadas con el tipo de interés (tanto del que te cobra tu banco por haberte prestado el dinero como del interés de demora, las posibles cláusulas de variabilidad del tipo de interés, etc.), modificar el sistema de amortización y cambiar las garantías personales.

Para que tenga lugar, eso sí, cliente y banco tienen que ponerse de acuerdo y la novación hipotecaria debe formalizarse, en algunos casos, en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Qué puedes cambiar con una novación de hipoteca?

Con una novación de hipoteca podrás ampliar o reducir el importe que solicitaste, cambiar el plazo de devolución, o modificar el interés, el sistema de amortización o las garantías personales.

Ahora bien, dependiendo de la modificación que hagas, los costes y los trámites de la operación pueden cambiar.

¿Qué gastos conlleva una novación de hipoteca?

La novación de hipoteca implica distintos gastos (comisión por novación, gastos de registro y gestoría, etc.) que varían en función de la finalidad de la operación: no es lo mismo hacer una novación para cambiar el tipo de la hipoteca de variable a fijo que para ampliar el plazo de amortización.

A la hora de calcularlos es esencial que sepas que:

• Están regulados por la Ley 5/2019.
• Existen ciertas bonificaciones si tu banco se ha adherido a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022.
• Al igual que pasa con otras operaciones o servicios bancarios, las entidades tienen libertad para fijar las comisiones que cobran por la novación de hipoteca.

1. Comisión por modificación/novación

La ley determina que los bancos no podrán cobrar una comisión por novación superior al 0,15% durante los tres primeros años (y nada a partir del cuarto), aunque:

• Si la novación sirve para efectuar una ampliación del plazo de la hipoteca el tope máximo baja hasta el 0,1%.
• Si tu banco se ha adherido a las ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno y la novación se usa para cambiar de tipo variable a fijo, solo podrán cobrarte un 0,05% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada.

2. Gastos de notaría

La novación hipotecaria no implica hacer una nueva escritura, salvo en algunos casos. De ser así, tendrías que asumir gastos de notaría, que varían en función de la finalidad de la operación.

• Si vas a cambiar el tipo de una hipoteca, de variable a fijo, no pagarás nada (será el banco quien ese haga cargo de este gasto).
• Si quieres ampliar el plazo de amortización, la comisión por novación oscila entre el 0,2% y el 0,5%, aunque está bonificada al 50%. Así, para una hipoteca de 100.000 euros pendientes, por ejemplo, el coste asciende a unos 90 euros.
• Si quieres modificar el capital prestado, también existen bonificaciones y, para una deuda de 100.000 euros, el coste también rondaría los 90 euros.

3. Gastos de registro

Dado que la novación de hipoteca implica cambiar las condiciones de la hipoteca, será necesario que el préstamo se vuelva a inscribir en el Registro. En este caso, también existen bonificaciones fijadas por la legislación actual, por lo que el gasto será menor que el que tuviste que asumir al hipotecarte por primera vez. Para un ejemplo como el anterior (hipoteca con una deuda pendiente de 100.000 euros) el coste rondaría los 80 euros.

4. Gastos de gestoría

Recurrir a una gestoría para realizar todos los trámites que implica una novación de hipoteca no es obligatorio, pero sí suele ser la solución más habitual por la complejidad que implican el papeleo que hay que realizar. Lo habitual es que la tarifa que te apliquen ronde los 100-150 euros.

5. Tasación

La novación hipotecaria no requiere que se realice una nueva tasación. El único supuesto en el que el banco podría llegar a pedírtelo es que quieras ampliar el capital que te prestó inicialmente tu entidad, aunque en ese caso tampoco es obligatorio.

6. Impuestos

Cuando realizas una novación de hipotecara, Hacienda exige el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero es el banco el que se  tiene que hacer cargo de su pago.

Ventajas y desventajas de la novación de hipoteca

¿Cuánto puedes ahorrar con una novación de hipoteca?

Una novación de hipoteca te puede permitir ahorrar, de media, más de 30.000 euros en intereses, según los cálculos de Kelisto. Para llegar a esta conclusión hemos tomado como referencia dos hipotecas: una firmada en 2023 y otra, en 2024 con datos promedio, es decir, con el capital y el interés medio según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El interés que se obtendría con la novación es el de la mejor oferta obtenida por el bróker hipotecario de Kelisto para un usuario en el último mes y, en cuanto a los gastos, se ha utilizado cifras máximas: por ejemplo, se ha contabilizado una comisión de novación del 1%, que es el máximo que suelen pedir los bancos.

Calcula tu novación de hipoteca (simulador)

Para ayudarte a saber si te interesa llevar a cabo una novación de hipoteca, desde Kelisto ponemos a tu disposición una calculadora que te permitirá hacer números. Para utilizarla correctamente recuerda que debes añadir los valores de tu hipoteca. En el caso del ahorro, ten en cuenta que el nuevo interés se ha utilizado la mejor oferta obtenida por el bróker de Kelisto para un usuario en el último mes. Por último, es importante que sepas que el ahorro que te muestre nuestro simulador no es neto, ya que tendrás que descontar los gastos que te hemos mostrado anteriormente, que te supondrá realizar una novación.

Pasos para hacer una novación

Para llevar a cabo una novación con éxito, te recomendamos que sigas los siguientes pasos:

1. Acude a tu banco

El primer paso, tanto si quieres hacer una novación como una subrogación, es ponerte en contacto con tu banco. Para ello, puedes hacerlo a través de su web, llamar por teléfono o pedir una cita en tu oficina. En este punto, ten en cuenta dos cosas la primera es que, en un primer lugar, te harán un análisis preliminar que no será definitiva. En segundo lugar, que probablemente te diga que es inviable o no se puede hacer, pero no hagas caso y sigue adelante.

2. Empieza las negociaciones

El banco, obviamente, le conviene que no mejores las condiciones porque entonces perderá dinero, por lo que o bien te dirá que no es posible o las mejoras que te proporcione tendrán alguna trampa como la contratación de productos. En este caso, escucha su oferta, pero recházala explicando que buscarás otras ofertas en otros bancos.

3. Busca y compara ofertas

Este es el punto crucial en cualquier novación: debes rastrear el mercado comparando precios para buscar la mejor oferta. También te puedes ayudar de profesionales, como los del bróker de Kelisto, que te ayuden en el proceso. El objetivo es encontrar la mejor oferta ya sea para contratarla (entonces harás una subrogación) o para obligar a tu banco a mejorar las condiciones.

4. Entrega los documentos que te pidan y encarga una tasación de tu vivienda

Tanto si finalmente realizas una novación como si es una subrogación, deberás entregar la documentación que acredite tu solvencia (últimas nóminas y declaraciones de la renta, por ejemplo) y pagar y entregar el informe de tasación de tu casa. Con ello, recibirás distintas ofertas para llevarte la hipoteca y beneficiarte de las mejoras.

5. Estudia la oferta final de novación

Tendrás un tiempo en el que decidirás si optas por una subrogación o tu banco te ha mejorado las condiciones. En este último caso, recibirás una oferta vinculante con una validez mínima de 10 días. En este punto, de nuevo, deberás leer detenidamente las condiciones y valorar si refleja todos los cambios que te habían prometido.

6. Acude a la notaría de tu elección para formalizar el cambio de condiciones

Por último, te quedarán un par de pasos, lo que incluye visitar la Notaría en dos ocasiones: la primera para que el notario te explique las condiciones. La segunda, para firmar el nuevo contrato. Posteriormente, la gestoría del banco se encargará de inscribir los cambios de tu hipoteca en el Registro de la Propiedad.

El último paso lo debe dar el banco, ya que debe tramitar tu solicitud. Eso sí, para agilizar el proceso ponte en contacto con ellos de forma continua para que agilicen el trámite.

¿Qué requisitos debes cumplir para negociar una novación de hipoteca?

Al igual que sucede con la subrogación de hipotecas, tu banco no está obligado a dar luz verde a una novación. Por tanto, es importante que acudas a negociar cumpliendo con varias condiciones.  Por ejemplo, te será de gran ayuda que cumplas con los siguientes requisitos:

• Estar al corriente de todos tus pagos.
• Haber pagado varios años del préstamo.
• Haber destinado el importe de tu hipoteca a la compra de tu vivienda habitual.