¿Cuánto cuesta cambiar las condiciones de una hipoteca?

Hipoteca

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Negociar con tu banco un cambio en el interés o en el plazo de devolución de tu hipoteca (es decir, realizar una novación) no sale gratis. En Kelisto, hemos echado cuentas para que sepas si esta operación merece la pena.

Si firmaste una hipoteca hace un par de años, es muy probable que estés pagando un interés muy superior al que tendrías que abonar si hubieras dado el paso ahora. De media, las mejores hipotecas que se ofrecían por aquel entonces aplicaban un diferencial que rondaba el 2% mientras que, a día de hoy, las ofertas más atractivas apenas superan el 1%.

En un caso como este, tienes dos opciones para mejorar las condiciones de tu préstamo: realizar una subrogación hipotecaria (es decir, cambiar tu hipoteca a otro banco donde te ofrezcan mejores condiciones) u optar por una novación, es decir, negociar con tu propia entidad un cambio en las condiciones de tu préstamo. Normalmente, la novación suele ser algo más barata que la subrogación, aunque todo depende del tipo de modificaciones que quieras hacer y de lo que diga el contrato que firmaste en su día.

Para que tengas claro cuánto puede costarte y si realmente merece la pena, en Kelisto hemos analizado cuánto te costará realizar una novación de tu hipoteca.

¿Qué condiciones puedes cambiar con la novación de tu hipoteca?

La novación permite cambiar distintos aspectos de un contrato hipotecario y, dependiendo de la modificación que se realice, implica unos trámites y unos gastos distintos. Eso sí, el coste de realizar esta operación es menor al de formalizar una hipoteca, siempre que las variaciones se refieran a:

1. La ampliación o reducción del importe que queda por pagar

En caso de que necesites más dinero para hacer frente a algunos gastos, podrás solicitar que tu banco amplíe la cantidad concedida mediante una novación.

2. Cambios en el plazo de devolución

Si necesitas rebajar la cuota que pagas cada mes, puedes solicitar a tu entidad que amplíe el plazo de devolución de tu hipoteca realizando una novación. Eso sí, tal y como te contamos en Kelisto, recuerda que alargar el período de devolución provocará que los intereses que tienes que devolver al banco se disparen, de media, entre un 40% y un 57%.

3.  Modificaciones en el interés  

La novación hipotecaria te permitirá, por ejemplo, pedir a tu banco que rebaje el diferencial que estás pagando o que convierta una hipoteca de tipo variable en una de tipo fijo. Debes tener en cuenta que, si lo único que quieres es negociar una rebaja en el diferencial tendrás una ventaja extra con respecto a cualquier otro cambio: no tendrás que hacer una nueva escritura, lo que rebajará considerablemente el coste de la operación.

4. Variaciones en el método de amortización y otras condiciones financieras del préstamo

La novación de una hipoteca es la solución para quienes quieran, entre otras cosas, cambiar su sistema de amortización: por ejemplo, si quisieras pasar de un método francés (en el que las cuotas son constantes y se pagan los intereses al principio) a uno alemán (con cuotas variables y el que se va amortizando el capital concedido cada mes).

5. La modificación de las garantías personales

Por ejemplo, si quisieras realizar un cambio en los avalistas de tu préstamo hipotecario, tendrías que recurrir a una novación.

¿Qué requisitos debes cumplir para negociar la novación de tu hipoteca?

Al igual que sucede con la subrogación hipotecaria, tu banco no está obligado a dar luz verde a una novación. Por tanto, es importante que acudas a negociar cumpliendo con varias condiciones.  Por ejemplo, te será de gran ayuda que estés al corriente de todos tus pagos, que hayas pagado varios años del préstamo (al menos, tres) y que hayas destinado el importe de tu hipoteca a la compra de tu vivienda habitual.

¿Qué gastos tiene?

El coste de la novación de una hipoteca puede variar dependiendo de muchos factores: de lo que diga el propio contrato firmado por el consumidor, de la cantidad que falte por devolver al banco e, incluso, de la comunidad autónoma donde se realice la operación.

1. Comisión por modificación/novación

Al igual que pasa con otras operaciones o servicios bancarios, las entidades tienen libertad para fijar las comisiones que cobran por la novación de una hipoteca. Por tanto, en el mercado podrás encontrar ofertas como la Hipoteca Naranja de ING Direct, que no aplica ningún coste por este trámite, y otras como la de BBVA, que cobra un 2%, con un mínimo de 901,52 euros, según consta en su folleto de tarifas.

Productos de ING Direct
Hipoteca Naranja
ING Direct
Interés
0,99 %
+ Euribor
-0.074
Cuota mensual
298.47 €
Comisiones apertura
0 €
Comisiones estudio
0 €
Máximo concedido
80,0 %
Ir
Detalles

Descripción del producto

Destinada a la compra de primera vivienda concediendo hasta el 80% del valor de tasación y hasta el 75% para segunda vivienda, siempre con un mínimo de 50.000€. La hipoteca Naranja es una hipoteca sin comisiones y sin suelo. Es necesario la contratación de la cuenta nómina, seguro de hogar y seguro de vida
  • Características destacadas
    Interés inicial -
    Periodo inicial -
    Interés posterior 0,99 %
    Plazo mínimo contratación 9 años
    Plazo máximo contratación 40 años
    Comisión estudio 0 €
    Comisión apertura 0 €
    Mínimo comisión apertura -
    Comisión cancelación 0 €
    Comisión amortización anticipada 0 €
    Importe mínimo financiado 50000,0 €
    Importe máximo financiado -
  • Requisitos para contratarla
    Edad mínima 18 años
    Edad máxima 75 años
    % máximo concedido 80,0 %
    Domiciliar nómina
    Contratación seguro vida
    Contratación seguro hogar
    Contratación plan pensiones No
    Contratación otros No
Productos de BBVA
Hipoteca BBVA
BBVA
Interés
1,15 %
+ Euribor
-0.074
Cuota mensual
304.26 €
Comisiones apertura
0 €
Comisiones estudio
0 €
Máximo concedido
80,0 %
Ir
Detalles

Descripción del producto

La Hipoteca BBVA es una hipoteca sin comisiones y sin suelo que te concede hasta el 80% de valor de la vivienda y con un plazo de devolución máximo de 30 años. En el caso de financiación para la compra de 2ª vivienda, se concede hasta el 70% del valor de la misma con un plazo de hasta 25 años. <br/> Oferta válida para residentes en España con ingresos mensuales superiores a 1.500 euros (un titular) o 2.000 euros (dos titulares que soliciten financiación para adquisición de vivienda). Financiación sujeta a condiciones habituales de aprobación. <br/> Para ingresos de 1.500, el tipo de interés es de Euribor + 1,25% con los primeros 12 meses a 1,75%. Para ingresos de 3.000, el tipo de interés es de Euribor + 1,25% con los primeros 12 meses a 1,15%. <br/> Exige domiciliación de nómina, seguro de hogar, seguro de amortización de préstamo o seguro de vida, uso de la tarjeta de crédito en comercios al menos una vez en los 6 meses anteriores a la revisión y aportación a plan de pensiones BBVA de al menos 600€ al año.

Comisiones

Amortización anticipada: puedes adelantar todo o parte del pago de tu hipoteca, siempre que lo solicites en tu Oficina BBVA con un mes de antelación e ingreses un importe mínimo de 300 €. Compensación por amortización parcial o total del préstamo: 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente durante los 5 primeros años y 0,25% a partir del sexto año. Compensación por riesgo de tipo amortización parcial o total del préstamo: hasta un máximo del 5% del capital pendiente en el momento de la cancelación
  • Características destacadas
    Interés inicial 1,15 %
    Periodo inicial 12 meses
    Interés posterior 1,15 %
    Plazo mínimo contratación -
    Plazo máximo contratación 30 años
    Comisión estudio 0 €
    Comisión apertura 0 €
    Mínimo comisión apertura -
    Comisión cancelación 0 €
    Comisión amortización anticipada 0 €
    Importe mínimo financiado -
    Importe máximo financiado -
  • Requisitos para contratarla
    Edad mínima 18 años
    Edad máxima 70 años
    % máximo concedido 80,0 %
    Domiciliar nómina
    Contratación seguro vida
    Contratación seguro hogar
    Contratación plan pensiones
    Contratación otros No

Ahora bien, la normativa actual impone un límite cuando la novación se refiere a la ampliación del plazo de la hipoteca: en ese caso, los bancos no podrán cobrar más del 0,1% de la deuda que el consumidor tenga pendiente.

2. Nueva escritura, gastos de registro, impuestos y tramitación

a) Escritura

Si lo que quieres es modificar el plazo de amortización (por ejemplo, para ampliarlo) o el capital que te ha concedido el banco (porque necesitas más dinero), será necesario realizar una nueva escritura, una tarea de la que se encargará una notaría.

En las novaciones, el gasto de esta escritura cuenta con distintas bonificaciones que marca la ley, por lo que tendrás que pagar menos que cuando compraste tu vivienda.

Para una hipoteca con una deuda pendiente de 100.000 euros, el coste de realizar la escritura de novación rondaría los 90 euros.

b) Registro

Dado que la novación implica cambios en tu hipoteca, será necesario que el préstamo se vuelva a inscribir en el Registro. En este caso, también existen bonificaciones fijadas por la legislación actual, por lo que el gasto será menor que el que tuviste que asumir al hipotecarte por primera vez. Para un ejemplo como el anterior (hipoteca con una deuda pendiente de 100.000 euros) el coste rondaría los 80 euros.

c) Impuestos

Cuando realizas una novación hipotecaria, Hacienda te exige el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si lo que deseas es aumentar el dinero concedido por tu banco. En ese caso, tendrás que pagar un porcentaje del capital que se va a incrementar, que varía en función de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Normalmente, oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Por tanto, si quisieras aumentar la cantidad concedida por tu banco en 10.000 euros, tendrías que pagar entre 50 y 150 euros.

d) Gestoría

Recurrir a una gestoría para realizar todos los trámites que implica una novación no es obligatorio, pero sí suele ser la solución más habitual por la complejidad que implican el papeleo que hay que realizar.  Al contrario de lo que sucede con los gastos de notaría o de registro, el coste de la gestoría no está regulado por ley y tampoco depende del dinero que te quede por pagar o del que desees pedir demás. Ahora bien, lo habitual es que la tarifa que te apliquen ronde los 100-150 euros.

 

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