Subrogación de hipotecas

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¿Qué es la subrogación de hipotecas?

Hay muchos clientes bancarios que, después de varios años de pago de su hipoteca, no están satisfechos con las condiciones de la misma, ya sea por las comisiones que cobran o por los elevados intereses que les exigen. En muchos casos, además, han comprobado como las condiciones que ofrece el mercado hipotecario actual son considerablemente mejores que las que ellos firmaron en su día. Para adaptarse a ese nuevo contexto y mejorar las condiciones del préstamo, el cliente bancario tiene a su disposición dos tipos de operaciones: la novación modificativa (es decir, negociar nuevas condiciones con su propio banco) o la subrogación de hipoteca, es decir, trasladar su deuda a otra entidad donde obtenga más beneficios o pueda ahorrar más dinero.

 

Una subrogación de hipoteca es la operación a través de la cual se sustituye en el contrato una de las personas (jurídica o física) por otra. Generalmente, suele utilizarse para que el titular cambie su hipoteca de un banco a otro. Y es que la subrogación de hipoteca es un instrumento muy útil para aquellas personas que quieren mejorar sus condiciones en cuanto a tipo de interés, índice de referencia,...


Cuando un cliente bancario quiere mejorar sus condiciones hipotecarias tiene dos alternativas: la primera, tratar de negociar una mejoría con su propia entidad mediante una novación hipotecaria o, en segundo lugar, llevándose su hipoteca a otra entidad que ofrezca más beneficios en cuanto al interés cobrado o al plazo de amortización, lo que se conoce como subrogación de hipoteca.

¿Qué tipo de subrogaciones de hipotecas hay?

Por un lado, se puede dar una subrogación de hipoteca de acreedor. Esta operación permite al propietario de una hipoteca cambiar de entidad financiera y trasladar dicho contrato hipotecario a un nuevo banco. Esta subrogación de hipoteca está regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios y una de las ventajas que ofrece es que si te decides a realizar este tipo de operación, no tienes que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad y, por tanto, te ahorras el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.


Por otro lado, también te puedes acoger a una subrogación de hipoteca de deudor. Aunque su finalidad es otra. En este caso, lo que cambia es el titular de la deuda, algo que ocurre, fundamentalmente, en operaciones de compraventa, en las que un promotor inmobiliario o un particular venden un inmueble sobre el que ya pesa una hipoteca. Lo que se hace es, de común acuerdo, pactar con el acreedor (generalmente es una entidad financiera), que parte del pago de dicha compraventa se hace asumiendo la deuda hipotecaria del vendedor. Es decir, el nuevo propietario del inmueble es el que pasa a hacerse cargo de pagar las cuotas mensuales de dicha hipoteca. Igual que en el caso de la subrogación de hipoteca de acreedor, al realizar esta operación también evitas pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Existon dos tipos de subrogaciones de hipotecas, la de deudor y la de acreedor.

¿Cómo puedo realizar una subrogación de hipotecas?

En cualquier momento de la vida de tu hipoteca, puedes decidir cambiarla de banco en busca de mejores condiciones. Para realizar una subrogación de hipoteca no necesitas el consentimiento de tu entidad financiera, ni que tenga que estar recogido en alguna cláusula de tu contrato hipotecario. Sin embargo, lo normal es que el nuevo banco al que te dirijas para llevar tu hipoteca te exija para aceptarte como cliente que, por lo menos, hayas pagado tres o cinco años de la misma.


Como paso previo a la realización de cualquier operación financiera, es recomendable comparar las ofertas para subrogar hipotecas que ofrecen las diferentes entidades bancarias, con el objetivo de conseguir las mejores condiciones y el producto que más te conviene. Para poder comparar todas las entidades de forma rápida, una de las mejores opciones es utilizar una calculadora de subrogación de hipoteca como la que ofrece Kelisto.


Una vez que te has decidido por una entidad financiera, lo aconsejable es acercarte a la misma y, si aceptan tu solicitud de subrogación de hipoteca, pedir y obtener una oferta vinculante de las condiciones de la operación. Recuerda que esta oferta vinculante es la hoja de detalle de condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario, que tendrá que estar firmada por un representante de la entidad y que deberá tener un plazo de validez mínimo legal de 14 días naturales. El tipo de interés que te ofrezca la nueva entidad con la que vayas a llevar a cabo la subrogación de la hipoteca debe ser más económico que el que tienes en la actualidad para que el banco en el que tienes el préstamo en la actualidad acepte dicha oferta.


A la hora de decantarte por una oferta u otra, te recomendamos que no lo hagas movido únicamente por el diferencial que te ofrecen. Está claro que si te has decidido a subrogar hipotecas es porque buscas mejores condiciones de cara a pagar menos por tu préstamo. En este sentido, los tipos de interés son muy importantes en la subrogación de hipotecas, pero también forman parte del precio de la hipoteca las comisiones y seguros obligatorios, lo que puede suponer un importante gasto anual. Así que, si decides subrogar tu hipoteca a un diferencial más bajo, debes analizar que no tengas que contratar muchos productos y seguros obligatorios y acabes pagando de más. Y es que, en algunos casos, lo ahorrado en intereses se destina a pagar los gastos de subrogación y todos los seguros que se deben contratar con la nueva hipoteca. En este caso, subrogar hipotecas no resultaría económicamente atractivo.


Como se ha comentado, para poder llevar a cabo una subrogación de hipoteca, la entidad en la que el cliente tiene el préstamo no debe dar su consentimiento, pero sí puede evitar que se produzca si logra igualar o mejorar la oferta realizada por el nuevo banco. Y es que es posible que cuando anuncies en tu banco que estás sopesando realizar una subrogación de hipoteca te haga una contraoferta, con el objetivo de evitar la fuga de la hipoteca. Es lo que se denomina “enervar la subrogación”.


Si desea hacerlo, la entidad originaria tendrá un plazo de 15 días desde que el notario notifica que el cliente quiere realizar la subrogación de hipoteca. Durante ese período, el banco tendría que comparecer ante un notario y expresarse su intención de enervar la subrogación. El notario, por su parte, tendrá que refrendar en 10 días hábiles mediante la entrega al hipotecado de un escrito donde conste la oferta de su entidad y la mejoría que quiere realizar en las condiciones del préstamo.


En caso de que el banco de origen no vaya a presentar una oferta para “quedarse” con la hipoteca, la nueva entidad tendrá que abonarle a la antigua el importe pendiente del préstamo, los intereses y las comisiones pertinentes. Además de eso, tendrá que formalizar la subrogación de hipoteca mediante una escritura pública ante notario.

¿Cuánto cuesta la subrogación de hipotecas firmadas antes de diciembre de 2007?

Al igual que sucede cuando un consumidor contrata una hipoteca, tanto la novación como la subrogación de hipoteca implican una serie de costes para el cliente, entre los que figuran los honorarios del notario y del registro, las comisiones bancarias o los gastos de tipo fiscal. Además, algunos de ellos están limitados por ley.


En los préstamos formalizados antes de diciembre de 2007 o en aquellos que sean posteriores pero que no reúnan ciertos requisitos, las comisiones de cancelación que deberían abonarse en la subrogación de hipoteca tendrían las siguientes exigencias:


1) Cuando la hipoteca tiene interés variable y hubiera sido contratada después de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada (o de amortización anticipada subrogatoria) no puede superar el 0,5%.


2) Si la hipoteca es de interés variable y se contrató antes de abril de 2003, la comisión puede superar el 1%.


3) En el caso de las hipotecas a tipo de fijo, la comisión por cancelación anticipada no tiene límites legales aunque sí algunas recomendaciones. Por ejemplo, en 1996 las autoridades recomendaron que las entidades recortaran las comisiones hasta un límite del 2,5% del dinero que quedara por pagar en aquellos casos en los que la subrogación se produjera para cambiar de banco y de tipo de interés (de fijo a variable), y siempre que el importe de la hipoteca estuviera por debajo de los 240.000 euros.


¿Cuánto cuesta la suborgación de hipotecas firmadas después de diciembre de 2007? 

En las hipotecas firmadas a partir de diciembre de 2007, la ley también establece limitaciones siempre que el préstamo recaiga sobre una vivienda y que el deudor sea una persona física o una empresa pequeña. En estos casos, los bancos sólo podrían aplicar, si así lo hubieran acordado, una cantidad por compensación por desistimiento. En determinadas situaciones, además, se podría cobrar una comisión por compensación por riesgo de interés:


1) La compensación por desistimiento no podrá rebasar ciertos límites: el 0,5% de la cantidad amortizada antes de tiempo, si la operación se produce durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca; o el 0,25% si la amortización se llevara a cabo posteriormente. Más allá de esto, si la comisión pactada entre la entidad y el consumidor hubiera sido menor, esa cifra será la que se aplicará.


2) En el caso de la compensación por tipo de interés habrá que tener en cuenta que, en las hipotecas de tipo variable, con una revisión anual (o con periodicidad inferior), el banco no podrá aplicar ningún cargo. En el resto de casos, el importe será el que acuerden la entidad y el propio cliente. Ahora bien, solo podrá cobrarse si la cancelación de la hipoteca supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que tú estás pagando.


Al pago de estas comisiones, debes de sumar otros gastos de la subrogación de hipotecas como los derivados de los honorarios de la notaría, gestoría y registro, entre otros, que pueden ascender a unos 1.000 euros más.

¿Qué ventajas tiene una subrogación de hipotecas?

La principal ventaja al subrogar hipotecas a otro banco es la mejora de las condiciones de tu hipoteca, especialmente, por la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (más bajo), que, además, puede ir acompañado de una ampliación del plazo de amortización.


Una subrogación de hipoteca también te puede permitir modificar tu tipo de interés de referencia a otro más ventajoso económicamente. Es decir, si tienes una hipoteca referenciada al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos hipotecarios) puedes cambiar a un préstamo referenciado a Euribor, cuyo valor es bastante más bajo.


Asimismo, si tu actual banco te obliga a una alta vinculación para obtener un diferencial hipotecario más ventajoso (como la contratación de determinados seguros, la domiciliación de nómina y de recibos, aportaciones a planes de pensiones o gasto con tarjetas), puedes aprovechar la subrogación de hipoteca para cambiarla a una entidad menos exigente. Una menor contratación de productos bancarios y de seguros puede suponerte un alto ahorro, ya que, sobre todo, la suscripción obligatoria de seguros de hogar, vida o coche, puede conllevar un gasto extra, puesto que las primas de las pólizas ofrecidas por las aseguradoras vinculadas a los bancos suelen ser más elevadas que la media del mercado. Además, en caso de incumplir alguno de los requisitos de vinculación, es muy probable que la entidad te penalice y te suba el diferencial de tu tipo de interés.


En todo caso, la decisión de subrogar hipotecas te puede servir, además, de elemento de negociación con tu banco. Ya que, en el momento en que le comunicas que te vas a llevar tu hipoteca a otra entidad, puede hacer una contraoferta e igualar las condiciones que te han ofrecido en el nuevo banco, con lo cual, consigues mejorar tus condiciones sin cambiar de entidad.


Asimismo, la subrogación de hipoteca es una opción más económica que una cancelación de la misma. Si lo que necesitas es modificar determinados aspectos del contrato hipotecario, subrogar hipotecas sale más barato que cancelar la hipoteca y suscribir una nueva, ya que con esta alternativa te puedes ahorrar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Las subrogación de hipoteca es más económica que una cancelación de la misma

¿Qué limitaciones tiene la subrogación de hipotecas?

La subrogación de hipoteca tiene una serie de limitaciones, ya que no vas a poder modificar todas las condiciones de tu contrato hipotecario. En concreto, esta operación permite cambiar y mejorar lo siguiente:
 

  • El tipo de interés. El objetivo fundamental de una subrogación de hipoteca es mejorar las condiciones económicas y, en este sentido, el tipo de interés es muy importante. Así, puedes reducir el diferencial, pasar de una hipoteca fija a una variable o cambiar el índice al que está referenciada tu hipoteca (si está sujeta a IRPH cambiarla a Euribor, cuyo valor es mucho más bajo y menos problemático).
  • Comisiones y productos vinculados. Los extras vinculados a la hipoteca pueden llevar a suponer un elevado gasto anual. Al subrogar hipotecas, puedes conseguir mejores condiciones, apostando por hipotecas sin comisiones y con menos productos vinculados.
  • Cláusulas abusivas. Igualmente, al cambiar de banco y negociar nuevas condiciones para tu hipoteca, puedes eliminar todas aquellas cláusulas abusivas que tuviera tu contrato, por ejemplo, el suelo hipotecario.


Pero la subrogación de hipoteca tiene sus limitaciones. De hecho, no puedes acudir a esta operación para realizar una ampliación de capital de tu préstamo. Si lo que necesitas es eso y, además, quieres llevarte tu hipoteca a otro banco, deberás cancelar la actual y contratar una nueva en la entidad financiera que hayas elegido. Tampoco se puede subrogar hipotecas si lo que se quiere es agregar o eliminar titulares al préstamo. Para suprimir alguno de ellos, ya sea por causas tales como separación, divorcio o fallecimiento, podrás hacerlo a través de una novación.

¿Me interesa realizar una subrogación de hipotecas?

Antes de realizar una subrogación de hipoteca, lo primero que deberás analizar es, si económicamente, merece la pena. Es decir, si el ahorro que vas a conseguir por la mejora de las condiciones compensa el gasto que vas a tener que desembolsar por la operación. Para realizar este cálculo, puedes realizar una simulación con el actual tipo de interés y con el que conseguirás tras la subrogación de hipoteca. De cara a poder contrastar las diferentes ofertas del mercado de la manera más efectiva, una buena idea es comparar el Coste Efectivo Remanente del préstamo, que se calcula teniendo en cuenta, exclusivamente, el plazo pendiente de amortización y los conceptos de coste que queden por pagar si la operación sigue su curso normal.


Asimismo, deberás realizar otra simulación, utilizando como referencia la Tasa Anual Equivalente (TAE) de la nueva hipoteca, la que aparece en la oferta vinculante que te hayan entregado, y que debe incluir el importe de la comisión de cancelación o de la compensación por desistimiento del préstamo objeto de subrogación de hipoteca.


Si el ahorro que logras es superior a los gastos que va a suponer la subrogación de hipoteca, te interesa llevar a cabo la operación.

¿Hago una novación o una subrogación de hipotecas?

La novación de la hipoteca permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. Normalmente, se realiza a petición del cliente con el objetivo de mejorar las condiciones de su préstamo, aunque la entidad no tiene ninguna obligación de atender dicha petición.


La novación permite -siempre y cuando la entidad y el cliente lleguen a un acuerdo-, realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto al tipo de interés aplicado, al importe pendiente (si necesitas disponer de más dinero), el plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo) o sobre los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).


Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos.


Sin embargo, si no estás de acuerdo con las condiciones de tu hipoteca, has comentado esto con tu entidad financiera y ésta se ha negado a mejorarlas, la alternativa más idónea es la subrogación de hipoteca. También puedes decantarte por esa operación en el caso de que, después de analizar las diferentes ofertas del mercado, te has dado cuenta que el cambio de entidad te favorece.

 

Consejos acerca de la ampliación de hipoteca

Te explicamos qué gastos tiene y cómo solicitar una ampliación de hipoteca.

Ver guía

Una alternativa interesante a la subrogación de hipotecas es la contratación de un nuevo crédito

¿Realizo una subrogación de hipotecas o contrato un nuevo crédito?

Como se ha dicho, una alternativa a subrogar hipotecas es la de cancelar el crédito hipotecario que tienes en la actualidad y suscribir uno que mejore las condiciones del actual utilizando una calculadora de hipotecas. Sin embargo -salvo en los casos en los que es necesario hacerlo, ya que por el tipo de modificación de condiciones de contrato que se quiere realizar así lo exige-, no es la opción más recomendable, puesto los gastos y comisiones que vas a tener que abonar son más elevadas que en una subrogación. 


Los gastos asociados a la subrogación de hipoteca son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, al estar exenta del impuesto de actos jurídicos documentales, de la comisión por amortización anticipada y de la comisión de apertura. Eso sí, deberás asumir una comisión por subrogación que no deberías abonar en el caso de contratar un nuevo préstamo hipotecario.  


Eso sí, recuerda que la subrogación de hipoteca tiene unas limitaciones y que sólo puedes modificar las condiciones económicas relacionadas con el tipo de interés o comisiones y productos asociados a la misma. El resto de condiciones no se pueden modificar con esta operación. De esta manera, si lo que quieres es realizar una ampliación del importe del préstamo y cambiar de entidad financiera, no te quedará más remedio que constituir una nueva hipoteca.


Es decir, que si no estás contento con las condiciones económicas de tu hipoteca, la mejor opción es la subrogación. Sin embargo, si fuese necesario ampliar el capital, cambiando de entidad, la única opción, aunque también es más cara, es contratar un nuevo préstamo hipotecario.