Subrogación de Hipotecas

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¿Qué es la subrogación de hipotecas?

Una subrogación de hipoteca es la operación a través de la cual se sustituye en el contrato una de las personas (jurídica o física) por otra. Generalmente, suele utilizarse para que el titular cambie su hipoteca de un banco a otro, ya que se trata de un instrumento muy útil para aquellas personas que quieren mejorar sus condiciones en cuanto a tipo de interés, índice de referencia,...

Hay muchos clientes bancarios que, después de varios años de pago de su hipoteca, no están satisfechos con las condiciones de la misma, ya sea por las comisiones que cobran o por los elevados intereses que les exigen. En muchos casos, además, han comprobado como las condiciones que ofrece el mercado hipotecario actual son considerablemente mejores que las que ellos firmaron en su día. Para adaptarse a ese nuevo contexto y mejorar las condiciones del préstamo, el cliente bancario tiene a su disposición dos tipos de operaciones: la novación modificativa (es decir, negociar nuevas condiciones con su propio banco) o la subrogación de hipoteca, es decir, trasladar su deuda a otra entidad donde obtenga más beneficios o pueda ahorrar más dinero.

Cuando un cliente bancario quiere mejorar sus condiciones hipotecarias tiene dos alternativas: la primera, tratar de negociar una mejoría con su propia entidad mediante una novación hipotecaria o, en segundo lugar, llevándose su hipoteca a otra entidad que ofrezca más beneficios en cuanto al interés cobrado o al plazo de amortización, lo que se conoce como subrogación de hipoteca.

¿Qué tipo de subrogaciones de hipotecas hay?

Podemos distinguir entre dos tipos de hipotecas de subrogaciones:

  • Subrogación de hipoteca de acreedor: esta operación permite cambiar una hipoteca de banco y trasladar dicho contrato a una nueva entidad. Esta operación está regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios y una de las ventajas que ofrece es que si te decides a realizar este tipo de operación, no tienes que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad y, por tanto, te ahorras el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Subrogación de hipoteca de deudor: en este caso, lo que cambia es el titular de la deuda, algo que ocurre, fundamentalmente, en operaciones de compraventa, en las que un promotor inmobiliario o un particular venden un inmueble sobre el que ya pesa una hipoteca. Lo que se hace es, de común acuerdo, pactar con el acreedor (generalmente es una entidad financiera), que parte del pago de dicha compraventa se hace asumiendo la deuda hipotecaria del vendedor. Es decir, el nuevo propietario del inmueble es el que pasa a hacerse cargo de pagar las cuotas mensuales de dicha hipoteca. Igual que en el caso de la subrogación de hipoteca de acreedor, al realizar esta operación también evitas pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Si necesitas más información acerca de estos trámites, te recomendamos que leas nuestro artículo sobre cómo cambiar una hipoteca de banco, cuánto se tarda y cuánto cuesta.

    ¿Cómo puedo realizar una subrogación de hipotecas?

    Aunque la nueva ley hipotecaria solo afecta a las hipotecas firmadas a partir de su entrada en vigor –que se produjo el 16 de junio de 2019-, hay algunos supuestos en los que sí se aplica la nueva normativa, aunque el préstamo se hubiera firmado con anterioridad. Ese es el caso de la subrogación de hipotecas, es decir, en el cambio de hipoteca de banco. 

    Entre otras muchos cambios y mejoras, la nueva ley hipotecaria ha facilitado que el consumidor cambie la hipoteca de banco, es decir, el proceso que hay que seguir para realiza una subrogación. Antes de su entrada en vigor, había que dar todos estos pasos para realizar este trámite:

  • Encontrar una oferta más atractiva de la que tienes con tu banco actual y proponer el cambio a la nueva entidad. Normalmente, las entidades suelen tener ofertas específicas para clientes que quieren llevarse su préstamo a otro banco, pero no suelen publicitarlo en sus páginas web, por lo que resulta conveniente usar un comparador de subrogación de hipotecas como el que te ofrecemos en Kelisto
  • Proponer la subrogación al banco que te interese, que revisará tu perfil y será el encargado de comunicarle a tu banco actual que te quieres marchar (a través de un notario). Desde ese momento, tu banco tendrá 15 días para anular la operación (también ante notario) y dispondrá de otros 10 días para hacer una contraoferta mejor de la que te ofrecía la entidad a la que te querías ir.
  • Si la contraoferta de tu banco es mejor que la que te hacía la otra entidad, tendrás que quedarte pero, en caso contrario, serás libre de decidir qué hacer con tu hipoteca.
  • En ese contexto, cuando un consumidor se planteaba si le merece la pena una subrogación de hipoteca tenía que partir de la base de que, por muy buena que fuera la propuesta que le hacía otro banco, si su entidad la igualaba (o mejoraba), no podría marcharse.

    Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, el planteamiento del que parte una subrogación de hipotecas ha cambiado completamente: ahora ya no es el banco quien tiene la última palabra, sino que será el consumidor el que pueda escoger lo que desea hacer. Además, esta nueva legislación ha fijado nuevos plazos para realizar todos los trámites que implica cambiar la hipoteca de banco: 

    • Cuando el hipotecado haya aceptado la propuesta de un nuevo banco, este se lo notificará a su entidad actual, que tendrá siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar.
    • Una vez pasado comunicada esta información, el banco del que todavía es cliente el consumidor tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si este no la acepta, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación.

    Subrogación de hipotecas: qué gastos tiene (antes de diciembre de 2007) 

    Al igual que sucede cuando un consumidor contrata una hipoteca, tanto la novación como la subrogación de hipoteca implican una serie de costes para el cliente, entre los que figuran los honorarios del notario y del registro, las comisiones bancarias o los gastos de tipo fiscal. Además, algunos de ellos están limitados por ley.


    En los préstamos formalizados antes de diciembre de 2007 o en aquellos que sean posteriores pero que no reúnan ciertos requisitos, las comisiones de cancelación que deberían abonarse en la subrogación de hipoteca tendrían las siguientes exigencias:


    1) Cuando la hipoteca tiene interés variable y hubiera sido contratada después de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada (o de amortización anticipada subrogatoria) no puede superar el 0,5%.


    2) Si la hipoteca es de interés variable y se contrató antes de abril de 2003, la comisión puede superar el 1%.


    3) En el caso de las hipotecas a tipo de fijo, la comisión por cancelación anticipada no tiene límites legales aunque sí algunas recomendaciones. Por ejemplo, en 1996 las autoridades recomendaron que las entidades recortaran las comisiones hasta un límite del 2,5% del dinero que quedara por pagar en aquellos casos en los que la subrogación se produjera para cambiar de banco y de tipo de interés (de fijo a variable), y siempre que el importe de la hipoteca estuviera por debajo de los 240.000 euros.


    Subrogación de hipotecas: qué gastos tiene (después de diciembre de 2007) 

    En las hipotecas firmadas a partir de diciembre de 2007, la ley también establece limitaciones siempre que el préstamo recaiga sobre una vivienda y que el deudor sea una persona física o una empresa pequeña. En estos casos, los bancos sólo podrían aplicar, si así lo hubieran acordado, una cantidad por compensación por desistimiento. En determinadas situaciones, además, se podría cobrar una comisión por compensación por riesgo de interés:


    1) La compensación por desistimiento no podrá rebasar ciertos límites: el 0,5% de la cantidad amortizada antes de tiempo, si la operación se produce durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca; o el 0,25% si la amortización se llevara a cabo posteriormente. Más allá de esto, si la comisión pactada entre la entidad y el consumidor hubiera sido menor, esa cifra será la que se aplicará.


    2) En el caso de la compensación por tipo de interés habrá que tener en cuenta que, en las hipotecas de tipo variable, con una revisión anual (o con periodicidad inferior), el banco no podrá aplicar ningún cargo. En el resto de casos, el importe será el que acuerden la entidad y el propio cliente. Ahora bien, solo podrá cobrarse si la cancelación de la hipoteca supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que tú estás pagando.


    Al pago de estas comisiones, debes de sumar otros costes de la subrogación de hipotecas como los derivados de los honorarios de la notaría, gestoría y registro, entre otros, que pueden ascender a unos 1.000 euros más.

    ¿Qué ventajas tiene una subrogación de hipotecas?

    La principal ventaja al subrogar hipotecas a otro banco es la mejora de las condiciones de tu hipoteca, especialmente, por la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (más bajo), que, además, puede ir acompañado de una ampliación del plazo de amortización.


    Una subrogación de hipoteca también te puede permitir modificar tu tipo de interés de referencia a otro más ventajoso económicamente. Es decir, si tienes una hipoteca referenciada al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos hipotecarios) puedes cambiar a un préstamo referenciado a Euribor, cuyo valor es bastante más bajo.


    Asimismo, si tu actual banco te obliga a una alta vinculación para obtener un diferencial hipotecario más ventajoso (como la contratación de determinados seguros, la domiciliación de nómina y de recibos, aportaciones a planes de pensiones o gasto con tarjetas), puedes aprovechar la subrogación cambiar la hipoteca a un banco menos exigente. Una menor contratación de productos bancarios y de seguros puede suponerte un alto ahorro, ya que, sobre todo, la suscripción obligatoria de seguros de hogar, vida o coche, puede conllevar un gasto extra, puesto que las primas de las pólizas ofrecidas por las aseguradoras vinculadas a los bancos suelen ser más elevadas que la media del mercado. Además, en caso de incumplir alguno de los requisitos de vinculación, es muy probable que la entidad te penalice y te suba el diferencial de tu tipo de interés.


    En todo caso, la decisión de subrogar hipotecas te puede servir, además, de elemento de negociación con tu banco. Ya que, en el momento en que le comunicas que te vas a llevar tu hipoteca a otra entidad, puede hacer una contraoferta e igualar las condiciones que te han ofrecido en el nuevo banco, con lo cual, consigues mejorar tus condiciones sin cambiar de entidad.


    Asimismo, la subrogación de hipoteca es una opción más económica que una cancelación de la misma. Si lo que necesitas es modificar determinados aspectos del contrato hipotecario, subrogar hipotecas sale más barato que cancelar la hipoteca y suscribir una nueva, ya que con esta alternativa te puedes ahorrar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

     

    ¿Qué limitaciones tiene la subrogación de hipotecas?

    La subrogación de hipoteca tiene una serie de limitaciones, ya que no vas a poder modificar todas las condiciones de tu contrato hipotecario. En concreto, esta operación permite cambiar la hipoteca de banco y mejorar lo siguiente:
     

  • El tipo de interés. El objetivo fundamental de una subrogación de hipoteca es mejorar las condiciones económicas y, en este sentido, el tipo de interés es muy importante. Así, puedes reducir el diferencial, pasar de una hipoteca fija a una variable o cambiar el índice al que está referenciada tu hipoteca (si está sujeta a IRPH cambiarla a Euribor, cuyo valor es mucho más bajo y menos problemático).
  • Comisiones y productos vinculados. Los extras vinculados a la hipoteca pueden llevar a suponer un elevado gasto anual. Al subrogar hipotecas, puedes conseguir mejores condiciones, apostando por hipotecas sin comisiones y con menos productos vinculados.
  • Cláusulas abusivas. Igualmente, al cambiar la hipoteca de banco y negociar nuevas condiciones para tu hipoteca, puedes eliminar todas aquellas cláusulas abusivas que tuviera tu contrato, por ejemplo, el suelo hipotecario.

  • Pero la subrogación de hipoteca tiene sus limitaciones. De hecho, no puedes acudir a esta operación para realizar una ampliación de capital de tu préstamo. Si lo que necesitas es eso y, además, quieres llevarte tu hipoteca a otro banco, deberás cancelar la actual y contratar una nueva en la entidad financiera que hayas elegido. Tampoco se puede subrogar hipotecas si lo que se quiere es agregar o eliminar titulares al préstamo. Para suprimir alguno de ellos, ya sea por causas tales como separación, divorcio o fallecimiento, podrás hacerlo a través de una novación.

    ¿Me interesa realizar una subrogación de hipotecas?

    Antes de realizar una subrogación de hipoteca, lo primero que deberás analizar es, si económicamente, merece la pena. Es decir, si el ahorro que vas a conseguir por la mejora de las condiciones compensa el gasto de la subrogación de hipotecas. Para realizar este cálculo, puedes realizar una simulación con el actual tipo de interés y con el que conseguirás tras la operación. De cara a poder contrastar las diferentes ofertas del mercado de la manera más efectiva, una buena idea es comparar el Coste Efectivo Remanente del préstamo, que se calcula teniendo en cuenta, exclusivamente, el plazo pendiente de amortización y los conceptos de coste que queden por pagar si la operación sigue su curso normal.


    Asimismo, deberás realizar otra simulación, utilizando como referencia la Tasa Anual Equivalente (TAE) de la nueva hipoteca, la que aparece en la oferta vinculante que te hayan entregado, y que debe incluir el importe de la comisión de cancelación o de la compensación por desistimiento del préstamo objeto de subrogación de hipoteca.


    Si el ahorro que logras es superior a los gastos de la subrogación de hipotecas, te interesa llevar a cabo el cambio de entidad.

    ¿Hago una novación o una subrogación de hipotecas?

    La novación de la hipoteca permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad. Normalmente, se realiza a petición del cliente con el objetivo de mejorar las condiciones de su préstamo, aunque la entidad no tiene ninguna obligación de atender dicha petición.


    La novación permite -siempre y cuando la entidad y el cliente lleguen a un acuerdo-, realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto al tipo de interés aplicado, al importe pendiente (si necesitas disponer de más dinero), el plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo) o sobre los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).


    Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos.


    Sin embargo, si no estás de acuerdo con las condiciones de tu hipoteca, has comentado esto con tu entidad financiera y ésta se ha negado a mejorarlas, la alternativa más idónea es la subrogación de hipoteca. También puedes decantarte por esa operación en el caso de que, después de analizar las diferentes ofertas del mercado, te has dado cuenta que el cambio de entidad te favorece.

    Todo lo que debes saber antes de pedir una ampliación de tu hipoteca 

    Te explicamos qué gastos tiene y cómo solicitar una ampliación de hipoteca.

    Ver guía

     

    ¿Realizo una subrogación de hipotecas o contrato un nuevo crédito?

    Como se ha dicho, una alternativa a subrogar hipotecas es la de cancelar el crédito hipotecario que tienes en la actualidad y suscribir uno que mejore las condiciones del actual utilizando una calculadora de hipotecas. Sin embargo -salvo en los casos en los que es necesario hacerlo, ya que por el tipo de modificación de condiciones de contrato que se quiere realizar así lo exige-, no es la opción más recomendable, puesto los gastos y comisiones que vas a tener que abonar son más elevadas que en una subrogación. 


    Los costes de una hipoteca asociados a la subrogación son superiores a los de la novación, pero muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, al estar exenta del impuesto de actos jurídicos documentales, de la comisión por amortización anticipada y de la comisión de apertura. Eso sí, deberás asumir una comisión por subrogación que no deberías abonar en el caso de contratar un nuevo préstamo hipotecario.  


    Eso sí, recuerda que la subrogación de hipoteca tiene unas limitaciones y que sólo puedes modificar las condiciones económicas relacionadas con el tipo de interés o comisiones y productos asociados a la misma. El resto de condiciones no se pueden modificar con esta operación. De esta manera, si lo que quieres es realizar una ampliación del importe del préstamo y cambiar de entidad financiera, no te quedará más remedio que constituir una nueva hipoteca.


    Es decir, que si no estás contento con las condiciones económicas de tu hipoteca, la mejor opción es la subrogación. Sin embargo, si fuese necesario ampliar el capital, cambiando de entidad, la única opción, aunque también es más cara, es contratar un nuevo préstamo hipotecario.

    ¿Qué es la comisión de subrogación?

    La comisión de subrogación es el porcentaje que cobra el banco al cambiar la hipoteca a otra entidad financiera. Aunque es negociable con el banco, casi todos los bancos aplican la comisión máxima por subrogación que fija la ley: un 0,5% los cinco primeros años y un 0,25% a partir del sexto año.

    Eso sí, si la subrogación sirve para cambiar una hipoteca de variable a fija, la nueva ley hipotecaria establece un límite distinto: un 0,15% durante los tres primeros años. A partir del cuarto, los bancos ya no podrán cobrar nada a sus clientes.

    Nueva ley hipotecaria 2019

    Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, cambiar una hipoteca de banco será más sencillo y, sobre todo, deja en manos del consumidor la decisión final, que hasta ahora estaba en manos de los bancos. Con su entrada en vigor, también se establecen nuevos plazos para poder realizar todos los trámites que implica este proceso. Pincha aquí si quieres aprender todas las claves de la nueva ley hipotecaria.