Subrogación de Hipotecas

Te ofrecemos toda la información para que efectúes la subrogación de tu hipoteca cómodamente.

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

 

La subrogación de hipoteca es un trámite que permite que el consumidor se lleve su hipoteca de un banco a otro (es decir, que cambie su hipoteca de banco) en busca de mejores condiciones: por ejemplo, con la intención de pagar un interés más bajo del que abonaba hasta ese momento. Eso sí, este no es el único trámite que te permitiría mejorar las condiciones de una hipoteca: además de la subrogación de hipoteca, también tienes la opción de realizar una novación. En este caso, en lugar de llevarte tu hipoteca a otro banco, lo que podrás hacer es cambiar sus condiciones previa negociación con tu entidad.

¿Qué tipos de subrogación de hipoteca hay?

 

Una subrogación de hipoteca es, en pocas palabras, hacer que un préstamo hipotecario cambie de manos, aunque puede hacerse de dos maneras distintas:

  • Subrogación de acreedor: es la más común de todas y a la que solemos referirnos cuando hablamos de “subrogación de hipoteca”. Consiste en llevarnos la hipoteca a otro banco con el fin de mejorar su condiciones (por ejemplo, de pagar un interés más bajo) o de ganar en seguridad, al cambiar un interés variable por uno fijo.
  • Subrogación de deudor: consiste en cambiar el titular de una hipoteca por otro. Esta operación se suele producir cuando una persona compra una casa que ya tenía una hipoteca y –para evitar los gastos de constituir una nueva- prefiere quedarse con la que ya tenía el anterior propietario.

¿Cómo funciona la subrogación de hipoteca?

 

Aunque la nueva ley hipotecaria solo afecta a las hipotecas firmadas a partir de su entrada en vigor –que se produjo el 16 de junio de 2019-, hay algunos supuestos en los que sí se aplica la nueva normativa, aunque el préstamo se hubiera firmado con anterioridad. Ese es el caso de la subrogación de hipoteca, es decir, en el cambio de hipoteca de banco. Antes de la entrada en vigor de esta nueva normativa, había que dar todos estos pasos para realizar este trámite:

  • Localizar una hipoteca más atractiva y proponer el cambio al banco que la ofrece.
  • Esperar a que esa entidad le comunique a tu banco –a través de un notario- tu interés por cambiarte y le pida información sobre tu hipoteca. A partir de ese momento, tu banco contaba con un plazo de 15 días para anular la operación y de otros 10 días para hacer una contraoferta mejor que la que te había hecho la entidad a la que te querías ir.
  • Si la contraoferta que recibías era mejor a la que habías encontrado en otra entidad, tenías que quedarte con tu banco actual.

En ese contexto, cuando un consumidor se planteaba si le merece la pena una subrogación de hipoteca tenía que partir de la base de que, por muy buena que fuera la propuesta que le hacía otro banco, si su entidad la igualaba (o mejoraba), no podría marcharse.

Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, el planteamiento del que parte una subrogación de hipotecas ha cambiado completamente: ahora ya no es el banco quien tiene la última palabra, sino que será el consumidor el que pueda escoger lo que desea hacer. Además, esta nueva legislación ha fijado nuevos plazos para realizar todos los trámites que implica cambiar la hipoteca de banco.

En la práctica, estos son los pasos que deberías dar para realizar una subrogación de hipoteca, según establece la nueva ley hipotecaria.

1. Busca una oferta más atractiva

Como es lógico, antes de hacer una subrogación de hipoteca deberás buscar una oferta mejor que la que actualmente tienes. Para ello, recuerda que tienes a tu disposición herramientas como el comparador de subrogación de hipoteca de Kelisto y ten en mente una cosa: mientras que algunas entidades tienen propuestas específicas para quienes quieren cambiar su hipoteca de banco, otros ofrecen lo mismo que a cualquier otro usuario.

2. Propón la subrogación al banco que te interese

Cuando encuentres el banco que te hace la mejor oferta, deberás proponerle la operación para que analice si está dispuesto a seguir adelante. Lo normal es que, si tienes un buen perfil de solvencia (es decir, tienes un trabajo estable, pocas deudas, pagas puntualmente los préstamos que tengas pendientes, etc.) y llevas más de tres años con tu actual hipoteca, ninguna entidad te ponga muchas pegas.

3. Pide información a tu banco actual y a la entidad a la que quieras cambiarte

Para poder comparar las condiciones actuales de tu hipoteca y las que tendrías después de la subrogación, es importante que pidas información a tu banco. En concreto, deberás solicitar un cuadro de amortización e información sobre la Tasa Anual Equivalente (TAE) que estás pagando: es decir, teniendo en cuenta la deuda que tienes pendiente, el plazo para devolverla y otros gastos extra (como la comisión de cancelación), este documento te dirá cuál es el interés real que vas a abonar. Una vez hayas conseguido estos datos, haz lo mismo con la entidad a la que te quieras cambiar.

4. Inicia los trámites para el cambio

Con todos los datos sobre la mesa, podrás decidir si cambiar tu hipoteca de banco es una buena idea. Si fuera así, el banco al que te quieras marchar tendrá que comunicarle a tu entidad actual que quieres hacer una subrogación de hipoteca y esta dispondrá de siete días naturales para confirmarle el importe que se va a subrogar.

Cuando esto haya ocurrido, tu banco tendrá un plazo adicional de otros 15 días naturales para presentarte una contraoferta: eso sí, al contrario de lo que ocurría antes de la aprobación de la nueva ley hipotecaria, si esta propuesta fuera mejor a la que te ha hecho la entidad a la que quieres marcharte, no estarás obligado a aceptarla, sino que podrás escoger la alternativa que tú prefieras. Si pasados esos 15 días no la has aceptado, se procederá a efectuar la subrogación.

¿Qué gastos tiene la subrogación de hipoteca?

 

Los gastos de la subrogación de hipoteca son tres: la comisión de subrogación, la comisión de apertura y los gastos administrativos. La cantidad que te tocará pagar por ellos (o simplemente si tendrás que pagarlos o no) dependerá, eso sí, de tres factores: para qué vas a usar la subrogación, cuándo firmaste tu hipoteca y qué comisiones aplica tu banco. Como ya imaginarás, conocer estos datos y hacer números te resultará esencial para saber si cambiar una hipoteca de banco merece realmente la pena.

Para ayudarte, en Kelisto hemos analizado todos estos aspectos, empezando por las comisiones y gastos por subrogación de hipoteca a los que podrías tener que enfrentarte si te llevas tu préstamo a otra entidad:

  • La comisión por subrogación: al calcular los gastos por subrogación de hipoteca, este es el primer concepto que debes tener en cuenta. Ahora bien, no todos los bancos cobran comisión por subrogación y, además, está limitada por ley y varía en función de si tienes una hipoteca fija o una variable.
  • La comisión de apertura: apenas se suele cobrar, pero podría aplicártela el banco con el que pretendas hacer tu subrogación de hipoteca.
  • Los costes administrativos: hasta la aprobación de la nueva ley hipotecaria, estos gastos por subrogación de hipoteca (que incluían los costes por notario, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación) corrían por cuenta del cliente. Sin embargo, con la nueva normativa, el hipotecado ya solo tiene que pagar los gastos de tasación; el resto, corresponden al banco.

¿Qué factores influyen en los gastos y comisiones por subrogación?

A grandes rasgos, los gastos y comisiones por subrogación dependerán de tres cuestiones que debes tener en cuenta para hacer números: para qué quieres usar la subrogación, cuándo se firmó la hipoteca (y, por tanto, qué normativa estaba vigente en ese momento) y qué comisiones cobra tu banco (ya que hay algunos que ni siquiera cobran por este tipo de operaciones).

  • ¿Para qué vas a usar la subrogación de hipoteca? Una subrogación de hipoteca puede servirte para conseguir un préstamo en mejores condiciones o para cambiar de un tipo variable a uno fijo. En función de cuál sea tu objetivo, la ley marca unas limitaciones distintas a las comisiones que podría cobrarte tu banco. 
  • ¿Cuándo se firmó tu hipoteca? La normativa que estuviera vigente en la fecha en la que se firmó tu hipoteca también puede influir en los gastos por subrogación de hipoteca que te tocaría pagar.
  • ¿Qué comisiones por subrogación de hipoteca cobra tu banco? La mayoría de las entidades cobra comisiones por subrogación de hipoteca, aunque puedes encontrarte con algunas excepciones.

¿Qué gastos por subrogación pagaré si la uso para mejorar mis condiciones?

Si tú objetivo es cambiar tu hipoteca de banco para mejorar tus condiciones, los gastos por subrogación pueden cambiar en función de la fecha en la que firmaste tu contrato. Las condiciones más ventajosas para el cliente son las que se empezaron a aplicar con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en 2019, no solo porque algunos de los gastos se limitaron más que nunca sino porque el cliente tendría que abonar una pequeña parte de ellos (el resto recaería sobre la entidad.

Hipoteca firmada antes del 27 de abril de 2003

  • Comisión por subrogación (lo paga el cliente): los bancos pueden cobrar, como máximo, un 1%; en las hipotecas fijas también se puede añadir una compensación pro riesgo de tipo de interés (que no está limitada), pero solo si existe pérdida para la entidad.
  • Notaría (lo paga el banco): entre el 0,2% y el 0,5%.
  • Registro (lo paga el banco): no más de 100 euros.
  • Gestoría (lo paga el banco): de 100 a 400 euros.
  • Tasación (lo paga el cliente): entre 200 y 500 euros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: esta operación está exenta del pago de este tributo.

Hipoteca firmada entre el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 2007

  • Comisión por subrogación (lo paga el cliente): los bancos pueden cobrar, como máximo, un 0,5%; en las hipotecas fijas también se puede añadir una compensación pro riesgo de tipo de interés (que no está limitada), pero solo si existe pérdida para la entidad.
  • Notaría (lo paga el banco): entre el 0,2% y el 0,5%.
  • Registro (lo paga el banco): no más de 100 euros.
  • Gestoría (lo paga el banco): de 100 a 400 euros.
  • Tasación (lo paga el cliente): entre 200 y 500 euros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: esta operación está exenta del pago de este tributo.

Hipoteca firmada desde el 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019

  • Comisión por subrogación (lo paga el cliente): los bancos pueden cobrar, como máximo, un 0,5% durante los cinco primeros años y un 0,25% a partir del sexto; en las hipotecas fijas también se puede añadir una compensación pro riesgo de tipo de interés (que no está limitada), pero solo si existe pérdida para la entidad.
  • Notaría (lo paga el cliente): entre el 0,2% y el 0,5%.
  • Registro (lo paga el banco): no más de 100 euros.
  • Gestoría (lo paga el banco): de 100 a 400 euros.
  • Tasación (lo paga el cliente): entre 200 y 500 euros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: esta operación está exenta del pago de este tributo.

Hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019

  • Comisión por subrogación (lo paga el cliente): en las hipotecas variables, los bancos pueden cobrar, como máximo, un 0,25% durante los tres primeros años (o un 0,15% durante los cinco primeros años); a partir de ahí, no se podría cobrar nada más. En las fijas, el máximo está en un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir de ahí.
  • Notaría (lo paga el banco): entre el 0,2% y el 0,5%.
  • Registro (lo paga el banco): no más de 100 euros.
  • Gestoría (lo paga el banco): de 100 a 400 euros.
  • Tasación (lo paga el cliente): entre 200 y 500 euros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: esta operación está exenta del pago de este tributo.

¿Qué gastos por subrogación pagaré si la uso para cambiar el interés variable a fijo?

Si usas esta operación para cambiar el interés de variable a fijo, los gastos por subrogación no varían en función de la fecha en la que se firmó la hipoteca, ya que la nueva ley hipoteca –en vigor desde junio de 2019- regula los gastos vinculados a esta operación para todos los préstamos hipotecarios que estén en vigor. A grandes rasgos, los costes que tendrías que asumir solo serán los de la comisión por subrogación (si tu banco la cobra) y la tasación.

A continuación, te detallamos a cuánto ascenderían los gastos por subrogación cuando la usas para cambiar de interés variable a fijo:

  • Comisión por subrogación (lo paga el cliente): los bancos pueden cobrar, como máximo, un 0,15% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca y, a partir del cuarto, nada.
  • Notaría (lo paga el banco): entre el 0,2% y el 0,5%.
  • Registro (lo paga el banco): no más de 100 euros.
  • Gestoría (lo paga el banco): entre 200 y 500 euros.
  • Tasación (lo paga el cliente): entre 200 y 500 euros.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: esta operación está exenta del pago de este tributo.

Ejemplo de los gastos de subrogación de una hipoteca

Para entender si cambiar tu hipoteca de banco puede merecer la pena, hemos echado cuentas para que tengas un ejemplo de los gastos de subrogación de una hipoteca. En concreto, nuestros cálculos se refieren a un hipotecado que aún debe 100.000 euros a su banco (solo han transcurrido cinco de lo 25 años del plazo de amortización acordado) y se plantea mudarse a otra entidad para que su interés baje del 2,5% a 1%. Como la operación va a generar una pérdida para su banco, este le va a cobrar un 2% en concepto de comisión por subrogación.

Los gastos de subrogación de una hipoteca que tendría que pagar son:

  • Comisión por subrogación: 2.000 euros
  • Tasación: 350 euros

En total, los gastos por la subrogación de hipoteca ascenderían a 2.350 euros. Sin embargo, la operación permitiría ahorrar 16.800 euros en intereses. Por tanto, aun teniendo que asumir estos costes, el cambio saldría a cuenta.

¿Quién paga los gastos de subrogación de una hipoteca?

 

Determinar quién paga los gastos por subrogación dependerá de dos factores: para qué vas a usar la subrogación de tu hipoteca y cuándo se firmó tu contrato. Si quieres que esta operación te sirva para cambiar el interés de tu préstamo de variable a fijo, no importa la fecha en la que lo rubricaste: el cliente solo pagará la comisión por subrogación (si la hay) y la tasación. El resto, corresponderán al banco. En cambio, si la operación está pensada para mejorar tus condiciones actuales, tienes que revisar la fecha de firma. Si contrataste tu hipoteca después de la entrada en vigor de la ley hipotecaria, solo deberías abonar la comisión por subrogación (si tu banco la cobra) y la tasación. En el resto de casos:

  • Si la hipoteca se firmó antes de diciembre de 2007, ocurriría como ahora: solo pagarías la comisión de subrogación y la tasación.
  • Si tu préstamo se firmó entre diciembre de 2007 y junio de 2019, tus gastos serían: la comisión de subrogación, los costes de notaría y los de tasación.

¿Qué ventajas tiene una subrogación de hipoteca?

 

La principal ventaja de realizar una subrogación de hipoteca es la posibilidad de mejorar las condiciones de tu hipoteca, especialmente, por la obtención de un mejor interés o una reducción (o eliminación de las comisiones).

Una subrogación de hipoteca también te puede permitir modificar tu tipo de interés de referencia a otro más ventajoso: por ejemplo, ahora que las hipotecas fijas más baratas cobran un interés históricamente bajo, podría interesarte cambiar de un tipo variable a uno con el que siempre pagues lo mismo a tu entidad.

Asimismo, si tu actual banco te obliga a una alta vinculación para obtener un interés más ventajoso (como la contratación de determinados seguros, la domiciliación de nómina y de recibos, aportaciones a planes de pensiones o gasto con tarjetas), puedes buscar la mejor subrogación de hipoteca y aprovechar para cambiar la hipoteca a un banco menos exigente. Una menor contratación de productos bancarios y de seguros puede suponerte un alto ahorro, ya que, sobre todo, la suscripción obligatoria de seguros de hogar, vida o coche, puede conllevar un gasto extra muy importante.  

¿Me interesa realizar una subrogación de hipoteca?

 

Para entender si merece la pena una subrogación de hipoteca, en Kelisto te planteamos un ejemplo que te permitirá, primero, saber cuál es el ahorro que puedes conseguir y, segundo, ver cómo puedes hacer tus propios cálculos para cambiar de banco tu hipoteca si crees que ha llegado el momento.

Imagina que contrataste una hipoteca en 2017 a euríbor+1,75% (de la que aún te quedan por pagar 100.000 euros en un plazo de 20 años) y que encuentras una oferta mejor: en concreto, un préstamo a euríbor+0,99%. Suponiendo que tu banco te aplica la comisión máxima por subrogación que le permite la ley, te tocaría pagar 500 euros por este concepto. A eso habría que sumar unos 350 euros de gastos administrativos (en concreto, por la tasación), por lo que la operación te saldría por 850 euros.

 

GASTOS POR SUBROGACIÓN DE HIPOTECA COSTE (€)
Comisión por subrogación 500
Comisión de apertura 0
Costes administrativos 350
TOTAL 850

 

 

A cambio, pasarías de pagar 494,13 euros cada mes, a abonar 459,45 euros (lo que supondría una rebaja en la cuota del 34%, mientras que el total de intereses a abonar al banco pasaría de 18.590 a 10.267: es decir, pagarías un 44,77% menos en concepto de intereses (8.323,33 euros menos). Si a esa cifra le quitamos los gastos por la subrogación de hipoteca, el ahorro neto que lograrías al cambiar tu hipoteca de banco sería de 7.472,33 euros.

 

  HIPOTECA ANTES DE LA SUBROGACIÓN (e+1,75%) HIPOTECA DESPUÉS DE LA SUBROGACIÓN (e+0,99%) AHORRO (en €) AHORRO (en %)
CUOTA (€) 494,13 459,45 -34,68 -7,02
TOTAL INTERESES (€) 18.590,95 10.267,62 -8.323,33 -44,77

 

La novación de la hipoteca permite que el consumidor renegocie con su banco las condiciones de su préstamo sin cambiar de entidad. Normalmente, se realiza a petición del cliente con el objetivo de mejorar las condiciones de su préstamo, aunque la entidad no tiene ninguna obligación de atender dicha petición.¿Qué diferencia hay entre una subrogación y una novación de hipotecas?

La novación permite -siempre y cuando la entidad y el cliente lleguen a un acuerdo-, realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto al tipo de interés aplicado, al importe pendiente (si necesitas disponer de más dinero), el plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo) o sobre los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).

Los gastos de una novación se han reducido con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria: en concreto, los que se pagan cuando se cambia el tipo de interés del préstamo. Hasta ahora, lo que costaba cambiar de una hipoteca variable a fija mediante una novación incluía varios conceptos: gastos de notaría, gastos de gestoría y gastos de registro, más una comisión por novación, que no estaba limitada por ley. Sin embargo, con la nueva normativa, el consumidor solo tendrá que abonar una comisión por novación, que tendrá un top del 0,15%.

¿Realizo una subrogación de hipoteca o contrato un nuevo crédito?

 

Una de las alternativas que existen a la subrogación de hipotecas pasa por cancelar un crédito hipotecario y suscribir otro que mejore las condiciones del actual. Sin embargo -salvo en los casos en los que es necesario hacerlo, ya que por el tipo de modificación de condiciones de contrato que se quiere realizar así lo exige-, no es la opción más recomendable, puesto los gastos y comisiones que vas a tener que abonar son más elevadas que en una subrogación. 

Los gastos de una hipoteca asociados a la subrogación son superiores a los de la novación, pero inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva, al estar exenta de la comisión por amortización anticipada y de la comisión de apertura. Eso sí, deberás asumir una comisión por subrogación que no deberías abonar en el caso de contratar un nuevo préstamo hipotecario.  

¿Qué es la comisión de subrogación?

 

La comisión de subrogación es el porcentaje que cobra el banco al cambiar la hipoteca a otra entidad financiera. Aunque es negociable con el banco, tiene un límite fijado por ley que depende de dos cuestiones: la fecha en la que se firmó la hipoteca      y la finalidad de la subrogación.

  • Si la subrogación va a servir para cambiar el interés de una hipoteca (de variable a fijo), no importa cuándo se contrató la hipoteca: independientemente de la fecha, el banco  podrá cobrarte, como mucho, un 0,15% de la deuda que tengas pendiente durante los tres primeros años de vida de tu hipoteca. A partir del cuarto ya no podrá cobrarte nada.
  • Si la subrogación sirve para mejorar cualquier otro aspecto de tu hipoteca, la fecha en la que la contrataste sí es importante: si se firmó antes de abril de 2003, podrán cobrarte un máximo de 1%; si se contrató entre abril de 2003 y diciembre de 2007, el tope estará en el 0,5%; si el trámite se efectuó entre diciembre de 2007, el máximo estará en el 0,5% durante los cinco primeros años, y en el 0,25% a partir del sexto; y desde junio de 2019, los bancos podrán elegir entre cobrarte un 0,25% durante los tres primeros años, o un 0,15% durante los cinco primeros. A partir de ahí, ya no podrán cobrarte nada más.

Nueva ley hipotecaria 2019 y la subrogación de hipoteca

 

Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, cambiar una hipoteca de banco es mucho más sencillo y, sobre todo, deja en manos del consumidor la decisión final, que hasta ahora estaba en manos de los bancos. Con su entrada en vigor, también se establecen nuevos plazos para poder realizar todos los trámites que implica este proceso.

¿Cómo puede ayudarte un simulador de hipotecas en tu subrogación?

 

Un simulador de hipotecas puede resultarte de gran ayuda a la hora de realizar una subrogación. ¿El motivo? Te permitirá realizar los cálculos necesarios para saber si te merece la pena cambiar tu préstamo de banco de una manera rápida, precisa y sencilla. En concreto, te permitirá saber qué cuota pagarías dependiendo del interés que te ofreciera cada entidad a la hora de hacer una subrogación.

Como verás en el simulador de hipotecas de Kelisto, para llegar a una conclusión solo tendrás que indicar cuánto dinero te queda por devolver a tu banco y, con esa cifra, esta herramienta te mostrará la cuota que pagarías con un interés medio. A partir de ahí, podrás ir cambiando este parámetro hasta averiguar cuál es la cuota que más te conviene y, en base a eso, el tipo de oferta que deberías buscar entre la oferta para actuar para mejorar considerablemente tus condiciones actuales.