Subrogación de Hipotecas

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es un trámite que permite que el consumidor se lleve su hipoteca de un banco a otro, es decir, le permite cambiar una hipoteca de banco en busca de mejores condiciones: por ejemplo, con la intención de pagar un interés más bajo del que abonaba hasta ese momento. Eso sí, este no es el único trámite que te permitiría mejorar las condiciones de una hipoteca: además de la subrogación de hipoteca, también tienes la opción de realizar una novación. En este caso, en lugar de llevarte tu préstamo a otro banco, lo que podrás hacer es cambiar las condiciones de tu hipoteca previa negociación con tu entidad.

Para entender si una subrogación te sale a cuenta, puedes usar nuestro simulador de hipotecas y hacer cálculos de cuánto pagarías cada mes con un nuevo préstamo.

¿Qué tipos de subrogación de una hipoteca hay?

Existen dos tipos de subrogación de hipoteca:

• La subrogación de acreedor: es la más común de todas y consiste en llevar la hipoteca a otro banco con el fin de mejorar su condiciones -por ejemplo, de pagar un interés más bajo- o de ganar en seguridad, al cambiar una hipoteca variable a fija.
• La subrogación de deudor. Consiste en el cambio del titular de una hipoteca por otro. Se suele producir cuando una persona compra una casa que ya tenía una hipoteca y, para evitar los gastos de constituir una nueva, prefiere quedarse con la que ya abonaba el anterior propietario.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una subrogación de hipoteca?

Fuente: Kelisto.es a 26/06/23

La principal ventaja que tiene hacer una subrogación de hipoteca es la de mejorar tus condiciones y, por ejemplo, conseguir pagar menos cada mes. Si te preguntas cuánto puedes llegar a ahorrar al subrogar tu hipoteca por una oferta con un interés más bajo, te lo mostramos con un ejemplo. Imagina que contrataste una hipoteca en 2019 por valor de 200.000 euros, a 25 años y con un interés del 2,35%. Si ahora consiguieras una oferta al 1,5%, empezarías a ahorrar más de 900 euros al año en su cuota (y el ahorro total superaría los 24.000 euros).

No obstante, con la subrogación de hipoteca no solo puedes ahorrarte una cantidad importante en intereses cada mes, sino que también puedes ganar en seguridad : en concreto, si decides cambiar tu hipoteca variable por una fija podrás olvidarte de lo que ocurriría si vuelve a subir el euríbor y de su impacto que esto podría tener sobre las cuotas mensuales que abonas. Además, con la entrada en vigor de las nuevas ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno en 2022, si tu banco figura entre los que han decidido aplicarlas no podrá cobrarte comisión por una subrogación de este tipo durante 2023.

¿Cuáles son los gastos de una subrogación de hipoteca?

Los gastos de la subrogación de hipoteca son tres: la comisión de subrogación, la comisión de apertura y los gastos administrativos. Pagarlos o no -o la cantidad que te tocará desembolsar por ellos- depende de tres factores: para qué vas a usar la subrogación, cuándo firmaste tu hipoteca y qué comisiones aplica tu banco. Como ya imaginarás, conocer estos datos y hacer números te resultará esencial para saber si cambiar una hipoteca de banco merece realmente la pena.

Para ayudarte, en Kelisto hemos analizado todos estos aspectos, empezando por las comisiones y gastos por subrogación de hipoteca a los que podrías tener que enfrentarte si te llevas tu préstamo a otra entidad:

• La comisión por subrogación: al calcular los gastos por subrogación de hipoteca, este es el primer concepto que debes tener en cuenta. Ahora bien, no todos los bancos cobran comisión por subrogación y, además, está limitada por ley y varía en función de si tienes una hipoteca fija o una variable.
• La comisión de apertura: apenas se suele cobrar, pero podría aplicártela el banco con el que pretendas hacer tu subrogación de hipoteca.
• Los costes administrativos: hasta la aprobación de la nueva ley hipotecaria, estos gastos por subrogación de hipoteca (que incluían los costes por notario, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación) corrían por cuenta del cliente. Sin embargo, con la nueva normativa, el hipotecado ya solo tiene que pagar los gastos de tasación; el resto corresponden al banco.

¿Qué factores influyen en los gastos y comisiones por subrogación de hipoteca?

A grandes rasgos, los gastos y comisiones por subrogación de hipoteca dependerán de cuatro cuestiones que debes tener en cuenta para hacer números: para qué quieres usar la subrogación, cuándo se firmó la hipoteca (y, por tanto, qué normativa estaba vigente en ese momento), qué comisiones cobra tu banco (ya que hay algunos que ni siquiera cobran por este tipo de operaciones) y si tu entidad es una de las que han decidido aplicar las ayudas que aprobó el Gobierno en 2022 para controlar los efectos de la subida del euríbor.

¿Para qué vas a usar la subrogación de hipoteca?

Una subrogación de hipoteca puede servirte para conseguir un préstamo en mejores condiciones o para cambiar de un tipo variable a uno fijo. En función de cuál sea tu objetivo, la ley marca unas limitaciones distintas a las comisiones que podría cobrarte tu banco.

¿Cuándo se firmó tu hipoteca?

La normativa que estuviera vigente en la fecha en la que se firmó tu hipoteca también puede influir en los gastos por subrogación de hipoteca que te tocaría pagar.

¿Qué comisiones por subrogación de hipoteca cobra tu banco?

La mayoría de las entidades cobra comisiones por subrogación de hipoteca, aunque puedes encontrarte con algunas excepciones. Eso sí, recuerda que si lo que quieres es cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo por miedo a la subida del euríbor, si han pasado más de tres años desde la contratación de tu hipoteca tu banco ya no podría cobrarte comisiones por esta operación.

¿Está tu banco adherido a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno?

En este caso, si tu intención es también la de cambiar tu hipoteca a tipo variable por una a tipo fijo y tu banco ha decidido sumarse a las ayudas aprobadas por el Gobierno en 2022, durante este año no podrá cobrarte nada por la comisión por subrogación y, en adelante, estará limitada a un 0,05% (frente al 0,15% que pagarán aquellos que deseen realizar la operación, pero sus bancos no apliquen dichas ayudas).

¿Merece la pena hacer una subrogación de hipoteca?

Para entender si cambiar tu hipoteca de banco puede merecer la pena, hemos echado cuentas para traerte un ejemplo de los gastos de subrogación de una hipoteca. En concreto, en este caso, nuestros cálculos se refieren a un hipotecado que aún debe 100.000 euros a su banco (solo han transcurrido cinco de los 25 años del plazo de amortización acordado) y se plantea mudarse a otra entidad para que su interés baje del 2,5% al 1%. Como la operación va a generar una pérdida para su banco, este le va a cobrar un 2% en concepto de comisión por subrogación.

Los gastos de subrogación de una hipoteca que tendría que pagar son:

• Comisión por subrogación: 2.000 euros.
• Tasación: 500 euros.

En total, los gastos por la subrogación de hipoteca ascenderían a 2.350 euros. Sin embargo, la operación permitiría ahorrar 16.800 euros en intereses. Por tanto, aun teniendo que asumir estos costes, el cambio saldría a cuenta.

Ahora, piensa en el caso en el que la operación sea la pasar de una hipoteca variable a una fija. En este caso, la comisión por subrogación, el mayor pago que deberás desembolsar, es mucho más pequeño: en concreto, para el caso anterior no podría superar los 150 euros. Además, si tu banco aplica las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022, esa cantidad sería de 0 euros en 2023 y no podrá superar los 50 euros si lo haces en 2024 o en adelante, por lo que la cifra final de ahorro será todavía mayor.

Pasos para beneficiarte de una subrogación de hipoteca

Si finalmente te has convencido de que quieres realizar una subrogación de hipoteca para ahorrar en el pago de tu hipoteca cada mes, tendrás que seguir varios pasos: analizar el mercado para encontrar la mejor subrogación de hipoteca, negociar con tu banco, por si este fuera capaz de mejorar la propuesta que te hacen desde otra entidad y, si no es así, comenzar con el proceso para mudarte.

• Analiza el mercado de hipotecas: para realizar una subrogación de hipoteca debes bucear en el mercado en busca de las ofertas más interesantes que ofrecen los bancos. Para ayudarte, desde Kelisto ponemos a tu disposición nuestro comparador de subrogación y también nuestro servicio gratuito de bróker hipotecario.
• Negocia con tu banco: una vez hayas encontrado una oferta interesante y conseguido el visto bueno de la entidad, comunícaselo a tu banco. Llegado ese momento, es posible que tu banco intente negociar para que no te marches. De ser así, recuerda que tendrías que hacer otro trámite llamado “novación”, cuyos gastos son algo inferiores a los de la subrogación. Si la propuesta de tu banco no es tan atractiva, simplemente tendrás que seguir con el proceso de subrogación, aunque hay entidades que también podrían proponerte realizar una cancelación de tu préstamo actual y la apertura de uno nuevo. Esta última alternativa es algo más cara que la subrogación, pero algunos bancos solo cuentan con esta opción.
• Comienza con los trámites: si eliges quedarte con tu banco, el papeleo será escaso, ya que tu entidad dispone de todos tus datos. En cambio, si eliges la subrogación de hipoteca deberás presentar la misma documentación que tendrías que facilitar al pedir una hipoteca por primera vez (justificante de tu nómina, contrato y vida laboral, justificante de otros préstamos pendientes, últimas declaraciones de la Renta, etc.).

Requisitos para realizar la subrogación de hipoteca

Los requisitos para realizar una subrogación de hipoteca suelen ser muy similares en todos los bancos: en concreto, la mayoría de las entidades a las que acudas para realizar la operación te pedirán que acredites que llevas años pagando tu hipoteca de forma regular -esto es, que no hayas tenido retrasos- que la cantidad que pidas no supere el 80% del valor de tasación de tu vivienda y que, por último, puedas demostrar que cuentas con la mayor estabilidad laboral posible. Con ello, es más que probable que puedas superar el análisis de riesgos que el banco haga de tu perfil.

Además de lo anterior, debes tener en cuenta que muchas entidades te pedirán que cumplas ciertas exigencias de vinculación -como la domiciliación de tu nómina, de un número de recibos o que contrates una serie de seguros. Dichos requisitos nunca podrán impedirte cerrar la operación, pero sí podrían ser obligatorios para acceder a las ofertas más ventajosas que tenga la entidad en su catálogo.

Por último, no olvides que el mejor momento para realizar este tipo de operaciones suele ser en los primeros años de vida de tu hipoteca, ya que son en los que pagas más intereses.

¿Qué bancos ofrecen la mejor subrogación de hipoteca?

Si te has convencido de que realizar una subrogación de hipoteca es una buena idea, te recomendamos que consultes nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca para tener información totalmente actualizada de las propuestas más atractivas del mercado, dado que las ofertas cambian con frecuencia.

A la hora de buscar la mejor subrogación de hipoteca, ten en cuenta que no siempre los bancos más populares ocupan los primeros puestos de nuestro ranking: bien porque su oferta no es suficientemente atractiva o bien porque no tienen una propuesta estándar, sino que optan por hacer un traje a medida de cada cliente. En cualquier caso, en Kelisto te mantenemos al día de sus propuestas a través de las fichas de producto que podrás encontrar en nuestro comparador de subrogación de hipoteca. A continuación, te resumimos algunas de ellas.

Subrogación de hipoteca de ING

Tal y como podrás ver en detalle en nuestro análisis de la hipoteca de ING, el banco naranja solo tiene varias alternativas para los clientes que quieran cambiar su hipoteca de banco: pasarse a su Hipoteca Naranja Variable, hacerlo a su hipoteca mixta o a tipo fijo. Por tanto, tendrás todas las opciones para realizar una subrogación de hipoteca a ING con su hipoteca fija. En cualquier caso, la hipoteca a tipo variable de ING –y, por tanto, su oferta de subrogación suele figurar con frecuencia en nuestro ranking de la mejor hipoteca variable, lo que te garantiza que estarás ante una propuesta atractiva si buscas una oferta con un interés ligado al euríbor.

Subrogación de hipoteca de BBVA

Si te planteas realizar una subrogación de hipoteca a BBVA, debes saber que la entidad no dispone de una oferta estándar. Como ocurre en muchos otros bancos, su propuesta se realiza de forma personalizada, en base al perfil del cliente y a las características de la operación que vaya a realizar: por ejemplo, podría variar en función del porcentaje sobre el valor de tasación de la vivienda que necesites a pedir. En cualquiera caso, en nuestro análisis sobre la hipoteca de BBVA te mantendremos permanentemente informado de cualquier novedad que pudiera haber en la oferta de subrogación del banco azul.

Subrogación de hipoteca de Santander

Para realizar una subrogación de hipoteca con el Santander, lo primero que debes saber es que, aunque la entidad dispone de ofertas para quienes quieran cambiar su hipoteca de banco, no dispone de una propuesta estándar. Por tanto, lo que hace el banco rojo es amoldar su propuesta al perfil de cada cliente, en base a su perfil económico y al tipo de operación que vaya a realizar. En cualquier caso, desde Kelisto te mantendremos al día sobre cualquier cambio en su oferta de subrogación desde nuestro análisis de la hipoteca del Santander.

Subrogación de hipoteca de La Caixa

Al igual que ocurre con otras entidades, quienes busquen una subrogación de hipoteca con La Caixa tendrán que dirigirse a una sucursal de la entidad, ya que ni existe una oferta estándar que sea pública ni la entidad nos ha facilitado datos sobre su propuesta para quienes quieran cambiar su hipoteca de banco.

Subrogación de hipoteca de Bankinter

Realizar una subrogación de hipoteca con Bankinter es una opción que la entidad ofrece a sus potenciales clientes y, además, lo hace en las tres versiones de su préstamo para la compra de vivienda: variable, fijo y mixto. No obstante, la entidad no ofrece unas condiciones estándar para quienes quieran cambiar su hipoteca de banco. Por tanto, tendrás que consultar directamente a uno de sus gestores para que te haga un estudio personalizado y te presente una propuesta a tu medida.

Subrogación de hipoteca de EVO Banco

Realizar una subrogación de hipoteca en EVO Banco no es una operación que, a priori, ofrezca la entidad mediante una oferta estándar. Ahora bien, eso no quiere decir que no disponga de esta alternativa para sus potenciales clientes, bien sea haciendo una subrogación de hipoteca al uso, o bien, cancelando su antiguo préstamo y abriendo uno nuevo. Tal y como verás en nuestro análisis sobre la hipoteca de EVO Banco, si estás interesado en cambiar tu hipoteca de banco a esta entidad, lo mejor es que te pongas en contacto con su servicio de atención al cliente para que te cuenten qué condiciones aplicarían en tu caso.

Subrogación de hipoteca de Unicaja

Si estás pensando en realizar una subrogación de hipoteca a Unicaja, debes saber que la entidad cuenta con una oferta personalizada que se ajusta a cada cliente en función de su perfil, lo que significa que no tiene unas condiciones estándar para quienes quieren cambiar su hipoteca de banco. En cualquier caso, en Kelisto te mantendremos informado de cualquier novedad que pudiera haber en la oferta de subrogación de la entidad malagueña.

Subrogación de hipoteca de Kutxabank

Si estás interesado en hacer una subrogación de hipoteca en Kutxabank, lo primero que debes tener en cuenta es que la entidad tiene una oferta individualizada: esto es, que ofrece unas condiciones diferentes en función del perfil del cliente. No obstante, desde Kelisto te informaremos de manera actualizada de cualquier cambio en su política o de las novedades del banco para que cuando quieras dar el paso estés informado en todo momento.

Subrogación de hipoteca con Ibercaja

Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco, realizar una subrogación de hipoteca con Ibercaja puede ser una de tus opciones. En ese caso, debes saber que la entidad aragonesa no tiene unas condiciones estándar, sino que su oferta es personalizada. En cualquier caso, te informaremos de cualquier novedad o cambio que pudiera hacer el banco con su oferta de subrogación.

¿Hay alternativas a la subrogación de hipoteca?

Además de cambiar tu hipoteca de banco, existen otras opciones que te servirán como alternativas a la subrogación de hipoteca: la novación de hipoteca y cancelar tu hipoteca actual y abrir una nueva en otro banco. La primera suele ser algo más barata que la subrogación hipotecaria, mientras que la tercera suele ser la más cara de las tres. Sin embargo, hay bancos que solo te permitirán hacer el cambio con esta última fórmula.

• Realizar una novación de hipoteca: la novación permite -siempre y cuando la entidad y el cliente lleguen a un acuerdo-, realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto al tipo de interés aplicado, al importe pendiente (si necesitas disponer de más dinero), el plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo) o sobre los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).
• Cancelar tu hipoteca y abrir una nueva en otro banco: una de las alternativas que existen a la subrogación de hipotecas pasa por cancelar un crédito hipotecario y suscribir otro que mejore las condiciones del actual. Sin embargo -salvo en los casos en los que es necesario hacerlo, ya que por el tipo de modificación de condiciones de contrato que se quiere realizar así lo exige-, no es la opción más recomendable, puesto los gastos de una hipoteca nueva son más elevados que los de una subrogación.

¿Es lo mismo cambiar una hipoteca de banco que hacer una subrogación de hipoteca?

Así es: cambiar tu hipoteca de banco es exactamente lo mismo que hacer una subrogación de acreedor para tu hipoteca. De hecho, lo llames como lo llames, para hacer esta operación siempre deberías seguir estos pasos:

• Busca una oferta más atractiva: como es lógico, antes de hacer una subrogación de hipoteca deberás buscar una oferta mejor que la que actualmente tienes. Para ello, recuerda que tienes a tu disposición herramientas como el comparador de subrogación de hipoteca de Kelisto y ten en mente una cosa: mientras que algunas entidades tienen propuestas específicas para quienes quieren cambiar su hipoteca de banco, otros ofrecen lo mismo que a cualquier otro usuario.
• Propón la subrogación al banco que te interese: cuando encuentres el banco que te hace la mejor oferta, deberás proponerle la operación para que analice si está dispuesto a seguir adelante. Lo normal es que, si tienes un buen perfil de solvencia (es decir, tienes un trabajo estable, pocas deudas, pagas puntualmente los préstamos que tengas pendientes, etc.) y llevas más de tres años con tu actual hipoteca, ninguna entidad te ponga muchas pegas.
• Pide información a tu banco actual y a la entidad a la que quieras cambiarte: para poder comparar las condiciones actuales de tu hipoteca y las que tendrías después de la subrogación, es importante que pidas información a tu banco. En concreto, deberás solicitar un cuadro de amortización e información sobre la Tasa Anual Equivalente (TAE) que estás pagando: es decir, teniendo en cuenta la deuda que tienes pendiente, el plazo para devolverla y otros gastos extra (como la comisión de cancelación), este documento te dirá cuál es el interés real que vas a abonar. Una vez hayas conseguido estos datos, haz lo mismo con la entidad a la que te quieras cambiar.
• Inicia los trámites para el cambio: con todos los datos sobre la mesa, podrás decidir si cambiar tu hipoteca de banco es una buena idea. Si fuera así, el banco al que te quieras marchar tendrá que comunicarle a tu entidad actual que quieres hacer una subrogación de hipoteca y esta dispondrá de siete días naturales para confirmarle el importe que se va a subrogar.

¿Para qué sirve un simulador de subrogación de hipoteca?

Un simulador de subrogación de hipoteca es una herramienta que te permitirá entender cómo puede cambiar la cuota que pagas cada me si decides cambiar tu hipoteca de banco. De esa forma, tanto si decides hacer una subrogación para contratar una oferta con un interés más bajo, como si lo que prefieres es cambiar de un tipo variable a un tipo fijo para ganar en seguridad, podrás entender si la operación te sale a cuenta.

Como podrás comprobar si consultas nuestro comparador, esta herramienta funciona como un simulador de subrogación de hipoteca con la ventaja de que, además, te permite iniciar la contratación de la propuesta que más te interese. Ahora bien, no olvides que además de comprobar en cuánto se quedaría tu cuota con el cambio, también debes tomar en consideración los gastos de la operación. Solo de esta forma podrás entender cuánto ahorrarías realmente con una subrogación de hipoteca.