Cálculo de los gastos de subrogación de hipoteca

Cómo calcular los gastos de la subrogación de hipoteca

¿Necesitas una hipoteca?

Con el comparador de hipotecas de Kelisto, encuentra la mejor hipoteca a tipo fijo, variable o mixto y ahorra hasta 1.353€ al año.

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Calcular los gastos de la subrogación de hipoteca te ayudará a saber si esta operación, con la que puedes llegar a ahorrar hasta 800 euros al año, realmente te merece la pena.

Cambiar una hipoteca de banco en busca de mejores condiciones se ha convertido en una opción cada vez más popular para muchos consumidores. En el último año, la subrogación de hipotecas ha crecido un 50% y, solo en julio, este tipo de operaciones aumentó un 13% respecto al mes anterior, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, las cifras aún siguen siendo discretas si se comparan, por ejemplo, con las de contratación de nuevas hipotecas, entre otros motivos, porque calcular los gastos de la subrogación de hipoteca y saber si la operación realmente merece la pena no es una tarea sencilla.

Para sacarte de dudas, en Kelisto te ofrecemos todas las claves para calcular los gastos de la subrogación de hipoteca y te explicamos cuál es el ahorro final que puedes conseguir y cómo averiguar si realmente el cambio merece la pena. Además, recuerda que puedes consultar cuál es la mejor subrogación de hipoteca (tanto a tipo fijo como variable) en el ranking que elaboramos cada mes y que también tienes a tu disposición nuestro comparador de subrogación de hipotecas para que puedas consultar todas las ofertas de los bancos, cotejar sus características e iniciar el proceso de contratación de la que más te intereses a golpe de clic.

Cuáles son los gastos de la subrogación de hipoteca

A la hora de calcular si te merece la pena cambiar tu hipoteca de banco para mejorar sus condiciones (o para cambiar de una hipoteca variable a una fija), hay tres cosas que debes tener en cuenta. Dos de ellas son aspectos en los que podrás ahorrar:

  • El interés que tendrá tu nueva hipoteca: cuanto más bajo sea en relación a tu interés actual, más podrás ahorrar.
  • Si vas a poder reducir la vinculación con la entidad: por ejemplo, si ahora tienes tres seguros vinculados a tu hipoteca y pasaras a tener dos, conseguirías ahorrarte una de las primas durante los años de vida que le queden a tu préstamo.

La tercera cuestión que deberás considerar no es un ahorro, sino un coste extra: los gastos de la subrogación de hipoteca. Y es que, como muchas otras operaciones bancarias, cambiar tu hipoteca de banco puede tener una serie de costes que debes tener muy en cuenta para entender cuánto ahorrarás, de verdad, con la operación:

  • La comisión por subrogación: es distinta en las hipotecas variables y en las fijas y está limitada por ley. Suele ser un porcentaje del valor de la hipoteca.
  • La comisión de apertura: el banco al que te lleves tu hipoteca te la podría cobrar, pero no suele ser lo habitual.
  • Los costes administrativos: bajo este concepto se engloban los gastos de notario, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación, aunque desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria el cliente ya solo tiene que asumir los gastos de tasación (entre 200 y 600 euros, aproximadamente). El resto tendrán que ser abonados por su nueva entidad.

De qué dependen los gastos de la subrogación de hipoteca

A la hora de calcular los gastos de subrogación de una hipoteca, debes tener en cuenta que uno de ellos raras veces se cobra (la comisión de apertura) y que otro tiene un coste fijo que oscila entre los 200 y los 600 euros (la tasación). Lo complicado llega con la comisión por subrogación, ya que está limitada por ley, pero el tope que el banco te puede cobrar depende de:

  • La fecha en la que firmaste tu hipoteca.
  • Si tu hipoteca es variable o fija.
  • Y de la finalidad de la subrogación (si es para mejorar tus condiciones o si lo que quieres es cambiar de una hipoteca variable a una fija).

Para que lo entiendas mejor, vamos paso a paso. Si lo que quieres es cambiarte de banco para mejorar las condiciones de tu hipoteca, lo único que tendrás que hacer es mirar la tabla que verás a continuación, en la que te contamos –en función de la fecha en la que firmaste tu préstamo- el máximo que podría cobrarte tu banco si tienes una hipoteca fija o si tienes una variable.

Comisión de subrogación para mejorar las condiciones de una hipoteca

FECHA EN LA QUE SE FIRMÓ LA HIPOTECAHipoteca FijaHipoteca Variable
Antes del 27/04/20031%
(Se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera)
1%
Del 27/04/2003 al 08/12/20070,5%
(Se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera)
0,5%
Del 09/12/2007 al 15/05/2019Durante los 5 primeros años: 0,5%
 A partir del sexto año: 0,25%
(Se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera)
Durante los 5 primeros años: 0,5%
 A partir del sexto año: 0,25%
A partir del 16/06/2019Durante los 10 primeros años: 2%
A partir del undécimo: 1,5%
A elegir entre dos fórmulas:
Durante los 3 primeros años: 0,25% (a partir del cuarto, nada)
Durante los 5 primeros años: 0,15% (a partir del sexto, nada)

Fuente: Kelisto.es a 30/09/2020

En caso de que quieras cambiar de banco para pasar de tener una hipoteca variable a una fija, la cosa se simplifica mucho más: el máximo que podrá cobrarte tu entidad es de un 0,15% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, ya no podría cobrarte nada, independientemente de cuándo firmaras tu hipoteca, según la regulación de la nueva ley hipotecaria sobre comisiones. Por tanto, calcular los gastos de la subrogación de tu hipoteca sería, en este caso, mucho más sencillo.

En cualquier caso, recuerda que hay entidades que no te cobran comisión por subrogación, como ocurre –por ejemplo- con ING, que cuenta con una hipoteca variable, una mixta y, recientemente, ha estrenado la Hipoteca Naranja Fija de ING.

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Mixta

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Fija

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Fija

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Fija

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Fija

Cómo calcular los gastos de la subrogación de hipoteca

Para explicarte cómo calcular los gastos de la subrogación de una hipoteca, lo mejor es hacerlo con dos ejemplos. Por un lado, imagina que hubieras firmado una hipoteca variable en diciembre 2015 a euríbor+1,75% y que ahora quisieras cambiarte a un banco que te ofrece euríbor+0,99%, como la Hipoteca Variable de COINC. Si tu deuda pendiente fuera de 105.000 euros, tu entidad podría cobrarte –como mucho- un 0,5% de la deuda que tienes pendiente: es decir, 500 euros (un 0,5% de 100.000 euros).

Imagen de banco COINC

Hipoteca Variable

Por otro lado, podría darse el caso de que hace cinco años firmaras una hipoteca variable a euríbor+2% y que ahora, con las mejores hipotecas fijas con un interés por debajo de esa misma cifra, te interese contratar un préstamo de este tipo para ganar en seguridad: por ejemplo, la Hipoteca Fija de Bankia al 1,85%. En este caso, tu banco no podría cobrarte nada por la operación porque ya habrían pasado más de tres años desde que firmarte tu hipoteca.

Imagen de banco Bankia

Hipoteca Fija para subrogación (ingresos iguales o superiores a 3.000 €)

Cómo saber si merece la pena una subrogación de hipoteca

Para saber si merece la pena una subrogación de hipoteca, lo primero que debes tener en cuenta es que llevarte tu hipoteca a otro banco te puede permitir conseguir varias cosas:

  • Pagar un interés más bajo por tu hipoteca: según datos de Kelisto.es, de esta forma podrías llegar a ahorrar hasta 800 euros al año (es decir, un total de 25.000 euros en intereses).
  • Mejorar tus condiciones de vinculación y ahorrar en productos que no necesitas, como seguros o planes de pensiones.
  • Ganar en seguridad cambiando tu hipoteca variable por una fija.

Si tu objetivo es pagar un interés más bajo por tu hipoteca, lo primero que debes hacer antes de plantearte la subrogación es comprobar si en el mercado existen hipotecas con un interés más bajo del que pagas actualmente. Para ello, te será de gran utilidad visitar nuestros rankings mensuales de mejores hipotecas variables y mejores hipotecas fijas. Por ejemplo, si tienes una hipoteca variable por la que pagas un interés superior a euríbor+1%, puedes empezar a plantearte que la subrogación es una buena opción para ti, ya que en el mercado hay –actualmente- más de una decena de ofertas que cobran una cifra más baja por ofrecerte financiación.

El segundo paso consiste en calcular cuántos intereses te quedan por pagar y cuántos intereses pagarías con tu nueva hipoteca, si decidieras cambiar. Esto es importante porque, en España, la gran mayoría de las hipotecas usan el método de amortización francés, en el que se pagan más intereses durante los primeros años de vida del préstamo. Por tanto, si quisieras hacer la operación cuando llevas cuatro años con tu hipoteca, la cantidad que ahorrarías en intereses sería mucho mayor que si quisieras hacerlo cuando llevaras 15.

Superados el primer y el segundo paso, llega el último: calcular los gastos de la subrogación de tu hipoteca, para lo cual es importante que tengas en cuenta la fecha en la que firmaste tu préstamo y si este tiene un interés fijo o variable. Una vez obtenida esta cantidad, lo único que tendrás que hacer es restarla al ahorro en intereses que hubieras calculado en el segundo paso. De esta manera obtendrás el ahorro “limpio” que conseguirías con la subrogación de hipoteca y podrás saber,  a ciencia cierta, si la operación merece la pena.

Si lo que deseas es mejorar tus condiciones de vinculación y ahorrar en productos que no necesitas, los pasos que deberás dar son parecidos, aunque el proceso es algo más sencillo:

  • Primero, comprueba si en el mercado hay hipotecas que  -con un interés como el tuyo o, incluso, más bajo- te exigen menos vinculación.
  • Segundo, calcula cuánto podrías ahorrar (al año y a lo largo de toda la vida de tu hipoteca) si dejaras de pagar por los productos extra que no necesitas.
  • Y tercero, calcula cuáles serían los gastos de subrogación de hipoteca para un caso como el tuyo. Cuando tengas la cifra, solo tendrás que restarla al ahorro que hubieras estimado en el segundo paso.

Si lo que te planteas es ganar en seguridad cambiando tu hipoteca variable por una fija, la decisión es algo más subjetiva. Aunque deberías repetir los pasos que hemos explicado en los supuestos anteriores (revisar si hay ofertas a tipo fijo con un interés más bajo que lo pagas actualmente por tu hipoteca variable, calcular los intereses que te quedan por pagar y los que pagarías con tu nueva hipoteca, y determinar los gastos de la operación), debes tener en cuenta que –en líneas generales- las hipotecas fijas suelen ser más caras que las variables, aunque a día de hoy se encuentran en niveles mínimos y puedes encontrar ofertas incluso más económicas a tipo fijo.

En ese sentido, es importante que te plantees la siguiente cuestión: ¿estás dispuesto a pagar lo mismo (o algo más) por tu hipoteca a cambio de ganar en seguridad con una hipoteca a tipo fijo? El precio de ganar en tranquilidad es algo que solo tú mismo puedes determinar y, por tanto, será tu criterio personal el que marque si la operación realmente te merece la pena.

Cuánto puedes ahorrar con la subrogación de hipoteca

Para no quedarnos solo con la teoría, en Kelisto hemos querido hacer un cálculo para saber cuánto puedes ahorrar con la subrogación de hipoteca. Para ello, hemos pensado en una persona que quisiera reducir el interés que paga tres años después de haber contratado su hipoteca (que suele ser el plazo mínimo que debe transcurrir para que un nuevo banco “te quiera” como nuevo cliente).

Para ajustarnos lo máximo posible a la realidad hemos partido de la hipoteca media que se firmaba hace tres años en nuestro país (122.692,962 euros a un plazo de 24 años, según datos de septiembre de 2017 del Instituto Nacional de Estadística) y hemos echado cuentas para un préstamo a tipo variable y para otro a tipo fijo.

Cuánto puedes ahorrar con la subrogación de una hipoteca variable

Si partimos del diferencial medio que tenían las hipotecas en septiembre de 2017 (1,16% según datos de Kelisto) y de que el euríbor estaba entonces en el -0,156%, el interés la hipoteca de nuestro ejemplo rondaría el 1,004%, lo que se traduce en una cuota de 479,58€ al mes. En total, los intereses a pagar al banco ascenderían a 15.426,20 euros (sin contar con los vaivenes del euríbor), y el capital pendiente en el momento de querer hacer la subrogación rondaría los 108.923 euros.

Como verás en la tabla que incluimos a continuación, si la subrogación de hipoteca se hiciera a oferta más barata que hay ahora mismo en el mercado, la cuota mensual bajaría en más de 32 euros (en total, 385 euros al año) y el ahorro en intereses sería de más de 8.100 euros en total.

HIPOTECA VARIABLE FIRMADA EN…SEPTIEMBRE 2017MEJOR SUBROGACIÓN EN SEPTIEMBRE 2020SUBROGACIÓN PROMEDIO EN SEPTIEMBRE 2020AHORRO CON LA MEJOR SUBROGACIÓN (€)AHORRO CON LA MEJOR SUBROGACIÓN (%)AHORRO CON LA SUBROGACIÓN PROMEDIO (€)AHORRO CON LA SUBROGACIÓN PROMEDIO (%)
CUOTA (€/MES)479,58447,48464,57-32,10-6,69-15,01-3,13
INTERESES RESTANTES A PAGAR EN SEPTIEMBRE 2020 (€)12.022,713.868,038.149,40-8.154,68-67,83-3.873,31-32,22

Fuente: Kelisto.es a 30/09/2020. Para realizar los cálculos se han tenido en cuenta los datos del importe y plazo medio de las hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE, datos de septiembre de 2017), el dato del euríbor a cierre de agosto de 2017 y el diferencial medio de las hipotecas variables en septiembre de 2017, según datos de Kelisto. Para los datos de “mejor subrogación” se tiene en cuenta la hipoteca más barata que se podría contratar en septiembre de 2020, según datos de Kelisto. Y para la “subrogación promedio”, el interés medio que cobran las hipotecas variables en septiembre de 2020, según datos de Kelisto.

Cuánto puedes ahorrar con la subrogación de una hipoteca a tipo fijo

En el caso de las hipotecas fijas, el interés medio que tenían en septiembre de 2017 era del 2,57% para plazos de hasta 25 años, lo que se traduce en una cuota de 571,26€ al mes. Esto equivale a unos intereses totales de 41.831,49 euros, con un capital pendiente en el momento de hacer la subrogación de 111.160,70 euros.

Para una hipoteca fija, el ahorro que se podría conseguir al hacer una subrogación sería aún mayor. Si se contratara la oferta más barata del mercado a 25 años, la cuota mensual bajaría en 66,96 euros (más de 800 euros al año de ahorro), mientras que el ahorro en intereses superaría con creces los 25.000 euros en total.

HIPOTECA FIJA FIRMADA EN…SEPTIEMBRE 2017MEJOR SUBROGACIÓN EN SEPTIEMBRE 2020SUBROGACIÓN PROMEDIO EN SEPTIEMBRE 2020AHORRO CON LA MEJOR SUBROGACIÓN (€)AHORRO CON LA MEJOR SUBROGACIÓN (%)AHORRO CON LA SUBROGACIÓN PROMEDIO (€)AHORRO CON LA SUBROGACIÓN PROMEDIO (%)
CUOTA (€/MES)571,26504,3528,48-66,96-11,72-42,78-7,49
INTERESES RESTANTES A PAGAR EN SEPTIEMBRE 2020 (€)41.831,4915.922,7622.017,25-25.908,73-61,94-19.814,24-47,37

Fuente: Kelisto.es a 30/09/2020. Para realizar los cálculos se han tenido en cuenta los datos del importe y plazo medio de las hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE, datos de septiembre de 2017) y el interés medio de las hipotecas fijas en septiembre de 2017, según datos de Kelisto. Para los datos de “mejor subrogación” se tiene en cuenta la hipoteca más barata que se podría contratar en septiembre de 2020, según datos de Kelisto. Y para la “subrogación promedio”, el interés medio que cobran las hipotecas fijas en septiembre de 2020, según datos de Kelisto.

¿Necesitas una hipoteca?

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