Gastos por subrogación de hipoteca: ¿cuánto cuesta cambiar de banco?

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Los gastos de la subrogación de hipoteca incluyen costes como los de la nueva tasación o la comisión por subrogación, pero asumirlos suele merecer la pena.

Realizar una subrogación de hipoteca – o lo que es lo mismo, cambiar tu hipoteca de banco– es una buena alternativa para rebajar la cuota que pagas cada mes o, simplemente, para ganar en seguridad si, por ejemplo, cambias de una hipoteca variable a una fija. Ahora bien, para saber si la operación te interesa, debes tener en cuenta que existen unos gastos de subrogación que debes considerar antes de dar el paso.

Para ayudarte a saber cuáles son, en Kelisto hemos analizado todo lo que debes tener en cuenta. Una vez hayas hecho números, recuerda que puedes buscar la mejor oferta para cambiarte de banco a través de nuestro comparador de subrogación de hipoteca, con nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca o, directamente, a través de nuestro servicio de bróker hipotecario, donde nuestros expertos buscarán la mejor hipoteca variable o fija para tu perfil y te ayudarán en todo el proceso.

¿Cuáles son los gastos por subrogación de hipoteca?

Los gastos por subrogación de hipoteca siempre incluyen cuatro partidas que son las mismas que hay que pagar cuando contratas un préstamo para la compra de vivienda por primera vez: tasación, notaría, gestoría y registro. A estos hay que sumar dos que también podrían sumarse a la lista, aunque dependen de la política que aplique cada banco: la comisión por subrogación y la comisión de apertura de la nueva hipoteca. La mayoría de estos costes recaen sobre el banco al que te vas a mudar -según determina el nuevo reparto de gastos de la nueva ley hipotecaria-, pero algunos también corresponden al cliente.

¿Qué gastos por subrogación de hipoteca paga el banco?

La ley hipotecaria determina que los gastos por subrogación de hipoteca que debe asumir el banco son:

  • Notaría: están limitados por ley y varían según la cantidad que te quede por devolver al banco, pero oscilan entre el 0,2% y el 0,5% de esa cifra.
  • Registro: también están limitados por ley y su coste no suele sobrepasar los 100 euros.
  • Gestoría: no existe ninguna limitación legal al respecto y depende de cada gestoría, aunque estos gastos por subrogación suelen ir de los 200 a los 500 euros.

¿Qué gastos por subrogación de hipoteca paga el cliente?

Aunque el banco al que vayas a cambiar tu hipoteca asume la mayoría de los gastos por subrogación, tú también tendrás que hacerte cargo de algunos, aunque no todos se aplican siempre:

  • Tasación de vivienda: este gasto no está regulado por ley; se paga siempre que se haga una subrogación de hipoteca y oscila entre los 200 y los 500 euros. Como ocurre cuando pides una hipoteca por primera vez, el cliente tiene total libertad para elegir con qué tasadora quiere trabajar.
  • Comisión de apertura: se aplica por parte del nuevo banco al que vayas a llevarte tu hipoteca y, aunque depende de las condiciones que imponga cada uno, a día de hoy casi ninguna entidad la cobra. Además, no está regulada por ley.
  • Comisión por subrogación: es un cargo que puede cobrarte tu antiguo banco, aunque todo depende de lo que ponga tu contrato –hay entidades que no la cobra- y tampoco está regulada por ley.

¿Cuánto cuesta la comisión por subrogación de hipoteca?

El coste de la comisión por subrogación está limitado por ley, pero el tope que el banco te puede cobrar depende de varios factores: la fecha en la que firmaste tu hipoteca, si tu hipoteca es variable o fija y cuál es la finalidad de la subrogación, es decir, si vas a cambiar tu hipoteca de banco para mejorar tus condiciones o si lo que quieres es cambiar de una hipoteca variable a una fija.

Coste de la comisión por subrogación para mejorar las condiciones de una hipoteca

Si lo que quieres es cambiarte de banco para mejorar las condiciones de tu hipoteca, la comisión por subrogación podrá oscilar entre el 0% y el 2%. La cifra final va a depender de la fecha en la que firmarte tu préstamo, del tipo de hipoteca que tengas (variable o fija) y del momento en el que vayas a hacer la operación.

Comisión de subrogación para mejorar las condiciones de una hipoteca

FECHA EN LA QUE SE FIRMÓ LA HIPOTECAHIPOTECA FIJAHIPOTECA VARIABLE
Antes del 27/04/20031%
(Se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera)
1%
Del 27/04/2003 al 08/12/20070,5%
(Se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera)
0,5%
Del 09/12/2007 al 15/05/2019Durante los 5 primeros años: 0,5%
 A partir del sexto año: 0,25%
(Se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera)
Durante los 5 primeros años: 0,5%
 A partir del sexto año: 0,25%
A partir del 16/06/2019Durante los 10 primeros años: 2%
A partir del undécimo: 1,5%
A elegir entre dos fórmulas:
Durante los 3 primeros años: 0,25% (a partir del cuarto, nada)
Durante los 5 primeros años: 0,15% (a partir del sexto, nada)

Fuente: Kelisto.es a 21/01/2022

Coste de la comisión por subrogación para cambiar de hipoteca variable a fija

En caso de que quieras cambiar de banco para pasar de tener una hipoteca variable a una fija, la cosa se simplifica mucho más: la comisión por subrogación máxima que podrá cobrarte tu entidad es de un 0,15% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, ya no podría cobrarte nada, independientemente de cuándo firmaras tu hipoteca, según la regulación de la nueva ley hipotecaria sobre comisiones. Por tanto, calcular los gastos de la subrogación de tu hipoteca sería, en este caso, mucho más sencillo.

En cualquier caso, recuerda que hay entidades que no te cobran comisión por subrogación, como ocurre –por ejemplo- con ING, que no cobra por este concepto en su hipoteca variable ni en la mixta, aunque sí lo hace con la Hipoteca Naranja Fija de ING.

Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable Prime
Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable
Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Mixta

¿Merece la pena pagar los gastos por subrogación de hipoteca?

Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco para reducir el interés que pagas, normalmente te merecerá la pena pagar los gastos por subrogación, sobre todo si no han transcurrido muchos años desde que la contrataste.

Por ejemplo, imagina que hubieras firmado una hipoteca variable a 30 años en diciembre 2017 a euríbor+1,75% y que ahora quisieras cambiarte a un banco que te ofrece euríbor+0,95%. Si tu deuda pendiente fuera de 105.000 euros, tu antiguo banco podría cobrarte –como mucho- un 0,5% de la deuda que tienes pendiente: es decir, 525 euros, a los que habría que sumar los gastos de tasación (200 euros). Sin embargo, como el ahorro en intereses ascendería a 12.225 euros, incluso pagando los gastos por subrogación, la operación te saldría a cuenta.

CONCEPTOIMPORTE
Comisión por subrogación525 €
Tasación200 €
Ahorro en intereses-12.225 €
AHORRO TOTAL-11.500 €

Fuente: elaboración propia a 21/01/2022

¿Cuesta lo mismo una subrogación que cancelar mi hipoteca y firmar una nueva?

Aunque cancelar una hipoteca y firmar una nueva en otra entidad es una operación muy similar a una subrogación, optar por esta solución no cuesta lo mismo, sino que es algo más caro. ¿El motivo? Tendrás que asumir los costes por la cancelación del préstamo, además de los gastos de la hipoteca nueva.

Volviendo al ejemplo anterior (una hipoteca variable a 30 años firmada en diciembre 2017 a euríbor+1,75% para cambiar a un banco que te ofrece euríbor+0,95% y con una deuda pendiente fuera de 105.000 euros, los gastos por la cancelación registral de tu antiguo préstamo harían que el coste total subiera a 1.725 euros, frente a los 725 euros que supondrían los gastos de subrogación. A esta cifra, además, habría que sumar la comisión de apertura, en caso de que la nueva hipoteca la tuviera. Aún así, dado que el ahorro en intereses superaría los 12.000 euros, cancelar tu hipoteca para firmar una nueva también te saldría a cuenta.

CONCEPTOIMPORTE¿SE PAGA AL CANCELAR HIPOTECA Y ABRIR UNA NUEVA?¿SE PAGA AL SUBROGAR LA HIPOTECA?
Comisión por subrogación (si tiene)525 € 
Comisión por amortización anticipada (si tiene)525 € 
Gastos por cancelación registral (gestoría)1.000 € 
Tasación200 €
TOTAL 1.725 €725 €

Fuente: elaboración propia a 21/01/2022

¿Qué gastos tiene la subrogación de deudor?

A lo largo de este artículo hemos repasado lo que costaría realizar una subrogación de acreedor: es decir, cambiar la hipoteca de banco. Ahora bien, si vas a comprar una casa y quieres quedarte con la hipoteca que tenía su antiguo dueño, lo que deberás calcular son los gastos de la subrogación de deudor. En este caso, tú solo tendrías que asumir la tasación de la vivienda si te la pidiera el banco: es decir, entre 200 y 500 euros.

El resto de gastos de la subrogación de deudor se repartirían de la siguiente manera:

  • El vendedor tendría que asumir la comisión de subrogación por posiciones deudoras, si así figurara en su contrato (no suele superar el 2%).
  • El banco tendría que abonar los gastos de gestoría, notaría y registro.

Recuerda que si quieres mejorar ciertos aspectos de tu hipoteca, pero no te interesa hacer una subrogación, también puedes negociar con tu banco y hacer una novación, tal y como te explicamos en nuestro análisis sobre cómo cambiar las condiciones de una hipoteca. Por otro lado, si aún no tienes claro si, aprovechando el cambio, te merece la pena cambiar el tipo de interés de tu hipoteca de variable a fijo, te recomendamos que eches un vistazo a nuestro análisis Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencian?.

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