Gastos por subrogación de hipoteca: ¿cuánto cuesta cambiar de banco?

Realizar una subrogación de hipoteca – o lo que es lo mismo, cambiar tu hipoteca de banco– es una buena alternativa para rebajar la cuota que pagas cada mes o, simplemente, para ganar en seguridad si, por ejemplo, cambias de una hipoteca variable a una fija. Ahora bien, para saber si la operación te interesa, debes tener en cuenta que existen unos gastos de subrogación que debes considerar antes de dar el paso y que algunos de ellos se han modificado con las ayudas a las hipotecas que el Gobierno aprobó en 2022. 

Para ayudarte a saber cuáles son, en Kelisto hemos analizado todo lo que debes tener en cuenta. Una vez hayas hecho números, recuerda que puedes buscar la mejor oferta para cambiarte de banco a través de nuestro comparador de subrogación de hipoteca, con nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca o, directamente, a través de nuestro servicio de bróker hipotecario, donde nuestros expertos buscarán la mejor hipoteca variable o fija para tu perfil y te ayudarán en todo el proceso.

¿Cuáles son los gastos por subrogación de hipoteca?

Los gastos por subrogación de hipoteca siempre incluyen cuatro partidas que son las mismas que hay que pagar cuando contratas un préstamo para la compra de vivienda por primera vez: tasación, notaría, gestoría y registro. A estos hay que sumar dos que también podrían sumarse a la lista, aunque dependen de la política que aplique cada banco: la comisión por subrogación y la comisión de apertura de la nueva hipoteca. La mayoría de estos costes recaen sobre el banco al que te vas a mudar -según determina el nuevo reparto de gastos de la nueva ley hipotecaria-, pero algunos también corresponden al cliente. Además, dependiendo de la finalidad de la operación, los gastos (y sus límites) pueden cambiar.

Gastos de subrogación de hipoteca según su finalidad

¿Qué gastos por subrogación de hipoteca paga el banco?

La ley hipotecaria determina que los gastos por subrogación de hipoteca que debe asumir el banco son:

• Notaría: están limitados por ley y tienen bonificaciones especiales para los casos en los que se use la operación para cambiar de hipoteca variable a fija (para los bancos acogidos a ayudas del Gobierno).
• Registro: también están limitados por ley y su coste no suele sobrepasar los 100 euros.
• Gestoría: no existe ninguna limitación legal al respecto y depende de cada gestoría, aunque estos gastos por subrogación suelen ir de los 200 a los 500 euros.

¿Qué gastos por subrogación de hipoteca paga el cliente?

Aunque el banco al que vayas a cambiar tu hipoteca asume la mayoría de los gastos por subrogación, tú también tendrás que hacerte cargo de algunos, aunque no todos se aplican siempre:

• Tasación de vivienda: este gasto no está regulado por ley; se paga siempre que se haga una subrogación de hipoteca y oscila entre los 200 y los 500 euros. Como ocurre cuando pides una hipoteca por primera vez, el cliente tiene total libertad para elegir con qué tasadora quiere trabajar.
• Comisión de apertura: se aplica por parte del nuevo banco al que vayas a llevarte tu hipoteca y, aunque depende de las condiciones que imponga cada uno, a día de hoy casi ninguna entidad la cobra. Además, no está regulada por ley.
• Comisión por subrogación: es un cargo que puede cobrarte tu antiguo banco, aunque todo depende de lo que ponga tu contrato –hay entidades que no la cobran- y está regulada por ley. Además, si la subrogación se utiliza para cambiar de hipoteca variable a fija, existen topes específicos que deben aplicar los bancos que hayan decidido aplicar las ayudas que aprobó el Gobierno en 2022 para controlar los efectos de la subida del euríbor.

¿Cuánto cuesta la comisión por subrogación de hipoteca?

El coste de la comisión por subrogación está limitado por ley, pero el tope que el banco te puede cobrar depende de varios factores: la fecha en la que firmaste tu hipoteca, si tu hipoteca es variable o fija, cuál es la finalidad de la subrogación -es decir, si vas a cambiar tu hipoteca de banco para mejorar tus condiciones o si lo que quieres es cambiar de una hipoteca variable a una fija- y si tu banco se ha adherido a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno en 2022.

Coste de la comisión por subrogación para mejorar las condiciones de una hipoteca

Si lo que quieres es cambiarte de banco para mejorar las condiciones de tu hipoteca, la comisión por subrogación podrá oscilar entre el 0% y el 2%. La cifra final va a depender de la fecha en la que firmarte tu préstamo, del tipo de hipoteca que tengas (variable o fija) y del momento en el que vayas a hacer la operación.

Comisión de subrogación para mejorar las condiciones de una hipoteca

Coste de la comisión por subrogación para cambiar de hipoteca variable a fija

En caso de que quieras cambiar de banco para pasar de tener una hipoteca variable a una fija, la cosa se simplifica mucho más: la comisión por subrogación máxima que podrá cobrarte tu entidad es de un 0,15% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, ya no podría cobrarte nada, independientemente de cuándo firmaras tu hipoteca, según la regulación de la ley hipotecaria sobre comisiones. Por tanto, calcular los gastos de la subrogación de tu hipoteca sería, en este caso, mucho más sencillo.

Ahora bien, si tu banco está entre los que han decidido aplicar las ayudas a los hipotecados que el Gobierno aprobó en 2022, la comisión por subrogación será, incluso, más baja: 

• En 2023 no podrán cobrarte nada por este concepto. 
• A partir de 2024, solo podrán cobrarte un 0,05%, frente al tope del 0,15% que existía hasta ahora (o que siguen aplicando las entidades que no se hayan adherido a estas ayudas).

En cualquier caso, recuerda que hay entidades que no te cobran comisión por subrogación, como ocurre –por ejemplo- con ING, que no cobra por este concepto en su hipoteca variable ni en la mixta, aunque sí lo hace con la Hipoteca Naranja Fija de ING.

¿Merece la pena pagar los gastos por subrogación de hipoteca?

Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco para reducir el interés que pagas, normalmente te merecerá la pena pagar los gastos por subrogación, sobre todo si no han transcurrido muchos años desde que la contrataste.

Por ejemplo, imagina que hubieras firmado una hipoteca a 25 años en 2019 a euríbor+1% y que ahora quisieras cambiarte a un banco que te ofrece euríbor+0,6%. Si tu deuda pendiente fuera de 100.000 euros, tu banco cobrara un 2% en concepto de comisión de subrogación (2.000 euros) y la tasación estuviera entre las más caras del mercado (500 euros), tendrías que abonar 2.500 euros. Sin embargo, el ahorro en intereses ascendería a 5.270,4 euros, por lo que incluso pagando los costes anteriores, la operación te saldría a cuenta.

¿Cuesta lo mismo una subrogación que cancelar mi hipoteca y firmar una nueva?

Aunque cancelar una hipoteca y firmar una nueva en otra entidad es una operación muy similar a una subrogación, optar por esta solución no cuesta lo mismo, sino que es algo más caro. ¿El motivo? Tendrás que asumir los costes por la cancelación del préstamo, además algunos de los gastos de la hipoteca nueva.

Por ejemplo, una persona con una hipoteca de 100.000 euros que quisiera hacer una subrogación para cambiar de tipo variable a fijo, con una subrogación pagaría -como mucho- 500 euros en 2023, mientras que por cancelar y abrir una hipoteca nueva tendría que desembolsar 1.324 euros.

Ejemplo: coste de cambiar una hipoteca variable a fija mediante subrogación, o con subrogación y apertura.

¿Qué gastos tiene la subrogación de deudor?

A lo largo de este artículo hemos repasado lo que costaría realizar una subrogación de acreedor: es decir, cambiar la hipoteca de banco. Ahora bien, si vas a comprar una casa y quieres quedarte con la hipoteca que tenía su antiguo dueño, lo que deberás calcular son los gastos de la subrogación de deudor. En este caso, tú solo tendrías que asumir la tasación de la vivienda si te la pidiera el banco: es decir, entre 200 y 500 euros.

El resto de gastos de la subrogación de deudor se repartirían de la siguiente manera:

• El vendedor tendría que asumir la comisión de subrogación por posiciones deudoras, si así figurara en su contrato (no suele superar el 2%).
• El banco tendría que abonar los gastos de gestoría, notaría y registro.

Recuerda que si quieres mejorar ciertos aspectos de tu hipoteca, pero no te interesa hacer una subrogación, también puedes negociar con tu banco y hacer una novación, tal y como te explicamos en nuestro análisis sobre cómo cambiar las condiciones de una hipoteca. Por otro lado, si aún no tienes claro si, aprovechando el cambio, te merece la pena cambiar el tipo de interés de tu hipoteca de variable a fijo, te recomendamos que eches un vistazo a nuestro análisis Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencian?.