¿Qué es una hipoteca?

Si estás pensando en comprar una casa y no puedes hacerlo a tocateja, es imprescindible que tengas claro qué es una hipoteca, cómo funciona y cuáles son los elementos clave de este tipo de préstamos para que logres una oferta de financiación a buen precio y con unas condiciones adecuadas para tu perfil. Para ayudarte, en Kelisto recopilamos todo lo que necesitas saber antes de contratar uno de estos productos bancarios.

Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un tipo de préstamo diseñado específicamente para la compra de vivienda y que tiene una particularidad importante: la propia casa que se va a comprar actúa como garantía adicional de cara al banco. Eso significa que, en caso de que no puedas pagar tu deuda, la entidad que te concedió la hipoteca se podrá quedar con tu casa para recuperar el dinero que te prestó y, si no fuera suficiente, te reclamaría el resto.

Diferencias entre un préstamo hipotecario y un préstamo personal

La principal diferencia entre un préstamo hipotecario y un préstamo personal tiene que ver con su garantía: en el caso de las hipotecas, es doble (respondes de tus deudas con la vivienda que vayas a comprar, pero si no es suficiente, el banco te podría reclamar otros bienes), mientras que en los préstamos personales el respaldo es únicamente personal. Ahora bien, más allá de este aspecto, hay otras cuestiones, como el interés que cobran (más bajo en las hipotecas que en los préstamos), el plazo de amortización (más largo en las hipotecas) o la cantidad que puedes pedir que también son distintas en este tipo de productos.

Características de las hipotecas

• Su garantía es doble: en caso de no poder devolver tu deuda, tendrás que responder con la casa que hayas comprado, pero si no es suficiente, el banco podría reclamarte la cantidad restante.
• Son productos a largo plazo: se pueden devolver hasta en 40 años.
• Los bancos suelen limitar la cantidad que puedes pedir: normalmente, las hipotecas te permiten pedir hasta el 80% del valor de tasación de tu futura casa, aunque dependiendo de la entidad y de tu perfil, podrías llegar a conseguir un 100%.
• Tienen gastos de formalización: los principales gastos de las hipotecas son los de tasación, notaría, registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), aunque el cliente solo tiene que pagar el primero (el resto los abona el banco).
• Algunas de sus comisiones están limitadas por ley: la comisión de apertura no tiene ninguna limitación, pero la normativa actual sí impone unos máximos a la de amortización anticipada, que es la que se paga si devuelves tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo.
• Los bancos pueden limitar el plazo de amortización según tu edad: las entidades suelen procurar que sus clientes finiquiten su hipoteca antes de los 70 años para evitar riesgos de impago. Por eso, aunque la mayoría de las hipotecas tenga un plazo máximo de amortización de 30 años, si tuvieras 60 años, las entidades no te permitirán fijar un período de devolución superior a 10 años.
• Su precio se puede rebajar contratando ciertos productos o servicios: desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria, los bancos no pueden obligarte a contratar otros productos o servicios con tu hipoteca. Lo que sí pueden hacer es ofrecerte una rebaja en el interés si decides, por ejemplo, domiciliar tu nómina o contratar seguros o planes de pensiones.

Cómo funciona una hipoteca

El funcionamiento de una hipoteca es sencillo: el banco que te la conceda te prestará una cierta cantidad de dinero que deberás devolver en un plazo de determinado de tiempo, junto con unos intereses, que pueden ser fijos, variables o mixtos (es decir, con un primer período a tipo fijo y un segundo a tipo variable).

Los tres aspectos clave de una hipoteca son:

1. El capital

📚 Qué es: es la cantidad que te prestará el banco y, normalmente, no podrá superar el 80% del valor de tasación de la vivienda que quieras comprar.

🤓 Qué debes tener en cuenta: dado que las entidades no suelen prestar más del 80%, necesitarás tener ahorrado el 20% restante, más un 10% más para impuestos y otros gastos iniciales. Es decir, si quisieras comprar una casa con un valor de tasación de 100.000 euros, el banco solo te prestaría 80.000 euros y tendrías que disponer de 30.000 euros ahorrados para poder dar el paso.

2. El interés

📚 Qué es: es la cantidad que te cobrará el banco por prestarte dinero -es decir, el “precio” de la hipoteca- y se expresa en forma de porcentaje sobre la cantidad que vayas a pedir.

🤓 Qué debes tener en cuenta: en el mercado puedes encontrar hipotecas a tipo fijo (su interés no cambia nunca), variable (el interés se calcula sumando el valor del euríbor a 12 meses más un diferencial, y se revisa periódicamente, por lo que puede subir o bajar) y mixto (combina un primer período con tipo fijo y otro a tipo variable).

ℹ️ Más información: ¿Cuál es el tipo de interés de las hipotecas en España?

3. El plazo de amortización

📚 Qué es: es el plazo que tendrás para devolver tu deuda.

🤓 Qué debes tener en cuenta: la mayoría de las hipotecas te ofrecen un plazo máximo de 30 años, aunque algunas (como la Hipoteca Naranja Variable de ING) lo amplían hasta 40. Recuerda que alargar el plazo de tu hipoteca te ayudará a reducir la cuota que pagas cada mes pero, a la larga, hará que pagues más intereses (es decir, la operación te saldrá más cara).  

Cuánto puedes pedir con una hipoteca

Los bancos no suelen poner límite a la cantidad que puedes pedir con una hipoteca. Lo que sí limitan es la relación que existe entre esa cifra y el valor de la vivienda que quieras comprar: en concreto, la mayoría no te dejará pedir más del 80% del valor de tasación del inmueble que desees adquirir, aunque dependiendo de tu perfil y del tipo de operación, hay entidades con las que podrás conseguir hipotecas al 90% o, incluso, hipotecas al 100%.

ℹ️ Más información: Bancos que dan el 100% de la hipoteca en 2024: ¿cuáles son?

Qué tipos de hipotecas existen

En el mercado puedes encontrarte con tres tipos de hipotecas: hipotecas fijas (con un interés que no varía en toda la vida del préstamo), hipotecas variables (con un interés que se revisa periódicamente y que se calcula sumando el euríbor más un diferencial) e hipotecas mixtas, que combinan un primer período a tipo fijo y, el resto, a tipo variable.

• Qué son las hipotecas fijas: son préstamos hipotecarios en los que el interés se mantiene sin cambios durante el período de amortización. Ideales para quienes busquen la seguridad total, a día de hoy se pueden contratar desde un interés del 2,6% TIN, según nuestro ranking mensual de mejores hipotecas fijas.
• Qué son las hipotecas variables: son préstamos hipotecarios cuyo interés se calcula sumando el euríbor a 12 meses más un diferencial, que es un porcentaje que establece cada entidad y que nunca cambia. De forma periódica (normalmente, cada seis o 12 meses), el valor del euríbor se revisa, lo que puede hacer que la cuota suba o baje. A día de hoy, están disponibles a partir de euríbor+0,45%, según nuestro ranking de las mejores hipotecas variables.
• Qué son las hipotecas mixtas: las hipotecas mixtas combinan un primer período a tipo fijo (de entre 5 y 20 años) y, el resto, cobra un tipo variable. Disponible desde 2,25% fijo los primeros cinco años y euríbor+0,65% el resto, según nuestro ranking de mejores hipotecas mixtas, estas ofertas son ideales, sobre todo, si crees que podrías amortizar tu hipoteca durante el período fijo, ya que el TIN que cobra durante ese tiempo suele ser más económico que el que cobran las hipotecas totalmente fijas.

Qué comisiones tiene una hipoteca

Las principales comisiones de una hipoteca son la comisión de apertura y la de amortización anticipada, pero los préstamos hipotecarios también pueden aplicar otras como la comisión por modificación de condiciones (o novación) o la comisión por subrogación de hipoteca.