Hipoteca mixta: qué es, cómo funciona y cuáles son las mejores

Con el euríbor en permanente ascenso, los bancos han empezado a resucitar su oferta de hipoteca mixta, un tipo de préstamo para la compra de vivienda que combina un interés fijo –que se aplica los primeros años- con uno variable, que se paga en el tramo final. Esta fórmula ofrece seguridad al consumidor durante unos años, a un precio más bajo que el que actualmente cobran las mejores hipotecas fijas, pero mantiene un cierto componente de riesgo ya que, una vez transcurrido ese primer período, la cuota que se paga cada mes vuelve a depender de los vaivenes que experimente el euríbor.

Para que sepas si una hipoteca mixta puede ser una buena opción para ti, en Kelisto te damos todas las claves para que puedas tomar una decisión. Si prefieres optar por otro tipo de préstamos, recuerda que puedes encontrar la mejor oferta del mercado accediendo a nuestro comparador de hipotecas fijas y nuestro comparador de hipotecas variables.

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¿Qué es una hipoteca mixta?

Una hipoteca mixta es un préstamo para la compra de vivienda con la que pagarás dos tipos de interés distintos: uno fijo durante los primeros años y uno variable durante el resto del plazo de amortización. Por tanto, durante los primeros años –normalmente entre cinco y 20- siempre pagarás la misma cuota y, después, tu interés se calculará sumando el euríbor más un diferencial.

Por lo demás, una hipoteca mixta funciona igual que cualquier otra: te permitirá pedir un porcentaje del valor de tasación de tu futura casa –normalmente hasta un 80%-, te ofrecerá un plazo de devolución cuyo tope suele oscilar entre los 30 y los 40 años- y puede tener distintas comisiones, aunque hay bancos que no cobran ninguna: por ejemplo, la comisión de apertura –que se cobra al contratar el préstamo- o la de amortización anticipada –que es la que pueden cobrarte si quieres devolver tu cuota, o parte de ella, antes de tiempo.

Ventajas e inconvenientes de una hipoteca mixta

La principal ventaja de una hipoteca mixta es que te permitirá disfrutar de la seguridad de una hipoteca fija, pero a un precio más económico: por ejemplo, la Hipoteca Mixta de ING cobra un TIN (Tipo de Interés Nominal) del 3,3% durante los 10 primeros años, mientras que con la hipoteca de ING a tipo fijo tendrías que abonar un TIN del 3,55% durante toda la vida del préstamo.

Sin embargo, su principal inconveniente es que, como habrás deducido, la seguridad que te ofrece una hipoteca mixta no es total: llegado a un cierto punto de la vida de tu préstamo, dejarás de tener una cuota fija para pasar a tener una que se calcula –y se revisa periódicamente- teniendo en cuenta el nivel que alcance el euríbor. Si este índice hubiera bajado llegado ese momento, la cuota en el tramo variable sería más baja que la del fijo. Sin embargo, si se mantuviera en niveles altos, verías como tu mensualidad sube como la espuma.

Por ejemplo, imagina que pides una hipoteca mixta de 150.000 euros a devolver en 25 años y con un tramo fijo de 10 años al 2,50% TIN, más un tramo variable de 15 años de euríbor+0,55%. Con este préstamo, empezarías pagando una cuota fija de 672,93 euros al mes. Transcurridos los 10 primeros años –si aplicáramos la misma cifra que alcanzó el euríbor en abril de 2023, es decir, un 3,757%-, empezarías a pagar una mensualidad de 758,62 euros al mes: es decir, tu cuota subiría un 12,7% (o lo que es lo mismo, pagarías 85,69 euros más al mes o 1.028,28 euros más al año).

Diferencias entre una hipoteca mixta y una hipoteca variable

La principal diferencia entre una hipoteca mixta y una variable reside en el tipo de interés que pagarás: en las variables existe una relación directa entre hipotecas y euríbor, ya que tu cuota siempre se calculará sumando este índice a un diferencial y se revisará cada año para aplicar el nuevo valor que este indicador alcance en ese momento. Con las hipotecas mixtas, durante los primeros años no tendrás que estar pendiente de la previsión del euríbor, ya que pagarás un tipo fijo y, por tanto, siempre abonarás la misma cuota. Ahora bien, pasado ese período, tu cuota pasará a ser variable y, por tanto, también se calculará sumando el euríbor más un diferencial.

Diferencias entre una hipoteca mixta y una hipoteca fija

Si estás dudando entre una hipoteca mixta y una fija debes saber que su principal diferencia reside en la seguridad. Con una hipoteca fija disfrutarás de una seguridad (y estabilidad) total, ya que siempre pagarás la misma cuota: desde el primer día hasta el último. Con una hipoteca mixta, disfrutarás de unos años a tipo fijo –normalmente podrás elegir entre 5, 10, 15 o 20 años- y, a partir de ese momento, tu interés volverá a ser variable: es decir, se calculará sumando el euríbor más un diferencial. Por tanto, en función del nivel en el que se encuentre este indicador, tu cuota podría subir o bajar llegado ese segundo tramo.

¿Qué bancos ofrecen la mejor hipoteca mixta?

La mejor hipoteca mixta es la Hipoteca Mixta de Cajasiete, que está disponible a cambio de un interés fijo del 2,15% para los cinco primeros años y, transcurrido ese período, cobra un tipo variable de euríbor+0,70%. Tras ella se sitúa la Hipoteca Mixta de Ibercaja (2,25% fijo durante cinco años y, después, euríbor+0,85%) y la Hipoteca Inteligente Mixta de EVO Banco (2,45% durante cinco años y, el resto, a euríbor+0,6%).

Listado de las mejores hipotecas mixtas de 2023

A día de encontrar la mejor hipoteca mixta del mercado, recuerda que solo el el 40% de los grandes bancos del país cuenta con una oferta de este tipo. Además de Cajasiete EVO Banco e Ibercaja, la lista de entidades se completa con Banco Santander, Bankinter, Caja de Ingenieros, ING, Openbank y Triodos Bank. Pese a ello, la gran mayoría de los préstamos para compra de vivienda que se contratan a día de hoy son ofertas a tipo fijo o mixtas, pero con un períod fijo muy amplio: en concreto, el 47% del total son hipotecas con un tipo fijo que se aplica durante más de 10 años; el 27,6% son hipotecas con un tipo fijo de entre 1 y 10 años (algo que encaja más con la oferta de hipotecas mixtas) y el 25% restante, hipotecas variables, según datos del último boletín trimestral de la Asociación Hipotecaria Española.

A la hora de buscar cuál es la mejor hipoteca mixta de 2023 para ti, recuerda que hay entidades que ofrecen distintas versiones para este tipo de préstamos. Cada una de ellas te ofrece un período inicial a tipo fijo distinto y, cuanto más corto sea este, más bajo será el interés que te aplique, como pasa con EVO Banco, Ibercaja, Openbank, Banco Santander, Caja de Ingenieros y Bankinter.

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Hipoteca Mixta de ING: características y condiciones

La Hipoteca Mixta de ING (o Hipoteca Naranja Mixta) cobra un interés fijo del 3,3% durante los 10 primeros años y, después, pasa a aplicar euríbor+0,79%, según los datos de ING a cierre de este artículo. Al contrario de lo que sucede con otras entidades –que ofrecen varias opciones para el plazo fijo- el banco de origen holandés solo permite elegir un tramo a tipo fijo. El interés que aplica en este tramo es inferior al de su hipoteca fija (3,3% frente al 3,55% de la fija), mientras que el que se cobra en el resto del vida del préstamo (euríbor+0,79%) es superior al que cobra la Hipoteca Variable de ING (euríbor+0,59%).

Por lo demás, la Hipoteca Mixta de ING destaca por ser una hipoteca sin comisiones, ya que no cobra nada por apertura, novación (o cambio de condiciones), subrogación (marcharte a otro banco) o amortización anticipada (devolver tu deuda, o parte de ella, antes de tiempo). Con esta oferta podrás pedir hasta un 80% del valor de tasación de tu futura casa, a devolver en un plazo máximo de 40 años, y para disfrutar de ella en estas condiciones tendrás que domiciliar tu nómina en ING y contratar un seguro de vida y uno de hogar en la entidad.

Hipoteca Mixta del Santander: características y condiciones

La Hipoteca Mixta de Banco Santander está disponible en dos versiones. La primera tiene nueve años y medio a tipo fijo y, el resto, variable, que funciona de la siguiente forma, según los datos de la entidad a cierre de este artículo: durante los seis primeros meses pagarás un interés fijo del 4,40%, sin importar si cumples con las condiciones de bonificación de la entidad o no. A partir de ahí, tendrás nueve años a tipo fijo, al 4,30% TIN (si no cumples los requisitos, el TIN será del 5,40%) y, el resto, serán a tipo variable (euríbor+0,80% con máxima bonificación o euríbor+1,90% sin ninguna bonificación). La segunda (la «Hipoteca Mixta Plus de Banco Santander) tiene un interés del 3,10% durante seis meses y, a partir de ahí (y hasta los dos años) cobra un fijo 3%, Transcurrido ese período cobrará un variable de euríbor+0,90%.

Si comparamos las dos versiones de la Hipoteca Mixta del Santander con el resto de ofertas de la entidad vemos que:

• En su versión «normal» es más cara que su hipoteca fija, que tiene un TIN del 3,99% los seis primeros meses y, a partir de ahí, cobra 3,89% cumpliendo condiciones. En cambio, en su versión «Plus» (con solo dos años de tipo fijo), el interés inicial es más barato.
• En ambas versiones es más cara que su hipoteca variable, ya que esta cobra un 1,79% TIN los seis primeros meses y, luego, euríbor+0,69%.

La Hipoteca Mixta del Santander no tiene comisión de apertura, pero sí cobra cargos por amortización anticipada: en concreto, el máximo que permite la ley para los préstamos a tipo variable: un 0,25% durante los tres primeros años y nada a partir del cuarto; o un 0,15% durante los primeros cinco años y nada a partir del sexto.

Para poder disfrutar de esta oferta con la máxima bonificación (que será de 1,10 puntos), el Santander da varias opciones:

• Domiciliar una nómina (mínimo de 600 euros), pensión o prestación por desempleo: 0,50 puntos de bonificación.
• Realizar seis usos a la tarjeta de crédito: 0,05 puntos.
• Contratar un seguro de hogar, vida, accidentes o incapacidad: 0,10 puntos por cada 100 euros de prima.
• Tener un certificado de eficiencia energética de la vivienda que se quiere comprar: 0,10 puntos.

Hipoteca mixta de BBVA: características y condiciones

Si quieres contratar una hipoteca mixta de BBVA debes saber que la entidad no dispone de este tipo de ofertas. Al cierre de este artículo, la entidad solo contaba con una oferta a tipo variable y dos a tipo fijo: la Hipoteca Fija de BBVA y la Hipoteca Casa Eficiente de BBVA. En cualquier caso, recuerda que la oferta hipotecaria de las entidades cambia rápidamente, por lo que te recomendamos estar pendiente por si BBVA decidiera lanzar una hipoteca mixta al mercado.

Consejos para escoger la mejor hipoteca mixta

Para encontrar la mejor hipoteca mixta del mercado deberías analizar las mismas cuestiones que con cualquier otro tipo de préstamo para la compra de vivienda: es decir, el interés que cobra (tanto el variable como el fijo), las comisiones que aplica, la vinculación que exige para acceder a la oferta más ventajosa, los ingresos mínimos que exige, el porcentaje máximo sobre el valor de tasación que te permitirá pedir y el plazo máximo de devolución que te ofrece.

• El interés fijo que cobra y el variable que aplicará en el último tramo son esenciales para saber si estás ante la mejor hipoteca mixta ya que ambas variables te permitirán calcular los intereses de una hipoteca y, por tanto, saber su precio.
• Las comisiones (sobre todo, las de apertura y amortización anticipada) también son muy importantes a la hora de calcular el coste de un préstamo para la compra de vivienda. Recuerda que, además, las de amortización anticipada están limitadas por ley: en el tramo fijo, el máximo podría ser del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% durante el resto; y en el variable, se tendría que elegir entre cobrar un 0,25% los tres primeros años (y nada a partir del cuarto) o un 0,15% los cinco primeros años (y nada a partir del sexto.
• La vinculación exigida para acceder a la mejor oferta también puede suponer un gasto extra para ti, sobre todo si implica la contratación de seguros o planes de pensiones.
• Los ingresos mínimos requeridos: las mejores hipotecas mixtas suelen estar reservadas para clientes con ingresos elevados, por lo que deberás analizar si podrías cumplir con las cantidades que te exigen o no.
• El porcentaje máximo sobre el valor de la vivienda que puedes financiar con una hipoteca mixta te permitirá determinar cuántos ahorros previos necesitas tener para poder pedir el préstamo.
• El plazo máximo de devolución también puede ser determinante para escoger la mejor hipoteca mixta ya que de él dependerá la cuota que finamente pagues cada mes. 

Cómo saber si me conviene una hipoteca mixta

Como ocurre con cualquier tipo de préstamo, determinar si te conviene una hipoteca fija dependerá mucho de tus prioridades y expectativas: por un lado, si quieres un tipo fijo, pero crees que las mejores hipotecas fijas son muy caras para ti, las hipotecas mixtas te permitirían acceder a un interés más ventajoso, aunque este solo se aplicaría durante algunos años. Por otro, si crees que podrás ahorrar durante los primeros años de vida de tu hipoteca, una a tipo mixto te puede resultar interesante ya que, una vez llegado el tramo variable, podrías amortizar deuda anticipadamente para así reducir los años que estarías expuesto al euríbor.

En cualquier caso, no olvides que si llega el tramo variable de tu hipoteca mixta y compruebas que el euríbor sigue muy alto, siempre podrías intentar cambiarte de entidad y usar el cambio para cambiarte a una hipoteca fija.

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