El Banco de España publica el “abc” de las hipotecas

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El Banco de España ha publicado una guía en la que explica los conceptos básicos que debería conocer todo aquel que se plantee pedir una hipoteca, acompañados de ejemplos, simulaciones y un repaso a temas candentes, como la dación en pago o las cláusulas suelo.

Adquirir una vivienda es probablemente una de las operaciones económicas más importantes que una persona realiza a lo largo de su vida. De ahí que el  Banco de España haya decidido crear una “Guía de acceso al préstamo hipotecario”, una publicación que recoge toda la información que cualquier consumidor debe conocer a la hora de contratar una antes, durante y después de firmar la hipoteca.

A través de esta guía se puede conocer qué son los préstamos y créditos con garantía hipotecaria, sus características y las responsabilidades que se asumen al contratarlos, así como las consecuencias si no se afrontan las obligaciones de pago.

El documento detalla los aspectos básicos en la contratación de estos productos, como la tasación del valor de la casa, las comisiones y gastos habituales ligados a la operación, los plazos de devolución o amortización de la hipoteca, etc. Además, incluye simulaciones sobre la evolución del importe de las cuotas bajo diferentes escenarios de tipos de interés o plazos de vencimiento.

El documento también explica en qué consiste la tan conocida TAE (es decir, la Tasa Anual Equivalente (enlace a KEL-162), por qué es el mejor criterio para conocer el coste real de un préstamo, y por qué que las entidades están obligadas a mostrarla al cliente en sus ofertas, en los contratos y en los documentos que tienen que enviar cada vez que se pague una de las cuotas del préstamo.

En las páginas de esta guía, el Banco de España puntualiza qué información se debe recibir antes de contratar una hipoteca y en el momento de firmarla, y cómo deben ser los contratos. Igualmente, aborda las relaciones entre la entidad y el cliente después de la operación en cuestiones como la revisión de los tipos de interés o las amortizaciones anticipadas.

La guía es se puede consultar de manera gratuita en la página web del Banco de España, y en los portales online y la sucursales de  de las entidades financieras que ofrezcan préstamos hipotecarios.

Las cláusulas suelo, legales si se informa correctamente de ellas

El documento tampoco es ajeno a las cuestiones más polémicas del mundillo hipotecario, como el uso de “cláusulas suelo”, que limitan el efecto de las bajadas de los tipos de interés en las hipotecas a tipo variable, o las “cláusulas techo”, que ponen tope a las subidas. El Banco de España recuerda la legalidad de estas cláusulas, pero también el deber de la entidad de facilitar al hipotecado el tipo mínimo y máximo a aplicar, y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos.

La guía tampoco se olvida de la dación en pago, uno de los asuntos más reclamados por numerosos colectivos sociales a lo largo de la crisis. La opción de que el hipotecado que no pueda hacer frente al pago de sus cuotas salde su deuda entregando su casa está recogida en la Ley Hipotecaria, pero “no ha sido habitual en los préstamos hipotecarios”, según reconoce el Banco de España. Tampoco deja de lado el tema de las hipotecas en moneda distinta al euro –las llamadas hipotecas multidivisas-, y advierte de los riesgos de estos productos, que se presentan con el gancho de ofrecer intereses más bajos.

Los consumidores creen que la guía llega tarde

No todas las asociaciones de consumidores han recibido la guía de la misma forma. Entre los más críticos, Adicae (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros) ha reconocido a Kelisto que “este intento de informar al consumidor medio y sin conocimientos financieros se resume en un complejo compendio de normativas y terminologías”. Para esta asociación la guía es poco cercana para el ciudadano. “Más que mejorar la información que llega al consumidor, parece que lo que quiere es otorgar a las entidades financieras la coartada de la transparencia para continuar con su proceder lesivo para los intereses del consumidor”. A su juicio, el documento “no sólo ha llegado tarde” sino que es “insuficiente y poco adecuado”.

Desde la OCU consideran que “todo este tipo de ayudas informativas son bien recibidas”. Sin embargo, su portavoz, Ileana Izverniceanu, ha destacado que lo realmente importante es que el Banco de España “sancione a las entidades de forma ejemplarizante” cuando se detectan malas prácticas, como sucedió con las participaciones preferentes o con las cláusulas suelo.

 Desde la asesoría jurídica de la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU) han valorado la publicación de la guía, pero han criticado su “exceso de objetividad”, ya que el documento habla de asuntos como las hipotecas multidivisas o las cláusulas suelo “sin informar al consumidor de que algunas de estas prácticas se han declarado abusivas por los tribunales de justicia y que sin advertir de que se debe tener precaución”. Según esta organización, la guía llega tarde y es incompleta en algunos aspectos.

Nuestra opinión

La publicación de una guía de este tipo siempre es positiva, porque representa un pequeño avance en pro de la transparencia en las relaciones entre banca y consumidores, y porque aporta al usuario información útil para que puede tomar una decisión que será realmente transcendental para su futuro (y el de su bolsillo).

Sin embargo, el Banco de España llega demasiado tarde. Y lo hace por varios motivos: en primer lugar, porque las hipotecas pasan por sus horas más bajas. De hecho, la compraventa de viviendas con financiación hipotecaria registró su mínimo histórico el pasado mes de mayo, según Consejo General del Notariado. Y en segundo lugar, porque los consumidores ya han tenido que enfrentarse a problemas como el de las cláusulas suelo, que se hubieran podido prevenir (en buena medida) con una mayor información.

Por si fuera poco, el formato de esta publicación (un pdf de 75 páginas) no nos parece el más adecuado si lo que se busca es llegar a toda la ciudadanía. ¿No se podía haber optado por un formato más amigable, más dinámico o más fácil de leer?

Fuentes: Banco de España / Adicae / CECU / OCU

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