Cómo calcular los intereses de una hipoteca

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Para calcular los intereses de una hipoteca puedes aplicar una fórmula matemática (cantidad pendiente de devolver x interés/12) o utilizar una herramienta que haga números por ti, como el simulador de hipotecas de Kelisto.

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Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 02/01/2024). En este destacado verás la mejor oferta de nuestro ranking de la mejor hipoteca fija. Puedes consultar el ranking completo y la metodología seguida para efectuarlo en https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuales-son-las-hipotecas-fijas-mas-baratas-4810. La mayoría de los bancos realiza una importante rebaja a su oferta original si el cliente respeta ciertas exigencias, como domiciliar la nómina o contratar seguros. Recuerda, eso sí, que hacerte con estos productos/servicios siempre es opcional y en ningún caso determinará que el banco te vaya a conceder (o no) financiación: solo influirá el precio final de la misma.

Para calcular los intereses de una hipoteca tienes dos opciones: hacer la operación manualmente -usando una fórmula matemática compleja, que te permitirá determinar el interés que pagas a tu banco con cada cuota- o utilizar una herramienta como nuestro simulador de hipotecas, que en solo unos segundos y con algunos datos básicos -como la cantidad que quieres pedir al banco o los años en los que devolverás tu deuda- te permitirá hacer números para tener claro cuánto te costará comprar una casa con hipoteca.

¿Cómo calcular los intereses de una hipoteca?

La manera más fácil de calcular los intereses de una hipoteca es utilizar un simulador de hipotecas como el que ponemos a tu disposición en Kelisto. Con solo introducir el importe de la casa que quieres comprar, los ahorros que tienes, el interés que te cobrará el banco, los años de amortización, la localización del inmueble y el tipo de cada que quieres comprar (nueva o de segunda mano), esta herramienta te permitirá conocer los intereses de tu hipoteca y otros datos de gran utilidad, como la cuota que pagarás cada mes o los impuestos y gastos de la operación.

Si quieres calcular los intereses de tu hipoteca de forma manual, te tocará coger la calculadora (o una hoja de cálculo) en la que tendrás que jugar con esta fórmula matemática: cantidad pendiente de amortización x interés/12. Para obtener el total de intereses que acabarás pagando a tu banco, deberías aplicar estos cálculos a cada una de las cuotas que pagas cada mes. Por ejemplo, imagina que quieres pedir 200.000 euros, a un interés fijo del 3% TIN (Tipo de Interés Nominal) y con un plazo de devolución de 25 años. En este caso, la primera operación que harías sería: 200.000×0,03/12=500 euros de interés en la primera cuota. A partir de ahí, tendrías que ir aplicando la misma fórmula al capital que te quedaría por devolver (para la segunda cuota, por ejemplo,199.551,58 euros):

  • Calcular los intereses de la hipoteca en la segunda cuota: 199.551,58 x 0,03/12= 498,88 euros.
  • Calcular los intereses de la hipoteca en la tercera cuota: 199.102,04 x 0,03/12= 497.76 euros.
  • Calcular los intereses de la hipoteca en la cuarta cuota: 198.651,38 x 0,03/12=496,63 euros.

Diferencias entre calcular los intereses de una hipoteca fija y una hipoteca variable

La principal diferencia entre calcular los intereses de una hipoteca fija y una hipoteca variable tiene que ver, precisamente, con el interés que te aplicará el banco: en los préstamos a tipo fijo, esa cifra nunca cambiará, pero en las variables, una vez al año (o cada seis meses, en función de cuándo se revise tu hipoteca) tendrás que volver a hacer números en función al nivel al que haya cerrado el euríbor en el mes anterior.

Para calcular el interés de una hipoteca variable, consulta nuestro artículo del euríbor mensual en el que te explicamos cómo ha terminado cada mes este índice de referencia.

Por ejemplo, si vas a calcular los intereses de una hipoteca variable que hubieras contratado hoy con un diferencial del 0,5%, el interés que tendrías que tener en cuenta para hacer números sería el 4,179%: es decir, la suma del diferencial (0,5%), más el euríbor del mes anterior (en diciembre de 2023 cerró en el 3,679%). En enero del año que viene, te tocaría recalcular el interés: así, si el euríbor estuviera por entonces en el 2,8%, la cifra a tener en cuenta para calcular el interés de tu hipoteca sería del 3,3% (0,5%+2,8%).

¿Qué son los intereses de una hipoteca? 

Los los intereses de una hipoteca son el ‘precio’ que te cobrará el banco por por prestarte dinero para la compra de una vivienda. Por ejemplo, si pides una hipoteca de 150.000 euros, a 20 años y al 2% de interés, acabarás devolviéndole al banco 182.118 euros. De estos, 150.000 corresponden a la devolución del capital principal que te prestaron y 32.118 a los intereses (el ‘precio’ de la hipoteca). 

A la hora de calcular los intereses de una hipoteca ten en cuenta que estos suelen ser más bajos que el de los préstamos personales, entre otras razones, porque la vivienda hipotecada sirve como garantía para la entidad que te presta el dinero: es decir, si no pagas la hipoteca, el banco se quedará con la casa como forma de cobro, aunque si con esta no alcanza para cubrir tu deuda, te reclamará la cantidad restante.

¿Qué hipotecas cobran menos intereses? 

Las hipotecas que cobran menos intereses son la Hipoteca Fija Bonificada de Banco Santander (2,8% TIN y disponible en el 910 918 286), si prefieres una a tipo fijo; a tipo mixto, la hipoteca mixta de Cajamar (desde 2,40% fijo los primeros cinco años y euríbor+0,6% el resto, también contratable en el 910 918 286 ); y a tipo variable, la Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja (e+0,45% y a la que puedes acceder desde el 910 918 286).

Las hipotecas que cobran menos intereses a tipo fijo

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Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 02/01/2024). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. Se toma como referencia este plazo porque, según datos del INE el plazo medio al que se piden las hipotecas sobre viviendas es de 24 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.

Las hipotecas que cobran menos intereses a tipo fijo son la Hipoteca Fija Bonificada de Banco Santander (que cobra un interés del 2,8%), tras la que se sitúan la Hipoteca Tipo Fijo de BBVA (3% TIN) y la Hipoteca Fija de Openbank (3,07%). Por detrás de estas tres figuran la Hipoteca Mari Carmen a Tipo Fijo de ABANCA (3,15% TIN) y la Hipoteca Fija de COINC (al 3,20% TIN).

Las hipotecas que cobran menos intereses a tipo mixto

TOP 1
Cajamar HipotecON a tipo mixto
TIN primeros 5 años desde: 2,40%
Resto de años desde: e+ 0,60%
TAE desde: 4,45%
Plazo hasta: 30 años
TOP 2
Ibercaja Hipoteca Vamos Mixta
TIN primeros 5 años desde: 2,40%
Resto de años desde: e+ 0,85%
TAE desde: 4,78%
Plazo hasta: 25 años
TOP 3
ABANCA Hipoteca Mixta Mari Carmen
TIN primeros 5 años desde: 2,50%
Resto de años desde: e+ 0,60%
TAE desde: 5,42%
Plazo hasta: 30 años

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades a 02/01/2024. Este ranking : 1) solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética «A» quedan excluidas y 2) solo muestra las ofertas de entidades con presencia en más de la mitad de las CC.AA o que permiten la contratación de sus productos por Internet.

Las hipotecas que cobran menos intereses a tipo mixto son la hipoteca mixta de Cajamar, que se llama HipotecOn a tipo mixto, con un tipo fijo a cinco años (2,40% TIN), combinado con uno variable (euríbor+0,6%) para el resto de años; la hipoteca mixta de Ibercaja con un tipo fijo durante los cinco primeros años del 2,40% seguido de uno variable de e+0,85%; y la Hipoteca MariCarmen Mixta de ABANCA, también con un tipo fijo a cinco años (2,5% TIN) y un variable de e+0,6%.

Las hipotecas que cobran menos intereses a tipo variable

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Fuente: Kelisto con información de las entidades bancarias. Datos vigentes a 02/01/2024. Para elaborar este ‘top 10’ solo se tienen en cuenta las ofertas de hipotecas de las entidades con oficinas en más de la mitad de las comunidades autónomas (salvo que permitan contratación online), que muestren información estandarizada en sus páginas web, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Todas las hipotecas están referenciadas al euríbor y muestran el diferencial mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad. Los criterios para ordenar las ofertas de hipotecas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.

Las hipotecas que cobran menos intereses a tipo variable son la Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja (con un interés de euríbor+0,45%), seguida de la Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco (e+0,48), la Hipoteca Variable de Kutxabank (e+0,49%) y la Hipoteca Variable de Unicaja para nóminas superiores a los 2.500 euros (e+0,50%).

Antes de calcular los intereses de una hipoteca, es esencial que encuentres la oferta que mejor se adapta a tu perfil. Para ayudarte a escoger entre todas las que encontrarás en el mercado, en Kelisto te damos varias soluciones:

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