¿Cómo puedo calcular los intereses de una hipoteca?
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 02/09/2023). En este destacado verás la mejor oferta de nuestro ranking de la mejor hipoteca fija. Puedes consultar el ranking completo y la metodología seguida para efectuarlo en https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuales-son-las-hipotecas-fijas-mas-baratas-4810.
El mercado de créditos hipotecarios parece haber superado la crisis: la banca concedió casi 30.000 millones en hipotecas en el primer semestre del año, una cifra que no se había alcanzado desde el final del boom inmobiliario, en 2010. Si eres de los que se encuentran en plena búsqueda de financiación para su futura vivienda, pero te preocupa cuánto te puede costar la operación, en Kelisto te contamos todo lo que necesitas saber para calcular los intereses de una hipoteca.
Además, ponemos a tu disposición varias herramientas para ayudarte a encontrar el préstamo hipotecario más adecuado para tus intereses y necesidades:
- Si quieres encontrar las ofertas más baratas del mercado, podrás hacerlo en tan solo unos minutos utilizando nuestro comparador de hipotecas. Tendrás la opción de filtrarlas en función de los parámetros que elijas, y de iniciar el proceso de contratación de la que mejor se adapte a tus necesidades.
- Además, con nuestro servicio de bróker hipotecario podrás ponerte en contacto con nuestros asesores para que analicen tu perfil y situación financiera, contacten con los bancos y negocien por ti para conseguir las mejores condiciones para financiar la compra de tu vivienda.
¿Qué son los intereses de una hipoteca?
Si no tienes claro qué son los intereses de una hipoteca, la forma más sencilla de entenderlos es pensar en ellos como el ‘precio’ de la hipoteca, es decir, el beneficio que se lleva el banco por prestarte dinero. Por ejemplo, si pides una hipoteca de 150.000 euros, a 20 años y al 2% de interés, acabarás devolviéndole al banco 182.118 euros. De estos, 150.000 corresponden a la devolución del capital principal que te prestaron y 32.118 a los intereses (el ‘precio’ de la hipoteca).
El interés de una hipoteca suele ser más bajo que el de los préstamos personales porque la vivienda hipotecada sirve como garantía (si no pagas la hipoteca, el banco se quedará con la casa).
Tipo fijo o variable: ¿cómo influye para calcular los intereses que pagarás por una hipoteca?
Una de las primeras cuestiones que tendrás que determinar a la hora de solicitar financiación para tu vivienda es si eliges una hipoteca fija o variable. Estos dos grandes tipos de préstamos hipotecarios se diferencian fundamentalmente en los intereses que cobran, que se mantienen constantes en las hipotecas fijas pero fluctúan con el tiempo en el caso de las variables.
A continuación te explicamos los intereses de cada uno de estos tipos para que decidas si te merece más la pena una hipoteca fija o variable:
- Las hipotecas fijas, como su nombre indica, cobran el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Así, en el momento de contratarlas, el cliente tendrá la certeza de que la cuota mensual que establezca no cambiará con el tiempo. Antaño, el precio de esta tranquilidad eran unos tipos de interés más caros que los de las hipotecas variables, pero, en los últimos años, las hipotecas fijas se han convertido en la apuesta de la banca, y, por tanto, se han ido abaratando.
- Las hipotecas variables, por otro lado, cobran un interés fijo de salida durante un período de tiempo determinado (normalmente, 12 o 24 meses). A partir de entonces, la cuota de la hipoteca pasa a ser variable, y se calcula sumando un diferencial que establecen las entidades al valor del euríbor (un índice que refleja a qué precio se prestan los bancos europeos dinero entre sí). El interés de las hipotecas variables se revisa anual o semestralmente, por lo que los titulares de este tipo de préstamos deben estar atentos a lo que pueden encarecerse sus cuotas si vuelve a subir el euríbor.
¿Qué hipotecas cobran menos intereses?
Ahora que ya sabes qué tipo de interés tendrás que pagar si contratas una hipoteca fija o una hipoteca variable, quizá te preguntes cuáles cobran menos intereses, es decir, cuáles son las hipotecas más baratas del mercado. En síntesis, podemos indicarte que son las de Targobank, Pibank, Kutxabank, Liberbank, Banco Santander y EVO Banco.
Ahora bien, a la hora de conseguir las hipotecas más baratas, la situación cambia en función de si te interesan las fijas o variables:
- Al cierre de este artículo, nuestro ranking mensual de las mejores hipotecas variables estaba liderado por las ofertas de Targobank, Pibank y Kutxabank. La líder del ranking cobra un interés fijo de salida del 1,65% el primer año y, a partir del segundo, un diferencial de euríbor +0,86%. Pibank y Kutxabank cobran un diferencial de euríbor+0,88% y euríbor+0,89%, respectivamente.
- En lo que respecta a las mejores hipotecas fijas, este mes Liberbank cuenta con la hipoteca más barata a tipo fijo para el plazo más habitual entre los que solicitan financiación: 24 años, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), ya que cobra un interés del 1,15%. Le siguen la Hipoteca Fija Bonificada Online de Banco Santander para quienes no tengan que pedir más del 60% sobre el valor de tasación de su vivienda (al 1,25%) y la Hipoteca Inteligente de EVO Banco a tipo fijo (al 1,29%).
¿Qué pasos debo dar para calcular los intereses de una hipoteca?
Si quieres calcular los intereses que pagarás por tu hipoteca, en Kelisto ponemos a tu disposición nuestro simulador de hipotecas, con el que podrás comprobar si la oferta que más te interesa se adecua a la casa que quieres comprar y a los ingresos de tu hogar. Su funcionamiento es muy sencillo. Lo primero que deberás hacer es rellenar el precio de la casa que deseas comprar.
A continuación, nuestro simulador de hipotecas te mostrará un primer ejemplo de los intereses de la hipoteca que fueras a pedir, tomando en consideración que el préstamo se solicitaría a 20 años, con un interés del 1,50% y contando con unos ahorros equivalentes al 20% del coste de la vivienda. Con estos parámetros, podrás visualizar la cuota que pagarías cada mes, los intereses que abonarías al banco y una estimación de los impuestos y otros gastos asociados a la operación.
A partir de ahí, para calcular los intereses de la hipoteca en la que estés interesado solo tendrás que ir modificando los datos que aparecen por defecto en nuestro simulador de hipotecas: por ejemplo, podrás ajustar el interés en base a lo que te pida cada banco, o el plazo de devolución para ver cómo cambiaría tu cuota mensual en base a los años que necesites para devolver tu deuda.
Ahora bien, si quieres hacer la simulación con una hipoteca a tipo variable, recuerda que el cálculo que obtengas será aproximado, ya que el simulador no tiene en cuenta las posibles fluctuaciones del euríbor. Por este motivo, conviene que hagas una simulación con el euríbor en máximos para saber cómo podría cambiar tu hipoteca en el peor escenario posible, y así no llevarte sorpresas desagradables en el futuro.
¿Cuándo se dejan de pagar intereses por una hipoteca?
Al consultar la información precontractual de tu hipoteca, quizá te llame la atención comprobar que sigue el sistema de amortización francés. Bajo esta fórmula, pagas más intereses al principio de la vida del préstamo que al final. Ahora bien, ¿se dejan de pagar intereses en algún momento? No, solo disminuye el tanto por ciento que representan de tu cuota mensual.
Te lo explicamos con un ejemplo. Si solicitas una hipoteca de 120.000 euros a devolver en 20 años, a un tipo de interés del 1,5%, tu cuota mensual será de 579,05 euros (6.948,6 euros al año). En el primer año, calcular los intereses que genera la hipoteca es sencillo: basta con calcular el 1,5% de interés sobre el capital principal (120.000 euros), que asciende a 1.800 euros. Es decir, de los 6.948,6 euros que pagarás ese año, 1.800 corresponden a intereses, y 5.148,62 a la devolución del capital principal.
El segundo año, la deuda pendiente sobre la que se cobrarán los intereses será de 120.000 – 5.148,62 = 114.851,38. Por tanto, la cantidad de intereses que pagarás este año será el 1,5% de 114.851,38, es decir, unos 1.722,76 euros. Esta cifra se irá reduciendo año tras año durante todo el período de vida del préstamo.
¿Cuál es el interés actual de una hipoteca?
Según los últimos datos oficiales del INE (Instituto Nacional de Estadística), el precio medio de las hipotecas en España era del 2,28% en el mes de junio. Ahora bien, si te interesa conocer realmente el interés actual de las hipotecas, conviene diferenciar entre las hipotecas fijas y las variables.
Según datos de Kelisto, en septiembre de 2021, el diferencial medio de las hipotecas variables en España se sitúa en el 1,03%, siendo el más barato que se puede encontrar en el mercado del 0,86% y el más caro del 1,59%. A esta cifra habría que sumarle (o restarle en los momentos en los que este índice cotice en negativo) el valor del euríbor, que en agosto del 2021 se situó en el -0,498%.
Respecto a las hipotecas fijas, el interés medio es del 1,49%, según datos de Kelisto. En este tipo de préstamos hipotecarios podemos encontrar una horquilla muy amplia de intereses que van del 1% al 3,15%, variando en función del plazo de amortización.
¿Cómo han evolucionado los intereses de las hipotecas?
Para analizar la evolución de los intereses de las hipotecas, suele ser muy útil comparar los datos del mismo mes de años consecutivos. En concreto, es esencial prestar atención a tres datos: el interés medio de todos los préstamos hipotecarios del mercado, el de las hipotecas fijas y el de las hipotecas variables. Si comparamos los datos de 2020 con los de 2021, podemos observar que los intereses de las hipotecas han evolucionado a la baja:
- Si comparamos el interés medio de las hipotecas para vivienda en junio de 2021 (últimos datos disponibles en el INE) y de junio de 2020, vemos que ha habido una rebaja significativa, pasando del 2,46% al 2,28%.
- Por otro lado, según datos de Kelisto, el diferencial medio de las hipotecas variables en setiembre de 2020 era del 1,07%. Un año después, esta cifra se sitúa en el 1,03%. Además, mientras que a finales de agosto de 2020 el euríbor se situó en el -0,359%, en agosto del 2021 este índice cotizó a -0,498%, por lo que podemos concluir que las hipotecas variables están más baratas este año.
- En el caso de las hipotecas fijas, según datos de Kelisto, el interés medio en septiembre de 2020 era del 1,72%, mientras que en septiembre de 2021 se sitúa en el 1,49%. Este descuento se debe en gran parte a que las hipotecas fijas se han convertido en la apuesta de la banca, y, por tanto, se han ido abaratando progresivamente con el paso del tiempo.
TIN o TAE: ¿cuál es mejor para calcular los intereses de una hipoteca?
A la hora de contratar una hipoteca, un error común es prestar atención únicamente al Tipo de Interés Nominal o TIN que tendrás que pagar al banco a cambio de que te concedan financiación para tu futura vivienda. Aunque se trata de un indicador importante, el TIN no te servirá para conocer el coste real, ya que no tiene en cuenta otros gastos de una hipoteca que pueden encarecer la operación. La Tasa Anual Equivalente o TAE es un indicador más completo, ya que no solo tiene en cuenta el tipo de interés, sino que además toma en consideración otros parámetros que son fundamentales para saber cuánto tendrás que abonar finalmente a tu banco.
En concreto, la TAE incluye aspectos como el plazo de amortización, las comisiones, el coste de los productos combinados (en caso de que los contrates para conseguir una rebaja en el TIN) y otros gastos de una hipoteca.
Una hipoteca con un TIN más elevado que otra puede acabar resultando más barata si se presta atención a la TAE. Te lo explicamos con un ejemplo:
- Si te conceden una hipoteca de 120.000 euros a 30 años, al 2% TIN, con una comisión de apertura del 1% y sin productos vinculados, acabarás pagando una TAE del 2,09%.
- Si te conceden una hipoteca por el mismo importe y al mismo plazo, al 1,5% TIN, con una comisión de apertura del 2%, un seguro de vida con una prima de 160 euros, un seguro de hogar con una prima anual de 150 euros, un seguro de protección de pagos con una prima de 140 euros y una tarjeta de crédito con una comisión de mantenimiento de 65 euros al año, pagarás una TAE del 2,40%.