Cómo calculo una hipoteca

El cálculo de una hipoteca es una operación que siempre debes efectuar si estás pensando en comprar una vivienda. Con ello, podrás conocer tres cuestiones esenciales: qué hipoteca te puedes permitir, qué cuota pagarás cada mes y cuáles son los gastos de una hipoteca a los que tendrás que hacer frente. La mejor manera de hacer todos estos números es usar un simulador de hipoteca como el que te ofrecemos en Kelisto. No obstante, a continuación, te ofrecemos ciertos detalles para que también puedas hacer estimaciones por tu cuenta.

Recuerda que, tras realizar el cálculo hipotecario, te toca elegir la oferta que mejor se adapta a tu perfil. Para ayudarte a escoger entre decenas de ofertas, en Kelisto te damos varias soluciones:

• Nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas, la mejor hipoteca mixtas, las mejores hipotecas variables, las hipotecas más baratas y la mejor hipoteca joven o si es para cambiarte de hipoteca, la mejor subrogación de hipoteca. Todos ellos se actualizan cada mes y se elaboran en base a criterios objetivos y medibles para que tengas todas las garantías de que te mostramos las mejores ofertas del mercado.
• Nuestro servicio de bróker hipotecario, al que puedes acceder a través de nuestro proceso de ayuda. Con este servicio, 100% gratuito, no solo te ayudaremos a calcular tu hipoteca y elegir la mejor oferta para ti: también negociaremos con los bancos para conseguirte el mejor precio y te acompañaremos durante todo el proceso de contratación.

Cómo calculo qué hipoteca me puedo permitir

Si quieres hacer el cálculo de la hipoteca que te puedes permitir debes tener en cuenta tres elementos esenciales: tus ingresos, tus ahorros y el plazo de devolución del préstamo hipotecario. Una vez tengas todo, solo tendrás que realizar unas sencillas operaciones hasta llegar a las cifras clave que te ayuden a entender cuánto podrías pedir al banco para no poner en riesgo tu salud financiera.

Ingresos: la cuota hipotecaria no debería sobrepasar el 35% de lo que ganas

El Banco de España recomienda que no se destine más del 35% de los ingresos mensuales a pagar la cuota de la hipoteca (y las cuotas de otras deudas, en caso de haberlas). Así, para calcular qué hipoteca te puedes permitir, puedes utilizar la siguiente fórmula:

Pongamos un ejemplo práctico. Si cobras 2.000 euros al mes, en ningún caso el cálculo de tu cuota hipotecaria junto al resto de préstamos que tengas debe sobrepasar los 700 euros. Así, si tienes un préstamo por el que abonas 100 euros al mes, nunca deberías pagar más de 600 euros al mes en hipoteca:

Ahorros: normalmente los bancos solo te dan el 80% del valor de la vivienda 

Para pedir una hipoteca debes tener ahorrado como mínimo un 30% del valor de la vivienda. La razón es que la mayoría de los bancos no dan hipotecas al 100%, limitándose a cubrir hasta el 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda (normalmente, el menor de los dos). Por lo tanto, necesitarás disponer de al menos el 20% restante (y de un 10% adicional para pagar impuestos y hacer frente a otros gastos de comprar una vivienda) para que puedas llevar a cabo la operación.

Para calcular cuánto dinero le puedes pedir al banco, puedes utilizar la siguiente fórmula:

Es decir, si tienes 48.000 euros ahorrados, podrás pedir una hipoteca de, como máximo, 128.000 euros (48.000 x8/3 = 128.000). 

Partiendo del dinero que tengas ahorrado, también puedes calcular el precio de la vivienda que te podrás permitir utilizando la siguiente fórmula:

Partiendo del ejemplo anterior, si dispones de 48.000 euros, el precio máximo de la vivienda que podrás adquirir será de 160.000 euros (48.000 x10/3 = 160.000).

Plazo: cuanto mayor sea, menor será tu cuota

El plazo que elijas para devolver el préstamo hipotecario es vital, ya que de él dependerá en buena medida tanto el dinero que pagarás cada mes como los intereses totales de la hipoteca. Así, para hacer el cálculo de la cuota hipotecaria conviene que tengas en cuenta que, cuanto mayor sea el plazo de amortización, menor será la cantidad que tendrás que pagar al banco cada mes. Ahora bien, esto no significa que devolver tu deuda en más tiempo sea siempre la mejor opción:

• Cuanto mayor es el plazo, más intereses se pagan.
• La cuota no baja en la misma proporción que aumenta el plazo: pongamos que pides una hipoteca de 150.000 euros al 2% de interés y con un plazo de amortización de 15 años. La cuota a pagar sería de 965,26 euros. Ahora bien, pongamos que consigues la misma cantidad de dinero al mismo tipo de interés, pero a devolver en 30 años. ¿Se reducirá la cuota a la mitad? No. En este segundo escenario, pagarías 554,43 euros al mes (y acabarías pagando más intereses, en concreto, 49.594,52 euros frente a los 23.747,35 que pagarías a 15 años, es decir, 25.847,17 euros de más). 
• Cuanto mayor sea el plazo, también es mayor la incertidumbre: si amortizas tu hipoteca en un período de tiempo corto, lo más probable es que tu situación financiera y personal no cambien mucho en el tiempo que tardes en saldar tu deuda. Sin embargo, si te endeudas por un plazo más largo, corres el riesgo de tener que hacer frente a más imprevistos. 
• Los bancos tienen sus propios límites en cuanto a los plazos: el plazo máximo que se puede encontrar hoy en día lo ofrece ING, cuya Hipoteca Naranja variable puede contratarse a 40 años. Sin embargo, lo más habitual es que las entidades bancarias pongan el límite en los 30 años. Además, la edad del hipotecado también influye: muchos bancos no dejarán que la suma de tu edad, más los años de devolución, superen los 70-75 años. Por último, ten en cuenta que muchas entidades aplican intereses más bajos en aquellas hipotecas a plazos más pequeños. 

Cálculo de hipoteca y la cuota que pagaré por ella 

El cálculo de una hipoteca y la cuota mensual es una operación sencilla que tiene en consideración el capital pedido, el tipo de interés pactado y el tiempo en devolverlo. Sin embargo, esa misma ecuación se puede complicar en función del tipo de hipoteca -ya sea fija, mixta o variable- que elijas y los gastos que tenga asociados.

Recuerda que, aunque elijas alguna de las ofertas de nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas, mixtas o variables del mercado, es importante hacer el cálculo de la cuota hipotecaria para decidir cuál es la que más te interesa (y que siempre tengas presente que esta cuota no es el único factor a tener en cuenta: cuestiones como el importe máximo concedido, las comisiones o los requisitos de vinculación también son importantes). 

Por todo ello, siempre es recomendable apoyarte en algún simulador de hipotecas, como el que te ofrece Kelisto, ya que no solo obtendrás la cuota sin errores, sino que también podrás comprobar si la oferta que más te interesa se adecua a la casa que quieres comprar y a los ingresos de tu hogar. Además, en algunos, como el de Kelisto, podrás iniciar la contratación en ese mismo momento.

Cómo utilizar un simulador para el cálculo de una hipoteca

El funcionamiento de un simulador para el cálculo de una hipoteca suele ser fácil e intuitivo. Para que veas paso a paso como usarlo, vamos a mostrarte como sería el proceso con el simulador de Hipotecas que Kelisto pone a tu disposición:

1. El primer paso es introducir el valor de la vivienda que se vaya a adquirir.
2. Después se señala el ahorro del que se dispone. Recuerda que debe ser, como mínimo, un 20% del valor de la vivienda.
3. A continuación, marca la casilla en función de si se trata una hipoteca fija o variable. En caso de que te decidas por una mixta, recuerda que primero se le aplica un tipo fijo y después uno variable.
4. Introduce el tipo de interés de la hipoteca que hayas elegido. En caso de que sea variable, un consejo es el de meter el diferencial más diferentes valores de tal manera que puedas comprobar como varía la cuota si lo hace el euríbor.
5. Por último, señala el plazo en el que tienes pensado devolver la hipoteca. En este caso, utiliza también diferentes plazos para ver como varia tanto la cuota resultante como los intereses totales que pagarías.

Con estos cinco pasos, que seguramente no te llevaran más de un par de minutos, podrás conocer con todo detalle cómo será tu futura hipoteca. No obstante, el simulador de hipotecas de Kelisto te ofrece dos apartados más, de tal forma que también puedas calcular los gastos en los que incurrirás al contratar la hipoteca. En concreto, deberás rellenar también:

• La localización de la vivienda, ya que dependiendo de la comunidad autónoma en la que esté la casa deberás pagar unos impuestos u otros.
• Si es nueva o de segunda mano, de tal manera que se te aplique o bien el IVA (primer caso) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (segundo caso).

Por último, recuerda que en todo momento tendrás acceso a un número de teléfono gratuito (o link al proceso de ayuda a través del botón ‘analiza mi caso’) desde el que podrás acceder a nuestro servicio de bróker hipotecario con el que nuestros expertos te asesorarán sin coste alguno sobre las hipotecas que más se adaptan a tus características. Incluso, si te interesa, negociarán con el banco por ti para ayudarte a conseguir las mejores condiciones posibles en tu préstamo hipotecario. 

Cómo calcular los gastos de una hipoteca

Para calcular los gastos de una hipoteca debes saber que, según la nueva ley hipotecaria, el cliente solo tendrá que asumir los costes de la tasación de la vivienda, aunque algunos bancos los asumen como reclamo para atraer clientes. Por su parte, el banco tendrá que hacerse cargo de los gastos de registro, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y los gastos de notaría y gestoría.

Ahora bien, más allá de estos costes de formalización, has de tener en cuenta otros aspectos para calcular los gastos de una hipoteca:

• La comisión de apertura: se cobra en el momento de la constitución de la hipoteca y no está limitada por ley, pero, a día de hoy, ningún banco te cobra más de un 1% (y muchas entidades no te cobran nada).
• Los productos combinados: aunque, desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, los bancos no pueden ofrecer productos vinculados a la hipoteca (es decir, productos que se tengan que contratar junto con ella obligatoriamente), sí que pueden ofrecer descuentos en el tipo de interés si se contratan otros productos o servicios junto con el préstamo hipotecario (como, por ejemplo, seguros, tarjetas de crédito o planes de pensiones). Como es lógico, estas contrataciones supondrán un coste, por lo que es importante que saques la calculadora y hagas números para comprobar si la rebaja en el interés lo justifica. 
• Otras comisiones: más allá de lo que te hemos contado, podrías tener que asumir comisiones en caso de que decidas ampliar el plazo de tu hipoteca, amortizarla anticipadamente o cambiarla de banco. Estos gastos no son inherentes a una hipoteca, ya que solo tendrás que asumirlos si decides llevar a cabo los trámites correspondientes. En Kelisto disponemos de análisis en profundidad de todos estos temas, por lo que puedes consultarlos cuando quieras. 

Cómo calcular los gastos de una hipoteca: quién los paga y qué limites hay