Cómo calcular una hipoteca

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Tomarse el tiempo de calcular una hipoteca (incluyendo cuestiones como la cuota o los gastos que se tendrán que asumir para contratarla) es esencial para no llevarse sorpresas desagradables a la hora de solicitar financiación para comprar una vivienda

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas creció en marzo un 35,1% frente al mismo mes de 2020, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), un claro indicador de que el mercado de la vivienda ha superado lo peor de la crisis de la covid-19. Si eres de los que se encuentra en plena búsqueda de financiación para su futura vivienda, es importante que tengas en cuenta que calcular una hipoteca es fundamental en distintos momentos del proceso:

  • Antes de empezar a presentar solicitudes, conviene que calcules qué hipoteca te puedes permitir
  • Una vez que empieces a estudiar ofertas concretas, necesitarás calcular la cuota que pagarás en cada caso (y a cuánto ascenderá el monto total de la operación) para poder determinar cuál te conviene más. 
  • Por último, una vez que hayas dado con la hipoteca más adecuada para ti, conviene que calcules los gastos iniciales que tendrás que asumir para no llevarte sorpresas desagradables. 

Para hacerte la vida más fácil, en este artículo te contamos exactamente cómo debes realizar estos cálculos. Además, recuerda que tienes a tu disposición nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas y las mejores hipotecas variables del mercado, que actualizamos cada mes en base a criterios objetivos para que siempre puedas encontrar las propuestas más interesantes de los bancos.

Cómo calcular qué hipoteca me puedo permitir

A la hora de calcular qué hipoteca te puedes permitir, hay tres elementos esenciales que debes tener en cuenta: tus ingresos, tus ahorros y el plazo de devolución del préstamo.

Sueldo: lo recomendable es que la cuota no sobrepase el 35% de lo que ganas

El Banco de España recomienda que no se destine más del 35% de los ingresos mensuales a pagar la cuota de la hipoteca (y las cuotas de otras deudas, en caso de haberlas). Así, para calcular qué hipoteca te puedes permitir, puedes utilizar la siguiente fórmula:

Cuota de la hipoteca + importe de las demás deudas = tus ingresos x 0,35.

Pongamos un ejemplo práctico. Si cobras 2.000 euros al mes, la suma de tu hipoteca y de tus demás deudas no debería superar los 700 euros al mes. Así, si tienes una hipoteca de 600 euros al mes y un préstamo por el que pagas 100 euros al mes:

600 euros de hipoteca + 100 euros de préstamo = 700 euros (2.000 euros que ingresas x 0,35)/p>

Ahorros: normalmente los bancos solo te dan el 80% del valor de la vivienda 

La mayoría de bancos no dan hipotecas al 100%, limitándose a cubrir hasta el 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda (normalmente, el menor de los dos). Por tanto, necesitarás disponer de al menos el 20% restante (y de un 10% adicional para pagar impuestos y hacer frente a otros gastos de comprar una vivienda).

Por tanto, para calcular cuánto dinero le puedes pedir al banco, puedes utilizar la siguiente fórmula:

Tus ahorros x 8/3 = cantidad máxima que puedes pedir al banco.

Es decir, si tienes 50.000 euros ahorrados, podrás pedir una hipoteca de, como máximo, 133.333,33 euros (50.000 x8/3 = 133.333,33). 

Partiendo del dinero que tengas ahorrado, también puedes calcular el precio de la vivienda que te podrás permitir utilizando la siguiente fórmula:

Tus ahorros x 10/3 = precio máximo de la vivienda que te puedes comprar

Partiendo del ejemplo anterior, si dispones de 50.000 euros, el precio máximo de la vivienda que podrás adquirir será de 166.666,66 euros (50.000 x10/3 = 166.666,66).

Plazo: cuanto mayor sea, menor será tu cuota

Para calcular la cuota de tu hipoteca, conviene que tengas en cuenta que, cuanto mayor sea el plazo de amortización, menor será la cantidad que tendrás que pagar al banco cada mes. Ahora bien, esto no significa que devolver tu deuda en más tiempo sea siempre la mejor opción:

  • Cuanto mayor es el plazo, más intereses se pagan: por ejemplo, la Hipoteca Fija de BBVA tiene un interés del 1% a 15 años, pero sube hasta el 1,30% si necesitas hasta 30 años para devolver tu deuda.
Imagen de banco BBVA
Hipoteca Fija BBVA
Imagen de banco BBVA
Hipoteca Fija BBVA
  • La cuota no baja en la misma proporción que aumenta el plazo: pongamos que pides una hipoteca de 150.000 euros al 2% de interés y con un plazo de amortización de 15 años. La cuota a pagar sería de 965,26 euros. Ahora bien, pongamos que consigues la misma cantidad de dinero al mismo tipo de interés, pero a devolver en 30 años. ¿Se reducirá la cuota a la mitad? No. En este segundo escenario, pagarías 554,43 euros al mes (y acabarías pagando más intereses, en concreto, 49.594,52 euros frente a los 23.747,35 que pagarías a 15 años, es decir, 25.847,17 euros de más). 
  • Cuanto mayor sea el plazo, también es mayor la incertidumbre: si amortizas tu hipoteca en un período de tiempo corto, lo más probable es que tu situación financiera y personal no cambien mucho en el tiempo que tardes en saldar tu deuda. Sin embargo, si te endeudas por un plazo más largo, corres el riesgo de tener que hacer frente a más imprevistos. 
  • Los bancos tienen sus propios límites en cuanto a los plazos: el plazo máximo que se puede encontrar hoy en día lo ofrece ING, cuya Hipoteca Naranja puede contratarse a 40 años. Sin embargo, lo más habitual es que las entidades bancarias pongan el límite en los 30 años. Además, la edad del hipotecado también influye: muchos bancos no dejarán que la suma de tu edad, más los años de devolución, superen los 70-75 años. 
Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable

Cómo calcular una hipoteca y la cuota que pagaré por ella 

Una vez que tengas claro qué hipoteca puedes permitirte, puedes empezar a buscar financiación. Recuerda que, aunque elijas alguna de las ofertas de nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas o variables del mercado, es importante que calcules la cuota que tendrás que pagar para decidir cuál es la que más te interesa (y que siempre tengas presente que esta cuota no es el único factor a tener en cuenta: cuestiones como el importe máximo concedido, las comisiones o los requisitos de vinculación también son importantes). 

Para calcular tu hipoteca y la cuota que pagarás por ella, en Kelisto ponemos a tu disposición nuestro simulador de hipotecas, con el que podrás comprobar si la oferta que más te interesa se adecua a la casa que quieres comprar y a los ingresos de tu hogar.

El funcionamiento de esta herramienta es muy sencillo. Solo tendrás que escribir el precio de la vivienda que deseas comprar, y, partiendo de un plazo y un interés medio (basados en los criterios de mercado), el simulador te mostrará la cuota que pagarás cada mes. Puedes editar los campos del interés, el ahorro aportado y el plazo de amortización para analizar distintos escenarios.

Además, en todo momento tendrás acceso a un número de teléfono gratuito desde el que podrás acceder a nuestro servicio de bróker hipotecario con el que nuestros expertos te asesorarán sin coste alguno sobre las hipotecas más adaptadas a tus características. ,Incluso, si te interesa, negociarán con el banco por ti para ayudarte a conseguir las mejores condiciones posibles en tu préstamo hipotecario. 

Cómo calcular los gastos de una hipoteca

La nueva ley hipotecaria (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), es muy clara respecto a los gastos de formalización de las hipotecas que debe asumir el cliente y los que debe asumir el banco:

  • El banco tendrá que hacerse cargo de los gastos de registro, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y los gastos de notaría y gestoría.
  • El cliente tendrá que asumir los costes de la tasación de la vivienda, aunque algunos bancos los asumen como reclamo para atraer clientes.  

Más allá de estos costes de formalización, has de tener en cuenta otros aspectos para calcular los gastos de una hipoteca:

  • La comisión de apertura: se cobra en el momento de la constitución de la hipoteca y no está limitada por ley, pero, a día de hoy, ningún banco te cobra más de un 1% (y muchas entidades, como Openbank, no te cobran nada).
Imagen de banco Openbank
Hipoteca Open Fija (hasta 80%)
Imagen de banco Openbank
Hipoteca Open Variable (hasta 80%)
  • Los productos combinados: aunque, desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, los bancos no pueden ofrecer productos vinculados a la hipoteca (es decir, productos que se tengan que contratar junto con ella obligatoriamente), sí que pueden ofrecer descuentos en el tipo de interés si se contratan otros productos o servicios junto con el préstamo hipotecario (como, por ejemplo, seguros, tarjetas de crédito o planes de pensiones). Como es lógico, estas contrataciones supondrán un coste, por lo que es importante que saques la calculadora y hagas números para comprobar si la rebaja en el interés lo justifica. 
  • Otras comisiones: más allá de lo que te hemos contado, podrías tener que asumir comisiones en caso de que decidas ampliar el plazo de tu hipoteca, amortizarla anticipadamente o cambiarla de banco. Estos gastos no son inherentes a una hipoteca, ya que solo tendrás que asumirlos si decides llevar a cabo los trámites correspondientes. En Kelisto disponemos de análisis en profundidad de todos estos temas, por lo que puedes consultarlos cuando quieras. 

Para que puedas calcular los gastos de tu hipoteca con más facilidad, a continuación te resumimos los costes que podrías tener que enfrentar (y sus límites) en una breve tabla:

GASTO¿QUIÉN LO PAGA? LÍMITES
Gastos de tasaciónClienteNo hay
Gastos de notaríaBanco (matriz de la escritura)Sí, establecidos por los aranceles notariales
Gastos de registroBancoSí, están fijados por ley pero dependen del importe del préstamo.
Gastos de gestoríaBancoNo hay
IAJDBancoEl importe lo fija cada Comunidad Autónoma
Comisión de aperturaClienteNo hay
Los productos vinculados (o combinados)ClienteNo hay
Comisión de amortización anticipadaClienteEn las hipotecas variables: un 0,25% durante los 3 primeros años o un 0,15% durante los 5 primeros años (después, nada). En las hipotecas fijas, un 2% los 10 primeros años y, después, un 1,5%. 
Comisión de subrogaciónClienteUn 0,15% durante los tres primeros años, si se usa para cambiar de una hipoteca variable a fija (para el resto de supuestos, no hay)

Fuente: Kelisto.es a 15/06/2021.

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