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Hipotecas al 100%: ¿qué bancos las conceden?

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Las hipotecas al 100% no forman parte de la oferta estándar de ningún banco, pero puedes intentar conseguirlas, o acercarte bastante a este porcentaje, si demuestras ser un cliente muy solvente o estás interesado en comprar una casa de un banco.

Comprar una casa sin tener ahorros se ha convertido, desde hace tiempo, en una misión casi imposible, ya que la mayoría de los bancos no ofrece hipotecas al 100%, al menos en sus ofertas estándar: como mucho, te prestarán un 80% del valor de  tasación o de compraventa de la casa que quieras adquirir. Por tanto, estarás obligado a tener el 20% restante, más un 10-15% del valor de la vivienda, que será lo que tendrás que dedicar al pago de impuestos y a otros gastos iniciales.

Este panorama es bastante diferente al que se vivió durante los años del boom inmobiliario, cuando era relativamente fácil conseguir que un banco te prestara todo el dinero que necesitabas para comprar una casa o, incluso, que te ofreciera una hipoteca al 100% más gastos: es decir, que te dejara el dinero que costaba tu futura casa, más un extra para pagar los impuestos, los gastos de constitución e, incluso, las reformas que quisieras hacer. El problema es que, en la actualidad, las entidades han modificado su política debido a dos motivos:

  • El primero, que las hipotecas al 100% suelen registrar una morosidad mucho más elevada que las que se conceden por un porcentaje menor.
  • Y el segundo, que las hipotecas que superan el 80% no se pueden “titulizar”. Es decir, si un banco te concede una hipoteca al 100% no podrá venderle tu deuda a un tercero para conseguir un beneficio extra. Simplemente podrá esperar a que devuelvas el dinero y a cobrar los intereses correspondientes.

Con este panorama, no extraña que, a día de hoy, los bancos solo presten, de media, el 63,8% del valor de las viviendas que los consumidores quieren comprar, según los últimos datos del Banco de España.

¿Qué son las hipotecas al 100%?

Aunque suene obvio, no está de más empezar por el principio. Las conocidas como “hipotecas al 100%” son préstamos hipotecarios que financian la totalidad del precio de compraventa o del valor de tasación de la casa que quieras adquirir. Al igual que las hipotecas para mileuristas, no son habituales, pero hay bancos que las ofrecen. El gran atractivo de este tipo de hipotecas reside en que, en caso de conseguirlas, los ahorros que tendrás que tener para afrontar la operación serían mucho menores de los que se suelen necesitar. Tal y como te contamos en este análisis sobre los gastos de comprar una casa, solo necesitarías tener dinero para:

  • Los impuestos y los costes de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría derivados de la propia compraventa. 
  • Los gastos de la tasación que es obligatoria para pedir una hipoteca.

¿Qué tipos de hipotecas al 100% existen?

En función de su finalidad, en el mercado puedes encontrar dos tipos de hipotecas al 100%.

Hipotecas al 100% para comprar pisos de los bancos

Son las hipotecas al 100% más habituales. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria, los bancos se convirtieron en grandes inmobiliarias y todavía hoy cuentan con una importante cartera de inmuebles de la que se quieren deshacer lo antes posible. Ese exceso de stock inmobiliario de la banca ha hecho que algunas entidades realicen agresivas campañas de rebaja en el precio de los inmuebles, al tiempo que conceden financiación en condiciones preferentes a sus clientes: es decir, intereses bajos, plazos de amortización que superan los 30 años y la posibilidad de conseguir hipotecas al 100%.

 Hipotecas al 100% para adquirir vivienda libre

Estas hipotecas al 100% son las menos comunes, pero en el mercado puede encontrarse algún ejemplo de préstamo hipotecario de estas características. Eso sí, estas ofertas suelen tener unas condiciones algo más exigentes de lo habitual: es decir, pueden contar con plazos de amortización más cortos (10 o 20 años) y con comisiones más elevadas de lo normal.

¿Qué bancos conceden hipotecas al 100%?

En la actualidad, prácticamente ningún banco comercializa, oficialmente, hipotecas al 100%. No obstante, eso no quiere decir que no estén abiertos a negociar con un cliente solvente, un usuario que aporte garantías extra o alguien que cuente con un avalista, por ejemplo. De hecho, entidades como Abanca o Kutxabank reconocen estar dispuestas a negociar para llegar, al menos, al 90% del valor de una vivienda, pero siempre que el perfil del futuro hipotecado sea muy bueno.

Hipotecas fijas de Abanca y Kutxabank

Imagen de banco Abanca

Hipoteca Fija Mari Carmen

Imagen de banco Abanca

Hipoteca Fija Mari Carmen

Imagen de banco Abanca

Hipoteca Fija Mari Carmen

Imagen de banco Abanca

Hipoteca Fija Mari Carmen

Imagen de banco Grupo Kutxabank

Hipoteca Fija

Hipotecas variables de Abanca y Kutxabank

Imagen de banco Abanca

Hipoteca Variable Mari Carmen

Imagen de banco Grupo Kutxabank

Hipoteca Variable

Hipotecas al 100%: requisitos para conseguirlas

A pesar de los datos oficiales, algunas entidades empiezan a conceder más del 80% del valor de una vivienda o, como mínimo, están dispuestas a negociar con el cliente. Eso sí, deberás cumplir una serie de requisitos para conseguir una hipoteca al 100%.

Tener un buen perfil financiero

Aunque los bancos aún sean reticentes a conceder hipotecas al 100%, lo cierto es que algunos están dispuestos a negociar, pero no con cualquiera: si tienes un sueldo elevado, un trabajo estable, pocas deudas y estás al corriente de todos tus pagos, tus opciones aumentan considerablemente. De igual forma, si en lugar de pedir una hipoteca de forma individual, lo haces en pareja, es más probable que una entidad negocie contigo, si no un hipoteca al 100%, al menos sí una por más del 80% del valor de tu futura casa.

Contar con un aval o una doble garantía

Tener un respaldo extra siempre te dará más opciones para conseguir una hipoteca al 100%.  Por ejemplo, si tienes otra vivienda, puedes usarla como garantía a la hora de negociar con tu banco. De igual modo, puedes contar con el apoyo de un avalista, es decir, una persona que respondería por tus deudas en caso de que tú no pudieras hacerlo. Eso sí, ten en cuenta que esta alternativa puede llegar a ser muy arriesgada para la persona que se ofreciera a respaldarte.

Comprar pisos de bancos

Los bancos aún cuentan con un importante parque inmobiliario del que les interesa deshacerse. Para poder comprar una de estas viviendas, cada entidad dispone de una hipoteca específica y, en casos como la Hipoteca Inmuebles Propios de Liberbank o la Hipoteca Altamira de Banco Santander, sí podrías conseguir el 100% del valor de la casa que quisieras adquirir.

Negociar a través de un bróker inmobiliario

Los brókers inmobiliarios son especialistas en negociar la concesión financiación por lo que su habilidad a la hora de hacerlo aumentará las posibilidades de conseguir una hipoteca al 100%. No obstante, recuerda que contratar sus servicios tiene un coste: una comisión que puede llegar al 5% del valor de tu hipoteca.

¿Algún banco ofrece hipotecas al 100% más gastos?

Si conseguir un préstamo por el valor total de lo que cueste una casa resulta complicado, conseguir una hipoteca al 100% más gastos –es decir, que te permita obtener algo más de dinero para pagar los impuestos o los gastos de constitución, entre otras cosas- es aún más difícil. Ningún banco contempla esa posibilidad, pero recuerda que negociar es gratis. Por tanto, si tienes un buen perfil financiero (altos ingresos, estabilidad laboral, pocas deudas, etc.), siempre puedes sentarte a hablar con tu entidad para ver si existe alguna opción de conseguirlo.

¿Algún banco ofrece hipotecas al 100% de financiación sin aval?

Que te concendan una hipoteca al 100% de financiación sin aval es todavía más complicado que conseguir una oferta sin este tipo de garantías. Contar con un aval ofrece al banco un respaldo extra, ya que dispondrá de la seguridad de que alguien responderá por ti en caso de que no puedas devolver tu deuda. Por ello, si tratas de negociar con un banco la opción de contratar una hipoteca al 100% de financiación sin aval debes tener en cuenta que, a cambio de no contar con esta garantía, te pedirán un cumplimiento aún más estricto de ciertos criterios. Por ejemplo:

  • Que tengas un contrato indefinido y trabajes en un sector con potencial de futuro.
  • Que tu nómina sea muy elevada, de forma que, en ningún caso necesites ayuda para devolver tu deuda.
  • Que no figures en ningún fichero de morosos ni tengas demasiadas deudas pendientes.

En cualquier caso, ni siquiera esto te garantiza que puedas acceder a una hipoteca al 100% de financiación sin aval, aunque mejora tus opciones. Más allá de eso, recuerda que antes de contratar un préstamo de este tipo tendrás que analizar las mismas cuestiones que deberías mirar antes de contratar  cualquier tipo de hipoteca: el interés que cobra, las comisiones que aplica y la vinculación que te exige para conseguir las mejores condiciones.

Pros y contras de las hipotecas al 100%

Antes de animarte a pedir una hipoteca al 100%, debes analizar detenidamente cuáles son sus principales ventajas e inconvenientes:

  • La principal ventaja de este tipo de préstamos es que facilitan el acceso a la vivienda a un gran número de consumidores a los que les resulta imposible ahorrar un 30% del valor de una casa para poder adquirirla.
  • Otra ventaja de las hipotecas al 100% es que, incluso teniendo un 30% del valor de una casa ahorrado, este tipo de préstamos te supondrían un respiro, ya que podrías destinar tu dinero a otros fines, como los muebles. 
  • Entre los pros de las hipotecas al 100% destaca que si la pides para comprar un piso de banco, podrías disfrutar de cierta flexibilidad en su devolución: por ejemplo, plazos de amortización más largos de lo normal, períodos de carencia de la hipoteca, etc.
  • En cuanto a las desventajas de las hipotecas al 100%, el principal es su elevado coste: hay que tener en cuenta que este tipo de préstamos conceden una gran cantidad de dinero, a un plazo que normalmente es muy largo, y todo ello genera una cantidad de intereses muy alta.
  • Otro de los contras de las hipotecas al 100% es que sería muy sencillo que llegaran a convertirse en hipotecas burbuja: es decir, en una deuda sobre un bien (tu casa) que vale mucho menos que el dinero que te prestó el banco. Como verás en esta investigación de Kelisto, el estallido de la burbuja inmobiliaria provocó que más de 580.000 españoles se quedaran atrapados en viviendas que valían menos que las hipotecas que tenían, una situación de la que difícilmente se puede escapar.

Hipoteca al 100% en ING: ¿es posible conseguirla?

Con el lanzamiento de la nueva hipoteca fija de ING, el banco naranja ha pasado a ofrecer las tres modalidades de hipotecas que es posible encontrar en el mercado: fija, mixta y variable. Sin embargo, ninguna de ellas te permitirá conseguir el 100% del valor de tu futura vivienda: en principio, el banco naranja solo ofrece financiación para el 80% del valor de tasación de un inmbueble, por lo que tendrías que sentarte a negociar de tú a tú con la entidad (y demostrar que tienes un buen perfil como cliente) para conseguir una hipoteca al 100% en ING. Además, dado que el banco de origen holandés no cuenta con una oferta inmobiliaria propia, tampoco existe una hipoteca al 100% en ING destinada a este tipo de inmuebles, como sí ocurre, por ejemplo, con Banco Santander.

Si quieres a negociar un préstamo con las mejores condiciones posibles, te recomendamos que apuestes por la Hipoteca Naranja Variable de ING, ya que no solo es una de las más populares del mercado sino que se queda a las puertas de nuestro ranking mensual de las mejores hipotecas variables del mercado. Aunque empata con la décima oferta del ranking -la Hipoteca #W Max de Cajamar– en cuanto al diferencial, el interés fijo de salida de la oferta del banco naranja es superior, y por eso se queda fuera del top 10.

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Fija

¿En qué debes fijarte para contratar hipotecas al 100%?

Antes de contratar una hipoteca al 100%, debes fijarte en una serie de elementos que te permitirán saber si estás ante una buena oferta.

  • ¿Hipoteca fija o variable? Determinar si quieres pagar siempre el mismo interés, o si estás dispuesto a apostar por uno que cambie al ritmo que lo haga el euríbor, es lo primero que debes decidir a la hora de contratar cualquier hipoteca, incluidas aquellas que ofrecen financiación al 100%.
  • El interés. Para saber si estás ante una hipoteca al 100% realmente atractiva, lo primero que debes saber es si el banco te está ofreciendo un interés competitivo o si, por el contrario, es mucho más caro que el de la mayoría de ofertas del mercado. Para ello, puedes servirte de nuestros rankings de mejores hipotecas fijas y mejores hipotecas variables. Con ellos, no solo encontrarás las propuestas más atractivas sino que, incluso, podrás iniciar el proceso de contratación sin moverte de casa.
  • Los requisitos para conseguir la máxima bonificación. Para conseguir el interés más bajo, la mayoría de los bancos exigen que sus clientes cumplan con unos requisitos. Es lo que se conoce como “productos vinculados” y, desde la entrada en vigor de la nueva ley hipoteca, su contratación solo puede ser opcional y debe realizarse de forma totalmente independiente a la hipoteca.
  • Comisiones: los comisiones más importantes de una hipoteca al 100% (y de cualquier otra) son la comisión de apertura –que se paga al inicio de la operación- y la de amortización anticipada, que será que la abonarás si devuelves tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo. La primera no está limitada por la normativa actual, pero la segunda sí, y sus topes varían en función de si eliges una hipoteca variable o una fija.
  • Ingresos mínimos, plazo de amortización y garantías adicionales. Estos son algunos de los aspectos que también deberás mirar con detenimiento en la letra pequeña de cualquier oferta ya que de ellos dependerá también que encuentres el préstamo que mejor se adapta a ti.

Otros consejos antes de pedir hipotecas al 100%

Antes de pedir hipotecas al 100%, no te olvides de seguir un par de consejos:

  • Trata de no destinar más del 35% de tus ingresos al pago de la hipoteca, de cara a no perjudicar tu situación económica y poder hacer frente a imprevistos.
  • Intenta no endeudarte por encima de tus posibilidades. Recuerda que todavía son pocos los bancos ofrecen hipotecas con dación en pago. Por tanto, en caso de que no pudieras pagar  tu deuda, aunque tu banco se quedara con tu casa, si su valor no fuera suficiente para cubrir lo que te queda por abonar, te seguirán exigiendo esa parte hasta que pudieras finiquitarla.

Hipotecas con aval del ICO: ¿una solución para conseguir hipotecas al 100%?

Conseguir hipotecas al 100% se ha convertido en la única opción para comprar una vivienda para una parte importante de la población, sobre todo la más joven. Con el fin de dar una respuesta a esta necesidad, la presidenta de Banco Santander, Ana Patricia Botín, propuso a comienzos del mes de mayo una fórmula de colaboración público-privada para trata de sacar este tipo de préstamos adelante. En concreto, sugería la creación de hipotecas con aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial) que funcionaran de la siguiente manera:

  • El banco concedería un 95% del valor de tasación.
  • El ICO avalaría hasta el 20% del préstamo.
  • Y el comprador solo tendría que aportar un 5%, lo que le permitiría acceder a algo muy similar a una hipoteca al 100%.

Esta idea es muy similar a la iniciativa “Help to buy” que se aplica en Reino Unido desde 2013 y ha recibido el apoyo de la patronal bancaria. Sin embargo, el propio ICO ya ha anunciado que, por el momento, esta no es una prioridad para la institución y que tiene propuestas de otros sectores sobre la mesa para trabajar en esta línea. Entre esas sugerencias podría estar, por ejemplo, la que también han realizado algunas aseguradoras en este sentido. Según recogía recientemente el diario El Economista, compañías como AmTrust International están ya estudiando su entrada en España para trabajar en este tipo de negocios, que funcionaría de forma parecida al propuesto por Botín para las hipotecas con aval del ICO, pero sin ayuda pública:

  • El banco concedería un 95% del valor de tasación.
  • La aseguradora avalaría hasta el 15% del préstamo.
  • Y el comprador solo tendría que aportar un 5%.

Si crees que tu perfil es idóneo para poder negociar una hipoteca al 100% para tu primera o segunda vivienda, pero no sabes qué ofertas pueden resultarte más interesantes, te recomendamos que visites nuestro comparador de hipotecas. Con nuestra herramienta podrás consultar todas las ofertas del mercado e iniciar el proceso de contratación sin moverte de casa.

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