Comprar casa con hipoteca: todo lo que debes saber

¿Necesitas una hipoteca?

Con el comparador de hipotecas de Kelisto, encuentra la mejor hipoteca a tipo fijo, variable o mixto y ahorra hasta 1.353€ al año.

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Hacer los cálculos adecuados, ser metódico en la búsqueda y conseguir una de las mejores ofertas de financiación del mercado son cuestiones clave si quieres comprar casa con hipoteca y que la operación sea todo un éxito.

Comprar una casa a tocateja es un lujo que, a día de hoy, solo pueden permitirse uno de cada cinco consumidores. Para el resto, pedir una hipoteca sigue siendo la única opción para disfrutar de una vivienda en propiedad, una tendencia que, incluso, ha ido a más con la crisis del coronavirus: según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 80% de las compraventas de vivienda que se registraron en 2020 se financiaron con una hipoteca, una cifra que, solo un año antes, apenas superaba el 71%.

Tras estos datos se encuentran miles de consumidores que, cada año, se enfrentan a dos de las decisiones financieras más importantes que uno puede experimentar a lo largo de su vida: la de comprar una casa y la de elegir la hipoteca con la que financiar este enorme desembolso durante un período que, de media, ronda los 24 años, según el INE. Para ayudarte en dos elecciones tan trascendentales, en Kelisto hemos recopilado todas las claves que necesitarás para comprar una casa y, sobre todo, para hacerlo mediante una hipoteca. En cualquier caso, recuerda que siempre tienes a tu disposición varias herramientas con las que ya puedes ir adelantando parte del trabajo: 

  • Nuestro comparador de hipotecas, con el que podrás localizar todas las ofertas del mercado que mejor se adaptan a tu perfil e iniciar el proceso de contratación de aquellas que más te interesen. 
  • Nuestros rankings mensuales de las mejores hipotecas fijas y las mejores hipotecas variables del mercado, en los que encontrarás las propuestas más atractivas del momento en base a una serie de criterios objetivos. 
  • Y nuestro servicio de bróker hipotecario, con el que podrás contactar con nuestros asesores para que analicen tu caso, busquen las mejores hipotecas para ti y, si lo deseas, negocien con los bancos para conseguir las mejores condiciones de financiación posibles.

¿Cómo elaborar un presupuesto para comprar casa?

Si tienes claro que tu única opción para comprar casa pasa por hacerlo pidiendo una hipoteca, tendrás que ser muy preciso echando cuentas. Como te contamos en nuestro análisis sobre cómo calcular una hipoteca, es importante que sigas los siguientes pasos a la hora de elaborar un presupuesto para comprar casa: calcular qué hipoteca puedes pedir en función de tus ingresos y según tus ahorros y elegir el plazo de amortización más adecuado para tus circunstancias.

1º Calcula qué hipoteca puedes pedir según tus ingresos

Lo más saludable para tus finanzas es que la cuota de tu hipoteca (y lo que pagas por otras deudas) no sobrepase el 30-35% de tus ingresos mensuales. Para saber exactamente dónde estaría tu tope, basta con que apliques esta fórmula:

Tus ingresos mensuales x 0,35%= cuota de tu hipoteca + cuota de otras deudas

ES DECIR, SI GANAS 1.500 EUROS AL MES, LA CUOTA DE TU HIPOTECA NO PODRÁ SER SUPERIOR A 525 EUROS.

2º Calcula qué hipoteca puedes pedir según tus ahorros

La segunda variable que entra en juego a la hora de elaborar tu presupuesto para comprar casa son tus ahorros. Como ya te explicamos en Kelisto, conseguir hipotecas al 100% resulta muy complicado a día de hoy y lo normal es que la mayoría de los bancos te presten, como mucho, el 80% del valor de tasación de una vivienda. Por tanto, tendrás que tener ahorrado el 20% restante (más un 10% para los gastos de comprar casa) si quieres que la operación llegue a buen puerto. Con este panorama, el cálculo que debes realizar para conocer el importe de la hipoteca que puedes pedir es:

Tus ahorros x 8/3 = cantidad máxima que puedes pedir al banco

ES DECIR, SI TIENES 60.000 EUROS, LA HIPOTECA QUE PUEDES SOLICITAR SERÁ DE 160.000 EUROS.

A partir de este cálculo, también resulta fácil deducir en qué cifras debería moverse el precio al que deberías comprar una casa:

Tus ahorros x 10/3 = precio máximo de la vivienda que te puedes comprar

SIGUIENDO CON NUESTRO EJEMPLO, SI TIENES 60.000 EUROS AHORRADOS, EL PRECIO DE LA CASA QUE VAYAS A COMPRAR DEBERÍA RONDAR LOS 200.000 EUROS.

3º Elige el plazo de amortización que mejor se adapta  tus circunstancias

La última variable con la que podrás jugar a la hora de calcular tu hipoteca y hacer tu presupuesto para comprar casa es el plazo de devolución de tu hipoteca. De esa forma podrás asegurarte que la cuota que pagarás cada mes es realmente asumible teniendo en cuenta tus ingresos. No obstante, antes de tomar una decisión, ten en cuenta que:

  • Alargar el plazo de tu hipoteca te permitirá pagar una cuota más baja pero, a la larga, te obligará a abonar más intereses por la operación.
  • La mayoría de las hipotecas ofrece un plazo máximo de devolución de 30 años, aunque existen algunas excepciones, como la Hipoteca Variable de ING (40 años), la nueva Hipoteca Joven Variable de Evo Banco (40 años) o la Hipoteca Variable de Pibank, la banca online de Banco Pichincha (35 años).
Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable
Imagen de banco Evo Banco
Hipoteca Inteligente Variable Joven
Imagen de banco Pibank
Hipoteca Pibank
  • La cuota de tu hipoteca no se reduce en la misma proporción al número de años en los que aumenta el plazo: es decir, tendrás que aumentar considerablemente el plazo de devolución si quieres ver un recorte considerable en la cuota que pagas.
  • Los bancos ponen límites al plazo de devolución teniendo en cuenta tu edad: lo normal es que la mayoría no dejen que la suma del plazo de amortización escogido, más tu edad, superen los 70-75 años. Por tanto, si acabas de cumplir 40 años, será casi imposible que una entidad te deje devolver tu deuda en 40 años.

¿Cuáles son los pasos para comprar una casa?

Los primeros pasos para comprar una casa son elaborar el presupuesto y decidir el tipo de vivienda que mejor se adapta a ti (piso, casa unifamiliar, etc.) y la zona (o zonas) en la que te gustaría vivir. Una vez que lo hayas hecho, también es muy importante que tengas en cuenta qué deberías revisar en tu visita a cada inmueble, incluyendo la localización, el precio, el tamaño, la distribución, la seguridad de la zona y la antigüedad del edificio, entre otros factores.

A continuación te desglosamos todo lo que es importante que revises en un inmueble antes de decidirte a comprar la casa:

  • La localización: su cercanía con calles o avenidas grandes, zonas verdes, servicios públicos (colegios, hospitales), conexiones de transporte, etc. 
  • El precio y si tiene algún tipo de carga pendiente
  • El tamaño y su distribución, sobre todo si no tienes pensado hacer una reforma.
  • La seguridad de la zona.
  • La antigüedad de la casa y si ha sido sometida a algún tipo de renovación desde su construcción.
  • La comunidad en la que se encuentra y los servicios que ofrece. 
  • La eficiencia energética de la vivienda y su orientación.
  • Los gastos recurrentes: por ejemplo, cuánto se paga de comunidad y si existe algún tipo de derrama pendiente. 
  • Los espacios extra, como el trastero o el garaje.

Además de estas claves, durante el proceso de búsqueda también deberías seguir estos pasos para comprar una casa

  • Anota cuáles son tus prioridades y mentalízate de que es posible que tengas que sacrificar alguna de ellas. 
  • Haz una búsqueda exhaustiva: aunque Internet se ha convertido en el principal canal de anuncios, recuerda que las inmobiliarias y los carteles a pie de calle siguen siendo el único método usado por algunos vendedores para publicitar que su casa está disponible. 
  • Infórmate del precio por metro cuadrado de la zona en la que buscas: de esa forma, te resultará más fácil negociar. 
  • Después de cada visita, anota los pros y contras de cada vivienda para no olvidar ningún detalle y compara todas las casas entre sí. 
  • Tras una primera ronda de visitas, reduce tu lista de candidatas a un máximo de entre tres y cinco: cuando las tengas, vuelve a visitarlas (preferiblemente, de día) para analizar detalles mucho más concretos, como el estado de suelos, techos y paredes, la presión del agua que sale de los grifos o si los radiadores funcionan. 
  • Presenta una oferta y trata de negociar el precio: si has seguido todos los pasos anteriores y has recopilado una gran cantidad de información del inmueble que te gusta y de su entorno, conseguir un buen precio  te resultará más sencillo.

¿Qué claves hay que seguir para encontrar la mejor hipoteca para comprar casa?

Las mejores hipotecas variables y fijas (disponibles en Kelisto)

Hipoteca Fija Online – Hasta el 60% VT
  • Interés: 1,25%
  • Plazo máximo: 25 años
  • 8 productos vinculados
  • Sin comisión de apertura

Fuentes: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades. Este podio muestra las mejores ofertas de nuestro ranking mensual que se pueden contratar directamente desde Kelisto.

Fuentes: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades. Este podio muestra la mejor hipoteca variable y la mejor hipoteca fija que se pueden contratar directamente desde Kelisto.

Encontrar la mejor hipoteca para comprar casa no siempre es algo que deberías hacer una vez hayas decidido qué inmueble quieres comprar. Es más, tener un préstamo preaprobado cuando ya estás buscando tu futuro hogar te servirá, incluso, como elemento a tu favor para negociar un buen precio.

En cualquier caso, elijas el momento que elijas para buscar una hipoteca con la que financiar la compra de tu casa, siempre tienes que tener en cuenta una serie de cuestiones si quieres estar seguro de que vas a dar con la mejor propuesta del mercado.

Decide si quieres contratar una hipoteca variable o fija para comprar casa

Lo primero que debes tener claro a la hora de buscar financiación para comprar casa con hipoteca es si te interesa más optar por una de tipo variable o si prefieres el tipo fijo. Como verás en nuestro análisis sobre las diferencias entre hipotecas variables y fijas, las primeras son, a día de hoy, más baratas que las segundas pero, dependiendo de tu perfil, puede interesarte pagar más por ganar en seguridad.

Además, no olvides que el euríbor se encuentra en niveles mínimos pero que, dado que un consumidor tarda, de media, 24 años en devolver su deuda, la evolución de este índice podría cambiar considerablemente y, con ello, la cuota que pagas cada mes.

¿Necesitas un período de carencia inicial?

Más allá del esfuerzo que supone para cualquiera asumir los gastos de comprar una casa, es posible que necesites una ayuda extra si, por ejemplo, tienes que hacer una reforma antes de entrar a vivir o si tú mismo vas a construir tu propia vivienda (en cuyo caso podría interesarte un préstamo de autopromotor). En casos como estos, es posible que te interese contratar una hipoteca con carencia: es decir, un préstamo en el que, durante los primeros meses, no pagues nada al banco (carencia total) o solo pagues intereses (carencia parcial). Si fuera así, recuerda que no existen demasiadas ofertas en el mercado con esta ventaja extra –aunque siempre puedes negociar esta posibilidad con cualquier entidad- y que optar por esta solución tiene ciertas desventajas que siempre debes tener en cuenta, tal y como te contamos en nuestro análisis sobre la carencia de una hipoteca.

Analiza todos los aspectos de cada oferta y elige la mejor hipoteca

Para saber si te están ofreciendo una buena hipoteca no solo tendrás que tener en cuenta cuál es el interés que te cobra cada banco. Las comisiones, los productos vinculados o el porcentaje máximo que te dejará pedir son otros aspectos clave que debes tener en cuenta antes de decidirte por una oferta determinada. Para ponértelo aún más fácil, a continuación te mostramos cuáles son las hipotecas más baratas del mercado que podrás encontrar en este momento, tanto a tipo variable como a tipo fijo. Recuerda que nuestra selección –al igual que la del resto de rankings que puedes encontrar en Kelisto, como el de la mejor hipoteca joven– está basada en una serie de criterios objetivos que te contamos al pie de cada una de estas tablas.

Las mejores hipotecas variables de septiembre de 2021

Imagen de banco Targobank
Hipoteca Variable
Imagen de banco Pibank
Hipoteca Pibank
Imagen de banco Grupo Kutxabank
Hipoteca Variable
Imagen de banco Myinvestor
Hipoteca Variable (Modalidad Nueva Hipoteca)
Imagen de banco COINC
Hipoteca Variable
Imagen de banco ING
Hipoteca Naranja Variable
Imagen de banco Openbank
Hipoteca Open Variable (hasta 80%)
Imagen de banco Ibercaja
Hipoteca Vamos Variable
Imagen de banco Abanca
Hipoteca Variable Mari Carmen
Imagen de banco Activobank
Hipoteca Variable

Fuente: Kelisto con información de las entidades bancarias. Datos vigentes a 1 de septiembre de 2021. Para elaborar este ‘top 10’ solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades con oficinas en más de la mitad de las comunidades autónomas (salvo que permitan contratación online), que muestren información estandarizada en sus páginas web, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Todas las hipotecas están referenciadas al euríbor y muestran el diferencial mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad. Los criterios para ordenar las ofertas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas. La Hipoteca Inteligente variable de Evo Banco también se ha excluido, ya que el aplica un interés por tramos que imposibilita su comparación con otras ofertas del mercado.

Las mejores hipotecas fijas de septiembre de 2021

Imagen de banco Liberbank
Hipoteca Real Madrid de Liberbank
Imagen de banco Banco Santander
Hipoteca Fija Online – Hasta el 60% VT
Imagen de banco Evo Banco
Hipoteca Inteligente a tipo fijo
Imagen de banco Openbank
Hipoteca Open Fija (hasta 80%)
Imagen de banco Ibercaja
Hipoteca Vamos Fija

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 1/09/2021). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. Se toma como referencia este plazo porque, según datos del INE de abril de 2021; últimos datos disponibles) el plazo medio al que se piden las hipotecas sobre viviendas es de 24 años. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.

En resumen: las mejores hipotecas de septiembre de 2021 para comprar casa

A continuación te mostramos las mejores hipotecas fijas y variables que puedes encontrar actualmente en el mercado.

Las mejores hipotecas a tipo variable de septiembre de 2021

ENTIDADPRODUCTO¿EN CUANTAS CC.AA. TIENE PRESENCIA?DIFERENCIAL (%)INTERÉS FIJO DE SALIDA (%)
TargobankHipoteca Variable170,861,65
PibankHipoteca PibankOnline0,881,95
KutxabankHipoteca Variable150,891,45
MyInvestorHipoteca VariableOnline0,891,89
COINCHipoteca CoincOnline0,891,89
INGHipoteca NaranjaOnline0,891,99
OpenbankHipoteca Open Variable para el 80%Online0,951,95
IbercajaHipoteca Vamos Variable (hasta 25 años)170,951,99
AbancaHipoteca Mari Carmen170,990,99
ActivoBankHipoteca VariableOnline0,990,99

 Fuente: Kelisto con información de las entidades bancarias. Datos vigentes a 1 de septiembre de 2021. Para elaborar este ‘top 10’ solo se tienen en cuenta las ofertas de las entidades con oficinas en más de la mitad de las comunidades autónomas (salvo que permitan contratación online), que muestren información estandarizada en sus páginas web, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Todas las hipotecas están referenciadas al euríbor y muestran el diferencial mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad. Los criterios para ordenar las ofertas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas. La Hipoteca Inteligente variable de Evo Banco también se ha excluido, ya que el aplica un interés por tramos que imposibilita su comparación con otras ofertas del mercado.

En la tabla anterior puedes ver cuáles son las mejores hipotecas variables de septiembre de 2021. La clasificación se ha efectuado teniendo en cuenta varios criterios objetivos, como el diferencial que aplica cada oferta, sus comisiones o el número de productos que exige contratar para acceder a cada propuesta con la máxima bonificación posible.

Las mejores hipotecas a tipo fijo de septiembre de 2021

ENTIDADPRODUCTOPLAZOTIN (%)COMISIÓN DE APERTURACOMISIÓN DE APERTURA (min)
LiberbankHipoteca Real Madrid251,15NANA
Banco SantanderHipoteca Fija Bonificada Online251,25NANA
EVO BancoHipoteca Inteligente251,29NANA
OpenBankHipoteca Open Fija251,3NANA
IbercajaHipoteca Vamos251,3NANA

 Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 1/09/2021). La tabla muestra las cinco hipotecas fijas con el interés más bajo para el plazo elegido. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: 1º) Comisión de apertura; 2º) % máximo sobre el valor de tasación que permite financiar; 3º) Reembolso parcial o total. La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta.

En la tabla anterior puedes ver cuáles son las mejores hipotecas fijas más baratas de septiembre de 2021. La clasificación se ha efectuado teniendo en cuenta varios criterios objetivos, como el interés que aplica cada oferta, sus comisiones o los requisitos de vinculación que tiene que cumplir el cliente para acceder a cada propuesta en las mejores condiciones.

¿Necesitas una hipoteca?

Con el comparador de hipotecas de Kelisto, encuentra la mejor hipoteca a tipo fijo, variable o mixto y ahorra hasta 1.353€ al año.

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