Comprar una primera vivienda: guía para principiantes

Comprar una primera vivienda es un proceso complejo, sobre todo si necesitas pedir una hipoteca para poder financiar la operación. Para que el resultado final sea positivo, necesitarás hacer números, analizar el mercado, ser exhaustivo y metódico, y aplicar algunos trucos que no tienes por qué saber si eres novato en este mundillo.

Para ayudarte, en Kelisto te damos todas las claves que deberás aplicar antes de empezar a buscar casa, durante el proceso y una vez hayas dado con la vivienda que crees que mejor encaja contigo.

¿Qué debes saber antes de comprar tu primera vivienda?

Antes de comprar tu primera vivienda es esencial que sepas dos cosas. La primera, que siempre deberás contar con ahorros: aunque haya algunas soluciones para conseguir hipotecas al 100% (como las hipotecas sin entrada o los avales del ICO), deberías contar con un 5-10% del valor de tu futura vivienda para afrontar los gastos que se generan por la propia compraventa y por la solicitud de la hipoteca. La segunda, es entender qué hipoteca te puedes permitir en función a tus ingresos, ya que eso te permitirá entender qué casa te puedes comprar, de forma que puedas acotar tu búsqueda siento totalmente realista.

1️⃣ Cuáles son los gastos de comprar casa

Comprar una casa te generará unos gastos que equivalen al 5-10% del precio de la vivienda que quieras adquirir. La cifra final dependerá del precio del inmueble, la comunidad autónoma donde se encuentre y de si es nuevo o de segunda mano, e incluye dos tipos de costes: los impuestos (IVA e impuesto de actos jurídicos documentados, si es nueva, o impuesto de transmisiones patrimoniales, si es de segunda mano) y los gastos de formalización (notaría, registro y gestoría).

Para que te hagas una idea, a continuación te mostramos cuál sería el coste de compra de una vivienda en la Comunidad de Madrid, por un importe de 444.535 euros, que es el valor medio que un inmueble tiene en la región según los últimos datos de Fotocasa.

Cálculo de los gastos de compra de una vivienda

No olvides que, a estos gastos por la compra de vivienda, hay dos conceptos que se podrían sumar:

• Si compras la casa a través de una inmobiliaria, deberás añadir los honorarios que está decida cobrarte.
• Si necesitas hacer obras, tendrás que sumar los gastos por reforma.

🟢 Consulta todos los detalles en nuestro análisis sobre los gastos por compra de vivienda en 2024.

2️⃣ Cuáles son los gastos de pedir una hipoteca

Desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, el único gasto de la hipoteca que tiene que asumir el cliente es el de tasación, cuyo coste se mueve entre los 300 y los 500 euros, dependiendo del tamaño de la vivienda y de la empresa que elijas para hacerla.

Ahora bien, debes tener en cuenta que, además de este gasto, es posible que al comprar una primera vivienda con hipoteca te toque asumir dos costes más:

• El 20% del valor de tasación de la casa, que es lo que normalmente no te prestarán los bancos.
• Otros gastos opcionales, como la comisión de apertura de la hipoteca (en caso de que el banco que elijas la cobre) o el coste de productos combinados: es decir, los que debes contratar si quieres disfrutar de la hipoteca con las mejores condiciones.

🟢 Consulta todos los detalles en nuestro análisis sobre los gastos de pedir una hipoteca en 2024.

3️⃣ Qué hipoteca (y qué casa) me puedo permitir

Calcular qué hipoteca te puedes permitir tiene dos grandes ventajas: la primera, te permitirá acotar tu búsqueda de primera vivienda en base a un precio 100% realista; y la segunda, aumentará tus opciones de que cualquier banco dé luz verde a la operación. Para hacer números, tendrás que empezar por una sencilla operación matemática con la que podrás saber cuál es la cuota máxima que podrías pagar cada mes. Para ello, tienes que partir de la premisa de que los bancos no te darán una hipoteca cuya cuota sobrepase el 30-35% de tus ingresos mensuales.

Así, si partimos de un ejemplo de dos titulares que ingresen 1.500 y 1.700 euros al mes (3.200 euros en total), la cuota máxima que podrían pagar sería de 1.120 euros al mes, que es el resultado de multiplicar tus ingresos mensuales por 0,35.

Con esa cifra en mente, solo tienes que echar mano de nuestro simulador de hipotecas y empezar a jugar con los números hasta dar con la cifra que se adapte a la cuota que te puedes permitir. Si le dedicas un rato, verás que, para este ejemplo, podrías aspirar a una vivienda con un valor de tasación de 350.000 euros y a una hipoteca de 280.000 euros, siempre que:

• Cuentes con unos ahorros de 70.000 euros (el 20% del valor del inmueble).
• Consigas la mejor hipoteca fija del mercado (la del Sabadell, que a día de hoy cobra un TIN del 2,60%).
• Financies la operación a 30 años.

Primeros pasos para comprar una primera vivienda

1️⃣ Busca casa e hipoteca en paralelo

Esperar a elegir la casa que quieres comprar para empezar a buscar hipoteca no solo ralentizará un proceso que ya de por sí es largo, sino que incluso reducirá tus posibilidades de cara a negociar con el comprador. Si empiezas a buscar financiación antes de haber dado con el inmueble de tus sueños, harás que todo vaya más rápido y podrías conseguir lo que se conoce como “hipoteca preaprobada”: es decir, que un banco (o varios) analice tu perfil y emita un documento en el que explique que sería viable dar luz verde a la operación que les propones. Aunque una hipoteca preaprobada no es vinculante, sí puede servirte como herramienta de negociación a la hora de competir con otros posibles compradores o de intentar rebajar el precio de la casa que quieres comprar.

2️⃣ Analiza los pros y contras de cada vivienda

A la hora de buscar tu primera vivienda, es importante que analices una larga lista de aspectos en cada casa que visites:

• La localización: su cercanía con calles o avenidas grandes, zonas verdes, servicios públicos (colegios, hospitales), conexiones de transporte, etc.
• El precio y si tiene algún tipo de carga pendiente.
• El tamaño y su distribución, sobre todo si no tienes pensado hacer una reforma.
• La seguridad de la zona.
• La antigüedad de la casa y si ha sido sometida a algún tipo de renovación desde su construcción.
• La comunidad en la que se encuentra y los servicios que ofrece.
• La eficiencia energética de la vivienda y su orientación.
• Los gastos recurrentes: por ejemplo, cuánto se paga de comunidad y si existe algún tipo de derrama pendiente.
• Los espacios extra, como el trastero o el garaje.

3️⃣ Negocia el precio de tu primera vivienda

Además de tus dotes persuasivas, para negociar el precio de tu primera vivienda es vital contar con información: en concreto, saber el precio medio por metro cuadrado que tienen casas similares en la misma zona (para determinar si lo que te piden está por encima) y conocer en detalle en qué estado se encuentra la vivienda (para concluir si necesita una reforma y de qué magnitud). Con esos datos, podrás iniciar un proceso de negociación que tendría que intentar que no se demorara mucho en el tiempo para evitar que te salgan posibles competidores.

Has encontrado tu casa ideal: ¿ahora qué?

1️⃣ Presenta una oferta

Si crees que has dado con tu casa ideal (tanto por características como por precio), es el momento de intentar conseguirla. Para ello, deberás presentar una oferta en la que dejes por escrito el precio que estás dispuesto a pagar por ella. Para intentar mejorar el precio inicial ten en cuenta variables como el coste medio de la vivienda en los alrededores, si hay muchos inmuebles disponibles cerca o el estado real de la casa en cuestión.

También puedes aprovechar para poner en valor tus puntos fuertes como comprador: por ejemplo, si has logrado tener una hipoteca preaprobada (o varias), aprovecha para dejarlo por escrito, más allá de que se lo hubieras podido comentar al vendedor verbalmente.

2️⃣ Firma el contrato de arras

Una vez has llegado a un acuerdo con el vendedor, ya sea tras la primera oferta o después de un proceso de negociación posterior, la compra se formalizará tras la firma de un contrato de arras. En dicho documento ambas partes se comprometen a realizar la compraventa durante un plazo establecido, que suele ir entre tres y seis meses, el suficiente para cerrar una hipoteca). Además, al realizar este trámite el comprador entregará una cantidad de dinero (en concepto de señal), que posteriormente se descontará del precio final de la casa.

Antes de firma el contrato de arras debes saber que:

• No es un trámite obligatorio, pero sí recomendable por la seguridad de ambas partes.
• Debe incluir cierta información básica, como los datos personales del comprador, del vendedor y de la vivienda (nota simple del inmueble, el certificado de deudas o el pago del IBI, entro otros).
• No existe una cifra mínima o máxima de la señal que debe dejar el comprador: es una cifra que se pactará entre las dos partes, aunque desde BBVA apuntan a que suele oscilar entre el 5% y el 15% del precio de la vivienda.  
• Si una de las dos partes no cumple con el contrato de arras, tendrá que asumir una penalización: en el caso del comprador, no recuperará la señal.
• Los contratos de arras se pueden prorrogar (si necesitas más tiempo para conseguir tu hipoteca), siempre que las dos partes estén de acuerdo.

3️⃣ Busca la mejor hipoteca

Para encontrar la mejor hipoteca para la compra de tu primera vivienda, en Kelisto te recomendamos que utilices tres herramientas que ponemos a tu disposición:

• Nuestro comparador de hipotecas, que te ofrece una visión global de toda la oferta del mercado y te permite filtrar según tus preferencias y cotejar las propuestas de todos los bancos para determinar cuáles se adapta más a ti.
• Nuestro ranking de las mejores hipotecas en el que cada mes seleccionamos y ordenamos, en base a criterios objetivos y mediables, las mejores ofertas a tipo fijo, mixto y variable.
• Nuestro bróker hipotecario, un servicio gratuito* con el que te ayudaremos, de forma personalizada, a encontrar la mejor hipoteca para tu perfil y a negociar con los bancos, además de acompañarte durante todo el proceso para poder resolverte cualquier duda.

4️⃣ Firma la compra de tu primera vivienda ante notario

El último paso para comprar tu primera vivienda es sellar el acuerdo ante notario con la firma de las escrituras de compraventa. Antes, deberás haber reunido el dinero y/o recibido la aprobación del banco para obtener una hipoteca. Por último, solo te quedará inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Eso sí, ten en cuenta que si te echas para atrás perderás el dinero que habías pagado en el contrato de arras.