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¿Cuáles son los seguros obligatorios en una hipoteca?

La existencia de seguros obligatorios en una hipoteca genera múltiples dudas entre quienes necesitan pedir financiación para la compra de una vivienda, ya que la ley no siempre es clara al respecto.

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Además de analizar el interés o las comisiones, hay otra duda muy frecuente entre quienes se plantean pedir financiación para comprar una vivienda: ¿existen seguros obligatorios en una hipoteca? Si tú también te planteas esta pregunta, en Kelisto te damos todas las claves y, además, te explicamos qué dice la nueva ley hipotecaria de los seguros y otros productos vinculados de una hipoteca.

¿Qué dice la nueva ley hipotecaria sobre los seguros obligatorios de una hipoteca?

En la nueva ley hipotecaria, los seguros obligatorios de una hipoteca no se regulan de ninguna forma específica, aunque sí se abordan novedades respecto a cómo los pueden comercializar los bancos que ofrezcan préstamos para la compra de vivienda.

La principal novedad de la nueva ley hipotecaria sobre el seguro obligatorio (y sobre otros productos bancarios que se ofrecen junto a una hipoteca) es que deja mucho más claro que ninguna entidad puede obligarte a contratar un seguro para concederte la hipoteca. Otra cosa distinta es que, en ocasiones, sea conveniente que el consumidor se cubra ante posibles riesgos con ciertas pólizas que le garantizan la devolución de la deuda al banco en caso de que suceda un imprevisto: por ejemplo, un incendio que destruya la vivienda (seguro contra incendios) o el fallecimiento del titular (seguro de vida).

Entre todos los seguros que es habitual vincular con una hipoteca, hay uno que se suele “vender” como estrictamente obligatorio: el seguro contra incendios. Ahora bien, según la Dirección General de Seguros, esto no es estrictamente correcto. En realidad, la contratación de un seguro contra incendios (con una suma asegurada que coincida con el valor de tasación del inmueble en cuestión) es un requisito que la ley impone a los bancos para que estos puedan titulizar hipotecas: es decir, emitir una serie de productos (como las cédulas hipotecarias) que se venden en los mercados  y que permiten que el banco obtenga liquidez.

Por tanto, la ley obliga al banco, no al consumidor. Eso sí, es posible que el contrato de la hipoteca que quieras firmar incluya esa obligación y que la entidad decida no concedértela si no aceptas la contratación de este tipo de pólizas.

Seguros de hogar para la hipoteca: ¿es lo mismo uno contra incendios que uno multirriesgo?

No, los seguros contra incendios (que son los que la ley exige cuando un banco va a titulizar una hipoteca) solo incluyen esa cobertura. En cambio, los seguros multirriesgo, como su propio nombre indica, protegen al asegurado ante más supuestos, como el robo o los daños por agua, entre otros muchos. Por tanto, su precio es más caro.

Ahora bien, la realidad es que la mayoría de los bancos ofrecen como producto vinculado de las hipotecas un seguro de hogar multirriesgo y que, incluso en las aseguradoras independientes, es complicado encontrar un seguro que solo cubra contra incendios.

Productos combinados y productos vinculados de una hipoteca: ¿en qué se diferencian?

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria  -en junio de 2019- se empezó a poner coto a los productos vinculados de las hipotecas: es decir, a todos aquellos seguros, planes de pensiones  y cualquier otro producto financiero que los bancos suelen ofrecer sus clientes para rebajar el interés de sus hipotecas o, directamente, para que puedan contratarlas.

Hasta que empezó a estar operativa la nueva ley hipotecaria, los seguros vinculados y otros productos similares no estaban regulados por ley, aunque lo cierto es que lo que hacía la mayoría de las entidades se adaptaba a lo que establecería después la nueva norma: prácticamente ningún banco obligaba a contratar un seguro o un plan de pensiones para poder hacerse con sus hipotecas. Sin embargo, lo que sí hacían casi todos era ofrecer una jugosa rebaja en interés que cobraban si decidías hacerte con todos los extra que te proponían.

Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, se definen dos prácticas de vinculación distintas (las “ventas combinadas” y las “ventas vinculadas”) y se establece que solo una de las dos es legal.

¿Qué son las ventas vinculadas?

Según la nueva normativa, una “venta vinculada” se produce cuando un banco te ofrece, en un mismo pack, una hipoteca y otros productos, como seguros, cuentas o planes de pensiones. En principio, en la nueva ley hipotecaria, los seguros vinculados (y las ventas vinculadas de otros productos bancarios) están prohibidas, salvo en estas excepciones:

  • Que se demuestre que “acarrean un claro beneficio” para el cliente. Ahora bien, la forma en la que eso se podrá demostrar tendrá que desarrollarse en una circular que todavía tiene que elaborar el Banco de España.
  • Que se trate de una póliza para garantizar que puedes saldar tu deuda, como ocurre con los seguros de daños o los de vida. Ahora bien, en este caso, el banco tendrá la obligación de aceptar una póliza que tú le ofrezcas como alternativa, si demuestras que las condiciones y prestaciones son iguales a la que la entidad te proponía. Aceptar tu proposición, eso sí, nunca podrá hacer que el banco empeore las condiciones de tu hipoteca.

En caso de que finalmente aceptes una hipoteca con “venta vinculada”, el banco deberá informarte de que contratas un “producto vinculado” y de lo que puede pasar si cancelas tu préstamo o el producto vinculado antes de tiempo.

¿Qué son las ventas combinadas?

Las “ventas combinadas” son, en realidad, lo que ya hacían la mayoría de los bancos antes de que llegara la nueva ley hipotecaria. Consiste en presentarte cada cosa por separado: es decir, la hipoteca por un lado, y el resto de productos “combinados”, por otro. De esa forma, podrás comprender las consecuencias de contratarlos o no. Al igual que sucede con las “ventas vinculadas”, con las “combinadas” tu entidad también deberá informarte por escrito de lo que estás contratando y de lo que sucederá si decides cancelar estos productos.

¿Qué ocurre si no contrato los seguros que me ofrece el banco?

Además de recordar que los seguros obligatorios de una hipoteca no existen como tal, debes saber que, con la nueva ley hipotecaria, los seguros vinculados pasan a estar prohibidos, salvo en excepciones muy concretas. Por tanto, la única forma que tendrá tu banco de ofrecer un seguro será como una “venta vinculada”: es decir, de forma totalmente independiente al contrato de tu hipoteca e indicándote que su contratación es opcional.

Ahora bien, que la contratación de seguros –y de otros productos “combinados”- sea opcional no significa que rechazarlos no tenga consecuencias. En la mayoría de los casos, de hecho, lo que las entidades hacen es lo siguiente: ofrecen al cliente contratar varios productos para lograr una hipoteca al mejor precio posible y, si el cliente no acepta, el interés del préstamo aumenta. Eso sí, los bancos deben informar de cuáles son esos extras y de cuál será el incremento en el interés que se les aplicará si no los contratar.

Por ejemplo, la Hipoteca Naranja de ING se puede conseguir a euríbor+0,99% si el cliente domicilia la nómina y contrata un seguro de hogar y uno de vida. En cambio, si no contrata el seguro de vida, el diferencial subiría al 1,39%, y si no domicilia la nómina ni contrata ninguna de las dos pólizas que ofrece el banco naranja, se situaría en el 1,79%.

Imagen de banco ING

Hipoteca Naranja Variable

¿Por qué el banco me exige ser el primer beneficiario del seguro de vida?

Al contrario de lo que ocurre con los seguros de hogar (que pueden actuar como seguros obligatorios de una hipoteca en determinadas excepciones), no hay ningún caso en el que el seguro de vida de una hipoteca sea obligatorio. Ahora bien, es posible que quieras contratarlo, o bien por la seguridad que te ofrece, o bien para evitar pagar un diferencial más alto por tu hipoteca.

Sea como fuere, la mayoría de los bancos exigen que el beneficiario de esa póliza sea la propia entidad. ¿El motivo? Asegurarse de que, en caso de fallecimiento o invalidez del hipotecado, podrá cobrar la deuda pendiente.

En caso de que decidas contratar un seguro de vida vinculado a tu hipoteca, incluir al banco como primer beneficiario no es ningún problema, porque te servirá como garantía de que la deuda quedará pagada, pase lo que pase. Eso sí, asegúrate de comprobar que el contrato especifica que la entidad solo se beneficiará de la cantidad que quedara por pagar, no de toda la indemnización, en caso de que fuera superior.

¿Es mejor contratar un seguro de Prima Única Financiada?

Algunas hipotecas incluyen seguros de vida o de protección de pagos con la denominación de Prima Única Financiada (PUF). En la práctica, esto significa que, en lugar de tener una prima periódica (que se paga una vez al año, una vez al trimestre…) como ocurre habitualmente, el seguro tiene una sola prima, que habría que abonar de golpe. Ahora bien, lo que en realidad hace el banco es que incluye esa prima en el importe total de la hipoteca, de forma que puedas pagarla al mismo tiempo que devuelves tu deuda.

Aparentemente, esto podría parecer una alternativa ventajosa para afrontar el pago del seguro. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, el hecho de que la póliza se incluya en el importe total de la hipoteca provocará que también pagues intereses por ella. Es decir, si pides una hipoteca de 150.000 euros y un seguro de 6.000 euros con PUF, el importe por el que pagarás intereses no será de 150.000 euros, sino de 156.000 euros. Por tanto, acabarás pagando más intereses al banco de los que abonarías con un seguro que se pagara de la forma tradicional.

Si te ha quedado claro todo lo relacionado a la nueva ley hipotecaria y los seguros vinculados, y ahora quieres empezar a buscar el préstamo que mejor se adapte a tus necesidades, te recomendamos que visites nuestro comparador de hipotecas. Con esta herramienta gratuita, podrás consultar todas las ofertas del mercado, cotejar sus características y, si lo deseas, iniciar el proceso de contratación de la que más te interese.

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