¿Qué son las hipotecas al 100%?

 

Las hipotecas al 100% son un tipo de préstamos hipotecarios que financian la totalidad del precio de compra-venta o del valor de tasación de la casa que quieres adquirir. Estas hipotecas al 100% resultan muy atractivas, porque, en el caso de que te la concedan, no necesitas tener dinero ahorrado para acceder a una vivienda.

 

Estas hipotecas al 100%, que prestan todo el dinero necesario para compkrar una casa, eran sencillas de conseguir durante los años del boom inmobiliario y se convirtieron en uno de los productos de financiación más demandados.  Sin embargo, tras el estallido de la crisis y con el frenazo que sufrió el crédito y la caída de la oferta hipotecaria, los bancos empezaron a dejar de comercializar las hipotecas al 100% por los riesgos que implicaban para los consumidores y para las entidades. De hecho, las hipotecas al 100% prácticamente desaparecieron.  

 

Sin embargo, a día de hoy, con la progresiva recuperación de la economía y en un momento en que el mercado hipotecario ha vuelto a despegar (con una guerra de precios que ha supuesto una rebaja generalizada de los diferenciales sobre el euribor), la banca empieza a abrir la mano y es habitual volver a ver hipotecas al 100% en algunas entidades, frente a una financiación máxima del 80% que han ofrecido los bancos en los últimos años.

 

¿Qué hipotecas al 100% se ofertan hoy en día?

 

En la actualidad, es posible encontrar dos tipos de hipotecas al 100%:

 

1. Hipotecas al 100% para comprar pisos de los bancos

 

Son las hipotecas al 100% más habituales. Las entidades financieras se han convertido en grandes inmobiliarias y cuentan con una importante cartera de inmuebles de la que se quieren deshacer lo antes posible. Ese exceso de stock inmobiliario de la banca ha hecho que algunas entidades realicen agresivas campañas de rebaja del precio de los inmuebles, al tiempo que conceden financiación en condiciones preferentes a sus clientes: es decir, intereses bajos, plazos de amortización que superan los 30 años y la posibilidad de conseguir hipotecas al 100%, es decir, de poder financiar la totalidad del valor del inmueble. Son hipotecas con condiciones diferentes a las del resto de préstamos hipotecarios que ofrecen para la compra de una vivienda cualquiera.

 

En este contexto, hay bancos que no sólo conceden hipotecas al 100%, sino que algunas entidades, pueden llegar a ofrecer el dinero necesario para las gestiones, notario, escrituras… La pega es que, a cambio, estarás pagando el inmueble por encima del precio medio del mercado. Algunos expertos calculan que el precio de estas viviendas puede llegar a ser un 20% superior al de un piso que no es de la entidad.

 

Así, si estás interesado en un piso de banco deberás valorar dos posibilidades: el precio del inmueble y el precio de la hipoteca. El precio del piso puede ser muy barato, pero la hipoteca, por el contrario, puede ser muy cara, o al contrario: el valor del piso puede ser más alto, pero la hipoteca más asequible.

 

2. Hipotecas al 100% para adquirir vivienda libre

 

Estas hipotecas al 100% todavía no son muy comunes, pero en el mercado puede encontrarse algún ejemplo de préstamo hipotecario de estas características. Eso sí, las ofertas de estas hipotecas al 100% tienen unas condiciones algo menos flexibles y más exigentes de lo habitual: es decir, pueden contar con plazos de amortización más cortos (10 o 20 años) y con comisiones más elevadas de lo normal. El interés que aplican a la financiación también suele estar por encima de la media del mercado.

Hipotecas 100%

¿Qué características tienen las hipotecas al 100% para adquirir pisos de los bancos?

 

Los préstamos hipotecarios para comprar una vivienda del stock de las entidades financieras son los más comunes de la oferta de hipotecas al 100% y, de cara a poder deshacerse más rápidamente de estos activos, las entidades ofrecen condiciones diferentes, y algo más ventajosas, a las de las hipotecas que dan para adquirir una vivienda libre.

 

Una de las principales ventajas de este producto es que financian la totalidad del valor del inmueble, mientras que en el resto de casos el porcentaje máximo de financiación no supera el 80%. Además, estas hipotecas al 100% suelen conceder plazos de amortización más largos, que pueden ser de hasta 40 años o más. De cara a hacer estos productos más atractivos, también hay entidades que ofrecen diferenciales más bajos para adquirir pisos de su stock.

 

Estas ventajas no quitan para que estas hipotecas al 100% no lleven asociada cierta vinculación con el banco. Es muy probable que, igual que ocurre con numerosos préstamos hipotecarios, el banco condicione determinadas ventajas a que contrates otros productos. Además, las comisiones que deberás pagar para acceder a la financiación serán las mismas que para el resto de hipotecas del  catálogo del banco.

 

Ventajas de las hipotecas al 100%

 

La ventaja fundamental de las hipotecas al 100% es que facilitan el acceso a la vivienda a consumidores que, de otra forma, no hubieran podido comprar un inmueble. Normalmente, los préstamos hipotecarios no suelen ofrecer financiación para más del 80% del valor de una casa, lo que significa que el futuro propietario tendría que tener ahorrado el 20% restante para poder solicitar una hipoteca.

 

A esto habría que sumarle los gastos derivados de la tramitación de la hipoteca y los impuestos que hay que pagar cuando se compra una casa, que representan en torno a un 10% del valor del inmueble. Por lo tanto, si sumamos los ahorros iniciales a los gastos posteriores, el resultado es que un particular tendría que disponer, al menos, de un 30% del valor de su futura vivienda para poder acceder a una hipoteca.

 

Por tanto, para aquellos consumidores que no tuvieran la posibilidad de ahorrar una cantidad de dinero tan elevada, las hipotecas al 100% son la única alternativa para poder acceder a financiación para adquirir una vivienda habitual.

 

En algunos casos, este tipo de préstamos también pueden suponer un respiro para los consumidores: aunque un usuario contara con un 30% de valor de su casa para poder adquirirla, todavía necesitaría más dinero si tuviera que amueblarla y, sobre todo, si tuviera que acometer una reforma. Por tanto, con las hipotecas al 100% sí tendría la capacidad de utilizar el dinero sobrante para afrontar todos esos pagos relacionados con su nuevo hogar.

 

Además, el hecho de que el banco conceda un mayor plazo de devolución (hay entidades que ofrecen hipotecas al 100% a 50 años), puede reducir hasta un 40% la cuota mensual.

 

Por otro lado, la tasación hipotecaria ya está pagada, puesto que los bancos tienen tasados todos los pisos de su cartera, con lo cual, te podrás ahorrar este gasto.

 

Por último, estas hipotecas al 100% suelen ofrecer también flexibilidad en el pago. Aplazamiento de cuotas, carencia inicial, primeros meses gratis… son algunas de las facilidades que pueden tener. Así, la carencia de capital puede rebajar la cuota mensual hasta en un 60%. Pero no te engañes, ya que el coste total de tu préstamo hipotecario aumentará al alargar el pago de los intereses.

 

¿Qué inconvenientes tienen las hipotecas al 100%?

 

Una de las principales desventajas de las hipotecas al 100% es su elevado coste. Al tratarse de préstamos que conceden una elevada cantidad de dinero que, además, cuentan con un plazo bastante amplio para devolverlos, las entidades que dan la financiación obligan a que el consumidor pague una cantidad de intereses muy alta, algo que no sucedería si pidiera una hipoteca normal, en la que dan, como máximo, el 80% del valor de un inmueble.

 

Aunque cuentan con condiciones de financiación preferentes, los requisitos de vinculación que conllevan las hipotecas al 100% acostumbran a ser igual de altos que los del resto de préstamos hipotecarios, es decir, que la entidad te suele obligar a contratar seguros y otros productos financieros. Además, es muy probable que te pidan también un aval.

 

Tampoco puedes obviar que estas hipotecas al 100% pueden acabar convirtiéndose en lo que se conoce como “hipotecas burbuja”, es decir, préstamos que valen más que lo que cuestan en el mercado las viviendas que permitieron comprar. Este fenómeno se produjo tras varios años de boom inmobiliario, una época en la que muchos bancos comercializaron hipotecas al 100% e, incluso, al 120%. Es decir, ofrecían hipotecas que permitían, no solo que el consumidor pudiera comprar una vivienda en su totalidad, sino que posibilitara que la amueblara e, incluso, que se pagara unas vacaciones.

 

Con el estallido de la burbuja inmobiliaria, los precios de muchas de las viviendas que se compraron con esas hipotecas al 100% o un porcentaje superior empezaron a caer hasta que llegó un punto en el que la deuda que el consumidor tenía con su banco era superior al precio que tenía su casa en el mercado. Es decir, que si en algún momento tuviera que vender su inmueble para pagar su préstamo, aún seguiría debiendo dinero a su entidad. Según un estudio elaborado por Kelisto, uno de cada 10 propietarios de vivienda en España se encontraría en esta situación, una cifra que se ha multiplicado por 30 si se compara con los niveles previos a la crisis.

 

Aquellos consumidores que estén en esta situación pueden optar por distintas soluciones. Si se trata de una persona que puede asumir el pago de sus cuotas hipotecarias, la primera alternativa sería la de amortizar la hipoteca con parte de sus ahorros. De esta forma, podría ahorrar intereses y reducir el agujero provocado por su hipoteca burbuja. Otra posibilidad sería la de no hacer nada y esperar. Si el consumidor no tiene prisa o necesidad de vender su casa, sólo debería ir realizando pagos para que, poco a poco, la distancia que hay entre el valor de su hipoteca y el de su inmueble se vayan reduciendo.

 

En el caso de que el consumidor necesitara vender su vivienda y tuviera una hipoteca burbuja, también puede optar por diferentes soluciones. Una de ellas es la de incrementar el valor de la vivienda mediante mejoras de su aspecto exterior, o bien, realizando cambios interiores, añadiendo una nueva habitación o reformando estancias como la cocina o el baño.

 

En caso de que el consumidor tuviera una hipoteca burbuja y no pudiera pagar sus cuotas, debería optar por una de estas dos soluciones: o bien, alquilar su inmueble por un precio que le permitiera seguir pagando la hipoteca y los gastos de la casa a la que se trasladara; o bien, negociar con el banco una reducción de la deuda, la posibilidad de la dación en pago o una flexibilización del préstamo a través de una ampliación de la hipoteca o de un aumento del plazo para devolver la deuda.

Hipotecas 100%

¿Qué requisitos exigen los bancos para conceder hipotecas al 100%?

 

Los bancos no son muy amigos de conceder hipotecas al 100%, ya que quieren asegurarse de que cobran todos los préstamos. Si consigues una hipoteca por la totalidad del valor del inmueble que quieres adquirir, el banco te va a demandar unos requisitos bastantes exigentes.

 

Lo que más va a valorar una entidad es tu capacidad de pago. En este sentido, para conseguir hipotecas al 100% te van a exigir que demuestres estabilidad, con un contrato indefinido y un salario alto. Los bancos calculan cuánto supone la cuota resultante sobre los ingresos netos mensuales. Así, ninguna entidad quiere una cifra superior a 40-45% de ratio de endeudamiento (de cada 100 euros que ingresa el cliente, 40-45 se van a pagar la hipoteca, quedando 55-60 euros para pagar todo lo demás), mientras que un ratio por debajo de 35% hace que la viabilidad de la operación se incremente.

 

Las hipotecas tienen como principal garantía la vivienda que se adquiere, además de la garantía personal de los solicitantes, aunque es habitual que se requieran avalistas solventes para aceptar la operación, sobre todo, si se trata de hipotecas al 100%. Un avalista es aquella persona a la que se podrá reclamar sobre dicha hipoteca en caso de impago por parte de los solicitantes. El banco también puede exigirte una doble garantía, ya sea una propiedad tuya o de tu avalista.

 

Además, aunque el banco te financie la totalidad del coste del inmueble, necesitarás tener algo de dinero ahorrado para hacer frente a los gastos de gestión de la hipoteca, que ascienden a entre el 10 y el 15% del valor de la vivienda.

 

Asimismo, si quieres conseguir una hipoteca deberás carecer de impagos en préstamos anteriores, así como no figurar en ningún registro de impagados como ASNEF.

 

¿Qué condiciones de las hipotecas al 100% tienes que tener en cuenta?

 

Tus características personales y económicas son las que van a determinar la mejor hipoteca a tu alcance. Sin embargo, para evitar la incertidumbre que puede provocarte el firmar un préstamo a largo plazo y de tanta importancia, es fundamental que analices las condiciones del mismo antes de firmarlo.

 

1. Tipo de interés. El interés que tienes que pagar suele ser la primera característica en la que te fijas y la que hace que, a priori, una hipoteca sea más o menos atractiva. La mayoría de los préstamos hipotecarios suelen tener un interés referenciado a euribor más un diferencial, que es el que marca si la hipoteca que has firmado es más o menos barata. Las hipotecas al 100% suelen tener un tipo de interés más elevado que la media de préstamos hipotecarios.

 

2. Vinculación de productos. La letra pequeña de las hipotecas puede esconder la obligación de adoptar una gran vinculación con el banco: por ejemplo, la contratación de productos como planes de pensiones, fondos de inversión con obligación de importantes aportaciones anuales, domiciliación de nóminas, seguros adicionales o tarjetas, que pueden tener un coste extra para el consumidor. A la hora de aplicar este aspecto, las entidades financieras no hacen distinción entre hipotecas normales e hipotecas al 100%.

 

3. Comisiones. Como cualquier préstamo hipotecario, las hipotecas al 100% también tienen comisiones. Fíjate en cuáles te van a aplicar. Es el caso de la comisión de apertura. Suele ser un porcentaje sobre el importe solicitado (entre el 0,5% y el 1%) y sirve para pagar los trámites que debe realizar la entidad para la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados.

 

También debes controlar la comisión de estudio, con la que la entidad busca compensar las gestiones y análisis que debe realizar para verificar tu solvencia y los términos de la operación que solicitas. Si la hay, suele ser un porcentaje sobre el capital solicitado, pero está derogada para muchos tipos de préstamos. En este último caso, recuerda que, para préstamos hipotecarios de adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, este gasto está englobado en la comisión de apertura.

 

Otra comisión que puede tener tu hipoteca es la de desistimiento, que puede cobrar el banco por cancelar anticipadamente la hipoteca. Su objetivo es compensar a la entidad financiera por cancelar o pagar anticipadamente un préstamo para el que estaba previsto un mayor plazo de vida o vencimiento.

 

La comisión por desistimiento máxima ha quedado fijada en el 0,50% para los cinco primeros años de vida del préstamo hipotecario y del 0,25% para el resto de los años. En todo caso, este es el porcentaje máximo y, por tanto, puedes intentar negociar con el banco comisiones inferiores (incluso, ninguna).

 

4. Ingresos mínimos. Para acceder hipotecas al 100%, el banco te va a exigir que tengas un empleo estable. Pero, no sólo eso. También es habitual que exijan que tu nómina te garantice unos ingresos mínimos al mes, que suelen ser más elevados en aquellas que cuentan con un diferencial más bajo. Por norma general, cuanto más competitiva es la hipoteca, mayores ingresos pide y, por el contrario, cuanto el diferencial es menos atractivo, también son menores los ingresos.

 

5. Plazos. Otro factor que debes tener en cuenta es el plazo que te da el banco para devolver el dinero. Lo más adecuado (si tu economía te lo permite) es optar por el menor plazo posible. La mayor parte de los bancos ofrecen un plazo máximo de 30 años. Pero con las hipotecas al 100% para comprar pisos del banco el tiempo para amortizar la financiación suele ser más amplio y puede llegar a 40 y hasta 50 años.

 

6. Garantías adicionales. Otro coste más que debes tener en cuenta son las garantías adicionales. Normalmente, las hipotecas al 100% te obligan a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble.

 

7. Características de la cuenta corriente asociada. Otro de los requisitos de los que no escapan las hipotecas al 100% es la apertura de una cuenta asociada a las mismas. ¡Que no te engañen! Si el banco te obliga a abrir una cuenta para poder obtener una hipoteca (o para tener un depósito), los gastos de administración o mantenimiento debe asumirlos la entidad. En este sentido, el Banco de España es muy claro: “El Servicio de Reclamaciones considera que cuando las cuentas se mantienen por imposición de la entidad (…) para dar servicio a un préstamo hipotecario no corresponde a los clientes correr con los gastos de ninguna comisión por mantenimiento o administración”.

Hipotecas 100%

Otros consejos antes de firmar hipotecas al 100%

 

Conseguir hipotecas al 100% no es fácil, salvo que sean para adquirir un inmueble de la cartera de pisos de los bancos. Si, finalmente, te decides a contratar uno de estos préstamos hipotecarios, antes de ir a solicitarlo a tu entidad bancaria no olvides preparar bien la documentación que vas a necesitar: último IRPF, últimas nóminas, contrato de trabajo, extracto de cuenta o saldos de la entidad de referencia si son datos buenos… y es importante que no exista morosidad o impagos de otros préstamos o concesiones.

 

Si, finalmente, te conceden una de las hipotecas al 100% que hay en el mercado y te dan la máxima financiación, no te olvides de algunos consejos para evitar sorpresas en un futuro:

 

- Trata de no destinar más del 35% de tus ingresos al pago de la hipoteca, de cara a no perjudicar tu situación económica y poder hacer frente a imprevistos.

 

- Intenta no endeudarte por encima de tus posibilidades. Recuerda que todavía son pocos los bancos que contemplan la dación en pago. Por tanto, en caso de impago, entregando la vivienda, la deuda no quedaría saldada y tendrías que entregar otros bienes.

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