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¿Qué son las hipotecas para primera vivienda?

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  • Las hipotecas para primera vivienda permiten que un consumidor pueda financiar la compra de su vivienda habitual a cambio de pagar un interés variable, fijo o mixto, y en un plazo que puede llegar a prolongarse hasta los 40 años.

Las hipotecas para primera vivienda son préstamos que permiten que el consumidor disponga de fondos para poder adquirir su vivienda habitual. Por tanto, al igual que sucedería con cualquier otro préstamo, este tipo de productos te permiten disponer de una cantidad de dinero a cambio de que abones unos intereses y estés dispuesto a devolver la deuda en un plazo determinado de tiempo.

 Del mismo modo que sucedería con cualquier tipo de préstamo hipotecario, la garantía de estos tipos de préstamos no son los bienes (tanto presentes como futuros) de usuario, sino la propia vivienda: eso permite que el interés que aplican sea más bajo que el de los préstamos al consumo y que el plazo de amortización (es decir, el período que tendrás para devolver el dinero) también sea mayor.

 Normalmente, se suele distinguir entre hipotecas para primera vivienda y para segunda residencia porque las condiciones que aplican son algo distintas. Las entidades no suelen disponer de productos específicos para cada uno de estos dos casos, pero sí aplican condiciones especiales en función del tipo de inmueble que se desee comprar: es decir, no es lo mismo que un consumidor quiera comprar su primera casa, a que otro desee adquirir una segunda residencia en la playa o en la montaña para pasar sus períodos vacacionales.

Lo habitual es que las hipotecas para primera vivienda ofrezcan mejores condiciones que las destinadas a la compra de una segunda residencia en lo que respecta al porcentaje máximo que permiten financiar  y al plazo máximo de amortización. Es decir, se trata de préstamos hipotecarios con los que se puede solicitar una cantidad equivalente a un porcentaje superior del valor de tasación o compraventa del inmueble y con los que el período de devolución suele ser algo más prolongado.

Hipotecas para primera vivienda: ¿interés fijo o variable?

Tradicionalmente, la mayoría de las hipotecas para primera vivienda que se contrataban en España eran de tipo variable. Sin embargo, en los últimos años, la oferta de los préstamos hipotecarios que aplican un tipo fijo se ha reactivado: cada vez son más las entidades que comercializan este tipo de productos y el interés que aplican se ha abaratado considerablemente.

 Por ello, no está de más que, antes de contratar hipotecas para primera vivienda, conozcas exactamente cómo funcionan cada uno de estos tipos de préstamos (los fijos y los variables) para poder decidir cuál se adapta mejor a tus necesidades.

 Hipotecas para primera vivienda con interés variable

En las hipotecas variables, el interés que pagará el consumidor es el resultado de la suma de dos elementos: un índice de referencia (en la mayoría de los casos, el euríbor hipotecario a 12 meses) más un diferencial, que es un porcentaje fijado por cada entidad. Este interés se suele revisar una o dos veces al año: es decir, con la regularidad que se determine en el contrato hipotecario, la entidad pasará a aplicar el nuevo valor que tenga el índice de referencia utilizado. Por tanto, si ese índice ha subido, el interés a pagar será mayor y viceversa.

 En España, la mayoría de las hipotecas para primera vivienda que son hipotecas variables utilizan como índice de referencia el euríbor a 12 meses. Este indicador muestra el interés que un conjunto de entidades europeas cobra por prestarse dinero entre sí a un plazo de un año.

En cuanto a su evolución, el euríbor llegó a niveles negativos, por primera vez en su historia, en febrero de 2016. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, en otras ocasiones, ha llegado a dispararse por encima del 5%, como ocurrió en 2008. Por ello, antes de contratar hipotecas para primera vivienda con interés variable, es recomendable que el consumidor realice una serie de cálculos: lo fundamental es que estime a cuánto ascendería su cuota mensual si el euríbor volviera a máximos históricos para determinar si su economía familiar sería capaz de asumir ese incremento.

 Hipotecas para primera vivienda con interés fijo

 Al contrario de lo que sucede con las hipotecas para primera vivienda con interés variable, las hipotecas fijas siempre cobrarán el mismo “precio” al consumidor por dejarle dinero. Es decir, este tipo de préstamos para la compra de un inmueble habitual cobra el mismo interés durante todo el período de amortización, lo que evita que el consumidor pueda verse perjudicado por los posibles vaivenes del euríbor.

 Hasta hace no mucho tiempo, las hipotecas para primera vivienda con interés fijo solían aplicar mayores comisiones que las variables. Además, era habitual que su plazo máximo de amortización fuera menor y que permitieran financiar un porcentaje del valor de la vivienda más reducido. Sin embargo, con la reactivación de la oferta de este tipo de hipotecas, las entidades han empezado a igualar sus condiciones y ya es posible encontrar préstamos de este tipo con condiciones similares a las que aplican las hipotecas de interés variable.

Consejos para encontrar las mejores hipotecas para primera vivienda

 Las hipotecas para primera vivienda son productos complejos: su coste no solo estará determinado por el tipo de interés que fije cada entidad. Además, habrá que tener en cuenta otras cuestiones, como las comisiones o la vinculación para analizar cuál es el desembolso final que habrá que hacer para poder acceder a uno de estos productos de financiación. Asimismo, hay elementos, como el plazo máximo de amortización o las garantías, que serán esenciales para saber si estamos ante el producto que mejor se adapta a nuestras necesidades.

 1. El interés

 El interés de las hipotecas para primera vivienda es el indicador que muestra cuál es el “precio” que el consumidor tendrá que pagar a su entidad por recibir dinero prestado, a devolver en un determinado período de tiempo. La mayoría de las hipotecas que se firman en España suelen disponer de un interés variable (es decir, determinado por la suma del euríbor más un indicador establecido por cada entidad), aunque también se pueden contratar préstamos hipotecarios con un interés fijo o mixto.

 2. La vinculación

Para conseguir el interés que inicialmente aplican las hipotecas para primera vivienda, los bancos suelen exigir que el cliente contrate un paquete de productos extra, que suele incluir seguros, cuentas nómina y otros productos de ahorro, o planes de pensiones, entre otras opciones. Tener en cuenta este tipo de vinculaciones es importante por dos motivos: el primero, porque muchos de estos requisitos suponen un gasto adicional para el consumidor, lo que aumentaría el coste final de una hipoteca; y el segundo porque, en caso de no poder asumir estos gastos, el interés de una hipoteca subiría automáticamente y, con ello, la cuota que el cliente paga mes a mes.

 3. Las comisiones

 Las hipotecas para primera vivienda pueden tener una serie de gastos y comisiones. La que habría que abonar al contratar el préstamo sería la comisión de apertura, que se cobra por los trámites que la entidad tendrá que realizar para poner a disposición del cliente el dinero que haya solicitado.

 4. El plazo máximo de amortización

 Es el período de tiempo que un banco ofrece a su cliente para que pueda devolver la deuda pendiente que tiene. En las hipotecas para primera vivienda, este plazo suele ser más largo que en aquellas que están destinadas a la compra de una segunda residencia. La mayoría de las ofertas suelen disponer de un máximo de 30 años, pero hay algunas en las que se puede llegar hasta los 40.

 5. El porcentaje máximo de financiación

 Este indicador permite saber qué cantidad de dinero se podrá solicitar al banco, con respecto al valor total que tiene la casa que se desea comprar. En la mayoría de los préstamos hipotecarios que hay en el mercado, la cifra que se podrá pedir se expresa en forma de porcentaje sobre el valor de tasación o el valor de compraventa del inmueble correspondiente (normalmente, el menor de los dos). En las hipotecas para primera vivienda, ese porcentaje suele ser mayor que en aquellos préstamos diseñados para adquirir una segunda residencia e, incluso, puedes llegar a encontrar hipotecas al 100%

 6. Los ingresos mínimos del solicitante

 Algunas hipotecas de primera vivienda no requieren que el solicitante disponga de unos ingresos determinados o, como mucho, le requieren que esas ganancias sean iguales a la cuota que tendrá que pagar mes a mes. Sin embargo, en otros casos, es posible que el banco fije unos ingresos mínimos como requisito para poder acceder a su oferta en las condiciones publicitadas. A la hora de analizar esta cuestión, es importante fijarse en si los ingresos mínimos se refieren a un solo solicitante, o si pueden ser el resultado de la suma de lo que ganen todos los  titulares de la hipoteca al mes.

 7. Las garantías adicionales

 En las hipotecas para primera vivienda, el propio inmueble para el que se solicitará financiación actúa como garantía. Sin embargo, es posible que las entidades soliciten algún elemento adicional, sobre todo si el dinero que se va a solicitar es muy similar al valor que tiene la casa que se desea comprar.

 Vistos todos los elementos a analizar, lo más conveniente para encontrar hipotecas para primera vivienda es que comiences por utilizar el simulador de hipotecas de Kelisto. Con esta herramienta podrás ver cuánto tendrás que pagar por el préstamo hipotecario que estés pensando en pedir y como evolucionaría tu cuota si optas por un variable y, en un tiempo, el euríbor evoluciona al alza. 

 No obstante, más allá de estos tres productos, lo más habitual es que las hipotecas para primera vivienda tenga unos cinco productos vinculados, entre los que suelen figurar: la domiciliación de recibos, la contratación de tarjetas con las que habrá que hacer un determinado importe de compras al año, o la contratación de seguros de protección de pagos, entre otros.

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