Consejos para escapar de las hipotecas burbuja

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Uno de cada diez hipotecados está atrapado en préstamos que valen más que sus propias viviendas. Desde Kelisto.es te ofrecemos una guía práctica para paliar este problema.

Más de 580.000 españoles tienen que hacer frente al pago de una hipoteca que, a día de hoy, tiene un valor superior al precio que tendría su propia casa en el mercado, según un estudio elaborado por Kelisto.es. Es decir, están atrapados en “hipotecas burbuja”, lo que les impediría poder deshacerse de su vivienda y finiquitar su préstamo en caso de necesitarlo. Y no solo eso: llegado al extremo del desahucio, tendrían que entregar su vivienda y, aún así, seguirían debiendo dinero a su banco.

El estallido de la burbuja inmobiliaria y el desplome de los precios de la vivienda han sido los principales causantes de esta situación, que irá a más en los próximos años: en 2014, 668.940 propietarios contarán con “hipotecas burbuja” y 710.386 lo harán en 2015. Es decir, 11 de cada 100 sufrirán este problema dentro de dos años. Por eso, hemos elaborado una lista de consejos para que los afectados traten de paliar este problema en función de la situación en la que se encuentren.

TENGO UNA ‘HIPOTECA BURBUJA’ PERO PUEDO ASUMIR EL PAGO DE LAS CUOTAS

  1. Amortizar parte de la hipoteca con los ahorros

La primera opción a tener en cuenta para escapar de una hipoteca burbuja es la de amortizar el préstamo, es decir, utilizar parte de tus ahorros para realizar un pago único que te permita reducir tu deuda.

Para un consumidor que, por ejemplo contara con una hipoteca de 150.000 euros, a 25 años con un tipo de interés de 2 puntos más Euribor (2,55% actualmente) y amortizara a día de hoy hasta llegar a la cantidad máxima que fija Hacienda para poder desgravar en la declaración del IRPF (9.040 euros1), el ahorro podría alcanzar los 8.052 euros al año1.

Eso sí, antes de optar por esta alternativa debes tener en cuenta varias cosas:

a) Las comisiones por amortización anticipada

que pudiera aplicar tu entidad, fijadas desde el año 2007 en, como máximo, el 0,5% del capital amortizado si la operación se realiza durante los 5 primeros años de vida de la hipoteca o en el 0,25% si la amortización se realiza a partir del sexto año (artículo 8 de la Ley 4/2007, de Regulación del Mercado Hipotecario). Esta comisión se aplica no solo cuando se produzca una amortización, sino también cuando haya una cancelación total o parcial o cuando se produzca una subrogación. En el mercado se pueden encontrar hipotecas con coste cero por cancelación o amortización anticipada, como, por ejemplo, la Hipoteca Naranja de ING Direct .

En el ejemplo que contábamos previamente, pagarías mes a mes una cuota 676 euros por tu hipoteca. Es decir, amortizarías cada año 8.112 euros (676x12). Para poder llegar al límite máximo que establece Hacienda para desgravar en la declaración del IRPF (9.040 euros), tendrías aportar un extra de 928 euros, es decir, hacer una amortización anticipada de 928 euros. Si tu banco te cobrara comisiones por esta operación, te cobraría un total de: 

  • 4,64 euros si la operación se hubiera realizado en los cinco primeros años de vida y el banco aplicara la comisión máxima permitida (un 0,5% de 928 euros)
  • 2,32 euros si se hubiera producido a partir del sexto año y la entidad cobrara la comisión máxima permitida (un 0,25% de 928 euros)

Ahora bien, imagina que no te importa superar el límite fijado por Hacienda y que tienes ahorrados 10.000 euros. Por tanto, esa aportación extra o amortización anticipada que harías a final de año sería de 10.000 euros, frente a los 928 euros del primer ejemplo. En ese caso, las comisiones aumentarían:

  • 50 euros si la operación se hubiera realizado en los cinco primeros años de vida y el banco aplicara la comisión máxima permitida (un 0,5% de 10.000 euros)
  • 25 euros si se hubiera producido a partir del sexto año y la entidad cobrara la comisión máxima permitida (un 0,25% de 10.000 euros)

b) Los intereses que estén generando tus ahorros en ese momento y si tu banco te puede penalizar por retirarlos (por ejemplo, en caso de que los tuvieras en un depósito a plazo, podrían castigarte por disponer de ellos antes de tiempo).

c) Si puedes necesitar esos ahorros para hacer frente a algún imprevisto o para liberarte de algún préstamo personal que te cobre unos intereses más caros de los que pagas por tu hipoteca. 

d) Otro aspecto que debes tener en cuenta es el ahorro que tendrás en tu declaración de IRPF. Si compraste tu casa antes del 1 de enero de 2013, puedes desgravar el 15% de lo que hayas abonado en concepto de hipoteca, con un máximo de 9.040 euros (es decir, una deducción máxima de 1.356 euros). Si la suma de todas las cuotas que hemos abonado durante un año no alcanza esa cifra de 9.040 euros, podemos aportar la cantidad que falte. Esto no excluye que amorticemos nuestra hipoteca en una mayor cuantía, pero todo lo que exceda de 9.040 euros no tendrá deducción fiscal. 

e) También debemos analizar qué resulta más rentable ¿reducir cuota o reducir los años de amortización de la hipoteca? En primer lugar, debes tener en cuenta la política de tipos del Banco Central Europeo (BCE). Las últimas bajadas del precio del dinero han tenido una influencia directa en el Euribor, el principal índice para calcular los intereses de las hipotecas, tal y como ya te explicamos en Kelisto. Si no tienes una cláusula suelo, esto implicaría una reducción de la cuota hipotecaria en cada revisión, lo que ayudaría a reducir el esfuerzo de pagar la hipoteca. 

Para verlo más claro, volvamos a nuestro ejemplo: una hipoteca de 150.000 euros, a 25 años con un tipo de interés de 2 puntos más Euribor (2,55% actualmente). En este caso, pagarías actualmente una cuota mensual de 676 euros y los intereses que pagarías en total ascenderían a 53.012 euros.

Si reduces cuota: al amortizar los 9.040 euros que podrás desgravarte como máximo, tu cuota pasaría de 676 a 635 euros al mes, lo que supondría una rebaja de 41 euros al mes. Es decir, tu ahorro anual rondaría los 500 euros y el ahorro total de intereses sería de 3.194 euros (pasarías de pagar 53.012 euros en toda la vida de la hipoteca a abonar 49.818 euros). Puedes ver la simulación aquí.

Si reduces plazo: lla hipoteca de nuestro ejemplo supondría hacer frente a 300 cuotas mensuales. Si optaras por amortizar esos 9.040 euros en un año, las cuotas se quedarían en 275, es decir, tu préstamo tendría una vida de 22,95 años en vez de 25. En este caso, los intereses pasarían de 53.012 euros a 45.387 euros. Por tanto, el ahorro total sería de 7.624 euros, una cantidad superior a la que conseguirías ahorrarte si redujeras cuota. Puedes ver la simulación aquí

Por tanto, con la actual política de tipos de interés y los niveles actuales del euribor, a la larga resulta más interesante la amortización de plazo que de cuotas: cuanto menos tiempo genere intereses el principal, menos importe se pagará por ese concepto y, en definitiva, menos tendrás que devolver al banco.

No obstante, la complejidad de un producto como una hipoteca exige hacer un estudio personalizado de cada caso, teniendo muy en cuenta la situación de cada persona, su capacidad de ahorro y su situación laboral. 

f) ¿Interesa negociar con el banco un incremento en la cuota de la hipoteca? Otra de las opciones posibles para reducir los intereses que pagarás a tu banco por tu préstamo es negociar un aumento de las cuotas mediante un cambio en las condiciones del contrato. De esa forma, el plazo de amortización se reducirá y los intereses a abonar serán inferiores. Sin embargo, para poder lograr ese aumento de la cuota, hay que realizar un trámite denominado “novación”, lo que requiere, no solo llegar a un acuerdo con el banco, sino hacer frente a una serie de gastos, que hacen que esta opción resulte muy poco interesante:

- comisiones por novación modificativa: cuando los cambios que se solicitan al banco se refieren al plazo, este gasto no puede superar el 0,1% del capital pendiente de amortizar. Para nuestro ejemplo, el coste ascendería a 150 euros.

- gastos del notario y el registro de la propiedad: los notarios cobran un arancel por estos trámites que varía entre el 0,2% y el 0,5% de la hipoteca solicitada. Los gastos del registro, por su parte, suelen equivaler a la mitad del de los notarios. Por tanto, para un caso como el de nuestro ejemplo, estos gastos podrían alcanzar los 1.125 euros. 

- gastos de gestoría: no están regulados por ley, pero pueden oscilar entre los 100 y los 200 euros. 

          2.  No hacer nada

Esta puede ser una buena opción para aquellos que no tengan prisa o necesidad de vender la vivienda ya que, a medida que se vayan realizando pagos, se reducirá la distancia entre el valor real de la vivienda y el de la deuda.

TENGO UNA ‘HIPOTECA BURBUJA’ PERO NECESITO VENDER MI VIVIENDA

  1. Incrementar el valor de la vivienda

Realizar pequeñas obras puede ayudarte a aumentar el valor de tu vivienda, lo que te favorecerá a la hora de negociar con un posible comprador. Para hacerte una idea de las mejoras que puedes incorporar, es aconsejable que visites algunas casas que estén en venta en la misma zona, de forma que añadas mejoras o extras de las que el resto no disponga. 

Entre las mejoras que puedes hacer están:

  1. Mejorar su aspecto exterior: limpiar la fachada, dar una mano de pintura a los marcos de las ventajas o mantener el jardín arreglado (en caso de que lo tengas).
  2. Añadir una nueva habitación: si vives en una casa unifamiliar, esta puede ser una de las opciones más caras pero también más interesantes. Los expertos calculan que una reforma de este tipo puede llegar a incrementar el valor de una vivienda hasta un 20%.
  3. Cambios interiores: mover tabiques y reorganizar el espacio es más barato que añadir una habitación extra y mucho más factible en caso de que la vivienda sea un piso. En el caso de una vivienda unifamiliar, una alternativa puede ser la de reutilizar espacios: por ejemplo, transformar una buhardilla diáfana en un nuevo dormitorio y un baño, o algún espacio desaprovechado del garaje en una nueva estancia.
  4. Reforma la cocina o el baño: son de los elementos clave de una vivienda y uno de los que, con más frecuencia, echan para atrás a los compradores en caso de que tengan que pensar en una reforma una vez adquirida.
  5. Transformar el jardín en un espacio para aparcar: en el caso de las viviendas unifamiliares situadas en zonas donde es complicado encontrar un hueco para el coche, pavimentar una parte del jardín para reutilizarla como aparcamiento puede añadir valor a la vivienda.
  6. Arreglar problemas en el tejado: es uno de los elementos que más destacan a primera vista, si vives en una casa unifamiliar.
  7. Pintar y decorar: si el posible comprador tiene la sensación de que tendrá poco que hacer en este sentido, será más fácil que se anime a pagar (y sobre todo, a pagar más) por una vivienda.
  8. Suelos: en el caso de contar con un suelo de madera, lijar y barnizar es una tarea asequible que dará una buena sensación al comprador.

TENGO UNA ‘HIPOTECA BURBUJA’ PERO NO PUEDO PAGAR LAS CUOTAS

  1. Alquilar la vivienda

La opción de alquilar la vivienda es una posibilidad que evitaría la venta en un mal momento y nos permitiría ganar tiempo para vender cuando los precios del sector se hayan recuperado. Eso sí, debes tener en cuenta el contrato de tu hipoteca ya que no es descabellado encontrar una cláusula que restrinja la facultad de alquilar la vivienda.

La razón de ser de este tipo de cláusulas radica en que, en el caso de una ejecución hipotecaria o una transmisión de la vivienda, ésta no estaría libre de cargas pues el nuevo propietario deberá respetar los derechos de la persona que haya alquilado la casa, sobre todo en lo relativo al tiempo mínimo de permanencia en la vivienda. Ahora bien, las cláusulas que prohíben el arrendamiento de una vivienda hipotecada con carácter general han sido declaradas nulas por el Tribunal Supremo en su sentencia del 16 de diciembre de 2009, por lo que es totalmente lícito el alquiler del inmueble. Lo que sí se admiten son cláusulas que marquen una serie de baremos que deben cumplirse si se opta por el alquiler (por ejemplo, una prohibición que impida alquilar por debajo de un determinado precio).

Si alquilas tu vivienda, no olvides que deberás cobrar un precio que, sumado al resto de ingresos que tengas, te permita seguir pagando las cuotas de tu hipoteca y los gastos de la casa a la que te trasladarás. 

También debes recordar que, en caso de alquilar tu casa, tendrás que rendir cuentas ante Hacienda por el dinero que ingreses. A ojos del fisco, estas ganancias tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, pero una parte de esos gastos se pueden descontar, abaratando considerablemente la cantidad que tendrás que pagar a Hacienda. Puedes consultar todos los detalles aquí

     2. Negociar con el banco

A la hora de negociar con el banco, podemos plantear varias opciones:

A la hora de negociar con el banco, podemos plantear varias opciones:

A) Reducción de la deuda, lo que supondría adecuar el valor de la hipoteca al valor real de la vivienda.

B) La posibilidad de la dación en pago, es decir, entregar la vivienda a la entidad  y considerar la deuda saldada. Esta opción está relativamente restringida en nuestra legislación. En primer lugar, la entidad financiera debe aceptar el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecados impulsado en 2012 por el Gobierno y modificado con la Ley 1/2013. Dicho código sitúa la dación en pago como la última posibilidad para el deudor y su objetivo principal es lograr la viabilidad de la deuda hipotecaria en el medio y largo plazo, para lo que antes buscará la reestructuración de la deuda, después una reducción del importe que aún queda por pagar que puede ser de hasta un 25% y, solo si se demuestra la inviabilidad de estas medidas, se llegará a la dación en pago.

Consulta en este enlace si tu entidad financiera se ha adherido al Código de Buenas Prácticas.

Además, deben cumplirse una serie de requisitos que sitúen al afectado en el denominado “umbral de exclusión”. Se considera que están en esta situación aquellos que tengan hipotecada su vivienda habitual y, además:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

b) Que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que los miembros de la unidad familiar carezcan de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales.

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias que se explican en a), b) y c).

Lo cierto es que resulta casi imposible determinar cuántas daciones en pago se producen en España, pues en función de la fuente consultada la cifra varía. Así, según el Consejo General del Poder Judicial, en España hubo 43.858 desahucios en 2012, de los que 11.000 se solventaron con una dación en pago. Sin embargo, el Banco de España fija que ese mismo año se produjeron 32.490 entregas de vivienda habitual, de las que 14.110 se solventaron bajo la figura de la dación en pago, es decir, liberaron por completo a las familias de mantener una deuda con el banco tras perder su vivienda.

C) Flexibilización del préstamo ampliando la hipoteca o alargando en plazo: ambas posibilidades deberían ser consideradas como último recurso y solo como una forma de evitar la ejecución de la hipoteca, pues la primera no dejaría de incrementar la diferencia entre el precio de la vivienda y el del préstamo, y la segunda, a la larga, supondría pagar más dinero en intereses. Además, estos cambios requerirían realizar una novación de tu hipoteca, lo que llevaría aparejado una serie de gastos, tal y como te explicábamos previamente. 

3. Vender y asumir el saldo negativo

Esta es la última alternativa y solo debe ser considerada ante problemas financieros graves. Si no vas a poder seguir pagando las cuotas de tu hipoteca, la mejor de entre las peores opciones es encontrar un comprador que ofrezca el mayor importe posible por la casa y asumir el resto del pago. De lo contrario, si la vivienda es ejecutada por el banco, se subasta y no hay ningún interesado, la casa se adjudicará al banco por un 70% del valor de tasación de la vivienda (este porcentaje se ha incrementado con la ley 1/2013 para las subastas de vivienda habitual, ya que antes era el 60%).

Como lo habitual es que ese importe no cubra el total de la hipoteca, seguiremos en deuda con la entidad financiera. Esa deuda, se extinguirá si se abona el 65% en cinco años o el 80% en diez años, y se verá reducida si en el plazo de diez años tras cerrar el proceso de subasta, la entidad financiera (o alguna filial) vende dicha vivienda; el importe de la reducción será de un 50% de la plusvalía obtenida.

1 Los 9.040 euros afectan a hipotecas firmadas desde el 1 de enero de 2011 hasta el 1 de enero de 2013 para la compra de vivienda habitual, fecha en la que se eliminó esta deducción. Para las anteriores, el límite es de 9.015 euros

2 Ahorro calculado teniendo en cuenta que la amortización se realizara acortando el plazo de la hipoteca (lo que supondría una ahorro en intereses de 7.624 euros) a los que habría que sumar los 1.356 por la deducción en el IRPF. A la cantidad resultante (8.980 euros) habría que restar los 982 euros que se amortizarían anticipadamente, lo que daría como resultado 8.052 euros. El cálculo se ha realizado para una hipoteca que no aplique comisiones por amortización anticipada y que hubiera sido contratada antes del 1 de enero de 2013.

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