Mejores hipotecas: las más baratas de agosto 2025

_{Última actualización de las hipotecas de este artículo: 18 de agosto de 2025.}

Las mejores hipotecas de agosto de 2025 son la hipoteca fija de Ibercaja (2,15% TIN), si quieres pagar siempre la misma cuota; la hipoteca mixta también de Ibercaja a tipo mixto (desde 1,55% TIN fijo los primeros cinco años y euríbor+0,60% el resto), si buscas estabilidad solo durante los primeros años; y la hipoteca variable de Kutxabank (e+0,49%), si no te importa que tu cuota pueda variar al ritmo del euríbor, a cambio de la posibilidad de llegar a pagar menos por conseguir financiación.

Las mejores hipotecas de agosto 2025

Entre las ofertas estándar de los bancos, estas son las mejores hipotecas que puedes encontrar en el mes de agosto:

• A tipo fijo: la mejor hipoteca fija de agosto 2025 es la Hipoteca Vamos a Tipo Fijo de Ibercaja, que tiene un interés del 2,15% TIN si cumples con todos los requisitos de bonificación (nómina, seguro de hogar, de vida y otros seguros, además, de utilizar la tarjeta, domiciliar tres recibos y aportar 75 euros al mes a algún plan de ahorro del banco).
• A tipo mixto: la hipoteca mixta más barata de este mes es la Hipoteca Vamos Mixta de Ibercaja (5 años a tipo fijo), que aplica un interés fijo del 1,55% TIN durante los cinco primeros años para luego pasar a un variable de euríbor+0,6%. A cambio tendrás que domiciliar tu nómina, contratar una tarjeta de crédito, un seguro de hogar y otro de vida, y realizar aportaciones periódicas a fondos de inversión.
• A tipo variable: la mejor hipoteca de agosto si buscas un tipo variable es la Hipoteca Variable de Kutxabank que e cobra un interés de e+0,49%, con un fijo del 1,46% TIN durante el primer año. Para conseguirla en estas condiciones deberás cumplir con una lista de requisitos que incluye la domiciliación de la nómina y la contratación de un seguro de hogar y un plan de pensiones.

Hipotecas fijas: las más baratas de agosto 2025

Las hipotecas fijas tienen la ventaja de que siempre tendrás claro qué cuota tendrás que pagar cada mes. Según el análisis de Kelisto, el top 3 de agosto de 2025, junto con la de Ibercaja (2,15% TIN), está formado por:

• Hipoteca Open Fija de Openbank: cobra un TIN del 2,42% a 25 años (aunque dependiendo del plazo puede oscilar entre el 2,36% TIN y el 2,46% TIN) si cumples con los requisitos de vinculación que propone la entidad: domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y otro de vida.
• Hipoteca Fija Bonificada de Banco Santander: con un interés del 2,55% TIN durante los seis primeros meses, después baja al 2,45% TIN si cumples con los requisitos que propone la entidad (en su caso, te deja elegir entre una amplia lista de opciones).

Top 3 de hipotecas fijas (agosto 2025)

Hipotecas mixtas: las más baratas de agosto 2025

Las hipotecas mixtas te ofrecen la estabilidad de un primer tramo a tipo fijo (que suele oscilar entre los 5 y los 15 años) y un segundo tramo a tipo variable y, por tanto, referenciado al euríbor. A día de hoy, y dejado a un lado la la oferta estándar más barata (la de Ibercaja al 1,55% TIN y e+0,6%), las que completan nuestro top 3 son:

• HipotecOn a tipo mixto de Cajamar: la medalla de plata es para Cajamar que cobra un tipo fijo del 1,79% TIN durante cinco años y, después, aplica un interés variable de e+0,50%. Para conseguir estos precios tendrás que cumplir con: domiciliar tu nómina, darte alta en la banca electrónica. domiciliar tres recibos y contratar un seguro de hogar y uno de vida.
• Hipoteca Vamos Mixta de Ibercaja (10 años a tipo fijo): con las mismas características que la líder de este ranking, en su caso, durante el tramo fijo pagarás un 1,85% TIN y durante el variable, e+0,60%.

Top 3 de hipotecas mixtas (agosto 2025)

Hipotecas variables: las más baratas de agosto 2025

Con las hipotecas variables, tu cuota cambiará al ritmo que lo haga el euríbor (para bien o para mal). En agosto, además de la oferta estándar de Kutxabank (euríbor+0,49%), el top 3 de las más baratas está formado por:

• HipotecOn a tipo variable de Cajamar: la segunda mejor hipoteca variable de agosto 2025 es la de Cajamar. Con ella pagarás un fijo del 1,65% TIN el primer año para, a continuación, abonar e+0,50%, siempre que domicilies una nómina superior a 700 euros y tres recibos. Además, de contratar un seguro de hogar y otro de vida y hagas aportaciones periódicas a uno de los planes de pensiones de la entidad.
• Hipoteca Variable de Unicaja: solo accesible para clientes con ingresos a partir de 2.000 euros, tiene un tipo fijo de salida del 1,90% TIN durante el primer año y, después, e+0,55%. Eso sí, siempre que domicilies tu nómina, contrates un seguro de hogar y otro de vida, y abras un plan de pensiones.

Top 3 de hipotecas variables (agosto 2025)

Calcula cuánto pagarías con las mejores hipotecas de agosto 2025

En qué fijarte para elegir la mejor hipoteca

• El interés: es el elemento que determina el precio de una hipoteca, pero cambia según el tipo que elijas. En las variables, el interés está determinado por el euríbor a un año, más un diferencial que aplicará cada banco. En cambio, en las fijas, se expresa en forma de Tipo de Interés Nominal (TIN) y permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo.
• La comisión de apertura: es el único cargo que los bancos te pueden cobrar al inicio de la operación y permite compensar a la entidad por los trámites que efectuará para formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del cliente.
• La comisión por amortización anticipada: se aplica cuando un cliente decide devolver su deuda (o parte de ella) antes de tiempo y está limitada por ley. En las variables no se puede cobrar más del 0,15% en los cinco primeros años o del 0,25% durante los tres primeros años. En la fijas no podrán cobrarte más de un 2% durante los 10 primeros años de vida del préstamo ni más de un 1,5% a partir del undécimo.
• La vinculación de productos: es la contratación de productos extra que una entidad puede requerir para poder acceder a una hipoteca en mejores condiciones. Su contratación siempre es opcional, pero los bancos te los ofrecerán para que puedas conseguir un interés más bajo por tu hipoteca.
• El porcentaje máximo de financiación: es la cantidad te dejará el banco con respecto al valor de tasación o de compraventa de la casa que deseas comprar. La mayoría suele quedarse en el 80%, aunque en el mercado también podrás encontrar algunas hipotecas al 100% o que se acercan bastante a esta cifra.
• El plazo máximo de amortización: es el período que dará una entidad para poder devolver la hipoteca. La mayoría de las hipotecas ofrecen hasta 30 años, aunque algunas pueden llegar a los 40. Lo más recomendable es optar por el plazo más corto posible para ahorrar en intereses.

Hipotecas más baratas por perfil

Tu perfil puede permitirte acceder a hipotecas en condiones especiales o que te ofrezcan más flexibilidad de lo habitual. Por eso, hemos examinado el mercado para seleccionar, en base a criterios objetivos, cuáles son las mejores ofertas para determinados públicos.

• Mejores hipotecas para funcionarios: las más baratas son la de Ibercaja a tipo fijo (2,15% TIN) y a tipo mixto (desde 1,55% TIN fijo los primeros cinco años y euríbor+0,6% el resto) y la de Kutxabank a tipo variable (e+0,49%), aunque la hipoteca que puedes conseguir a través del bróker de Kelisto logra superarlas a todas ellas este mes.
• Mejores hipotecas para jóvenes: si tienes 35 años o menos, priorizas el tipo fijo y buscas una oferta que te preste más del 80% habitual, las mejores hipotecas para jóvenes son la Hipoteca Vamos Joven Fija de Ibercaja (2,15% TIN), la Hipoteca Joven Fija de ABANCA (2,55% TIN) y la Hipoteca Joven Fija de Unicaja (3,10% TIN).
• Mejores hipotecas si no tienes ahorros: si lo que necesitas es una hipoteca al 100% (o cercana) porque no tienes ahorros, las mejores hipotecas son la Hipoteca Joven Fija de Ibercaja (2,15% TIN), la Hipoteca Joven Fija de ABANCA (2,55% TIN) y la Hipoteca Joven Fija de Unicaja (3,10% TIN).

Hipotecas más baratas según la finalidad

Al igual que sucede con los perfiles de cliente, el uso que vayas a hacer con tu hipoteca también puede determinar tu acceso a determinado tipo de ofertas. Para que sepas cuáles son las ofertas más baratas en función de lo que necesites, aquí te damos nuestro veredicto basado en criterios objetivos.

• Mejores hipotecas para primera vivienda: las más baratas son la hipoteca de Ibercaja a tipo fijo (2,15% TIN) y a tipo mixto (desde 1,55% TIN fijo los primeros cinco años y euríbor+0,60% el resto) y la hipoteca variable de Kutxabank (e+0,49%).
• Mejores hipotecas para subrogación: si lo que quieres es llevarte tu hipoteca a otro banco en busca de mejores condiciones, las más baratas son la de hipoteca fija Openbank con un interés del 2,42% TIN y la Hipoteca Naranja Variable de ING, a e+0,59%, con un tipo fijo de salida del 1,8% durante los 12 primeros meses.

Diferencias entre hipotecas fijas, variables y mixtas

En el mercado español hay tres tipos de hipotecas (fijas, variables y mixtas), pero ninguna es mejor que otra: todo depende de tus prioridades y de tus expectactivas con respecto al futuro. Por ejemplo, si buscas una seguridad total, aunque eso pueda hacer que tu hipoteca te salga más cara, lo mejor es optar por una hipoteca fija. En cambio, si confías en que el euríbor se mantenga en niveles bajo y no tienes miedo a correr ciertos riesgos a cambio de la posibilidad de poder pagar menor por tu hipoteca, las variables son para ti.

🟢 Más información: Hipoteca fija, variable o mixta: ¿qué es mejor ahora?

¿Qué banco tiene la mejor hipoteca y la más barata de 2025? (Conclusión)

Los bancos con las hipotecas más baratas de 2025s son Ibercaja con su oferta a tipo fijo (2,15% TIN) y a tipo mixto (desde 1,55% TIN fijo los primeros cinco años y euríbor+0,60% el resto) y Kutxabank, con su propuesta a tipo variable (e+0,49%), según el último análisis realizado por Kelisto.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

¿Qué requisitos hay para conseguir la mejor hipoteca?

Para conseguir la mejor hipoteca los bancos miran criterios como la solvencia, la estabilidad laboral o los ahorros disponibles. De esa forma, pueden asegurarse de que están asumiendo un riesgo adecuado al prestar dinero a sus clientes:

• Ingresos: lo más “saludable” (desde un punto de vista financiero) es que la cuota de la hipoteca que quieres pedir, sumada a otras deudas que pudieras tener pendientes (como un préstamo personal) no superen el 30-35% de los ingresos de los solicitantes. Los bancos harán ese cálculo para entender si puedes asumir, sin problemas, el pago de tu hipoteca.
• Estabilidad laboral: otra manera de entender si serás un buen pagador es verificar que tienes estabilidad laboral. Para ello, los bancos no solo mirarán el tipo de contrato que tienes, sino que analizarán tu vida laboral e, incluso, tendrán en cuenta el sector para el que trabajas.
• Ahorros: a la hora de decidir si te conceden una hipoteca, los bancos también mirarán los ahorros que tienes. Para aumentar tus posibilidades, lo recomendable es que tengas el 20% que normalmente no te van a prestar (salvo que consigas una hipoteca al 100%), más un 10% para los gastos de la hipoteca y la compraventa.
• Historial crediticio: como es lógico, los bancos van a consultar si figuras en algún fichero de morosos para entender si tu perfil es adecuado para solicitar una hipoteca.
• Edad: aunque no es un factor tan crucial para que te concedan una hipoteca, sí lo es para establecer el plazo de amortización o devolución. Lo habitual es que los bancos no quieran que termines de pagar tu préstamo con más de 65-70 años. Por tanto, si pides una hipoteca, por ejemplo, con 50 años, el plazo de amortización máximo que podrás negociar será de 15-20 años.

¿Qué comisiones y gastos debo tener en cuenta al contratar una hipoteca?

Las principales comisiones de una hipoteca son las de apertura, amortización anticipada, la que se cobra por novación y la que se aplica en caso de subrogación. Eso sí, ten cuenta que no todos los bancos las cobran y que algunas de ellas están limitadas por ley:

• Comisión de apertura: sirve para compensar al banco por las gestiones que realiza para poner el dinero a tu disposición y no está limitada por ley.
• Comisión por amortización anticipada: se cobra cuando quieres devolver parte de tu deuda (amortización parcial) o toda ella (total) antes de tiempo. Para que se cobre, la operación tiene que suponer una pérdida financiera para la entidad y está limitada por ley (con diferentes topes para hipotecas fijas y variables)
• Comisión por novación: se puede cobrar si decides cambiar algún aspecto de tu contrato hipotecario. Está limitada por ley si lo que quieres es cambiar el plazo de amortización (máximo 0,1%) y si quieres cambiar de interés variable a fijo (0,05% en 2025).
• Comisión por subrogación: es la que se puede aplicar si quieres cambiar tu hipoteca de banco en busca de mejores condiciones. Está limitada por ley, pero los topes cambian en función de distintas cuestiones, como la finalidad del cambio o el año de firma de la hipoteca.

En lo que respecta a los gastos, aunque las hipotecas tienen varios costes de formalización, el único que tiene que asumir el cliente es el de tasación. Este gasto depende de varios factores (como la empresa que elijas o el tamaño de la vivienda), pero se suele mover en una horquilla de entre 300 y 500 euros.

El resto de los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados) corren por cuenta del banco con el que vayamos a firmar el préstamo.

Más información: Gastos de una hipoteca en 2025: ¿cuánto tendrás que pagar?

¿Cómo comparar las mejores hipotecas del mercado?

Para comparar hipotecas, es importante que analices el interés, las comisiones y los productos que te sugiere contratar cada entidad para acceder a su mejor oferta. Toda esta información te permitirá calcular la TAE, que es la variable que te permite saber el coste real de cualquier préstamo en base a sus gastos, la cantidad que quieras pedir y el plazo de amortización.

Más allá de esto, a la hora de comparar hipotecas también es interesante que te fijes en cuestiones como el plazo máximo de amortización que te permite fijar cada banco y el porcentaje máximo que podrás financiar con respecto al valor de tasación de tu futura casa.

¿Con qué frecuencia se actualiza el ranking de mejores hipotecas de Kelisto?

El ranking de mejores hipotecas de Kelisto se actualiza, como mínimo, una vez al mes. Sin embargo, si detectamos que hay cambios en el mercado, nuestro equipo de expertos también revisa nuestra clasificación para que puedas estar al día de cuáles son las ofertas más atractivas del mercado.

¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

La documentación que necesitas para pedir una hipoteca puede variar ligeramente en función de tu perfil laboral: es decir, suele ser distinta si trabajas por cuenta ajena, si eres autónomo o si eres funcionario. En líneas generales, los bancos te pedirán documentos de identificación (DNI o NIE), relacionados con el pago de impuestos (declaraciones del IRPF, IVA, IAE, etc.), con tu vida laboral (contrato de trabajo, vida laboral, nombramiento en el cargo, etc.) y con la vivienda que quieres comprar (nota simple, contrato de arras y tasación).

• Documentación específica si trabajas por cuenta ajena: IRPF, contrato de trabajo, tres últimas nóminas e informe de vida laboral
• Documentación específica si eres autónomo: IRPF, certificado de pago de AEAT y TGSS, IVA anual y trimestrales e informe de la vida laboral.
• Documentación específica si eres funcionario: IRPF, tres últimas nóminas y nombramiento.

Más información: ¿Qué requisitos hay que cumplir para pedir una hipoteca?

¿Qué cantidad me concederá el banco si pido una hipoteca?

Lo habitual es que los bancos te concedan un 80% del valor de tasación de la casa que quieras comprar si se trata de una primera vivienda. En cualquier caso, ten en cuenta que:

• Puedes aumentar ese porcentaje (y acercarte al 100%) si negocias a través de un bróker hipotecario, tienes un buen perfil, eres menor de 35 años, compras un piso de banco o si cumples con los requisitos de alguno de los planes de vivienda puestos en marcha por algunas comunidades autónomas.
• El porcentaje se quedará en el 60-70% del valor de tasación si lo que quieres comprar es una segunda residencia.

¿Quién paga los gastos de una hipoteca?

Los gastos de una hipoteca se reparten entre el cliente y el banco. En concreto, el cliente solo tendrá que pagar los gastos de tasación (entre 300 y 500 euros), mientras que el banco deberá hacerse cargo de los gastos de notaría, registro y gestoría, así como del pago del impuesto de actos jurídicos documentados.

Más información: Gastos de una hipoteca en 2025: ¿cuánto tendrás que pagar?

¿Cuánto necesito tener ahorrado para poder pedir una hipoteca?

Necesitarás tener ahorrado un 20% del valor de tasación de tu casa (que es lo que normalmente no te presta el banco) y un 10% adicional para hacer frente a los gastos de formalización, tanto de la hipoteca como de la propia operación de compra.

Más información: Comprar una primera vivienda: guía para principiantes

¿El banco puede obligar a contratar productos vinculados?

No, desde que entró en vigor la ley hipotecaria de 2019, los bancos no pueden obligarte a contratar ningún producto salvo un seguro contra incendios (o multirriesgo). Eso sí, en ningún caso tienes la obligación de hacerlo con la entidad: podrás contratar tu póliza con quien quieras.

Ahora bien, lo que sí suelen hacer los bancos es ofrecerte bonificaciones en el interés que tendrás que pagar si contratas ciertos productos o servicios con ellos: por ejemplo, si domicilias tu nómina, contratas seguros o hacer aportaciones a planes de pensiones. Nunca es obligatorio hacerte con ellos, pero suele salir a cuenta durante los primeros años de vida de la hipoteca, que es cuando pagas más intereses. Transcurridos unos años, sale más a cuenta buscar una opción más económica fuera de tu entidad, pese a que el interés de tu préstamo aumente.

Más información: Todo lo que debes saber sobre la ley hipotecaria

¿Qué es una novación hipotecaria?

Una novación hipotecaria es un trámite que sirve para cambiar alguna de las condiciones de tu contrato: por ejemplo, el tipo de interés que pagas (para pasarlo de variable a fijo, o viceversa) o el plazo de amortización. Esta operación puede estar sujeta al pago de comisiones, aunque algunas están limitadas por ley: por ejemplo, si quieres modificar el plazo de amortización, tu banco no podrá cobrarte más de un 0,1% del capital pendiente de devolver.

Más información: Novación de hipoteca: ¿qué es y cuánto cuesta?