Reparto de los gastos de una hipoteca: ¿quién paga cada uno?

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Una resolución del Tribunal Supremo determina cómo se deben repartir los gastos de una hipoteca (notaría, registro y gestoría) entre bancos y clientes, aunque algunas entidades ya habían empezado a dividir esos costes con quienes pedían un préstamo para la compra de una vivienda.

Tres meses después de pronunciarse sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Tribunal Supremo ha emitido una resolución en la que especifica cuál es el reparto de los gastos de una hipoteca: en concreto, los de notaría, registro y gestoría.

Durante mucho tiempo, todos los costes de  tramitación de los préstamos hipotecarios corrieron a cargo del cliente. La cosa cambió en 2015, cuando el propio Supremo determinó que era abusivo que los clientes pagaran los gastos de notaría, registro y gestoría, pero desde entonces no había aclarado, con exactitud, cuál era la forma correcta de proceder en este sentido.

Ahora, a raíz de varias causas abiertas a distintos bancos –y con la reforma de la ley hipotecaria a punto de su aprobación en el Senado- el alto tribunal ha especificado cómo se deben pagar los gastos de una hipoteca.

Reparto de los gastos de una hipoteca

GASTOS¿Quién lo paga? 
NOTARÍABanco y cliente
REGISTROBanco
GESTORÍABanco y cliente
TASACIÓNCliente
IAJDBanco

Fuente: elaboración propia. El reparto de gastos de una hipoteca corresponde a la contratación de un préstamo hipotecario. Para otros supuestos, consultar detalles en el texto.

Notario

Los gastos de notario correrán a cargo del banco, del cliente o de ambos dependiendo del documento que requiera de la intervención de estos profesionales:

  • Escritura de la hipoteca: los gastos se dividirán entre el banco y el cliente. Eso sí, en caso de solicitarse copias, el coste correrá a cargo de quien la pida.
  • Modificación de la hipoteca: los gastos también se repartirán entre banco y cliente.
  • Cancelación de la hipoteca: el coste derivado de este trámite tendrá que ser abonado por el cliente porque, a juicio del Supremo, es a este a quien le interesa que el trámite se lleve a cabo.

Registro

Al igual que ocurre con los gastos del notario, los gastos de registro de una hipoteca recaerán en el banco o en el cliente dependiendo del trámite que se realice:

  • Inscripción de la hipoteca: a juicio del Supremo, este trámite se realiza a favor de la entidad bancaria, por lo que es esta la que debe correr con los gastos.
  • Inscripción de la escritura de cancelación de la hipoteca: en este caso, el alto tribunal determina que es el cliente el interesado en el trámite, por lo que él deberá hacerse cargo del coste.

Gestoría

En este caso, el Tribunal Supremo determina que los gastos deben dividirse a partes iguales entre banco y cliente.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Desde el pasado mes de noviembre, los bancos son los encargados de pagar el impuesto de las hipotecas. Hasta entonces, el tributo corría a cargo del cliente pero, tras varios pronunciamientos por parte del propio Supremo, el Gobierno decidió legislar al respecto y modificar la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para determinar quién sería el encargado de abonar este tributo.

En la resolución publicada ayer por el Supremo, por tanto, se reitera que el impuesto de las hipotecas corre a cargo del banco. No obstante, se especifica que en todos aquellos préstamos firmados antes de que la nueva norma entrara en vigor, es el cliente quien debe hacerse cargo de este tributo, por lo que cierra completamente la puerta a la opción de que la aplicación de la ley pudiera tener carácter retroactivo.

Tasación

La resolución del Supremo no hace referencia a los gastos de tasación. Por lo tanto, habrá que esperar a la aprobación de la nueva ley hipotecaria –prevista para el próximo mes de marzo- para que exista una legislación al respecto. En cualquier caso, si se mantiene sin cambios el texto que remitió el Congreso al Senado para su aprobación, los gastos de notaría sí se dejarán en manos del cliente, entre otras cosas, para garantizar que este tiene total libertad para elegir la empresa de tasación que considere oportuna.

¿Cómo me afecta, en la práctica, el nuevo reparto de los gastos de una hipoteca?

En la práctica, la resolución del Supremo no supondrá grandes cambios para quienes vayan a pedir una hipoteca. Desde 2015 –cuando el propio alto tribunal ya declaró abusivo que todos los gastos corrieran a cargo del cliente- son muchos los bancos que, paulatinamente, han empezado a repartir los gastos de notaría, registro y gestoría, y a pagarlos a medias con sus clientes, aunque no siempre siguiendo los criterios que determina ahora el Supremo.

A día de hoy, las entidades con mejores condiciones en este sentido son ING y Pibank, la banca online de Banco Pichincha. En ambos casos, no solo cumplen con los criterios del Supremo, sino que los mejoran y asumen el 100% de todos los gastos de la hipoteca: notaría, gestoría, registro, IAJD y tasación. Eso sí, en este último caso,  el cliente deberá aceptar la tasación que le proporcione el banco.

En la misma línea, Unicaja mejora los criterios del Supremo y asume todos los gastos (notaría, registro, gestoría e IAJD), aunque determina que la tasación correrá a cargo del cliente.

El reparto de los gastos de una hipoteca, banco a banco

ENTIDAD NOTARÍA (costes de la matriz)REGISTROGESTORÍATASACIÓN
AbancaA mediasBancoBancoCliente
ActivoBankNDBancoClienteCliente
Banco Caixa GeralNDNDNDND
Banco MediolanumNDNDNDND
Banco SabadellNDBancoClienteCliente
BankiaClienteBancoClienteCliente
BankinterClienteNDClienteCliente
BankoaNDNDNDND
BBVANDClienteClienteCliente
Caja de IngenierosClienteNDClienteCliente
Cajasiete (Grupo Caja Rural)NDNDNDND
CajaSurNDNDNDND
COINCNDNDClienteCliente
Deutsche BankNDNDNDCliente
Globalcaja (Grupo Caja Rural)NDNDNDND
IbercajaNDNDNDCliente
ING DirectBancoBancoBancoBanco
KutxabankBancoBancoClienteCliente
LiberbankNDNDClienteCliente
OpenbankNDBancoClienteCliente
PibankBancoBancoBancoBanco
SantanderNDNDNDND
Triodos BankClienteBancoBancoCliente
UnicajaBancoBancoBancoCliente

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades (tanto de la información de las propias páginas web, como de las Fichas Precontractuales que pudieran tener colgadas en las mismas) a 25/01/2019. Los gastos de IAJD no se incluyen en la tabla porque siempre corresponden al banco. Detalles específicos sobre cada oferta: BANCO SABADELL Y ACTIVOBANK: El banco solo asume los gastos de gestoría derivados de la tramitación de la inscripción registral. BANKIA, BBVA, COINC, KUTXABANMK Y LIBERBANK: Reparto de gastos obtenido del ejemplo de cálculo de la TAE proporcionado por la entidad. La entidad no especifica si ciertos gastos que se cargan al cliente también se cargarán a partes iguales al banco. BANKINTER: La FIPRE del préstamo sí especifica que los gastos de notaría corren a cargo del cliente. En cambio, los de gestoría solo se incluyen en la TAE, por lo que no queda claro si el banco también asumen una parte igual. OPENBANK: Los gastos de gestoría solo se especifican en el cálculo de la TAE que ofrece la entidad, sin que se detalle si esta asumiría una parte igual para costear el total al 50%. PIBANK E ING: las entidades asumen los gastos de tasación si se realiza a través de la tasadora recomendada por ellos.

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