Todas las claves de la nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria comienza hoy a aplicarse de forma efectiva. Con su entrada en vigor, aspectos como las comisiones, la información previa a la contratación o el reparto de los gastos de formalización de los préstamos para la compra de vivienda tendrán una nueva regulación e, incluso, nuevos límites. Para que sepas qué consecuencias puede tener la nueva ley hipotecaria, qué puede cambiar si estás pensando en pedir una hipoteca o cómo afectará a la que actualmente tienes, en Kelisto la hemos analizado con lupa. 

Comisiones

Comisión de apertura

La nueva ley hipotecaria no limita las comisiones de apertura, pero establece que esta será la única que podrán cobrarte cuando contrates un préstamo para la compra de una vivienda. Por tanto, este cargo tendrá que incluir todos los gastos que tu entidad quisiera que abonaras.

Comisiones por amortización anticipada

La nueva ley hipotecaria establece nuevas limitaciones para las comisiones por amortización anticipada, que son las que se pagan cuando devuelves antes de tiempo parte de tu deuda (o toda ella).

COMISIÓN POR DESISTIMIENTO (para hipotecas variables y fijas)

El banco podrá elegir una de estas dos fórmulas:

• Durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
• Durante los tres primeros años, el tope estará en el 0,25%.

COMPENSIÓN POR RIESGO DE INTERÉS (solo para hipotecas fijas)

Los límites se situarán en:

• Un 2% durante los 10 primeros años.
• Un 1,5% a partir del undécimo año.

Cambio de una hipoteca variable a una fija

Con la llegada de la nueva ley hipotecaria, la comisión de novación –que es la que se paga cuando quieres, por ejemplo, cambiar de hipoteca variable a fija o conseguir una ampliación de tu hipoteca– pasa a estar limitada. En concreto, los bancos no podrán cobrar más de un 0,15% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, las entidades no podrán cobrar nada por esta operación.

Productos vinculados

Los conocidos como “productos vinculados” son todos aquellos seguros, planes de pensiones  o cualquier otro financiero que un banco solía ofrecerte para poder rebajar el interés de tu hipoteca. La nueva ley hipotecaria distinguirá entre dos tipos de vinculaciones distintas, y solo una de ellas estará permitida:

• Ventas vinculadas: se producen cuando un banco te ofrece, en un mismo pack, una hipoteca y otros productos, como seguros, cuentas o planes de pensiones. Con la nueva ley, estarán prohibidas.
• Ventas combinadas: consisten en presentar la hipoteca y el resto de productos por separado, de forma que el cliente pueda contratar lo que quiera. Estas ventas sí estarán permitidas.

Gastos de tramitación

Con la nueva ley hipotecaria, queda totalmente delimitado quién tendrá que asumir cada uno de los gastos de las hipotecas que se generan durante su tramitación:

• El cliente asumirá los gastos de tasación y, en caso de quiera un copia de la escritura, los aranceles notariales correspondientes.
• El banco abonará el resto, es decir, los gastos de gestoría, los aranceles notariales, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es decir, el impuesto de las hipotecas.

Información previa a la contratación

Con la entrada en vigor la nueva ley hipotecaria, los bancos están obligados a darte varios documentos, como mínimo, 10 días antes de que decidas vincularte con alguno de ellos (por ejemplo, firmando un contrato:

• La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada
• La FiAE  o Ficha de Advertencias Estandarizadas
• Un documento con simulaciones de tus cuotas
• Una copia del proyecto del contrato.
• Información clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente.
• Las condiciones de las garantías del seguro que te exijan
• Información sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario

Cuando hayas recibido todos estos documentos, deberás dejar constancia por escrito de que así ha sucedido. Además, el banco deberá remitir toda esta información al notario que tú elijas y este profesional deberá comprobar que todo se ha hecho correctamente y prestarte asesoramiento personalizado para resolver todas tus dudas.

Cláusulas suelo

Con la nueva ley hipotecaria no deberían volver a repetirse problemas como los generados por las famosas cláusulas suelo. En este sentido, la norma establece que, si se contrata una hipoteca variable, no podrán fijarse límites a la baja del tipo de interés. Es decir, si el índice de referencia de tu hipoteca –por ejemplo, el euríbor- se reduce,  el interés que tú pagas y, por tanto, la cuota, también bajarán.

Vencimiento anticipado

La cláusula de vencimiento anticipado es la que se activa cuando un cliente deja de pagar su hipoteca y, por tanto, permite que un banco pueda empezar con los trámites para embargar una vivienda. Con la nueva ley hipotecaria, tendrán que cumplirse tres requisitos para que esta cláusula comience a funcionar:

1. Que el cliente haya dejado de pagar la hipoteca
2. Que la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo:
   – Al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca.
   – Al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.
3. Que el banco haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.

Intereses de demora

Según la nueva ley hipotecaria, los intereses de demora de las hipotecas–es decir, los que cobra un banco cuando el consumidor se retrasa en el pago de sus cuotas- estarán limitados al interés que abona el consumidor, más tres puntos porcentuales. Por tanto, si un cliente estaba pagando un 2% por su préstamo, su banco no podría aplicarle más de un 5% en caso de demorarse al abonar las cuotas.

Subrogación

La nueva ley hipotecaria facilita la posibilidad de que un consumidor se lleve su hipoteca a otro banco, es decir, que realice una subrogación. Con la nueva ley hipotecaria, el cliente será el único que decida si prefiere irse a otro banco (que ya le haya hecho una oferta) o quedarse con el suyo (si su oferta es mejor).

Además, se establecen nuevos plazos: una vez que el consumidor haya aceptado la oferta de la nueva entidad, esta se lo notificará al banco actual, que tendrá siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar. Una vez pasado este trámite, el banco del que todavía es cliente el consumidor tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si este no la acepta, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación.

Remuneración y conocimientos de quienes conceden una hipoteca

Además de todo lo explicado anteriormente, la nueva ley hipotecaria también establece cambios que afectarán directamente a quienes se dedican a conceder hipotecas:

• El personal de las entidades dedicado a vender hipotecas tendrá que tener una formación específica, aunque la nueva norma no especifica cuál será, sino que será el Ministerio de Economía quien deberá determinarlo.
• Nunca se podrán ofrecer incentivos al personal dedicado a evaluar la solvencia de los clientes por asumir más riesgos de los que resulten adecuados para cada consumidor. Tampoco se podrá vincular su remuneración con la cantidad o proporción de solicitudes que acepte.

¿A qué hipotecas afectará la nueva ley hipotecaria?

Todos los cambios que implicará la nueva ley hipotecaria se aplicarán a los préstamos que se firmen una vez haya entrado en vigor, con dos excepciones:

• Si tienes una hipoteca firmada con anterioridad y quieres realizar una novación (para cambiar tu interés de variable a fijo, por ejemplo) o una subrogación, sí se aplicará lo que dice la nueva ley.
• Si tienes una hipoteca firmada con anterior y tienes una cláusula de vencimiento anticipado, se aplicará lo que dice la nueva normativa, salvo que lo que diga tu contrato sea más favorable.

En resumen: el antes y el después de la nueva ley hipotecaria (tabla)

Cuando tengas claro cómo serán las hipotecas tras la aprobación de la nueva ley hipotecaria, quizá te plantees elegir la oferta que mejor se adapta a tus necesidades. Para facilitarte la tarea, en Kelisto ponemos a tu disposción un comparador de hipotecas con el que podrás conocer las características de todas las ofertas del mercado e iniciar el proceso de contratación de forma fácil, rápida y gratuita.