¿Cuáles son los gastos hipotecarios en 2025?
La tasación de la vivienda es el único gasto hipotecario para los particulares que contraten una hipoteca. El resto (notaría, registro, gestoría e impuestos) los debe asumir el banco.
Fuentes
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 18/08/2025). La tabla muestra las hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. Se toma como referencia este plazo porque es el que mejor se adapta al plazo medio al que se firman las hipotecas en España, según los últimos datos disponibles del INE. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: la comisión de apertura; el porcentaje máximo sobre el valor de tasación que permite financiar.; la comisión por amortización anticipada parcial y/o total; el número de productos/servicios que hace falta contratar para conseguir la máxima bonificación; la diferencia entre el interés bonificado y el interés sin bonificar (cuanto menor sea la diferencia, mejor). La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas. Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.
La entrada en vigor de la Ley 5/2019, conocida más comúnmente como Ley Hipotecaria, cambió profundamente el reparto de los gastos hipotecarios.. Así pues, la norma establece que el cliente solo debe hacer frente a la tasación de la vivienda (con un coste de entre 200 y 500 euros), mientras que el resto de los costes, como los de escriturar la hipoteca ante notario, inscribirla en el registro de la propiedad y asumir los impuestos de la operación, los debe pagar íntegramente el banco.
No obstante, debes tener en cuenta que los gastos de una hipoteca no terminan ahí: deberás tener ahorros para asumir los costes que tiene la propia compra de vivienda, para aportar la parte que no te preste el banco (normalmente dejan hasta el 80%), para pagar la comisión de apertura (si tu banco la aplica) y para asumir el pago de los productos que rebajen tu tipo de interés (como los seguros de vida u hogar), si el préstamo que eliges utiliza este tipo de bonificaciones.
¿Cuáles son los principales gastos de una hipoteca?
1. Tasación:
La tasación es el único gasto hipotecario que debe asumir el cliente. Se trata de un trámite que permite al banco conocer el valor de un inmueble y calcular cuánto dinero puede prestarte. Suele oscilar entre 200 y 500 euros, aunque no existe un límite legal y su precio dependerá de la empresa y, en ocasiones, de las características del inmueble.
2. Notaría:
Es un procedimiento en el que un notario da fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario y las otorga. Su Es un procedimiento en el que un notario da fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario y las otorga. Su coste está limitado por ley y, para una hipoteca de 150.000 euros, rondaría los 250 euros. No obstante, no te preocupes por ello porque será el banco quien deba asumir dicho gasto hipotecario.
3. Registro:
Este gasto hipotecario viene derivado de la inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad y también está limitado por ley (para una hipoteca de 150.000 euros rondaría los 500 euros). También lo asume el banco.
4. Gestoría:
Es el coste de pagar a los gestores por trámites como, por ejemplo, la liquidación de impuestos. Estos gastos en la hipoteca no están limitados por ley, aunque suelen oscilar entre los 150 y los 300 euros. El banco es el encargado de pagarlos.
5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:
Es el único impuesto que se pagar al formalizar una hipoteca y lo paga el banco. Su importe está fijado por las comunidades autónomas y, hoy en día, se mueve en una horquilla que va del 0,5% al 1,5% de la responsabilidad hipotecaria: es decir, la suma del capital que te presta el banco, los intereses y otros gastos. Lo paga el banco.
Otros gastos de las hipotecas
1. El porcentaje que no te financia el banco
Ten en cuenta que la mayoría de los bancos solo te prestará hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos) de la casa que quieras comprar. Por tanto, deberás contar con ahorros para sufragar esta diferencia.
Si no dispones de estos ahorros, en el mercado existen algunas soluciones para afrontar estos gastos de la hipoteca:
- Buscar hipotecas al 100%: es decir, que te presten una cantidad equivalente al valor de la vivienda que quieres comprar.
- Recurrir a un bróker hipotecario, como el de Kelisto, cuyos profesionales pueden ayudarte a negociar para conseguir superar la barrera del 80% que prestan las ofertas estándar de los bancos.
- Pedir los avales del ICO que te permitirán cubrir el 20% que normalmente no prestan los bancos.
2. La comisión de apertura
Es una comisión que cobran los bancos en el momento de formalizar la hipoteca y que sirve para compensar a la entidad por los gastos generados por poner el dinero a disposición del cliente. No está limitada por ley y puedes encontrarla de dos tipos: una cantidad fija, como hace Bankinter; un porcentaje del dinero prestado como en el caso de Unicaja.
3. Los productos bonificados
Las hipotecas más baratas del mercado exigen unos gastos hipotecarios adicionales en forma de productos bonificados: esto es, servicios que tienes que contratar con el banco para conseguir que la hipoteca tenga un interés menor (bonificado). Los productos más habituales son los seguros y casi siempre son los de vida, hogar y/o protección de pagos, aunque puede haber otros diferentes.
4. Gastos por cancelación anticipada de la hipoteca
Una forma de evitar pagar intereses por el dinero prestado es ir devolviendo el capital de forma anticipada, aunque normalmente esta acción tiene una penalización en forma de comisión. Debes saber que está limitada por ley y varía en función del tipo de hipoteca:
- En una hipoteca fija se paga el 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% durante los siguientes.
- En una hipoteca variable puedes elegir entre pagar durante los tres primeros años un 0,25% y después nada o pagar un 0,15% durante los cinco primeros años y después nada.
Si vas a adquirir una vivienda a través de una hipoteca es importante tener en cuenta el coste del préstamo hipotecario, sin embargo es igual de calcular cuáles son los gastos por compra de vivienda para tener una foto completa del coste que te supondrá adquirir y financiar tu futura casa.
Gastos hipotecarios por cambios en el contrato
Tanto si ya tienes una hipoteca como si te planteas pedir una, es importante que tengas en cuenta que, si algún día quieres hacer cambios en el contrato, es posible que tengas que asumir algunos gastos. Los más comunes son los vinculados a la cancelación, para extinguir el contrato; la subrogación, que implica trasladar la hipoteca a otro banco, normalmente en busca de mejores condiciones; y la novación, con la que se cambian las condiciones de la hipoteca, aunque se mantiene el mismo banco.
Cualquiera de las tres anteriores tendrá una serie de costes asociados.
- La cancelación de una hipoteca: implica pagar la notaría, el registro y la gestoría (que es opcional, aunque recomendable), lo que asciende a unos 1.000 euros.
- Subrogación: en este caso, deberás asumir la tasación de la vivienda y la comisión por subrogación, que está limitada por ley hasta el 1%. En total, el coste de subrogación asciende a unos 500 euros.
- Novación: también debes asumir tanto la tasación como la comisión de novación, su coste dependerá de la finalidad del cambio, pero no puede superar el 1% por ley. En este caso, los gastos por novación pueden oscilar entre los 500 y los 1.000 euros.
Más allá de los gastos hipotecarios típicos o los que tendrás que ir asumiendo regularmente, como el de los productos que te permiten reducir el interés que pagas (seguros, planes de pensiones, etc.), hay un elemento más que debes tener en cuenta a la hora de calcular el coste de pedir financiación para la compra de una vivienda: los intereses.
De hecho, los intereses son el principal gasto de una hipoteca y dependen directamente de la oferta que contrates. Por ello, elegir la mejor opción puede ahorrarte miles de euros. Por ejemplo, para una hipoteca de 160.000 euros a 25 años, la diferencia entre conseguir un interés medio a día de hoy (2,76% en agosto) y la mejor del mercado (1,9% con el bróker de Kelisto) supera los 20.000 euros.
Por ello, desde Kelisto siempre te recomendamos que te ayudes de profesionales, como los de nuestro bróker hipotecario, ya que no solo te conseguirán mejores condiciones, sino que te ayudarán en todo el proceso.
¿Cuáles son los gastos totales de una hipoteca?
¿Cómo calcular los gastos hipotecarios?
Para calcular los gastos hipotecarios primero debes tener en cuenta los gastos fijos del proceso, como el de la tasación. Además, debes considerar otras partidas, como si tienes que pagar una comisión de apertura y la cantidad final que deberás pedir al banco (en función de tus ahorros y el porcentaje que te financie la entidad). Por último, los intereses que varían en función de la oferta que hayas conseguido.
Para que te resulte aún más fácil hacer cuentas, puedes usar nuestro simulador de gastos hipotecarios.
Simulador de Hipoteca
Partiendo de los cálculos de nuestra herramienta, verás que los gastos hipotecarios de una hipoteca de 160.000 oscilarán entre los 262.000 y los 265.000 euros, dependiendo de la comisión de apertura. A estos habría que sumar los gastos por comprar una vivienda.
Preguntas frecuentes sobre los gastos hipotecarios
¿Hay bancos que sufragan los gastos hipotecarios?
Cuando se habla únicamente del de tasación, sí hay bancos que los cubren. Uno de ellos, por ejemplo, es Pibank que asume el coste de tasación siempre y cuando aceptes trabajar con la empresa de tasación que ponen a tu disposición y contrates la hipoteca con ellos. No obstante, recuerda fijarte también en el resto de las condiciones para calcular si realmente te merece la pena.
¿Todos los bancos cobran comisión de apertura?
No. De hecho, solo un puñado de ellos, entre los que están Unicaja y Bankinter, cobran comisión de apertura. Además, debes saber que actualmente el cobro de este tipo de comisiones está en revisión judicial, por lo que pronto podrían pasar a ser ilegales.
¿Puedo evitar pagar la comisión por amortización anticipada?
Depende de varios factores. Por un lado, del tipo de hipoteca que tengas y del tiempo que hace que la contrataste, ya que eso determina los límites y plazos que pone la ley para que pueda aplicarse esta comisión. Por otro, dependerá de si el banco incurre en una pérdida financiera: es decir, de si el valor de mercado del préstamo en el momento de realizar la amortización anticipada es inferior al capital pendiente del mismo
De forma muy resumida, si contrastaste una hipoteca a partir de 2019 y el banco ha incurrido en una pérdida financiera:
- Si es fija, no vas a poder librarte de ese gasto hipotecario.
- Y si es variable, podrás hacerlo a partir del tercer o quinto año, dependiendo de la opción elegida a la firma de la hipoteca.
¿Me sale a cuenta realizar una subrogación o una novación de hipoteca?
En un gran número de situaciones te saldrá rentable. De hecho, como el coste de las hipotecas llegó a subir con fuerza hace años y ahora ha bajado, si puedes renegociar tu hipoteca a sea a través de una subrogación o una novación podrías ahorrarte cerca de 30.000 euros al año, una cifra que hace que salga muy a cuenta.