ahorros_comprar_casa

El Consejo de Ministros aprueba el proyecto para la reforma de la ley hipotecaria

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata
  • La nueva ley hipotecaria prevé reducir las comisiones por amortización anticipada y recortar los costes por cambiar una hipoteca de variable a fija.

La aprobación definitiva de la nueva ley hipotecaria está hoy algo más cerca. El Consejo de Ministros ha dado luz verde al Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, lo que significa que la nueva normativa solo tendrá que superar ya el trámite parlamentario para su entrada en vigor, lo que todavía podría implicar alguna modificación en su redacción final.

Tal y como te contamos en Kelisto, la nueva ley hipotecaria permitirá incorporar al ordenamiento jurídico español una ley europea que tenía que haberse incluido en la legislación española hace más de un año y medio. Además, contiene algunas regulaciones extra que, según ha indicado el propio ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, servirán para “incrementar la transparencia” y evitar situaciones como las que se han vivido con cuestiones como las cláusulas suelo.

Entre las novedades que incluirá la nueva ley hipotecaria, destacan dos aspectos que afectarán a todas las hipotecas, es decir, tanto a las que se firmen a partir de su aprobación como a las que ya estén en vigor: la reducción del coste de cambiar una hipoteca variable a fija, y el endurecimiento de los requisitos para que se pueda producir una ejecución hipotecaria.

Para que entiendas cómo te afectará la nueva ley hipotecaria, en Kelisto hemos analizado las principales modificaciones que entrarán en vigor con su aprobación:

Cambiar de tipo variable a fijo será más barato

Como verás en este artículo, los consumidores tenían hasta ahora dos opciones para cambiar una hipoteca variable a fija: la novación (es decir, cambiar las condiciones del contrato) y la subrogación (cambiar de banco), dos soluciones que implicaban comisiones y gastos de notario y registro.

Con la entrada en vigor de la nueva ley, se rebajan considerablemente estos gastos:

  • Los bancos solo podrán cobrar una compensación por la novación o subrogación: un máximo del 0,25% hasta el tercer año de vida de la hipoteca y, a partir de ahí, no podrán cobrar nada.
  • Los costes registrales y notariales se bonificarán aún más de lo que estaban hasta ahora para reducirlos al mínimo.

Este cambio afectará tanto a las nuevas hipotecas que se firmen a partir de la aprobación de la nueva ley como a aquellas que ya estuvieran en vigor.

Se rebajan las comisiones por amortización anticipada

Con la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario se recortarán las comisiones por amortización anticipada de las hipotecas. Hasta ahora los bancos podían llegar a imponer un cargo de hasta el 0,5% de la cantidad que se devolviera antes de tiempo y, a partir del sexto año, del 0,25%. A ambas comisiones se sumaba el cargo por riesgo de tipo de interés, que no estaba limitado y que solo aplicaba en las hipotecas fijas siempre que hubiera una pérdida de dinero para la entidad.

Con la entrada en vigor de la nueva ley, solo se podrá aplicar una comisión en función al tipo de interés de la hipoteca:

En las hipotecas variables:

El consumidor podrá pactar con el banco una de estas dos fórmulas:

  • Que se le cobre un máximo del 0,5% del dinero reembolsado durante los tres primeros años de vida del contrato (y a partir del cuarto, nada).
  • Que se le aplique, como mucho, un 0,25% durante los cinco primeros años de vida del contrato (y a partir del sexto, nada).

En las hipotecas fijas:

Se seguirá cobrando una comisión por riesgo de tipo de interés si existe una pérdida de dinero para el banco, pero ahora habrá límites: hasta el décimo año, un 4% del dinero amortizado, y a partir de ahí, un 3%.

Más requisitos para llegar a la ejecución hipotecaria

A día de hoy, basta con el que el consumidor deje de pagar tres cuotas para que se active la cláusula de vencimiento anticipado de su hipoteca y el banco empiece con los trámites para poder embargar su vivienda. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, se establecen nuevos requisitos que dependen de si el hipotecado ha pagado está pagando la primera mitad de su deuda o de si ya va por la segunda:

  • Si está pagando la primera mitad, el vencimiento anticipado no se activará hasta que el consumidor no deba el 2% del capital o nueve cuotas.
  • Si ya estuviera abonando la segunda mitad del préstamo, el porcentaje se elevaría hasta el 4% (o hasta 12 cuotas).

Los intereses de demora estarán limitados

La nueva Ley de Créditos Inmobiliarios impone un límite a los intereses de demora que los bancos pueden cobrar en caso de que el consumidor deje de pagar su cuota: tres veces el interés legal del dinero, que para 2017 se ha fijado en el 3%.

Se prohibirán los productos “vinculados”, pero no los “combinados”

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria se prohibirá que se produzcan ventas “vinculadas”, es decir, que una entidad ofrezca a un cliente un paquete único que incluya una hipoteca y otros productos o servicios de obligada contratación.

No obstante, sí se permitirán las ventas “combinadas”, que es lo que la mayoría de las entidades ya realiza a día de hoy: es decir una oferta en la que el banco presenta, por un lado, las condiciones de un préstamo y, por otro, los productos que el cliente puede contratar con él y que, normalmente, permiten conseguir una reducción en el interés que cobra la entidad. En este sentido, De Guindos ha destacado que este tipo de ventas tendrán que presentarse con dos presupuestos: uno de la hipoteca por sí sola y otro, de la hipoteca con los productos que se ofrezca contratar.

La información precontractual será más completa

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario obligará a la banca a mejorar la información que facilita al consumidor antes de la firma del contrato. En concreto, impone que siete días antes tendrá que contar con:

  • Una nueva Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que sustituye a la actual ficha precontractual.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que se entregará junto con un nuevo modelo de ficha precontractual y que deberá informar sobre “las cláusulas o contenido sensible” del contrato, como las disposiciones sobre suelos hipotecarios o vencimientos anticipados.
  • Simulaciones de la posible evolución de su cuota a lo largo de los años, si se trata de un préstamo a interés variable.
  • Una copia del contrato.

El consumidor tendrá que visitar al notario dos veces antes de firmar la hipoteca

Con toda la información precontractual recibida, el consumidor tendrá la obligación de visitar dos veces al notario. En la primera, tendrá que certificar mediante un acta (que será gratuita) que ha recibido toda la información que impone la ley, que lo ha hecho en los plazos establecidos y que ha resuelto sus dudas, por ejemplo, relacionadas con las cláusulas sensibles. Con todo esto, el futuro hipotecado tendrá que certificar de su puño y letra, que le han aclarado todas sus consultas.

En la segunda visita, la nueva ley hipotecaria establece que el notario no podrá autorizar la firma de la hipoteca si no se cumplen con todas las premisas que marca la normativa.

Otros cambios de la nueva ley hipotecaria

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario también implicará novedades en estos aspectos:

  • Las hipotecas en divisas distintas al euro se podrán cambiar: con la nueva norma, quienes tengan una hipoteca en una moneda distinta al euro podrán convertir su préstamo a euros cuando quieran, cosa que no sucedía hasta ahora. Además, el banco  tendrá que informar periódicamente al usuario sobre la cantidad que le queda por abonar y los posibles cambios que se hayan podido producir en esa cifra por los vaivenes de la moneda en la que esté denominada la hipoteca.
  • Se creará un contrato estándar: se pondrá a disposición de clientes y bancos, pero su uso no será obligatorio.
  • Retribución y formación de los empleados de banca: quienes comercialicen hipotecas tendrán que tener una formación específica y no podrán cobrar por el número de hipotecas que vendan.
  • La normativa también afectará a los autónomos: aunque la norma europea de la que nace la nueva ley hipotecaria solo hace referencia a los consumidores, el Gobierno ha ampliado su aplicación a “todas las personas físicas”, lo que también incluye a los trabajadores autónomos.
  • Aumenta la vigilancia a los intermediarios de crédito: se implementará un régimen de inscripción y de supervisión que correrá a cargo del Banco de España (si el intermediario opera en más de una comunidad) o de los organismos competentes de las Comunidades Autónomas (si solo opera en una).

Tu opinión nos importa

Puntúa y deja tu comentario

¿Necesitas una hipoteca?

Te ayudamos a conseguirla de forma inmediata