Tipo de interés de las hipotecas en España: evolución y mejores ofertas

¿Qué es el tipo de interés de una hipoteca?

El tipo de interés de una hipoteca es lo que el banco te cobrará por prestarte dinero para comprar una vivienda. En la práctica, este “precio” de las hipotecas se calcula como un porcentaje de la deuda que contraes con el banco, aunque la forma de aplicarlo puede ser muy distinta en función de si eliges una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta:

• En las hipotecas fijas: en las hipotecas fijas, el tipo de interés es siempre el mismo, por lo que tu cuota no cambia a lo largo de toda la vida del préstamo.
• En las hipotecas mixtas: en las hipotecas mixtas se combina un tipo de interés fijo (que se aplica durante los primeros años) y uno variable (que se aplicará después).
• En las hipotecas variables: en las hipotecas variables, el tipo de interés es la suma del euríbor y un diferencial. Eso sí, se revisará el euríbor periódicamente, por lo que tu cuota puede subir o bajar.

🟣 Más información: Hipoteca fija, variable o mixta: ¿qué es mejor ahora?

¿Cuáles son las hipotecas con un interés más bajo?

Teniendo en cuenta las ofertas estándar de los bancos, las hipotecas con un interés más bajo te permitirán financiar la compra de una vivienda por menos de un 2% a tipo fijo, menos de un 0,5% más euríbor a tipo variable y menos de un 1,60% TIN (más un variable de euríbor+0,60%) a tipo mixto.

Hipotecas con un interés más bajo (ofertas estándar)

Ahora bien, en realidad, las hipotecas con un interés más bajo que puedes conseguir a día de hoy son las que se logran por la vía de la negociación. Por ejemplo, a través de nuestro bróker hipotecario, hemos conseguido ofertas al 1,90% TIN a tipo fijo, a e+048% a tipo variable, y a 1,30% TIN (a cinco años) más e+0,35% a tipo mixto a lo largo del último mes.

Hipotecas con un interés más bajo (ofertas negociadas)

¿Cuál es el interés actual de las hipotecas en España?

El interés de las hipotecas en España se sitúa en el 2,99% de media, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de junio. Esto significa que las hipotecas han subido un 2,75% respecto al mes anterior, aunque siguen siendo un 8% más baratas que el año pasado.

¿Cuál es el interés medio por tipo de hipoteca?

• Hipotecas fijas: con un interés medio del 2,99%, han subido en tasa mensual (+0,34%), pero están más baratas que el año pasado (-12,87%).
• Hipotecas variables: con un interés medio del 23%, se han encarecido en tasa mensual (+7,91%), pero bajan respecto al año pasado (-1,32%).

Sin embargo, los datos que recoge el INE tienen ciertas limitaciones que debes tener en cuenta:

• Se publicas con dos meses de retraso, por lo que muestra una foto de la realidad con cierta demora.
• Tienes en cuenta el interés que se paga por las hipotecas durante el primer año. Eso provoca que las cifras de las hipotecas variables estén algo distorsionadas, ya que este tipo de préstamos suele aplicar un tipo fijo de salida durante los primeros meses (normalmente 12) que puede ser muy distinto al interés que tendrá que pagar el cliente una vez que la cifras se empiece a calcular usando el euríbor como referencia.

Por eso, desde Kelisto también te mostramos el interés medio de las hipotecas a día de hoy, con información propia que tiene en cuenta los datos que ofrecen los bancos. Esta información te resultará de gran utilidad porque:

• Recoge datos de este mismo mes (septiembre de 2025).
• Te ofrece información sobre los tres tipos de hipotecas que existen: fijas, mixtas y variables (el INE solo distingue entre fijas y variables).
• Muestra información de su oferta estándar, en lugar de la del primer año que, en parte, puede distorsionar tu visión de la oferta actual.

Si nos fijamos en las ofertas de los bancos, el interés actual de las hipotecas también evoluciona a la baja en el caso de la comparación interanual:

• Las hipotecas fijas: con un interés medio del 2,76% TIN, han bajado respecto al año pasado (-11,17%).
• Las hipotecas variables: con un interés medio del 0,61% más euríbor, se mantienen sin cambios respecto al mes pasado, además de bajar un 6,15% en tasa interanual.
• Las hipotecas mixtas: con un interés medio del 2,43% TIN en el tramo fijo, y de euríbor+0,74% en el variable, bajan en tasa interanual (-11,83% y -1,33%).

¿Por qué suben o bajan los tipos de interés de las hipotecas?

• Por cuestiones de mercado: si los bancos quieren ganar clientes no tiene más remedio que que ofrecer productos competitivos, ya sea en precio o condiciones.
• Por el perfil del cliente: el interés de una hipoteca (o de cualquier préstamo) está muy ligado al riesgo que asume un banco. Por ello, si percibe menos riesgo (mejor perfil) el precio puede ser más bajo.
• Por la evolución de los tipos del BCE y del euríbor: los tipos de interés marcan el precio del dinero, por lo que es lógico que si su valor es más alto (tipos elevados) también pidan más por prestarlo y viceversa.

Cómo te afecta la última decisión del BCE

La decisión congelar los tipos de interés en el 2% adoptada por el BCE en su reunión celebrada hoy 11 de septiembre por segunda reunión consecutiva, busca reservar munición ante una posible intervención futura ya sea por la maltrecha evolución de la economía de la Eurozona o porque los precios vuelvan a subir en un futuro. Eso sí, también impactará en las condiciones de algunos productos bancarios, como las hipotecas (cuyo mercado puede quedar paralizado, en cuanto a ofertas se refiere), las cuentas remuneradas y los depósitos a plazo fijo (cuya rentabilidad probablemente se mantenga, aunque dependerá de la política comercial de cada entidad).

Si ya tienes una hipoteca:

Si tienes un préstamo a tipo fijo, que se mantengan los tipos no tendrá consecuencias para ti. Sin embargo, si tienes una hipoteca variable, lo lógico es que tu cuota se siga abaratando, debido a que anteriormente los tipos se han reducido con fuerza. Al fin y al cabo, las decisiones del BCE en materia monetaria repercute en el euríbor, que no es más que el precio al que los bancos se prestan dinero entre sí. Así, desde que el regulador europeo retomó las bajadas y ha reducido el coste al que presta dinero a los bancos, es lógico que estos también reduzcan el interés que se cobran entre ellos. No obstante, ahora que se han frenado esas rebajas se espera que ese proceso de caída del precio de las hipotecas se frene. También el euríbor, ya que ambos indicadores (euríbor y tipos de interés) siempre han evolucionado de forma muy similar.

Si estás pensando en pedir una hipoteca:

Cuando baja o sube los tipos de interés, lo que el BCE hace no es más que abaratar o encarecer el precio al que presta dinero a los bancos. Por tanto, es natural que estos trasladen esos movimientos al precio del dinero que prestan a los consumidores, es decir, el interés que cobran por los préstamos personales y las hipotecas.

Ahora bien, como ya hemos visto en las últimas semanas, el parón del BCE se ha trasladado a las ofertas de las entidades financieras, ya que éstas hacen los cambios de forma anticipada.

¿Qué puedes hacer para conseguir una hipoteca con un buen interés?

Si estás pensando en pedir una hipoteca

Deberías analizar qué tipo de hipoteca te conviene más (si fija, variable o mixta), comparar ofertas y negociar con los bancos, y analizar pormenorizadamente la letra pequeña de cada préstamo.

Si ya tienes una hipoteca variable

Es posible que tu cuota esté bajando al ritmo que lo hace el euríbor, pero quizá siga siendo alto para ti o, simplemente, te plantees ganar en tranquilidad. Si quieres vivir al margen de estos movimientos, puedes aprovechar la bajada de precio de las hipotecas fijas y mixtas para cambiarte a una de ellas. También podrías amortizar la deuda anticipadamente, pedir las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno o negociar una ampliación del plazo de tu hipoteca o un período de carencia.

🟣 Más información: Cómo cambiar de hipoteca variable a fija

Calcula cuánto pagarás por tu hipoteca con los tipos de interés actuales

¿Qué es el TIN y la TAE de las hipotecas?

A la hora de entender el interés de las hipotecas, es importante que sepas qué significan los conceptos de TIN y TAE, ya que son dos indicadores que te permitirán conocer cuál es el coste de pedir financiación, pero con matices distintos.

• EL TIN te muestra cuál es el interés de una hipoteca.
• La TAE te muestra cuál es el coste total de una hipoteca: tiene el cuenta el TIN y otros gastos, y se calcula en base a una determinada cantidad y a un plazo dedevolución.

Ten en cuenta que:

• El TIN te sirve para hacer una primera comparativa de hipotecas, si todavía no sabes cuánto vas a pedir, a cuántos años financiarás la compra de tu casa, etc.
• Calcular la TAE es útil cuando ya tienes los números bien claros y quieres saber, con exactitud, qué hipoteca te conviene más.