Claves para saber qué gastos tiene una hipoteca

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Las comisiones, la notaría, el registro de la propiedad... El consumidor debe asumir un gran número de gastos de hipoteca al contratar una hipoteca. Para que sepas cuáles son, dónde podrías ahorrar y si todos son obligatorios, en Kelisto hemos analizado cada uno de ellos.

¿Qué gastos tiene la formalización de una hipoteca?

A) Gastos financieros provenientes de la entidad financiera:

1) Intereses: desde el día de la constitución de la hipoteca, debemos ir devolviendo el importe entregado en cuotas según el plazo convenido, pagando los intereses pactados. La cuota tiene un mayor componente de intereses al inicio de la operación que al final de la misma, debido a que es al inicio cuando el saldo que se debe es mayor.

Así, para una hipoteca media de 100.000 € a 25 años, el gasto de hipoteca de la cuota al euríbor actual (0,54%) más un diferencial del 2,90%, es de 497,08 € (Al 3,44%). El primer año, la cuota se compone de 286,67 € de interés y de 210,74 € de amortización, mientras que al inicio del último año, los intereses son de 18,17 € y la amortización supone casi toda la cuota, al ser de 479,24 €.

2) Comisiones: Al gasto de la hipoteca hay que sumar una serie de comisiones al inicio de la misma:

a) Comisión de apertura: es la comisión que se cobra al inicio por el hecho de entregar, la entidad financiera, la cantidad solicitada. Varía entre el 0% y el 3%, siendo común un 0,50-1%. Este gasto de hipoteca suele ser negociable con el banco

b) Comisión de estudio: además de la anterior, también se cobra este concepto por la preparación y estudio de la operación.

Ambos gastos de hipoteca suponen generalmente entre el 0,50%-1% del importe de la operación. Sobre los 100.000 € de una hipoteca media, suponen 500-1.000 €.

Ambos gastos suponen generalmente entre el 0,50%-1% del importe de la operación. Sobre los 100.000 € de una hipoteca media, suponen 500-1.000 €.

3) Resto de condiciones: Resto de condiciones: aquí se engloban los seguros de hogar y vida, aportaciones a planes de pensión, etc. que la entidad ha podido obligarnos a contratar para la aprobación de la operación, ya que son parte del gasto en el que se incurre en el momento de la firma. Si a esto le sumamos un seguro de vida para un hombre de 35 años en buenas condiciones de salud, y el seguro de hogar el gasto de hipoteca anual se incrementa aproximadamente en 500 € (250 € por cada concepto).

B) Notaría

Las hipotecas en España, para tener efectividad ejecutiva (que la garantía se pueda reclamar en caso de impago), debe formalizarse en escritura pública, es decir, se recurre por parte de las entidades financieras a los notarios , que son los que “elevan a público” (dan validez legal), a la hipoteca que se formaliza.

Sobre las minutas de cada entidad (escrituras para reflejar la operación), se recogen las condiciones pactadas, así como todas las obligaciones y consecuencias del no cumplimiento de las mismas, y tanto los titulares como los representantes del banco o caja firman para darle validez.

El notario, por ello, cobrará su tasa correspondiente, dependiendo del número de hojas utilizadas en la minuta, número de copias simples que hay que entregar… Es decir, existe una escritura, la original, de lo que se firma, pero después se hacen copias simples para la entidad, cliente…y cada una de ellas incrementará el coste y el gasto de la hipoteca. Tenemos por tanto el coste de la operación, que va por tramos pero ronda el 4 por mil sobre el importe para cada operación (para 100.000 € son 400 € por el préstamo, y otros 400 € por la compra), y el de los documentos, que suponen alrededor de 50 € por cada copia por término medio.

C) Registro de la propiedad

Las hipotecas para tener validez se llevan e inscriben en el registro de la propiedad. Consiste en anotar la hipoteca en el bien hipotecado, dejar constancia de la operación. Así, cualquier persona puede tener acceso a conocer la situación de la finca, y poder comprobar si está libre de cargas, o por el contrario, tiene alguna hipoteca o incluso embargos u otras opciones como la servidumbre (partes de la finca que pueden ser utilizadas por personas ajenas a los titulares de la misma).

Igual que la notaría, el registro tiene sus tarifas y cobra por cada anotación que realiza, siendo aproximadamente las siguientes:

  HIPOTECA COMPRA/VENTA
50.000 € 217 € 121 €
100.000 € 254 € 158 €
150.000 € 273 € 191 €
     

 

D) Tributos

Las hipotecas suponen el pago de una serie de impuestos y estos también hay que sumarlos al gasto de la hipoteca, especialmente cuando conllevan también una compraventa.

1) Actos jurídicos documentados: Actos jurídicos documentados: por el hecho de firmar un documento entre ambas partes que refleja las condiciones pactadas, hay que pagar un porcentaje sobre el importe de la operación. Por un lado, por el concepto de la compra, y por otro, por el importe de la hipoteca. Generalmente, suele ser entre el 0,50% y el 1% de cada operación. Así, si se solicitan 100.000 € para una compra de 120.000 €, el gasto de hipoteca sería de 500-1.000 € por la hipoteca, y de 600-1.200 € por la compra.

2) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): para las transmisiones de segunda mano, el impuesto que se paga es éste. Actualmente el estándar está entre el 6% y el 8%, dependiendo de la comunidad, aplicando Madrid o Cataluña el 7% mientras que el País Vasco aplica el 6%, y llegando al 8% de Extremadura, elevándose hasta el 11% según el importe de lo que se va a escriturar. Es el impuesto que más eleva el gasto de la hipoteca o el coste final de la operación. A veces, algunas comunidades autónomas bonifican este impuesto (rebajándolo al 50% generalmente) para minorar su coste, cuando se cumplen una serie de condiciones, como son metros cuadrados determinados de máximo, ser menor a una edad (el tope de los 35 es el usual), y un tope de valor de venta de 200.000 €. Continuando con nuestro ejemplo, donde solicitamos 100.000 € para una compra de 120.000 €, el ITP a pagar seria entre 7.200-8.400 €.

3) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): éste es el tributo que se paga cuando la vivienda que se va a adquirir y a hipotecar es de primera transmisión, es decir, cuando se trate de una vivienda nueva. Actualmente, es del 10%, aunque durante el 2011 y 2012 se bonificó para facilitar las compraventas. El 10% en una vivienda de 120.000 € supone 12.000 € en gastos de hipoteca.

4) Plusvalías: Plusvalías: los ayuntamientos, cada uno según unas tablas que varían entre comunidades, cobran a cada cambio de titularidad (por ejemplo en una compraventa), un porcentaje sobre lo que el propio ayuntamiento considera que se ha elevado de valor el bien, por norma general del 0,50- 1% del incremento. Por lo tanto, si sobre la vivienda del ejemplo escriturada en 120.000 €, el ayuntamiento considera que se ha revalorizado un 50%, partimos de 60.000 € de valor anterior, por lo que el coste será de 300-600 €. Hay que destacar que este gasto de hipoteca suele recaer en el vendedor, pero será importante dejarlo claro antes de la firma.

Sumando todos los conceptos en forma de tributo, tenemos para la hipoteca de 100.000 €, un gasto de hipoteca que será de 13.000 € aproximadamente en el caso de una vivienda nueva, y de 9.500 € si se trata de una vivienda de segunda mano. ​ 

E) Gestoría

Todos esos procesos, debido a su complejidad, requieren de una serie de fases y conocimientos que recomiendan la contratación de una gestoría. En muchos casos, es la propia entidad financiera la que obliga a hacerlo a través de su gestoría, pues se quiere asegurar de que se inscribe la hipoteca en el registro, ya que si no es así no tiene validez si después requiere de su ejecución (en caso de impago).

Una gestoría cobrará una minuta que será de 200-250 € por las gestiones de la compra y otros 250 € por la hipoteca.

Conclusión:

Como podemos comprobar, los gastos de hipoteca provienen de numerosos conceptos. En una hipoteca de 100.000 € a 25 años tendríamos, además de la cuota de 497,08 € (al 3,44%):

-Comisión apertura y/o estudio: 500-1.000 €

-Impuestos: 9.500 € (segunda mano) y 13.000 € (vivienda nueva)

-Notaria: 800 €

-Registro: 254 € por la hipoteca - 158 € por la compra

-Gestoría: 250 €

Total de gastos de hipoteca: Entre 11.462 € y 15.462 €.

En la mayoría de los mismos, los gastos no financieros no admiten una negociación o comparación, estando previamente calculados, aunque la dificultad radica en que en cada comunidad autónoma los porcentajes de los distintos conceptos cambian. 

Es recomendable, para facilitar la tarea, solicitar en la propia entidad financiera el cálculo aproximado de los gastos totales, información que generalmente será facilitada sin mayor problema, al tratarse de unos gastos comunes independientemente de con qué entidad se firme finalmente la operación.

Para facilitarte la tarea a la hora de decidir, en Kelisto hemos analizado las 10 mejores hipotecas que hay actualmente en el mercado español, puedes consultar nuestro artículo aquí

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