¿Cuál es el tipo de interés de las hipotecas en España?

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El tipo de interés de las hipotecas puede ser fijo, variable o mixto y, en la actualidad, evoluciona a la baja, con caídas que rozan el 6% respecto al año pasado, según datos de Kelisto.

 

LAS HIPOTECAS MÁS BARATAS

Hipoteca fija
Kelisto Hipotecas Hipoteca fija
TIN desde: 2,50%
TAE desde: 2,89%
Plazo: 30 años
Hipoteca mixta
Banco Sabadell Hipoteca Mixta
TIN primeros 3 años desde: 2,10%
Resto de años desde: e+ 0,70%
TAE desde: 4,59%
Plazo hasta: 30 años
Hipoteca variable
Banco Sabadell Hipoteca Variable
TIN primer año desde: 2,00%
Resto de años desde: e+ 0,40%
TAE desde: 5,08%
Plazo hasta: 30 años

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades. El podio muestra la hipoteca más barata de cada uno de los tres podios que verás en este artículo https://www.kelisto.es/hipotecas/mejor-compra/las-hipotecas-mas-baratas-6357. Consulta más información sobre fuentes y metodología en cada uno de ellos.

El tipo de interés de las hipotecas puede ser fijo, variable o mixto, y conocer sus diferencias, ventajas y riesgos es crucial para saber qué oferta te conviene según tu perfil. Además, es esencial que entiendas en qué nivel se sitúan cada uno de ellos en la actualidad y cómo evolucionan para poder elegir un préstamo realmente atractivo: por ejemplo, el actual interés de las hipotecas en España ronda en 3,158% TIN para las fijas, el 0,66%+euríbor para las variables y el 2,84% TIN más 0,76%+euríbor para las mixtas, según datos de Kelisto.

¿Qué es el tipo de interés de las hipotecas?

El tipo de interés de las hipotecas es lo que el banco te cobrará por prestarte dinero para comprar una vivienda. En la práctica, este “precio” de las hipotecas se calcula como un porcentaje de la deuda que contraes con el banco, aunque la forma de aplicarlo puede ser muy distinta en función de si eliges una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta.

☀️ En las hipotecas fijas, el tipo de interés es siempre el mismo, por lo que tu cuota no cambia a lo largo de toda la vida del préstamo.

⛅ En las hipotecas mixtas se combina un tipo de interés fijo (que se aplica durante los primeros años) y uno variable (que se aplicará después).

🌦️ En las hipotecas variables, el tipo de interés es una suma del euríbor más un diferencial, que es un porcentaje que no varía. Tu banco, eso sí, revisará el euríbor periódicamente (cada año o cada seis meses), lo que hará que tu cuota vaya subiendo o bajando con el paso del tiempo.

¿Cuál es el interés actual de las hipotecas en España?

El interés de las hipotecas en España se sitúa en el 3,38% de media, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de abril. Esto significa que las hipotecas se han abaratado: un 0,88% respecto al mes anterior, aunque son un 9,74% más caras respecto al año pasado. Por tipos de hipotecas, el interés de las variables ha subido, mientras que el de las fijas ha bajado: un +3,17% con respecto a marzo (-3,57% en el caso de las fijas) y un +17,33% con respecto al mismo mes del año pasado (+7% en el caso de las fijas).

Evolución del interés de las hipoteca para vivienda (datos oficiales)

ABRIL 2023 (%)MARZO 2024 (%)ABRIL 2024 (%)Diferencia respecto a MARZO 2023 (EN % MENSUAL)Diferencia respecto a FEBRERO DE 2023 (EN % INTERANUAL)
INTERÉS MEDIO HIPOTECAS3,083,413,38-0,889,74
INTERÉS MEDIO HIPOTECAS VARIABLES2,773,153,253,1717,33
INTERÉS MEDIO HIPOTECAS FIJAS3,283,643,51-3,577,01

Fuente: Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE) a 20/06/2024 correspondiente a febrero de 2024 (últimos datos disponibles). Datos del interés aplicado el primer año.

El interés de las hipotecas que recoge el INE tiene algunas particularidades que debes tener en cuenta a la hora de entender la tendencia que sigue el precio de estos préstamos:

  • Se publica con dos meses de retraso, por lo que muestra una foto de la realidad con cierta demora.
  • Tiene en cuenta el interés que se paga por las hipotecas durante el primer año. Eso provoca que las cifras de las hipotecas variables estén algo distorsionadas, ya que este tipo de préstamos suele aplicar un tipo fijo de salida durante los primeros meses (normalmente 12) que puede ser muy distinto al interés que tendrá que pagar el cliente una vez que la cifras se empiece a calcular usando el euríbor como referencia.

Evolución del interés de las ofertas de los bancos (datos Kelisto)

Si nos fijamos en las ofertas de los bancos, el interés de las hipotecas evoluciona de forma distinta, ya que en varias modalidades se ven caídas de precios: el descenso más acusado se corresponde con las hipotecas fijas, con una caída del 7,09% en tasa interanual (y del -0,16% respecto al mes pasado), mientras que el tipo fijo que aplican las hipotecas mixtas ha descendido un 5,65% respecto al año pasado (-0,14% respecto al mes pasado), según datos de Kelisto

A su vez, el interés de las hipotecas variables ha bajado un 2,94% respecto a mayo de 2023 (al igual que respecto al mes pasado) y el tipo variable que aplican las hipotecas mixtas ha crecido un 2,70% en tasa interanual (la misma cifra mes a mes).

Así evoluciona el interés de las ofertas hipotecarias de los bancos

JUNIO 2023 (%)MAYO 2024 (%)JUNIO 2024 (%)Diferencia respecto a ABRIL 2024 (EN % MENSUAL)Diferencia respecto a MAYO DE 2023 (EN % INTERANUAL)
INTERÉS MEDIO HIPOTECAS VARIABLES0,680,680,66-2,94-2,94
INTERÉS MEDIO HIPOTECAS FIJAS*3,3993,1633,158-0,16-7,09
INTERÉS MEDIO HIPOTECAS MIXTAS (PERÍODO FIJO)3,012,8442,84-0,14-5,65
INTERÉS MEDIO HIPOTECAS MIXTA S (PERÍODO VARIABLE)0,740,740,762,702,70

Fuente: Kelisto.es con datos propios a 20/06/2024 (últimos datos disponibles). *A 25 años para adaptarse al plazo medio de amortización en España según el INE.

¿Qué es el TIN y la TAE de las hipotecas?

A la hora de entender el interés de las hipotecas, es importante que sepas qué significan los conceptos de TIN y TAE, ya que son dos indicadores que te permitirán conocer cuál es el coste de pedir financiación, pero con matices distintos. El TIN (o Tipo de Interés Nominal) es el interés anual que se aplicará sobre tu deuda y la TAE (o Tasa Anual Equivalente) te indica el coste anual (TIN), pero teniendo en cuenta otros gastos, como las comisiones o los seguros que bonifiquen una hipoteca. Además, se calcula en base a una cantidad concreta y a un plazo de devolución determinado.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?

💎 EL TIN te muestra cuál es el interés de una hipoteca.

💍 La TAE te muestra cuál es el coste total de una hipoteca: tiene el cuenta el TIN y otros gastos, y se calcula en base a una determinada cantidad y a un plazo dedevolución.

 

Ten en cuenta que: 

  • El TIN te sirve para hacer una primera comparativa de hipotecas, si todavía no sabes cuánto vas a pedir, a cuántos años financiarás la compra de tu casa, etc.
  • Calcular la TAE es útil cuando ya tienes los números bien claros y quieres saber, con exactitud, qué hipoteca te conviene más.

¿Qué limitaciones tiene la TAE de las hipotecas?

Aunque la TAE te ayudará a hacerte una idea de lo que cuesta una hipoteca (y, por tanto, te ayudará a comparar ofertas), este indicador tiene ciertas limitaciones:

  • Solo es útil en las hipotecas fijas: la ley exige que la TAE que, por ejemplo, muestran los bancos en sus ofertas, refleje el coste más caro que puede llegar a tener una hipoteca. Si tenemos en cuenta que las hipotecas variables suelen cobrar un tipo fijo los primeros meses, para luego pasar a aplicar el euríbor más un diferencial, el coste más caro sería el que se aplica en ese segundo tramo. Sin embargo, el euríbor se revisa cada año, con lo que la TAE que se pudiera calcular hoy para una hipoteca variable es muy probable que cambie en la revisión del próximo año.
  • Se calcula para una cantidad y plazo determinados: la TAE se calcula teniendo en cuenta una cantidad determinada y un plazo de devolución concreto. Esas cifras no tienen por qué coincidir con la de la hipoteca que tú quieres pedir y, por tanto, lo normal es que no se adaptan a tu caso particular. Por tanto, lo más adecuado es que, una vez hayas seleccionado varias hipotecas que te interesen, utilices un simulador de hipotecas como el de Kelisto para calcular la TAE de todas ellas.

¿Cuál es la TAE de las hipotecas en España?

La TAE de las nuevas hipotecas que se firman en España se sitúa en el 3,60%, según los últimos datos del Banco de España, correspondientes a abril de 2024. En los últimos meses, este indicador ha evolucionado a la baja: alcanzó su máximo en septiembre de 2023 (4,11% TAE) y, desde entonces, ha ido cayendo mes a mes.

¿Por qué suben o bajan los tipos de interés de las hipotecas?

Los tipos de interés de las hipotecas suben o bajan por cuestiones de mercado (es decir, por lo que hagan los competidores de un banco), por la evolución de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) y del euríbor y por el perfil que tenga el cliente:

  • Por cuestiones de mercado: si los bancos quieren ganar clientes tiene que ofrecer productos competitivos. Por tanto, es lógico que las entidades estén muy atentas a los movimientos que hagan el resto en su oferta para decidir si abaratan o encarecen sus préstamos.
  • Por la evolución de los tipos del BCE y del euríbor: cuando los tipos de interés -y el euríbor- suben, los bancos suelen reducir el diferencial que aplican sus hipotecas variables para fomentar su contratación, ya que se trata de una oferta más ventosa para su negocio. Por el contrario, el TIN de las hipotecas fijas se suele encarecer en ese mismo contexto y bajar cuando los tipos de interés y el euríbor bajan.
  • Por el perfil del cliente: el interés de una hipoteca (o de cualquier préstamo) está muy ligado al riesgo que asume un banco. Es decir, cuanto mayor sea el riesgo, mayor será también el interés y viceversa. Por tanto, cuanto mejor sea tu perfil, más opciones tendrás de que apliquen tipos de interés ventajosos.

☝️🤓 Cómo negociar el interés de una hipoteca

El tipo de interés de una hipoteca siempre se puede negociar, sobre todo si tienes un buen perfil: es decir, no necesitas pedir más de un 80% del valor de tasación de tu futura casa, tienes unos ingresos elevados, un trabajo estable y pocas deudas. En nuestro bróker hipotecario te ayudamos a hacerlo, ya que -dado que trabajamos con la mayoría de las entidades- tenemos un amplio conocimiento del mercado. Eso, unido al buen perfil del solicitante, pueden marcar una gran diferencia en el precio final de tu hipoteca.

¿Cómo ha evolucionado el tipo de interés de las hipotecas?

Tras varios años en el entorno del 4%, los tipos de interés de las hipotecas empezaron a bajar en 2015 y, entre 2017 y 2022 se mantuvieron en el entorno del 2%. Sin embargo, a lo largo del 2023 (y al calor de las subidas de tipos de interés del BCE), el precio de las hipotecas se elevó hasta situarse, de media, por encima del 3,30%. Aunque en los primeros compases de 2024 se ha relajado esa cifra, a día de hoy todavía está por debajo ya del 3,40%, según los datos del INE

Evolución histórica de los tipos de interés de las hipotecas

gráfico evolución tipos de interés del BCE y de las hipotecas

Fuente: Kelisto.es con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) a 20/06/2024

Cómo conseguir una hipoteca con un buen interés

Para conseguir una hipoteca con interés atractivo, no basta con conocer datos como el TIN o la TAE: también es importante comparar ofertas y, sobre todo, tener capacidad de negociación con las entidades, algo para lo que te resultará muy útil un bróker hipotecario gratuito*, como el que ponemos a tu disposición en Kelisto.

  • Localiza las hipotecas más baratas del mercado: en nuestros rankings de las mejores hipotecas variables, las mejores hipotecas fijas y las mejores hipotecas mixtas seleccionamos cada mes, en base a criterios objetivos y medibles, las ofertas más atractivas del mercado para que tengas una primera selección de los productos más interesantes que puedes encontrar a día de hoy. Puedes complementar estas clasificaciones con nuestro simulador de hipotecas, que te permitirá saber la cuota que pagarías y el coste final de cada una de las mejores ofertas del mercado.
  • Compara hipotecas: utilizar un comparador de hipotecas como el que ponemos a tu disposición en Kelisto te permitirá acotar mucho más la búsqueda, ya que podrás seleccionar los criterios que más se adecúan a tu perfil para encontrar las mejores ofertas.
  • Utiliza un bróker hipotecario: un bróker hipotecario gratuito*, como el que ponemos a tu disposición en Kelisto te permitirá conseguir ofertas totalmente personalizadas para tu perfil. Además, nuestro equipo negociará con los bancos por ti para conseguir el mejor precio y te acompañará durante todo el proceso de contratación por si te surgen dudas.

* El servicio de bróker hipotecario de Kelisto es 100% gratuito para los clientes que pidan hasta un 90% del valor de tasación o compraventa del inmueble que desean comprar, que es el límite que fijan la mayoría de las entidades en sus ofertas estándar. En caso de requerir un porcentaje mayor, el cliente deberá asumir una comisión por la operación (solo en caso de firma de la hipoteca con el bróker hipotecario de Kelisto). Estas condiciones también se aplicarán en los siguientes supuestos: hipotecas destinadas a segunda residencia por más del 70% del valor de tasación; hipotecas firmadas por no residentes en España por más del 80% del valor de tasación; e hipotecas destinadas a inversión por más del 60% del valor de tasación.

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