¿Cómo influyen los tipos de interés en la cuota de tu hipoteca?

Tanto si estás pensando en contratar una hipoteca como si ya tienes una es importante que te familiarices con el concepto de tipos de interés y que entiendas cómo influyen en este tipo de préstamos. ¿La razón? Son un factor esencial para saber la previsión del euribor -el índice que marca las posibles subidas o bajadas en tu cuota si eliges o tienes una a tipo variable- y para determinar el precio que los bancos ponen a sus préstamos a la compra de vivienda.

Para que entiendas cómo influyen los tipos de interés en tu hipoteca –futura o actual- y cómo puedes minimizar el impacto de la subida que el Banco Central Europeo (BCE) realizó el pasado 4 de mayo de 2023, en Kelisto te damos todas las claves. Recuerda que, asimismo, puedes saber más sobre cómo impactará en tu bolsillo este cambio en la política monetaria de la Zona Euro en nuestro análisis sobre cómo te afecta una subida de los tipos de interés.

¿Qué son los tipos de interés?

Los tipos de interés son, en pocas palabras, el precio del dinero. El dinero que circula en cualquier economía no surge de la nada: depende de las emisiones que realice la autoridad competente del tema, que en el caso de la Eurozona es el BCE. Esta institución realiza subastas en las que pone a disposición de los bancos cierta cantidad de efectivo para que estos, a su vez, lo hagan llegar a los consumidores a través de préstamos. El precio al que el BCE “vende” ese dinero que subasta es lo que se conoce como tipos de interés.

Una vez que consiguen dinero en esas subastas, los bancos pueden quedarse con ese efectivo, o prestarlo a otras entidades en el mercado interbancario, normalmente, aplicando cierto margen. El valor al que las entidades bancarias se prestan dinero entre ellas es lo que se conoce como euríbor.

¿Cuáles son los tipos de interés oficiales del BCE?

Cuando se habla de los tipos de interés (sobre todo, en relación a las hipotecas) a lo que en realidad se hace referencia es al “tipo de interés de las operaciones principales de financiación”, que es lo que cobra el BCE por prestar dinero a los bancos. Sin embargo, la autoridad monetaria de la Eurozona también controla otros dos tipos oficiales:

• La “tasa de facilidad de depósito”, que es lo que paga el BCE a los bancos por mantener el exceso de dinero que tengan en el propio BCE. Por tanto, al mantenerlo negativo, la institución fomenta que las entidades usen su efectivo para prestarlo a particulares, empresas o a otros bancos.
• La “facilidad marginal de crédito”, que es lo que el BCE cobra a los bancos por prestarles dinero a un solo día, una operación que siempre debe estar respaldada por una garantía que deben presentar las entidades financieras.

¿Por qué influyen los tipos de interés en tu hipoteca?

Los tipos de interés influyen en una hipoteca porque si el BCE presta el dinero más caro a los bancos, el efecto inmediato es que estos subirán el precio al que se lo prestan a otras entidades (es decir, el euríbor) y a sus propios clientes (lo que explica que se encarezcan sus ofertas para quienes quieran contratar una nueva hipoteca).

Para entender ambos fenómenos, basta con ver cómo han evolucionado todos estos indicadores a lo largo del tiempo. Si empezamos por el euríbor, la siguiente gráfica muestra cómo este indicador se ha movido siempre al mismo ritmo que los tipos de interés, pero a un nivel algo más alto ya que, como ya te imaginarás, los bancos tienen que sacar un margen cuando prestan dinero a otras entidades. ¿Qué impacto tiene esto en tu bolsillo? Una subida de los tipos de interés hará que el euríbor suba y, por tanto, si tienes una hipoteca variable, tu cuota también lo hará.

Evolución del euríbor y los tipos de interés del BCE (2008-2023)

En cualquier caso, ten en cuenta que los tipos de interés no son el único factor que influye en el valor que marque el euríbor hoy (o cualquier otro día) y, por tanto, en el coste de una hipoteca variable: la escasez o abundancia de oferta de dinero en efectivo o, incluso, el propio miedo o incertidumbre que haya en el mercado pueden influir –al alza o a la baja- en los niveles que alcance este indicador.

En lo que respecta al precio de las nuevas hipotecas pasa algo similar: si el BCE presta el dinero más caro a los bancos, estos se lo repercutirán a sus clientes cobrándoles un interés más alto, como podrás ver en el siguiente gráfico.

Evolución de los tipos de interés y del interés de las hipotecas sobre viviendas (2009-2023)

¿Habrá más subidas de los tipos de interés en 2023?

El BCE efectuó el pasado 4 de mayo de 2023 la séptima subida de los tipos de interés consecutiva desde junio de 2022 y la tercera desde que comenzó 2023. En concreto, en su reunión de política monetaria los ha subido en 0,25 puntos, el avance más leve desde el pasado verano y muy inferior, por ejemplo, al de los meses de septiembre y octubre de 2022, cuando los subió en 0,75 puntos. Dado que la inflación se mantiene en niveles altos, pese a haber moderado su avance, el BCE ha recalcado, en un comunicado, que «está preparado para ajustar todos sus instrumentos en el marco de su mandato para asegurar que la inflación vuelva a situarse en su objetivo del 2% a medio plazo y preservar el buen funcionamiento de la transmisión de la política monetaria».

Así quedan los tipos de interés tras la última reunión del BCE

La primera subida de los tipos de interés de 2022 tuvo lugar el pasado 21 de julio de 2022. Ese aumento fue de 0,50 puntos y en aquel momento la institución ya avanzó que esperaba volver a hacer una más en septiembre, pero sin concretar la cuantía. Finalmente, los subió 0,75 puntos básicos el día 8 de septiembre, la misma cifra que avanzarían un mes y medio después, el 27 de octubre.

La inestabilidad geopolítica y la inflación desbocada que afecta a toda la Zona Euro (actualmente en el 7%) han provocado que el BCE haya ido cambiando sus planes con respecto a la posibilidad de realizar una subida de los tipos de interés. A finales de 2021, todo hacía pensar que este indicador mantendría cierta estabilidad en los siguientes meses. La propia presidenta del BCE, Christine Lagarde, avanzó en su comparecencia del 16 de diciembre de 2021 que era poco probable que la institución subiera los tipos de interés en 2022, algo que también compartía el Gobierno español, tal y como se plasmó en el proyecto de los Presupuestos Generales del Estado para 2022.

Con el inicio del 2022, el discurso del BCE comenzó a cambiar. En febrero del pasado año, la propia Lagarde no descartó que la institución tuviera que endurecer la política monetaria ante el avance de la inflación y, de hecho, rehusó descartar una subida de tipos de interés en 2022 porque -a su juicio- la situación “realmente había cambiado”. Desde entonces, su discurso ha seguido avanzando en esa línea.

En mayo de 2022, tanto el vicepresidente del organismo, Luis de Guindos, como su propia presidenta, Christine Lagarde, dieron a entender que la subida de tipos de interés sería una realidad a lo largo del verano. De esta forma, el BCE volvía a seguir su rutina de emitir dos avisos previos a realizar movimientos en los tipos de interés, algo que finalmente sucedería en julio de 2022.

¿Cómo evitar que los tipos de interés impacten en la cuota de tu hipoteca?

Si quieres evitar que los tipos de interés impacten en la cuota de tu hipoteca de forma que no vivas sujeto a la relación que existe entre hipotecas y euríbor, tienes varias opciones: si todavía no has pedido financiación para la compra de tu futura vivienda, tendrías que optar por contratar una hipoteca a tipo fijo. Y si ya tienes una hipoteca a tipo variable, tendrías que pasar al tipo fijo mediante una de estas tres alternativas: la novación, la subrogación o  la cancelación de una hipoteca y la apertura de una nueva.

Cómo evitar que los tipos de interés te impacten si vas a contratar una hipoteca

Si no quieres que los tipos de interés impacten en la cuota de tu futura hipoteca tendrías que contratar una a tipo fijo. De esa forma, el interés que pagas siempre sería el mismo, en lugar de estar sujeto a la evolución del euríbor, que es la referencia que marca el precio de las hipotecas variables y que suele evolucionar de forma muy similar a cómo lo hacen los tipos de interés.

Para ayudarte a encontrar la mejor hipoteca fija del mercado, en Kelisto seleccionamos cada mes las ofertas más baratas para el plazo más habitual entre los que solicitan financiación -25 años, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)- a la hora de elaborar nuestro ranking mensual de los mejores préstamos hipotecarios a tipo fijo. En base a estos criterios, la mejor hipoteca fija del mercado a cierre de este artículo es la hipoteca a tipo fijo de Cajamar.

La mejor hipoteca fija

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Cómo evitar que los tipos de interés te impacten si ya tienes una hipoteca

Tal y como te contamos en detalle en nuestro análisis sobre el cierre del euríbor en mayo, hay varias cosas que puedes hacer para evitar que la subida de los tipos de interés impacten sobre tu hipoteca: cambiarte el tipo de hipoteca de variable a fijo o mixto, amortizar anticipadamente parte de tu deuda, acogerte a alguna de las ayudas aprobadas por el Gobierno o negociar una ampliación del plazo o un período de carencia.

1. Cambiarte a una hipoteca fija

Si en su día estudiaste las diferencias entre las hipotecas fijas y variables y decidiste financiar la compra de tu casa con una de las segundas, es probable que estés preocupado por el impacto que va a tener en tu economía familiar la subida de los tipos de interés y, por ende, del euríbor. En ese caso, la mejor solución es cambiar el tipo de tu hipoteca, de variable a fijo. Para ello tienes tres opciones:

• Novación: es decir, negociar un cambio de tipo de interés con tu propio banco. Es la opción más barata, pero debes tener en cuenta que los bancos no siempre ofrecen las propuestas más agresivas a sus propios clientes.      
• Subrogación: supone cambiar tu hipoteca de banco. Es algo más caro que la novación, pero cuando se hace para cambiar el tipo de variable a fijo, los costes están bonificados por ley.      
• Cancelar tu actual hipoteca y abrir una nueva: hay bancos que no ofrecen subrogación a sus clientes, sino que les pide que cancelen su actual hipoteca y abran una nueva. Esta operación sale algo más cara que la subrogación, pero si la oferta que te hacen es buena o si valoras mucho la seguridad de un tipo fijo, te puede merece la pena el desembolso.      

¿Cuánto cuesta cambiar de tipo variable a fijo según la opción que elijas?

Tanto si estás en plena búsqueda de financiación para tu futura vivienda, como si quieres una hipoteca para pasar del tipo variable al fijo, no olvides que en Kelisto ponemos a tu disposición numerosas herramientas para ayudarte:

• Nuestro comparador de hipotecas, que, en tan solo unos minutos, te permitirá encontrar las ofertas de préstamos hipotecarios más baratas del mercado en base a los parámetros que escojas e iniciar el proceso de contratación de la que mejor se adapte a tus necesidades.
• Nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas, las mejores hipotecas variables y las hipotecas más baratas del mercado, que actualizamos la primera semana de cada mes en base a criterios objetivos para que siempre sepas dónde encontrar las propuestas más interesantes de los bancos.
• Nuestro servicio de bróker hipotecario, que te permitirá ponerte en contacto con nuestros asesores para que analicen tu caso, hablen con los bancos y negocien por ti para conseguir las mejores condiciones para financiar la compra de tu vivienda.

2. Otras soluciones: cambiarte a una hipoteca mixta, amortizar deuda, etc.

• Cambiarte a una hipoteca mixta puede ser una buena solución si crees que podrás amortizar tu deuda antes de que termite el período fijo de este tipo de préstamos.
• Amortizar deuda es una buena alternativa si tienes ahorros previos y reduces cuota: de esa forma, tu mensualidad se reducirá y podrás verte menos impactado por la subida de los tipos de interés y, en consecuencia, del euríbor.
• Las ayudas para las hipotecas aprobadas por el Gobierno en noviembre de 2022 incluyen, entre otras cuestiones, la posibilidad de poder pedir un período de carencia -en el que solo se paguen intereses o, incluso, se suspenda temporalmente el pago de las cuotas- y la opción de alargar el plazo de devolución para reducir la cuota mensual. Las medidas solo estarán disponibles para hogares con ingresos inferiores a 29.400 euros al año y ,según cálculos del Gobierno, podrían beneficiar a más de un millón de familias. Ahora bien, solo las aplicarán aquellos bancos que voluntariamente quieran hacerlo.
• Negociar una ampliación del plazo de tu hipoteca o un período de carencia con tu banco te permitirá reducir tus gastos mensuales, pero recuerda que, a la larga, te hará pagar más intereses.