Hipotecas y euríbor: ¿qué pasará con mi cuota si sigue subiendo?

Las mejores hipotecas fijas para subrogación

La relación entre hipotecas y euríbor es algo sumamente importante para quienes tienen un préstamo hipotecario a tipo variable o para quienes están pensando en comprar una casa y todavía no han decidido si les conviene más una hipoteca fija o una variable. Para los primeros, saber cómo evolucionará este índice de referencia será clave para entender si la cuota que pagan cada mes subirá. Y para los segundos, entender las previsiones del euríbor les permitirá decidir si prefieren aprovecharse de los diferenciales tan bajos que se registran hoy en día o si, por el contrario, prefieren pagar más a cambio de la seguridad que les ofrece una hipoteca fija.

Para ayudar a unos y a otros a tomar decisiones, en Kelisto hemos analizado detenidamente la relación entre hipotecas y euríbor. Así podrás repasar todas las claves que debes saber y tendrás a mano ejemplos prácticos que te ayudarán a tomar decisiones.

Hipotecas y euríbor: ¿qué relación hay entre ellos?

La relación que existe entre hipotecas y euríbor es tan sencilla como crucial: este índice de referencia se utiliza para calcular el interés que pagarán quienes tengan contratada una hipoteca variable. Además, de la evolución que registre este indicador dependerá que la cuota de este tipo de préstamos suba, baje o se mantenga a lo largo del tiempo.

Para empezar por el principio, debes tener en cuenta tres cuestiones muy básicas en lo que respecta a la relación entre hipotecas y euríbor:

• Este índice de referencia solo impacta en las hipotecas a tipo variable, que son aquellas cuyo interés se calcula sumando el euríbor más un diferencial, que es un porcentaje que fija cada banco según considera oportuno.
• Las hipotecas variables se llaman así porque el valor del euríbor que se usa para calcular su interés se revisa periódicamente (cada seis o cada 12 meses, dependiendo del banco). Llegado ese momento, la entidad mirará cuál es el valor del euríbor del mes anterior y será esa cifra la que aplique para calcular el interés –y la cuota- que pagará el usuario. Por tanto, si el euríbor sube, la cuota también lo hará; y si baja, esta también se reducirá.
• En España, la mayoría de hipotecas usan como referencia para el cálculo del interés el euríbor a 12 meses, aunque este indicador también existe para otros plazos (tres meses, seis meses, etc.), tal y como verás en nuestro análisis sobre el valor del euríbor hoy.

¿Cómo cambian las hipotecas con el euríbor de agosto de 2023?

Para entender cuáles son las consecuencias prácticas de la relación entre hipotecas y euríbor, basta con ver cómo cambiará la cuota de un préstamo con el euríbor de agosto de 2023, que es el último valor disponible. Para un usuario que tuviera una deuda pendiente a 25 años, con un interés de euríbor+1,15% y que revisara su préstamo cada mes de agosto (y, por tanto, con el dato de julio del euríbor), la cuota subiría un 33,07%, es decir, en una horquilla que va de los 146,68 y 440,06 euros más al mes en función del importe de la hipoteca:

• Para una deuda de 100.000 euros, la cuota pasaría de 443,60 a 590,28 euros (+146,68 euros al mes)
• Para una deuda de 200.000 euros, de 887,19 a 1.180,57 euros (+293,38 euros al mes)
• Para una deuda de 300.000 euros, de 1.330,79 a 1.770,85 euros (+440,06 euros al mes)

¿Cómo impacta la subida del euríbor de agosto en las hipotecas?

¿Qué pasará con las hipotecas si el euríbor vuelve a su nivel máximo?

Otra de las cuestiones clave en la relación entre hipotecas y euríbor es lo que pasaría si este índice volviera a su máximo histórico (el 5,393% registrado en julio de 2008). En ese caso, la cuota de las hipotecas variables experimentaría una subida extrema. Para un usuario con una deuda pendiente de 100.000 euros, a 25 años, con un diferencial del 1,15% y que hoy revisara el interés que paga, su cuota pasaría de 443,60 euros a 667,11 euros: es decir, pagaría un 50,39% más cada mes, lo que se traduciría en 2.682,12 euros más a lo largo de un año, aunque estas cifras cambiarían notablemente en función del importe de la hipoteca.

¿Qué pasaría si el euríbor volviera su máximo histórico?

Después de más de seis años con el euríbor en negativo, el euríbor volvió a positivo en el mes de abril de 2022. Aunque los organismos y entidades que emiten previsiones sobre este índice de referencia ya estimaban que esto ocurriría a lo largo del año, nada hacía prever que sobrepasara el cero tan pronto. Por tanto, ahora la gran incógnita es hasta dónde subirá el euríbor en los próximos meses y cómo impactará esto en la cuota de las hipotecas variables. En este contexto, tanto si estás pensando en contratar una hipoteca variable como si ya tienes una, es importante que hagas cuentas. Para ayudarte, en Kelisto ponemos a tu disposición un simulador de hipoteca con el que podrás, en pocos segundos, ver cómo evolucionaría tu hipoteca si el euríbor volviera a máximos, de forma que puedas cerciorarte de que tu economía familiar puede soportar una subida en la cuota de semejante calibre.

¿Cómo proteger tu hipoteca de la subida del euríbor?

Para protegerte de la subida del euríbor tienes distintas soluciones, en función de si ya tienes una hipoteca variable o de si estás pensando en contratar un préstamo para comprar una vivienda. En el primer caso podrías optar por cambiarte a una hipoteca fija o mixta, amortizar anticipadamente tu deuda, pedir alguna de las ayudas para las hipotecas aprobadas el año pasado por el Gobierno o negociar con tu banco una ampliación del plazo o un período de carencia. Si buscas contratar una hipoteca, analizar muy bien qué tipo de hipoteca te interesa más, negociar con la ayuda de un bróker hipotecario y entender bien la letra pequeña de cada oferta es clave para encontrar la mejor opción.

Soluciones para esquivar la subida del euríbor si tienes una hipoteca variable

Si tienes una hipoteca variable y quieres hacer algo para esquivar el impacto que la subida del euríbor tiene sobre la cuota de tu hipoteca, hay varias medidas que puedes tomar:

• Cambiarte a una hipoteca fija: pese a que se han encarecido notablemente en en los últimos meses, aún hay hipotecas fijas por debajo del 3% a un plazo de 25 años. Además, el coste de cambiar tu hipoteca variable por una fija-mediante subrogación o novación- se ha abaratado en los bancos que se han adherido al plan de ayudas aprobado por el Gobierno el año pasado. En esos casos, durante 2023 las entidades no podrán cobrar comisión por subrogación/novación y, a partir de 2024, este cargo quedará limitado al 0,05%. Para ayudarte a encontrar la mejor oferta a tipo fijo, en Kelisto te ofrecemos cada mes el ranking de la mejor subrogación, ordenado en base a criterios objetivos:

Las mejores hipotecas fijas para subrogación

• Cambiarte a una hipoteca mixta: con una hipoteca mixta podrás conseguir un interés fijo más ventajoso que el de las ofertas 100% fijas, pero este solo se cobraría durante algunos años: cuantos más sean, más alto será el tipo fijo que aplique el banco. Terminada esta primera etapa, de nuevo, el tipo que se te aplicaría volvería a ser variable y, por tanto, volverías a estar sujeto a los vaivenes del euríbor. Por este motivo, las hipotecas mixtas solo serían recomendables para quienes crean que pueden ahorrar durante los primeros años de vida de la hipoteca, ya que, una vez llegado el tramo variable, podrían amortizar deuda anticipadamente para así reducir los años que estarían expuesto al euríbor.

LAS MEJORES HIPOTECAS MIXTAS (SEPTIEMBRE 2023)

• Amortiza anticipadamente deuda: si la subida del euríbor pone en jaque tu economía familia y dispones de algunos ahorros, puedes amortizar parte de tu deuda y, de esta forma, reducir tu cuota mensual. Recuerda, eso sí, pese a que haya bancos que no tienen comisiones por amortización anticipada, los que sí cuentan con ellas están sujetos a limitaciones establecidas por ley: en las hipotecas variables; un 0,25% durante los tres primeros años, y nada a partir del cuarto (o un 0,15% durante cinco años y nada a partir del sexto), y en las hipotecas fijas, un 2% durante los 10 primeros años y un 1,5% a partir del undécimo. No obstante, y de forma extraordinaria, los bancos que hayan decidido acogerse al plan de ayudas a los hipotecados aprobado el año pasado por el Gobierno no podrán cobrar nada por este concepto durante 2023 a quienes tengan una hipoteca variable.
• Solicita una de las ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno: si cumples con los requisitos económicos de estas ayudas y tu banco se ha adherido a ellas -ya que no es obligatorio- podrás solicitar, por ejemplo, que te alarguen el plazo de las hipotecas hasta siete años para reducir la cuota o un período de carencia de hasta cinco años en el que solo se paguen intereses. Sin embargo, debes tener en cuenta que, según los cálculos de Kelisto, los gastos derivados de estas operaciones aumentarían el coste final de la hipoteca entre un 16% y un 72%, según la opción elegida.
• Alarga el plazo de tu hipoteca o negocia un período de carencia: si no puedes solicitar una delas ayudas aprobadas por el Gobierno, siempre puedes una ampliación del plazo de una hipoteca -mediante una novación- o negociar una carencia. Ahora bien, ambos trámites tienen costes y, en el largo plazo, te harán pagar más intereses por tu hipoteca.

Soluciones para esquivar la subida del euríbor si quieres pedir una hipoteca

Si quieres pedir una hipoteca, pero te preocupa la subida del euríbor y su impacto en las ofertas que tiene las entidades, hay varias cosas que puedes hacer para asegurarte de que conseguirás el préstamo que mejor se adapta a ti, al mejor precio:

• Analiza qué hipoteca te conviene más: en función del riesgo que puedas o quieras asumir, de cómo creas que va a evolucionar el euríbor y de las opciones que tengas de amortizar anticipadamente una hipoteca, te convendrá más una hipoteca fija, variable o mixta.
• Compara precios y ayúdate de profesionales para negociar: para negociar y conseguir el mejor precio, te recomendamos utilizar el bróker hipotecario de Kelisto. Es un servicio totalmente gratuito para el usuario (los gastos los asume el banco) y, hecho de negociar volumen y con muchas entidades a la vez, nos permite conseguir mejores precios que las ofertas estándar a las que accede cualquier usuario. Por ejemplo, para una hipoteca media en España, en el último mes hemos conseguido un ahorro de hasta 8.000 euros por usuario, con respecto a la oferta estándar de los bancos.
• Vigila la letra pequeña de las hipotecas: aunque nunca se deben pasar por alto, cuestiones como buscar hipotecas sin comisiones o analizar si nos compensa la vinculación exigida para acceder a la mejor oferta son esenciales para reducir al máximo el coste del préstamo que queramos pedir.