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Nueva ley hipotecaria: ¿qué información debe darte el banco antes de contratar una hipoteca?

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  • La nueva ley hipotecaria amplía la información que deben darte los bancos antes de que firmes una hipoteca y obliga a los notarios a prestarte asesoramiento gratuito para que resuelvas todas las dudas que esta operación te pudiera generar.

Mejorar la transparencia y protección del consumidor es uno de los objetivos de la nueva ley hipotecaria. Para conseguirlo, esta normativa propone dos cuestiones: aumentar la información que recibe el cliente antes de contratar una hipoteca y contar con la ayuda de los notarios para que los futuros hipotecados resuelvan todas sus dudas antes de dar el “sí, quiero” a su banco.

Hasta ahora, los bancos solo estaban obligados a facilitarte dos documentos antes de contratar una hipoteca:

1. La Ficha de Información Precontractual (FIPRE)

La FIPRE solo tiene una finalidad orientativa y debe detallar cuestiones como el interés del préstamo, el importe que se puede solicitar, las comisiones o las condiciones de vinculación.

2. La Ficha de Información Personalizada (FIPER)

La FIPER se elabora teniendo en cuenta la situación financiera de cada cliente y debe entregarse “antes de que el cliente quede obligado por cualquier contrato frente a la entidad”, aunque la normativa actual no establece un plazo de antelación concreto. En la ley también se indica que las características de la hipoteca que muestre la FIPER deberían ser similares a la oferta que finalmente el banco concede al cliente, pero no obliga a que sea igual al cien por cien.

Además de estas dos obligaciones, es recomendable que el cliente siempre solicite a su entidad una “oferta vinculante”, aunque la ley no obliga a los bancos a facilitarla. Esta oferta sí debería mostrar las características exactas de la propuesta que nos quiere hacer el banco y debería tener un plazo de vigencia que, salvo excepciones, no debería ser menor a 14 días naturales.

¿Qué información recibirás cuando se apruebe la nueva ley hipotecaria?

Con la entrada en vigor la nueva ley hipotecaria, los bancos están obligados a darte varios documentos, como mínimo, 10 días antes de que decidas vincularte con alguno de ellos, por ejemplo, firmando un contrato:

1. La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)

La FEIN te mostrará información personalizada en base a tu perfil y al préstamo que te interese. Además, tendrá carácter de oferta vinculante durante el plazo que pactes con el banco: es decir, si respetas dicho plazo, podrás acudir a la entidad y pedirle que te aplique las condiciones que aparecían en esa ficha.

2. La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).

La FiAE deberá informarte  de posibles cláusulas, índices de referencia usados para calcular el interés que pagarás, límites  mínimos al tipo de interés que pueden aplicarte, etc.

3. Un documento con simulaciones de tus cuotas

Si la hipoteca que quieres contratar es variable, el banco deberá darte un documento donde te muestre qué cuota empezarás pagando y cómo podría ir cambiando en función a cómo evolucionen los tipos de interés.

4. Una copia del proyecto del contrato.

Deberá adaptarse a lo que digan la FEIN y la FiAE y, además, deberá desglosar todos los gastos que implique la firma final del contrato.

5. Información clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente.

Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el reparto se hará de la siguiente manera:

  • Gastos de tasación: los paga el cliente
  • Gastos de gestoría: los paga el banco
  • Aranceles notariales: los paga el banco (si se piden copias de la escritura, las pagará quien las pida)
  • Registro: lo paga el banco
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: lo paga el banco

6. Las condiciones de las garantías del seguro que te exijan

En caso de que el banco te pida que suscribas uno o varios seguros, tendrá que entregarte por escrito todas sus condiciones para que puedas analizarlas.

7. Información sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario

La entidad correspondiente deberá informarte de la obligación que tienes de recibir asesoramiento “personalizado y gratuito” del notario que decidas elegir para formalizar tu hipoteca en escritura pública.

Cuando hayas recibido todos estos documentos, deberás dejar constancia por escrito de que así ha sucedido. Además, el banco deberá remitir toda esta información al notario que tú elijas para que este pueda comprobar que todo se ha hecho correctamente.

¿Cómo deberá asesorarte el notario cuando se apruebe la nueva ley hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria impone una nueva obligación para mejorar la información que recibe el consumidor: el notario al que acudas tendrá que ofrecerte asesoramiento personalizado sobre todos los documentos que le haga llegar el banco y responderte a todas las dudas que tengas, y todo ello de forma gratuita. Además, tendrá la obligación de comprobar que tu entidad ha cumplido con los plazos establecidos por la ley y de que todos los documentos que te ha facilitado contienen la información correcta.

El notario deberá dejar por escrito que ha realizado todas estas tareas y, en tu caso, tendrás que contestar a un test para verificar que te han facilitado toda la documentación e información que necesitas.

Todos los cambios que la nueva ley hipotecaria propone sobre la información que debería recibir el consumidor deberían entrar en vigor cuando lo haga la propia norma, aunque el Ministerio de Justicia ha dado una moratoria de mes y medio a bancos y notarios para que puedan adaptar sus plataformas informáticas a la exigencias de la nueva norma.

Consulta el resto de los cambios de la nueva ley hipotecaria aquí:

Cuando tengas claro cómo serán las hipotecas tras la aprobación de la nueva ley hipotecaria, es probable que te planteesescoger la oferta que mejor se adapta a tu perfil. Para ayudarte, en Kelisto ponemos a tu disposción un comparador de hipotecas con el que podrás conocer las características de todas las ofertas del mercado e iniciar el proceso de contratación de forma fácil, rápida y gratuita. 

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