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¿Desde cuando afecta el impuesto de actos jurídicos documentados a la compra de vivienda?

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  • Desde hace más de dos décadas, el consumidor debe hacerse cargo del pago del impuesto de las hipotecas, pero ni este es el único tributo que se paga cuando se compra una casa ni todavía está muy claro que sea el cliente (y no el banco) quien tenga la obligación de abonarlo. 

Pocas veces una cuestión tributaria ha dado tanto que hablar. Desde hace dos semanas, el impuesto de actos jurídicos documentados, es decir, el impuesto que se paga al pedir una hipoteca, se ha convertido en un quebradero de cabeza para los bancos y para los clientes, aunque por motivos bien distintos: los primeros no saben si tendrán que asumir su pago –y si eso tendrá, incluso, carácter retroactivo- y los segundos dudan de si podrán librarse de este tributo en el futuro o si podrán reclamar lo que ya pagaron por él.

Las respuestas no llegarán hasta el 5 de noviembre, cuando el Tribunal Supremo deberá pronunciarse al respecto. Mientras, en Kelisto hemos querido repasar algunas de las cuestiones clave del impuesto de las hipotecas, como el origen de su cobro y cómo ha evolucionado desde entonces.

¿Desde cuándo se paga el impuesto actos jurídicos documentados por las hipotecas?

Desde 1995, un reglamento determina que el cliente es quien debe pagar el impuesto de las hipotecas, ya que se trata de “sujeto pasivo” de este tributo: es decir, a efectos legales, la persona sobre la que recae la obligación de hacerse cargo de su pago.

En febrero de este mismo año, el Tribunal Supremo reafirmó lo que dice la ley. Dos años después de haber determinado que el cliente tiene que repartirse con su banco los gastos iniciales de una hipoteca (registro, notaría, etc.), estableció una excepción: la del impuesto de actos jurídicos documentados. A ojos del alto tribunal –y al igual que lo que dice el reglamento de 1995-, el sujeto pasivo de este tributo seguía siendo el cliente y, por tanto, era este el que debía hacerse cargo de su pago.

Sorprendentemente, el Supremo dio un giro a esta posición el pasado 18 de octubre al dictar que el impuesto de las hipotecas lo deben pagar los bancos, y no los clientes. ¿El motivo? El alto tribunal consideraba ahora que el registro de una vivienda que se va a hipoteca –que es el hecho que está gravado con el impuesto de actos jurídicos documentados- interesa reamente a las entidades, ya que es lo que les permite tener garantías de que recuperarán su dinero.

Sin embargo, pocas horas después de esta decisión, el Supremo daba marcha atrás y dejaba en el aire todo lo afirmado por la “enorme repercusión económica y social” de su criterio. Para tomar una decisión en firme, fijaba la fecha del 5 de noviembre, en la que se celebrará una nueva reunión de la que deberá salir una decisión definitiva sobre el impuesto de las hipotecas.

El impuesto de actos jurídicos documentados ¿es el único que se paga al comprar una vivienda?

El impuesto de actos jurídicos documentados es el único que se paga al pedir una hipoteca, pero no el único que se abona cuando se compra una vivienda. Para entender esta cuestión debes tener en mente que la adquisición de una casa implica dos tipos de gastos que van por separado: los relacionados con la compra y los relacionados con la hipoteca.

En el caso de los gastos vinculados a la hipoteca, efectivamente, el impuesto de actos jurídicos documentados es el único tributo que hay que abonar. El resto de gastos que habría que asumir son los de tasación, notaría, registro y gestoría, además de las comisiones de apertura o estudio que pudiera cobrarte tu banco. Eso sí, como ya te detallamos en este artículo sobre cuánto debes tener ahorrado para poder comprar una casa, el impuesto de las hipotecas representa más de la mitad de los gastos iniciales que pagas cuando pides un préstamo, lo que justifica su importancia.

En lo que respecta a la compra de vivienda, también toca pagar notaría, registro, gestoría y dos impuestos. ¿Cuáles? Además del impuesto de actos jurídicos documentados, habría que abonar un  tributo adicional que depende de si la casa es nueva (en ese caso tendrías que pagar un IVA del 10%) o si es de segunda mano (deberías abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% dependiendo de cada comunidad autónoma).

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