Comprar una vivienda: ¿qué gastos tienes que enfrentar?
Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras. En este destacado verás la mejor oferta de nuestro ranking de la mejor hipoteca fija. Puedes consultar el ranking completo y la metodología seguida para efectuarlo en https://www.kelisto.es/hipotecas/consejos-y-analisis/cuales-son-las-hipotecas-fijas-mas-baratas-4810. La mayoría de los bancos realiza una importante rebaja a su oferta original si el cliente respeta ciertas exigencias, como domiciliar la nómina o contratar seguros. Recuerda, eso sí, que hacerte con estos productos/servicios siempre es opcional y en ningún caso determinará que el banco te vaya a conceder (o no) financiación: solo influirá el precio final de la misma.
Si estás pensando en ser propietario/a, es esencial que cojas la calculadora para estimar los gastos de comprar una vivienda. Y más si necesitas pedir financiación. Aunque en algunos bancos puedes conseguir hipotecas al 100%, lo normal es que la mayoría no te presten más del 80% del valor de la casa que quieras comprar: es decir, si la casa de tus sueños vale 100.000 euros, en raras ocasiones conseguirás que te den más de 80.000 euros. De ahí que lo primero que debas plantearte antes de pensar en ser propietario es si eres capaz de tener ahorrado el 20% que no te dejará una entidad.
Cuando te hayas cerciorado de que cuentas con esa cantidad, seguro que te surgen más dudas: ¿cuáles son los gastos al comprar una casa? ¿Me cobrará algo el banco por contratar una hipoteca? Para sacarte de dudas, en Kelisto hemos echado cuentas para saber a cuánto ascienden estos gastos de comprar una vivienda y, en total, cuánto tendrías que tener ahorrado. Para ello, hemos partido de las cifras de una hipoteca media en España (alrededor de 120.000 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística), que serviría para comprar una casa nueva de unos 150.000 euros en la Comunidad de Madrid, aunque con las indicaciones que te iremos dando, podrás hacer números para tu caso particular.
Gastos de comprar una vivienda: la compraventa
1.Impuestos:
Si compras una vivienda nueva:
Para los que quieren comprar una vivienda a estrenar tendrán que pagar dos tipos de impuestos:
- El IVA, que será del 10% (es decir, 15.000 euros para un ejemplo como el nuestro).
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía en función de la comunidad autónoma, aunque suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del valor de la casa. Para un caso como el analizado, tocaría pagar un 0,5%, es decir, 750 euros.
Si compras una casa de segunda mano:
En este caso, solo te tocaría pagar un impuesto: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que depende de las comunidades autónomas y que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado de la casa.
2. Otros gastos al comprar una casa:
Gastos de notaría:
Para poder escriturar y comprar una vivienda tendrás que acudir a un notario, que te cobrará unos honorarios por los trámites. Estos varían en función del precio de la casa y de otros factores, como la extensión de la escritura o el número de copias, aunque lo habitual es que oscilen entre el 0,1% y el 0,5% del precio del inmueble. En nuestro caso estaríamos hablando de un máximo de 750 euros.
Gastos de registro:
Los costes de registro al comprar una casa se dividen en dos partes:
- El pago de la hoja simple, que sirve para verificar la titularidad de la casa y sus cargas (por ejemplo, si hubiera impuestos impagados o una hipoteca asociada): alrededor de 20 euros.
- La inscripción de la escritura de compraventa en el registro: unos 160 euros.
Gastos de gestoría:
Los gastos de gestoría no están limitados por ley y varían según lo que establezca cada una, aunque suelen moverse entre los 150 y los 300 euros. Con estos honorarios estarás pagando por tareas como la inscripción de la propiedad o la liquidación de los impuestos.
Comprar una casa: gastos de la hipoteca
Una de las claves de la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor el pasado 16 de junio, es que se clarifica quién tendrá que pagar los gastos de las hipotecas y, como consecuencia de esta nueva distribución, se reducen los costes al comprar una vivienda que debe asumir el consumidor, que ya solo deberá hacerse cargo de dos:
- Los gastos de tasación.
- Los aranceles notariales correspondientes, en caso de que quiera una copia extra de la escritura.
El banco, por tanto, tendrá que asumir el resto de gastos de la hipoteca al comprar una vivienda, es decir, los de gestoría, notaría, y registro, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Eso sí, hay algunos que incluso se hacen cargo de los coste de la tasación, como ocurre con MyInvestor (que asume este gasto en todas sus hipotecas), ING (que hasta hace poco solo tenía hipoteca variable y mixta, pero que acaba de lanzar su nueva hipoteca fija) y Pibank, la banca online de Banco Pichincha (en la única hipoteca que ofrece, a tipo variable).
En caso de que el banco que eligieras no pague la tasación, debes tener en cuenta que su coste suele oscilar entre 200 y 500 euros, dependiendo de la empresa que la realice, el tamaño de la casa e, incluso, su situación geográfica. Sin embargo, para que tengas la seguridad de contar con un precio cerrado, en Kelisto hemos negociado una oferta exclusiva para nuestros usuarios con CBRE, una tasadora homologada por el Banco de España que ofrece sus servicios a nivel nacional. Con esta promoción conseguirás una tasación de vivienda a un precio de 290 euros (más IVA), si el precio de la casa no supera los 600.000 euros (sin esta oferta, el coste sería de 400 euros más IVA). Para disfrutar de esta promoción, solo tendrás que hacer clic en el botón que verás a continuación, rellenar algunos datos y escribir el código promocional T454_C0N@C8QK.
Por otro lado, debes tener en cuenta que, más allá de lo que se consideran gastos de comprar una casa, hay un par de conceptos más que debes tener en mente para calcular lo que te gastarás al contratar un préstamo para la compra de vivienda: los seguros y la comisión de apertura.
Comisiones de las hipotecas:
Los préstamos hipotecarios puede tener muchos cargos asociados, aunque existen diferencias entre hipotecas variables y fijas en este sentido. Desde Kelisto siempre te recomendamos que te decantes por aquellas ofertas que te eximan de pagar la mayoría de ellos, pero si puedes evitarlos, es importante que sepas lo que te pueden cobrar.
Al comprar una vivienda y contratar la hipoteca, la comisión que te tocaría asumir es de apertura. Lo habitual es que oscile entre el 0,25% y el 1,5% del importe que te conceda el banco. Si suponemos que en nuestro ejemplo se sitúa en el 0,5%, te tocaría pagar 599 euros.
Seguros:
Cuando contrates una hipoteca, es muy probable que tu banco te quiera encasquetar varios productos extra para que tengas acceso a su mejor oferta. Los más frecuentes son los seguros, aunque debes saber que el único obligatorio (lo contrates con tu banco o con una seguradora independiente) es el seguro de hogar contra incendios. Este tipo de pólizas, para un caso como de nuestro ejemplo, rondaría los 150 euros. En algunos préstamos encontrarás también que te recomiendan contratar un seguro de vida con tu hipoteca o uno de ahorros, pero, como hemos mencionado, no son imprescindibles.
Gastos de comprar una vivienda (tabla resumen)
En la siguiente tabla te resumimos los gastos que tendrías que pagar por comprar una vivienda nueva, mediante una hipoteca, en la Comunidad de Madrid. Para este caso, hemos tenido en cuenta un precio de 150.000 euros, con una hipoteca de 119.783 euros.
| GASTOS | POR COMPRAR LA CASA (€) | POR CONTRATAR LA HIPOTECA (€) |
| IVA (10%) | 15.000 | No se cobra |
| IMPUESTO DE AJD (0,5%) | 750 | Lo paga el banco |
| NOTARÍA | 750 | Lo paga el banco |
| REGISTRO | 180 | Lo paga el banco |
| GESTORÍA | 300 | Lo paga el banco |
| TASACIÓN | No se cobra | 300 |
| COMISIÓN DE APERTURA (0,5%) | No se cobra | 599 |
| SEGURO DE INCENDIOS | No se cobra | 150 |
| TOTAL (€) | 16.980 | 1.049 |
Teniendo en cuenta todos estos gastos (16.980 más 1.049 suman un total de 18.029 euros) , más el 20% que no te prestaría el banco (30.217 euros), en total tendrías que tener 48.246 euros ahorrados para poder plantearte la compra de una vivienda como la de nuestro ejemplo. Es decir, un 32% del valor de la casa que quisieras comprar.
¿Puedo comprar un piso sin tener nada ahorrado?
Si después de leer todos nuestros cálculos aún te planteas si podrías comprar un piso sin tener nada ahorrado, debes saber que existe una solución que podría ayudarte, aunque solo hasta cierto punto: las hipotecas al 100%. Este tipo de préstamos –que suelen ser poco habituales salvo que seas un cliente con unos ingresos elevados, estabilidad laboral y pocas deudas- te permitirán pedir prestado todo el dinero que necesitarías para poder comprar una casa. Eso sí, no te libraría de tener que asumir los gastos asociados a la compra de la casa ni a la formalización de la hipoteca (los 19.739 euros de nuestro ejemplo).
En este artículo en el que te explicamos en cuáles son los bancos con hipoteca al 100% verás que solo algunas entidades, como Abanca, Kutxabank o Hipotecas.com, te concederán el 100% del valor de la casa que quieres comprar. Eso sí, antes de animarte a contratarlos recuerda que, aunque te resultarán de gran ayuda, estas ofertas tienen su parte peligrosa, ya que la deuda que asumes es mucho mayor y, o bien tendrás que asumir una cuota más alta, o bien, prolongar durante más años la devolución de tu deuda.
Otra duda que puedes tener es si existen hipoteca sin nómina. La respuesta es sí: la hipoteca del Santander, la de BBVA o la de Openbank, entre otras, están disponibles para clientes con este nivel de ingresos.
Si estás pensando en comprar una vivienda, no te olvides de consultar nuestro comparador de hipotecas para encontrar la que mejor se adapta a tus necesidades e iniciar su proceso de contratación a golpe de clic.