Todo lo que necesitas saber para rehipotecar tu vivienda

En tiempos de incertidumbre económica, como los que estamos atravesando debido a la crisis sanitaria provocada por la covid-19, rehipotecar tu vivienda puede ser una de las alternativas que estés barajando para sanear tus cuentas. Sin embargo, esta alternativa de financiación no es la panacea, ya que conlleva algunos gastos y tiene ciertas desventajas que quizá no hayas tenido en cuenta. Para ayudarte a tomar la decisión acertada, en Kelisto te contamos todo lo que necesitas saber sobre las rehipotecas.  

¿Qué es una rehipoteca?

Una rehipoteca es una operación que te permitirá pedir una hipoteca sobre tu vivienda habitual. En caso de que todavía estuvieras pagando la hipoteca que te sirvió para financiar la compra de este inmueble, al realizar una rehipoteca se cancelaría tu préstamo anterior y se abriría uno nuevo. Este producto de financiación puede llevarse a cabo por diversas razones, pero lo más habitual es que se recurra a ella cuando se necesita:

• Financiación adicional: por ejemplo, si estás pagando aún tu casa, pero quieres un dinero extra para reformar el baño y la cocina, o para comprar una segunda residencia. 
• Reunificar todas deudas en una única cuota: por ejemplo, si estás pagando un préstamo por los muebles de tu nuevo hogar y, además, acumulas una deuda importante con tu tarjeta de crédito, podrías reunificar todo bajo tu hipoteca y pagar una única cuota por todas ellas. 

¿Quién puede solicitar rehipotecar su vivienda?

En principio, cualquier persona que sea titular de una hipoteca –o que ya tenga su casa pagada- puede intentar rehipotecar su vivienda. Sin embargo, esto no quiere decir que el banco esté en la obligación de aprobar la solicitud. Al igual que sucede cuando solicitas una hipoteca para la compra de una vivienda, tendrás que tener en cuenta algunas cuestiones si quieres  conseguir luz verde para una operación de este tipo:

• ¿Eres un cliente solvente?: tu perfil de solvencia muestra tu capacidad para hacer frente a tus deudas. Para comprobarlo, el banco estudiará distintas cuestiones, como tus ingresos, tus gastos, tus deudas, si en el pasado has incurrido en impagos… Cuanto mejor sea tu perfil financiero, más posibilidades tendrás de que prospere tu solicitud. 
• ¿Quieres una hipoteca fija o variable?: si vas a rehipotecar tu vivienda, puede que te plantees aprovechar para cambiar de tipo hipotecario. Quizá quieras cambiar de tipo fijo a variable debido a que las previsiones sobre cuándo va a subir el euríbor apuntan a que el índice seguirá en negativo en el corto plazo. Por el contrario, también es posible que decidas apostar por la estabilidad que ofrece el tipo fijo, sobre todo  si necesitas financiación a muy largo plazo. En cualquier caso, como verás en nuestro análisis sobre qué diferencias hay entre las hipotecas variables y las fijas, el tipo hipotecario más adecuado para ti variará en función de múltiples factores que es importante que tengas en cuenta, como el interés que te ofrezca el banco, el plazo de amortización o las comisiones. 

¿Qué gastos implica rehipotecar tu vivienda?

Rehipotecar tu vivienda no te saldrá gratis. Eso sí, los gastos de esta operación variarán en función de tu situación financiera, y de los motivos de tu solicitud. 

Gastos de rehipotecar para conseguir financiación adicional:

Si quieres rehipotecar tu vivienda para conseguir financiación, los gastos de la operación variarán en función de si ya has pagado tu casa o si aún tienes una hipoteca pendiente. En caso de que aún no hayas terminado de pagar tu vivienda, la rehipoteca implicará dos acciones: cancelar tu hipoteca actual y constituir una nueva. Las dos tienen costes asociados, que te detallamos a continuación. 

Para cancelar tu actual hipoteca, tendrás que:

• Hacer frente a la comisión por amortización anticipada: desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, los bancos tienen algunas limitaciones en la aplicación de comisiones por amortización anticipada. Si se trata de una hipoteca variable, cada entidad deberá elegir entre una de estas dos fórmulas: o bien cobrarte un 0,15% durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca (y nada partir del sexto año) o bien cobrarte un 0,25% los tres primeros años (y nada a partir del cuarto). En el caso de las hipotecas fijas, los límites serán distintos: el banco podrá cobrarte un 2% durante los 10 primeros años y  hasta un 1,5% a partir del undécimo (eso sí, solo podrán hacerlo si la amortización implica una pérdida financiera para la entidad). En cualquier caso, cabe destacar que no todas las entidades financieras cobran una comisión por amortización anticipada a sus clientes. Si contratas una hipoteca en ING, por ejemplo, no tendrás comisión por amortización anticipada con su hipoteca variable, pero sí con la fija. 

• Pagar la escritura de cancelación del notario: si renuncias a tu hipoteca para pedir una nueva, tendrás que pagar los gastos de la escritura de cancelación. Según la normativa vigente, el notario no podrá cobrarte más de 30,05 euros por este trámite (a los que hay que sumar el IVA, y el importe de la copia autorizada de la cancelación que impriman para ti).
• Hacer frente a la anulación de la carga en el registro (y los posibles gastos de gestoría): una vez tengas la escritura de cancelación, tendrás que solicitar que quede constancia de ello en el Registro de la Propiedad. Esto conlleva dos costes: el de la propia anulación y la comisión de la gestoría (en caso de que hagas con el asesoramiento de un gestor, lo que siempre resulta recomendable).  

Cuando hayas cancelado tu antigua hipoteca, tendrás que solicitar la nueva. Este procedimiento también tiene gastos asociados:

• En primer lugar, tendrás que hacer frente a la comisión de apertura. Al igual que sucede con la comisión de amortización anticipada, no todos los bancos la cobran, pero, a diferencia de esta, no está limitada por ley, por lo que puede llegar a ser costosa dependiendo de la cantidad que solicites. Algunos ejemplos de entidades que ofrecen hipotecas sin comisión de apertura son Bankia y Openbank. 

• También será necesario que realices una nueva tasación de tu vivienda. Este requisito es imprescindible para que te concedan una hipoteca, aunque, como es habitual, hay entidades que asumen este gasto para atraer a nuevos clientes, como, por ejemplo, MyInvestor (en todas sus hipotecas).

Como te contamos en nuestro análisis de los gastos de comprar una vivienda, desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria,  los costes de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), correrán a cargo del banco, así que no tendrás que preocuparte por ellos. 

Además, si ya has terminado de pagar tu hipoteca, como es lógico, no tendrás que hacer frente a ningún tipo de gasto de cancelación, ya que no tendrás ningún préstamo vigente. En este caso, lo que estarás haciendo es solicitar financiación a una entidad bancaria utilizando tu casa como garantía. Este respaldo financiero incrementará las posibilidades de que tu solicitud prospere, ya que el banco podría embargar tu casa si incurres en impagos. Debido a ello, es posible que consigas una oferta más atractiva que si solicitas un préstamo sin ningún tipo de garantía. 

En cuanto a los gastos de solicitar financiación si ya has terminado de pagar tu hipoteca, estos dependerán de la finalidad para la que quieras el dinero: si lo quieres para comprar una segunda vivienda, tu entidad te ofrecerá una nueva hipoteca, que tendría los costes asociados que te comentábamos previamente. Si lo necesitas, por ejemplo, para hacer una reforma en casa, es posible que te ofrezcan un préstamo personal que, gracias a la garantía de la vivienda, tendría un interés más bajo que los de muchos que podrías encontrar en el mercado. Recuerda que este tipo de productos pueden aplicar una comisión de apertura y una de estudio al comienzo de la operación. 

Gastos de rehipotecar para reunificar deudas:

Si has decidido rehipotecar tu vivienda con el objetivo de reunificar tus deudas, la situación será similar: si necesitas cancelar tu actual hipoteca y solicitar una nueva, tendrás que hacer frente tanto a los gastos de cancelación como a los asociados a la constitución de una nueva hipoteca; y, si ya has pagado tu vivienda, solo a estos últimos. 

Sin embargo, en ambos casos tendrás que hacer frente a un gasto adicional: los costes de cancelación de los préstamos que tengas pendientes. Al igual que sucede en el caso de las hipotecas, muchos bancos incluyen una cláusula de comisión por cancelación anticipada en sus préstamos, que tendrás que cubrir si los devuelves antes de tiempo. En este caso, eso sí, también existen limitaciones fijadas por ley: el banco no podrá cobrarte más de un 1% si queda más de un año para que venza el préstamo, ni más de un 0,5% si el plazo restante es inferior a 12 meses. Por ejemplo, imagina que has pedido un préstamo de 15.000 euros a 24 meses, a un interés del 5% TIN. Si seis meses antes de su vencimiento decidieras devolver toda tu deuda de golpe (que en ese momento se situaría en 3.891,49 euros),  tendrías que abonar 19,45 euros a la entidad en concepto de comisión por amortización anticipada. . 

Rehipotecar para pedir financiación adicional: cuánto puedo ahorrar

Si has decidido rehipotecar tu vivienda para pedir financiación adicional al banco y quieres saber cuánto puedes llegar a ahorrar, a continuación te mostramos dos ejemplos correspondientes a dos escenarios posibles: si tienes tu hipoteca pagada o si aún estás amortizándola. 

Pongamos por caso que tienes una hipoteca pendiente de 100.000 euros, a 25 años y con un Tipo de Interés Nominal (TIN) del 1,45%. Tu pareja y tú decidís reformar vuestra vivienda y necesitáis 15.000 euros adicionales para hacerlo. Si solicitáis un préstamo personal con esta finalidad (por ejemplo, el Préstamo Reforma y Hogar de Cetelem, al 6,95% TIN, a devolver en 24 meses) acabarás pagando 740 euros de intereses. Esto, sumado a los intereses de la hipoteca, ascendería a 20.017 euros que tendrías que abonar en concepto de intereses. 

¿Cuánto puedo ahorrar si uso una rehipoteca para solicitar financiación adicional?

Si, como alternativa, decides rehipotecar tu vivienda para pedir 10.000 euros adicionales para la reforma, tu banco podría subirte el tipo de interés a cambio de concederte la financiación adicional. Pongamos, por ejemplo, que el TIN de tu hipoteca pasa del 1,45% al 1,50%, y que el plazo de amortización sigue siendo a 25 años. En este caso, los intereses totales de la operación ascenderían a 21.979 euros. 

Por otro lado, si quieres pedir financiación usando tu casa ya pagada como garantía, podrás negociar con el banco para conseguir un tipo de interés más atractivo que si solicitaras un préstamo personal tradicional o una nueva hipoteca. Por ejemplo, si utilizas tu casa como garantía para pedir un préstamo a 24 meses que normalmente tiene un interés del 6,95%, quizá consigas que la entidad te rebaje el interés al 6% TIN. En ese caso, pagarás 637,04 euros en concepto de intereses (lo que supone un ahorro de 102,96 euros). 

Rehipotecar para unificar deudas: cuánto puedo ahorrar

Rehipotecar una vivienda también puede servirte para reunificar todas las deudas que pudieras tener (por ejemplo, de un préstamo personal, tu tarjeta de crédito, el crédito con el que financiaste tu coche…) en una sola, de forma que solo pagarás una cuota hasta saldar todo lo que debes. 

Para que entiendas mejor el ahorro que podría suponerte este trámite, a continuación te mostramos un  ejemplo. Pongamos por caso que una persona tiene las siguientes deudas:

• Una hipoteca pendiente de 70.000 euros, a 25 años y con un Tipo de Interés Nominal (TIN) del 1,5%: es decir, con una mensualidad de 279,96 euros. 
• Una tarjeta de crédito con una deuda de 3.000 euros a devolver en 12 meses y con un 15% TIN, lo que equivale a una cuota de 270,77 euros al mes. 
• Un préstamo para coche de 10.000 euros, a cinco años y al 7%: es decir, con una mensualidad de 198,01 euros. 

¿Cuánto puedo ahorrar si uso una rehipoteca para reunificar deudas?

Si el cliente unificara todas estas deudas en una nueva hipoteca a 25 años al 1,5% TIN, pasaría de pagar 748,74 euros al mes a pagar una única cuota mensual de 331,95 euros. Sin embargo, es importante tener en cuenta que con este método tendría deudas vigentes durante más tiempo al haber alargado el pago de varias de ellas. Por tanto, al pagar las deudas por separado, se terminaría devolviendo un total de 99.117,84 euros, mientras que si se reunificaran las deudas esta cantidad ascendería a 99.585 euros (es decir, se habrían pagado 467,26 euros más). 

En última instancia, el ahorro que te suponga rehipotecar tu vivienda dependerá de la cuantía de tus deudas y del tipo impositivo que se aplique a las mismas. Por ejemplo, si eres titular de varios préstamos al consumo con tipos de interés elevados, unificar tu deuda bajo el paraguas de una de las mejores hipotecas fijas o las mejores hipotecas variables del mercado podría ser una buena opción para ahorrar en tu cuota. Ahora bien, tal y como te mostrábamos en el ejemplo anterior, acabar ahorrando o no dependerá de la cuantía de tu deuda y del plazo de amortización de la misma. 

¿Merece la pena rehipotecar tu vivienda?

Como te hemos contado, rehipotecar tu vivienda es una opción si necesitas reunificar tus deudas o solicitar financiación adicional utilizando tu casa como garantía. Para decidir si te merece la pena esta alternativa, es importante que tengas en cuenta que:

• El tipo de interés y las condiciones de tu nueva hipoteca podrían ser más exigentes que en una hipoteca normal: esto se debe a que se parte ya de una posición más débil, que es la necesidad de la rehipoteca, por lo que tendrás menos margen de maniobra a la hora de negociar con la entidad.
• Cada caso se trata individualmente y en función del perfil del cliente: por ejemplo, no es lo mismo rehipotecar dejando la hipoteca en un 50% del valor de la casa, a hacerlo dejándola en el 80%, ya que en este caso el riesgo es mayor. O hacerlo sobre una persona en paro, que hacerlo sobre un autónomo que lo solicita porque sus ingresos han bajado.
• Rehipotecar tu vivienda no te saldrá gratis, ya que este procedimiento tiene unos gastos asociados, que te hemos explicado antes. 
• Por todo lo anterior, es esencial que compares ofertas: si quieres saber cómo te impactaría rehipotecar tu vivienda y cómo podría variar tu cuota en función de las nuevas condiciones que te aplique tu banco, recuerda que tienes a tu disposición nuestro simulador de hipotecas, que puedes utilizar para realizar los cálculos que necesites. 

¿Qué alternativas existen a la rehipoteca? 

Si, después de leer nuestro análisis, has decidido que rehipotecar tu vivienda no es la opción ideal para ti, has de saber que existen algunas alternativas para sanear tus finanzas personales:

• En primer lugar, puedes optar por solicitar una ampliación de hipoteca. Este procedimiento se lleva a cabo mediante una novación, y puede utilizarse con distintos fines: aumentar el capital de tu hipoteca -es decir, pedir más dinero al banco, que se sumaría a la deuda ya adquirida-, alargar el periodo de amortización -lo que equivale a  aumentar número de cuotas mensuales que se utilizarán para saldar la deuda-, o ampliar ambos. Normalmente, ampliar una hipoteca sale más barato que rehipotecar una vivienda, pero no es gratis: tendrás que asumir la comisión por novación (en caso tu banco la cobre). Además, si solicitas una ampliación, es posible que tu banco aproveche para subirte los intereses de tu hipoteca. 
• Si quieres rehipotecar tu vivienda para recortar tus gastos, quizá te interese llevar a cabo una subrogación hipotecaria. Este trámite consiste en cambiar tu hipoteca de banco para conseguir un mejor tipo de interés o para cambiar el tipo de tu hipoteca. Como te contamos en nuestro análisis sobre la mejor subrogación de hipoteca, puede llegar a suponerte un ahorro importante en tus cuotas mensuales y en el importe al que acabará ascendiendo tu deuda. 
• En tercer lugar, existe la opción de pedir un período de carencia de la hipoteca a la entidad que te la concediera. Esta carencia puede ser parcial (no tienes que devolver al banco el capital principal, pero sí los intereses que este vaya generando) o total (no pagas el capital ni los intereses). Ten en cuenta que, además, algunas entidades ofrecen períodos iniciales de carencia hipotecaria. Por ejemplo, la Hipoteca Pibank de Pibank incluye un período de carencia total de seis meses, es decir, no tendrás que pagar intereses ni devolver tu deuda durante los seis primeros meses desde su contratación. Ahora bien, algunos bancos están abiertos a negociar con sus clientes un período de carencia puntual si estos se encuentran con dificultades para realizar los pagos, por lo que merece la pena que explores esta vía con tu entidad si te encuentras en un momento de necesidad.

• Por último, puedes explorar con tu banco la posibilidad de solicitar una moratoria de hipotecas. La moratoria consiste en ofrecer a un cliente la posibilidad de aplazar los pagos de la hipoteca durante un período de tiempo, y es una alternativa de la que se ha hablado mucho en los últimos meses a raíz de la crisis sanitaria provocada por el coronavirus. En marzo, el Gobierno aprobó un período de moratoria de tres meses para aquellas personas que hubieran sufrido económicamente a causa de la covid-19 y tuvieran problemas para hacer frente a los pagos de su hipoteca. Paralelamente, los bancos crearon sus propias moratorias (conocidas como “moratorias sectoriales”), especialmente pensadas para aquellos clientes que no pudieran beneficiarse de las del Gobierno. Aunque a día de hoy los plazos para acogerse a las moratoria de hipotecas del Gobierno ya han vencido, tu banco aún podría estar dispuesto a negociar contigo, sobre todo si tienes buen perfil financiero y eres solvente. Cada banco es libre de negociar las condiciones de esta moratoria sectorial, aunque la ley les impone ciertas limitaciones: por ejemplo, no podrán efectuar un cambio en el interés que paga el cliente ni podrán exigir la contratación de nuevos productos vinculados ni garantías adicionales (con la excepción de la contratación de un seguro que garantice la  devolución de la deuda). El plazo máximo de esta moratoria es de 12 meses, y, en el transcurso de los  mismos, se pagarán intereses, pero no se devolverá el capital principal (al igual que sucede si solicitas una carencia parcial de tu hipoteca).