Consejos para una mejor rehipoteca o refinanciación

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¿Qué puede empujarnos a solicitar rehipotecar?

En la época del boom económico, el nivel de endeudamiento se elevó mucho en las familias, con préstamos para adquirir vivienda, pero también para comprar un vehículo, irse de vacaciones, etc.

Esto supuso para muchas familias asumir unas obligaciones de pagos importantes, que durante los años de bonanza económica podían ser abonados sin problema en la mayoría de casos.

Actualmente, los ingresos en muchos de esos casos se han ido reduciendo en el caso de autónomos o personas que han pasado a estar en situación de desempleo, encontrándose con la dificultad de hacer frente al pago de todas las obligaciones, lo que lleva a plantearse una rehipoteca como solución.

Como comenta la revista Consumer, ya en 2006 con motivo del aumento de los tipos de interés, las refinanciaciones aumentaron un 30%. La crisis ha llevado a muchas familias a plantear este tipo de operaciones.

¿En qué consiste la rehipoteca?

Existen dos posibilidades:

  1. Cambiar las condiciones de pago
    • Introduciendo periodos de carencia, durante los cuales sólo se pagan intereses. Supone no amortizar la hipoteca, por lo que se trata de una solución temporal. En este caso, en una hipoteca de 100.000 € a 25 años al 3%, pasamos de pagar 474,21 € a pagar 250 €. Un simulador nos ayudará a saber qué bajada nos supone en nuestro caso. Con periodos de flexibilidad (como en la Hipoteca Unoe) atrasamos unos meses el pago de la cuota de un mes en concreto, evitando así dejarla impagada.
    • En muchos casos, cambiar alguna condición inicial de la hipoteca, como el plazo (alargando la hipoteca, para bajar cuota) o el periodo de revisión. En los últimos años, el hecho de adelantar el momento en que la hipoteca se revisaba significaba la reducción de la misma en cuota, debido a la bajada continuada del euribor.
  2. Reunificar todas las deudas posibles en una única carga hipotecaria. Consiste en unificar en una única cuota hipotecaria varias deudas que tengamos, como pueden ser saldos pendientes en tarjetas de crédito, préstamos al consumo o para compra de coche… Un ejemplo sería:
    • Casa de 120.000 € hipotecada en 70.000 €.A 25 años, al 3%: 331,95 €/mes
    • Préstamo para obras, 20.000 € a 10 años al 7%: 232,22 €
    • Tarjeta de crédito 3.000 € al 25% TAE: 200 €/mes
    • Préstamo para coche, 10.000 € a 5 años al 9%: 207,58 €
    Pasaríamos de pagar 971,74 € al mes a pagar 488,44 € si unificamos todo a 25 años. Eso sí, tendremos deudas vigentes durante más tiempo al haber alargado el pago de varias de ellas (de 10 o 5 años, a 25 años).

¿Qué conseguimos con la rehipoteca que unifica deudas? Con la operación se buscan dos aspectos:

  • Alargar el plazo total de las operaciones, al unificar préstamos al consumo (que tienen plazos cortos) y también alargar los propios préstamos hipotecarios que pudiera tener (al llevar ya un tiempo amortizándose), y con ello reducir las cuotas de pago mensual, ya que el alargamiento reduce el esfuerzo que el hipotecado ha de realizar mes a mes.
  • Mejorar tipos de interés, en el caso de la existencia de préstamos al consumo y tarjetas de crédito, que tienen unos tipos de intereses más elevados que los hipotecarios.

¿Qué debemos tener en cuenta a la hora de rehipotecar?

  1. El tipo de interés y condiciones ofertadas van a ser más exigentes que en una hipoteca normal. Principalmente porque se parte ya de una posición más débil, que es la necesidad de la rehipoteca. Por eso será muy importante visitar todas las entidades posibles, y preguntar mucho, para afinar en la medida de lo posible las obligaciones que tendremos que asumir, ya que se quedarán ahí durante 15, 20 o los años que finalmente tenga la hipoteca que se desea contratar. No hay además una oferta tipo, como en las hipotecas para compra de vivienda, porque cada caso de refinanciación es único, y parte de una situación de dificultad o necesidad por parte del cliente, lo que hace que las entidades lo miren caso a caso.

    Hay que ir con un planteamiento firme. Tiene que quedar claro que sabemos lo que hacemos, y que creemos que es lo más adecuado, ya que las entidades son reacias en un inicio a este tipo de propuestas.

    Además, es importante destacar que no hay una oferta tipo. Cada caso se trata individualmente y en función del perfil del cliente, y de su situación, se aplicarán unas condiciones. Por ejemplo, no es lo mismo refinanciar dejando la hipoteca en un 50% del valor de la casa, a hacerlo dejándola en el 80%, ya que en este caso el riesgo es mayor. O hacerlo sobre una persona en paro, que hacerlo sobre un autónomo que lo solicita porque sus ingresos han bajado.

    Así, las condiciones que aplicarán, si bien serán diferenciadas caso a caso, serán en el mejor de los casos las ofertas para hipotecas actuales, que nos sirven para hacer nuestras estimaciones:

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    Entidad Producto* Int. inicial Interés Comisiones Plazo
    BGestión Global Hipoteca Global 2,34% (12 meses) E+1,40% Ap y Est: 1% 35 años
    Banesto Hipoteca Variable 36 4,20% (36 meses) E+2,50% Apertura: 0,50% 30 años
    Banesto Hipoteca Variable 12 4,4% (12 meses) E+3,2% Apertura: 0,75% 30 años
    Uno-e Hipoteca Unoe E+3% E+3% 0% 35 años
    Caja España-Duero Hipoteca Net 3,95% (12 meses) E+3,50% Ap: 0% (500 € min)  

     Fuente: Kelisto. Abril 2013 
  2. Dentro de la preparación anterior, debemos realizar una serie de cálculos por etapas:
    • Sumar las deudas pendientes que podamos tener entre todas las deudas.
    • Calcular si con el 50-60% de la valoración de la vivienda podemos cubrir dicha deuda, aunque algunas entidades cubren mayor porcentaje.
    • Una vez calculadas esas cifras, tenemos que utilizar un simulador para calcular la hipoteca a varios plazos distintos y con unos intereses posibles (por ejemplo, 15, 20 y 25 años, y al 5-6%). Esto nos servirá para saber el esfuerzo que tendremos que realizar mensualmente una vez formalizada la rehipoteca.
    • Con los cálculos anteriores, y los ingresos mensuales de los que disponemos, deberemos asegurarnos de no superar el 40% de los mismos con la cuota resultante. Es decir, que de cada 100 € no paguemos más de 40 € por las obligaciones que tengamos. Sólo así tendremos altas probabilidades de poder obtener una aprobación de la operación.
  3. Una vez calculado lo que podemos pagar y en qué plazo nos interesa contratarlo, tenemos que saber qué entidades pueden aprobarnos la operación, visitando el mayor número posible de ellas, y con qué requisitos lo harán. Debido a que estos requisitos serán más altos que en una hipoteca normal, es muy recomendable atender al coste de cada uno de ellos, ya que será un gasto más que sumar a la operación, superior a los 500 € anuales en muchos casos. Los más habituales son:
    • Seguro de vida: para cubrir el total de la operación en caso de fallecimiento o invalidez. No nos olvidemos de solicitar la simulación real de la misma, para saber cuánto nos va a costar exactamente asegurar la operación. Para un capital de 100.000 € a una persona de 35 años en buen estado de salud, ronda los 200 € anuales.
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    • Vinculación: aspecto más subjetivo, como la domiciliación de los ingresos mensuales, contratación de tarjetas, aportación a planes de pensión… Cada solicitante debe valorar si son requisitos más o menos elevados.

Comparar para la mejor rehipoteca

Una vez sepamos todos los cargos a los que tendremos que hacer frente (el seguro de vida más hogar suponen ya 500 € aproximadamente), es hora de valorar la operación en su conjunto. En este punto sabemos qué entidades nos rehipotecarían, y también las cuotas que pagaríamos y el resto de productos que tendremos que contratar. Pongamos todo en una balanza y, sobre las cifras resultantes, elijamos aquella que veamos más interesante, teniendo en cuenta también el valor que le damos a esos productos contratados junto a la hipoteca, ya que un seguro de vida en muchos casos es bienvenido, por lo que se verá menos como un coste añadido y más como una protección de cara al futuro que además nos sirve para rebajar el coste de la hipoteca.

Como conclusión, debemos tener en cuenta que las entidades no siempre están dispuestas a probar este tipo de operaciones, no suelen publicitar la posibilidad ni tienen ofertas tipo para estos casos, por lo que la preparación anterior y la “ronda” de visitas a las entidades se tornan fundamentales. También tenemos que tener claro que la rehipoteca no es la panacea, ya que si bien el esfuerzo mensual se reduce, también es cierto que tardamos más en pagar nuestras deudas, por lo que es importante tener muy claro si tenemos la necesidad real de solicitarlo y si es así, tener en cuenta estas recomendaciones para facilitar la tarea.Como conclusión, debemos tener en cuenta que las entidades no siempre están dispuestas a probar este tipo de operaciones, no suelen publicitar la posibilidad ni tienen ofertas tipo para estos casos, por lo que la preparación anterior y la “ronda” de visitas a las entidades se tornan fundamentales. También tenemos que tener claro que la rehipoteca no es la panacea, ya que si bien el esfuerzo mensual se reduce, también es cierto que tardamos más en pagar nuestras deudas, por lo que es importante tener muy claro si tenemos la necesidad real de solicitarlo y si es así, tener en cuenta estas recomendaciones para facilitar la tarea.

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