Todo lo que debes saber sobre las comisiones de las hipotecas

Hipotecas y comisiones

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En Kelisto hemos analizado qué tipo de comisiones pueden tener las hipotecas, cuándo y por qué se aplican y cuál es el máximo que podría cobrarte tu banco por cada una de ellas.

Al igual que ocurre con cualquier otro producto bancario, las entidades tienen libertad para fijar las comisiones de sus hipotecas. Eso sí, siempre que cumplan ciertos requisitos: fundamentalmente, que esas comisiones se correspondan a algún servicio que se haya prestado al cliente, y que éste haya aceptado previamente la cantidad que se le va a cobrar.

Además de eso, hay que tener en cuenta que algunas de las comisiones de las hipotecas están limitadas por ley, otras dependen del tipo de interés que tenga el préstamo (fijo o variable) e, incluso, hay algunas cuya cuantía dependerá del año en el que se firmó el contrato con el banco.

Para entender qué comisiones tendrás que pagar exactamente por tu hipoteca y en qué momento tendrás que hacerlo, en Kelisto hemos analizado todos los cargos que puede llegar a cobrarte tu banco.

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Comisiones de las hipotecas al inicio de la operación

COMISIÓN DE ESTUDIO

  • En qué tipos de hipotecas se paga: la comisión de estudio se puede pagar en las hipotecas variables y en las  fijas, aunque a día de hoy prácticamente ninguna oferta cuenta con ella, tal y como te contamos en Kelisto.
  • Qué es: la comisión de estudio sirve para compensar al banco por los trámites que tendrá que realizar para verificar la solvencia del cliente y suele ser un porcentaje sobre el importe que se solicite.
  • ¿Está limitada? No, la normativa actual no limita la cuantía que los bancos pueden cobrar en concepto de comisión de apertura. Eso sí, en los próximos meses se aprobará una normativa que prohibirá que los bancos puedan aplicarla.

COMISIÓN DE APERTURA

  • En qué tipos de hipotecas se paga: se aplica tanto en las hipotecas variables como en las fijas aunque, como ya te explicamos en este informe, en las fijas es algo más cara y se cobra con más frecuencia.
  • Qué es: es un cargo que permite hacer frente a los gastos que supone para el banco el hecho de poner el dinero a disposición del cliente. Se suele cobrar como un porcentaje de la cantidad solicitada, aunque en algunos casos se establece también un mínimo en euros. Por ejemplo, la Hipoteca Variable de BBVA tiene una comisión de apertura del 1%, pero con un mínimo de 600 euros.

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Productos de BBVA
Hipoteca BBVA
BBVA
Interés
0,99 %
+ Euribor
-0.105
Cuota mensual
297.35 €
Comisiones apertura
0 €
Comisiones estudio
0 €
Máximo concedido
80,0 %
Ir
Detalles

Descripción del producto

La Hipoteca BBVA es una hipoteca sin comisiones y sin suelo que te concede hasta el 80% de valor de la vivienda y con un plazo de devolución máximo de 30 años. En el caso de financiación para la compra de 2ª vivienda, se concede hasta el 70% del valor de la misma con un plazo de hasta 25 años. <br/> Oferta válida para residentes en España con ingresos mensuales superiores a 1.500 euros (un titular) o 2.000 euros (dos titulares que soliciten financiación para adquisición de vivienda). Financiación sujeta a condiciones habituales de aprobación. <br/> Exige domiciliación de nómina, seguro de hogar, seguro de amortización de préstamo o seguro de vida, uso de la tarjeta de crédito en comercios al menos una vez en los 6 meses anteriores a la revisión y aportación a plan de pensiones BBVA de al menos 600€ al año.

Comisiones

Amortización anticipada: puedes adelantar todo o parte del pago de tu hipoteca, siempre que lo solicites en tu Oficina BBVA con un mes de antelación e ingreses un importe mínimo de 300 €. Compensación por amortización parcial o total del préstamo: 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente durante los 5 primeros años y 0,25% a partir del sexto año. Compensación por riesgo de tipo amortización parcial o total del préstamo: hasta un máximo del 5% del capital pendiente en el momento de la cancelación
  • Características destacadas
    Interés inicial 1,75 %
    Periodo inicial 24 meses
    Interés posterior 0,99 %
    Plazo mínimo contratación -
    Plazo máximo contratación 30 años
    Comisión estudio 0 €
    Comisión apertura 0 €
    Mínimo comisión apertura 0,0 €
    Comisión cancelación 0 €
    Comisión amortización anticipada 0,50 %
    Importe mínimo financiado -
    Importe máximo financiado -
  • Requisitos para contratarla
    Edad mínima 18 años
    Edad máxima 70 años
    % máximo concedido 80,0 %
    Domiciliar nómina
    Contratación seguro vida
    Contratación seguro hogar
    Contratación plan pensiones
    Contratación otros No

  • ¿Está limitada? No, la ley no limita el importe de esta comisión. Con la aprobación de la nueva normativa sobre hipotecas (que verá la luz en los próximos meses), la única especificación legal que tendrá que cumplir este cargo es que, además de englobar los costes que ya incluía hasta ahora, también tendrá que tener en cuenta cualquier otro gasto relacionado con la apertura del préstamo, como el coste de estudio.

Comisiones de las hipotecas si se producen cambios en el contrato

COMISIÓN POR MODIFICACIÓN DE CONDICIONES

  • En qué tipos de hipotecas se paga: tanto en las hipotecas fijas como en las variables.
  • Qué es: es un cargo que sirve para compensar al banco por los trámites que debe realizar por cambiar las condiciones de un contrato hipotecario, algo que requiere, en algunos casos, que también se vuelva a realizar un análisis de riesgos del hipotecado. El consumidor tendrá que abonar este coste y, en algunos casos, el de volver a hacer una escritura (por ejemplo, si se cambia el interés variable a  fijo).
  • ¿Está limitada? No, salvo que se trate de una novación modificativa. Para que se considere una novación modificativa, el cambio de condiciones tiene que referirse a alguno de estos conceptos: la cantidad de dinero prestado; el plazo para devolver la deuda; el interés inicialmente pactado; el método de amortización (o cualquier otra condición financiera del préstamo)); o las garantías personales. En este caso, la ley establece dos limitaciones: por un lado, los costes de notario y registro serán más bajos que en cualquier otro cambio; y por otro, si el cambio solo se refiere a una ampliación del coste por devolución, el banco únicamente podrá cobrar al cliente un 0,10% de la deuda que le quede por amortizar.

Comisiones por cancelar la hipoteca o devolver parte del dinero anticipadamente

Cuando un consumidor decide devolver parte de su hipoteca antes de tiempo (amortización parcial) o cancelar su préstamo y darlo por finiquitado (amortización total), tendrá que pagar unas comisiones que dependen de dos factores:

1) El año en el que se firmó su hipoteca

2) El tipo de interés de su hipoteca (fijo o variable)

En base a estos dos factores, los gastos a los que tendría que hacer frente, tanto si la amortización es total, como si es parcial son:

EN LAS HIPOTECAS FIRMADAS HASTA DICIEMBRE DE 2007

  • Hipotecas variables

El cliente tendrá que pagar una comisión por amortización anticipada que será, como máximo, del 1% del dinero que le quede por devolver.

  • Hipotecas fijas

Al igual que en las hipotecas variables, el consumidor deberá pagar una comisión por amortización anticipada aunque, en este caso, no hay un límite legal: habrá que pagar el porcentaje que se haya acordado previamente con la entidad. 

EN LAS HIPOTECAS FIRMADAS DESPUÉS DE DICIEMBRE DE 2007

  • Hipotecas variables

El cargo que se aplica se denomina “Compensación por desistimiento” y está limitado por ley: si la amortización anticipada se produce en los cinco primeros años de vida de la hipoteca no podrá ser  superior al 0,5% de la cantidad que se devuelva; y si se produce después, no podrá superar el 0,25%.

  • Hipotecas fijas

La entidad podrá cobrar al cliente dos tipos de comisiones:

1. La “Compensación por desistimiento”, que al igual que en las hipotecas variables, está limitado: un 0,5% de la cantidad que se devuelva durante los cinco primeros años; o un 0,25% si el trámite se produce después.

2. La “Compensación por riesgo de tipo de interés”: solo podrá aplicarse si la devolución del préstamo supone una pérdida de dinero para el banco. Esto se produciría si, por ejemplo, en el momento de la devolución de la deuda, el tipo de interés que se cobra por las nuevas hipotecas en el momento de la amortización es menor al que paga el cliente. 

QUÉ PASARÁ CON LA NUEVA LEY SOBRE HIPOTECAS

Con la nueva normativa sobre hipotecas –que previsiblemente entrará en vigor en los próximos meses-, se abaratará considerablemente el coste de la compensación por desistimiento. Con la nueva ley, los bancos solo podrá elegir entre una de estas dos fórmulas:

  • Cobrar una comisión máxima del 0,25% si la amortización se realiza en los cinco primeros años de vida del préstamo y, a partir del sexto, no cobrar nada.
  • Aplicar un cargo máximo del 0,5% durante los  tres primeros años y, a partir del cuarto, no cobrar nada.

Hipotecas sin comisiones

Aunque las hipotecas pueden implicar el pago de un gran número de comisiones, recuerda que algunas entidades cuenta con ofertas que permiten esquivar las mayoría de las comisiones.

Por ejemplo, la Hipoteca Naranja de ING Direct no cobra comisiones de apertura ni estudio, ni aplica ningún cargo por desistimiento total o parcial.

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Productos de ING Direct
Hipoteca Naranja
ING Direct
Interés
0,99 %
+ Euribor
-0.105
Cuota mensual
297.35 €
Comisiones apertura
0 €
Comisiones estudio
0 €
Máximo concedido
80,0 %
Ir
Detalles

Descripción del producto

Destinada a la compra de primera vivienda concediendo hasta el 80% del valor de tasación y hasta el 75% para segunda vivienda, siempre con un mínimo de 50.000€. La hipoteca Naranja es una hipoteca sin comisiones y sin suelo. Es necesario la contratación de la cuenta nómina, seguro de hogar y seguro de vida
  • Características destacadas
    Interés inicial -
    Periodo inicial -
    Interés posterior 0,99 %
    Plazo mínimo contratación 9 años
    Plazo máximo contratación 40 años
    Comisión estudio 0 €
    Comisión apertura 0 €
    Mínimo comisión apertura -
    Comisión cancelación 0 €
    Comisión amortización anticipada 0 €
    Importe mínimo financiado 50000,0 €
    Importe máximo financiado -
  • Requisitos para contratarla
    Edad mínima 18 años
    Edad máxima 75 años
    % máximo concedido 80,0 %
    Domiciliar nómina
    Contratación seguro vida
    Contratación seguro hogar
    Contratación plan pensiones No
    Contratación otros No

Lo mismo sucede con la Hipoteca Mari Carmen, de Abanca. Este préstamo exime al cliente del pago de la comisión de apertura y de la de estudio, y tampoco cobra nada en concepto de compensación por desistimiento.

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Productos de Abanca
Hipoteca MariCarmen
Abanca
Interés
1,25 %
+ Euribor
-0.105
Cuota mensual
306.78 €
Comisiones apertura
0 €
Comisiones estudio
0 €
Máximo concedido
80,0 %
Ir
Detalles

Descripción del producto

La Hipoteca MariCarmen es una hipoteca flexible que permite solicitar dos aplazamientos de cuotas. Cuenta con un interés variable de euribor a 24 meses + 1,25% siendo el interés de los primeros dos años del 1,75% Es una hipoteca para compra de primera vivienda o para autopromoción que concede un 80% sobre el menor de los valores de tasación o de compraventa. El plazo máximo es de 30 años La Hipoteca MariCarmen exige vinculación de una nómina superior a 600€ mensuales, seguro de hogar, seguro de vida, seguro de protección de pagos

Comisiones

TAE 2,52%
  • Características destacadas
    Interés inicial 1,75 %
    Periodo inicial 24 meses
    Interés posterior 1,25 %
    Plazo mínimo contratación 20 años
    Plazo máximo contratación 30 años
    Comisión estudio 0 €
    Comisión apertura 0 €
    Mínimo comisión apertura -
    Comisión cancelación 0 €
    Comisión amortización anticipada 0 €
    Importe mínimo financiado 80000,0 €
    Importe máximo financiado 1000000,0 €
  • Requisitos para contratarla
    Edad mínima 18 años
    Edad máxima 75 años
    % máximo concedido 80,0 %
    Domiciliar nómina
    Contratación seguro vida
    Contratación seguro hogar
    Contratación plan pensiones No
    Contratación otros

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