Cómo asegurar una casa en propiedad o en alquiler

Kel 19

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Propietario e inquilino de una misma vivienda tienen distintas obligaciones ante la ley en materia de seguros de hogar De hecho, el único que contrae una obligación es el dueño, que debe disponer de un seguro de incendios, al menos.
 
Así, a la hora de comprar una casa y de formalizar una hipoteca, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario exige a quien solicita el préstamo que contrate un seguro de incendios y que lo mantenga hasta el vencimiento del préstamo. En el supuesto de que el inmueble sufriera una destrucción total por fuego, la póliza cubriría el valor de reconstrucción de la vivienda (si bien algunas aseguradoras solo cubren un porcentaje de la factura de los bomberos, por lo que conviene leer la letra pequeña del contrato). Lo que no estaría asegurado es la parte proporcional que corresponde a la vivienda del valor del suelo, ya que este nunca se destruye, ni tampoco el contenido en todos los casos.

Lo que debes saber si compras una vivienda

Los bancos suelen exigir un seguro de hogar

Las entidades financieras van más allá de la Ley, y suelen pedir a quien solicita un préstamo con garantía hipotecaria que contrate un seguro de daños o un multirriesgo hogar. Lo hacen porque la vivienda es la garantía de cobro del dinero prestado por la entidad.

Ahora bien, ¿debe el cliente contratar ese seguro con el banco o con la caja con la que ha firmado la hipoteca? No necesariamente. El cliente tiene derecho a elegir la aseguradora, pero si ésta no coincide con la que le propone su entidad financiera (que será una compañía asociada o, directamente, propiedad del banco), pueden denegarle el préstamo. 

Por cada producto que el cliente contrate, incluido el seguro del hogar, verá reducido el tipo de interés de su hipoteca, aunque conviene hacer cuentas para comprobar qué sale mejor: si elegir libremente la aseguradora que nos ofrece un seguro más barato o si reducir el precio de la hipoteca. Si ya has firmado un seguro con el banco, recuerda que puedes cambiarlo cuando quieras, siempre que avises dos meses antes de su vencimiento.

¿Qué cubre tu seguro de hogar?

Los seguros del hogar tienen en cuenta tanto el continente de la vivienda (tejados, muros, bajantes, zonas comunes del conjunto de los vecinos…) como el contenido (enseres personales, mobiliario, electrodomésticos…), y se puede cubrir uno y el otro no. El seguro que exige la Ley hace referencia al continente, a la casa, no al suelo ni al contenido. Por su parte, al banco sólo le interesa el continente, y suele dejar a la decisión del cliente la cantidad de contenido que quiere asegurar (que oscila entre 18.000 y 25.000 euros de media, según las entidades consultadas).

En la póliza, el valor del continente se tiene que ajustar al valor real de construcción, no al precio actual de la vivienda en el mercado. Es decir, el valor del continente que asegures tiene que ser el del precio que tase un perito por tu casa, no el precio por el que puedes llegar a venderla en el mercado. Por ejemplo, una casa de 10 años de 60 m2 tasada por un perito por unos 100.000€ tiene como valor real de construcción 100.000€, no los 180.000€ que a lo mejor el propietario puede negociar con un comprador. Este dato es importante porque si hay un siniestro, la aseguradora solo pagará el coste de reconstrucción, que es mucho menor que el de compra. Además, asegurar menos continente también conlleva una póliza más barata.

En cuanto al contenido, es el propietario el que elige qué quiere asegurar. Para ello, conviene recopilar las facturas de los bienes que se van a incluir, así como una descripción de los mismos. Y si las acompañas de una fotografía, mejor, para demostrar su estado. Si quieres cubrir objetos de valor, como joyas, quizás tengas que pagar por una póliza adicional que las asegure en caso de robo. Además, es recomendable que, conforme añadas nuevos bienes o realices obras en tu vivienda, se lo comuniques a la aseguradora para que contemple los cambios.

¿Cómo se establece el precio del seguro?

En el caso del continente, después de inspeccionar la vivienda, el tasador de la aseguradora proporciona a la entidad bancaria el denominado “valor para el seguro” o “valor a efectos del seguro”, que suele ser más bajo que el valor de tasación. En función de ese importe se establecerá el importe de la póliza junto con las coberturas contratadas.
 
En cuanto al contenido, cada póliza es diferente, pero para comparar la oferta existente en el mercado hemos tomado como ejemplo el contenido de un hogar medio español valorado en 25.000 euros, y situado en un núcleo urbano de una ciudad grande (Madrid). Para este supuesto, el precio del seguro para contenido más barato lo tiene Pelayo Classic. Su póliza básica cuesta 78,55 euros al año. Le sigue un grupo de compañías cuyas cuotas oscilan entre los 101,59 euros de Zurich y los 117,50 euros de Liberty Seguros, según los datos de Lapoliza.com. En otra liga juega Mapfre, pues su seguro se dispara a 201,27 euros al año, si bien habría que tener en cuenta la asistencia que ofrece cada compañía y las indemnizaciones que paga.
 
Aseguradoras Precio Tipo de seguro
Pelayo Classic 78,55 € Básico
Zurich 101,59€ Medio
Pelayo Complex 110,73€ Medio
Liberty Seguros 117,50€ Medio
Mapfre familiar 201,27€ Medio
Mapfre total 230,81€ Alto

Fuente: Lapoliza.com

Las pólizas que cubren el continente son más caras que las que se reducen al contenido. Es lógico, puesto que los bienes que tienen que asegurar también lo son, habitualmente. Para conocer qué aseguradoras son las más competitivas en España, nos hemos fijado en un hogar medio español valorado en 101.460 euros, que es la hipoteca media de los españoles en 2012, según el Instituto Nacional de Estadística. Como en el caso anterior, la vivienda también estaría situada en un núcleo urbano de una ciudad grande (Madrid), y de nuevo Pelayo Classic arroja la mejor tarifa: 103,68 euros para lo que denominan un seguro básico. Mapfre familiar dispone de una póliza “media” de 149,35 euros, y Mapfre total de una “alta” de 173,10 euros. Entre Pelayo y Mapfre está AXA Estándar (137,25 euros).

Aseguradoras Precio Tipo de seguro
Pelayo Classic 103,68 € Básico
Pelayo Complex 120,39€ Medio
AXA Estándar 137,25€ Medio
Mapfre familiar 149,35€ Medio
Liberty Seguros 153,70€ Medio
Mapfre total 173,10€ Alto

Fuente: Lapoliza.com

Lo que debes saber si alquilas una vivienda

Si vives de alquiler…

  • Los alquilados, a diferencia de los propietarios, no están obligados por ley a contratar ningún seguro. Lo que sucede es que en algunos casos el arrendador, que no tiene por qué asegurar las pertenencias de su inquilino, le exige que disponga de un seguro que cubra el contenido de la vivienda .
  • El dueño está obligado a reparar los daños que se deriven de un incendio o de una fuga de agua, es decir, contratar un seguro para el continente, así como pagar las cuotas que éste conlleve . Recuerda que el dueño está obligado a contratar, al menos, un seguro contra incendios.
  • Otra cosa es que el inquilino cause desperfectos o se deje un grifo abierto. En este caso no es competencia del arrendador y el inquilino tendrá que pagar los daños
  • En muchos inmuebles es la comunidad de vecinos la que paga una póliza que cubre problemas con tejado, las tuberías o las inundaciones. Si el edificio es muy antiguo, el seguro no siempre cubre los accidentes causados por agua (suponen un coste de reparación muy elevado, y en algunas pólizas la cobertura no es total). Comprueba qué coberturas incluye el seguro de tu comunidad de vecinos para no duplicar esas mismas coberturas en tu seguro de hogar

Si alquilas tu casa…

Los seguros del hogar que tengas contratados como dueño pueden incluir el impago de alquileres (depende de si has incluido o no esta cobertura); como arrendador sólo estás obligado a contratar un seguro de incendios. En Catalana Occidente, por ejemplo, cubren el 100% de la renta mensual hasta un máximo de 12 meses de renta, así como actos vandálicos y/o robos ocasionados por el inquilino (hasta 3.000 euros), defensa jurídica y defensa de derechos ante el Consorcio de Compensación de Seguros, entre otras coberturas.

La mejor forma de no pagar de más con tu seguro de hogar es contratar la opción que mejor se adapte a tus necesidades. Para ello hay que comparar y leer bien la letra pequeña. Se puede ahorrar hasta 177€ al año (o, lo que es lo mismo, más de un 50%). Con los tiempos que corren, es un importe a tener en cuenta.
Fuentes: lapoliza.com / Adicae / Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios / Ley de arrendamientos Urbanos

i“En el contrato, el propietario puede establecer lo que él quiera. Claro que puede que el inquilino contrate un seguro los 3 primeros años y que luego no lo renueve… Si es buen pagador, será difícil que el propietario le eche”, dice Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, la patronal de las inmobiliarias. “Lo mejor es que todo quede bien aclarado en el contrato de arrendamiento”.
iiSegún el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario”.
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