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¿Quién tiene que pagar los gastos de las hipotecas con la nueva ley hipotecaria?

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  • Determinar quién tendrá que pagar los gastos de la hipotecas con la nueva ley hipotecaria ha sido uno de los avanzas más importantes de esta nueva normativa, que por fin clarifica qué deberá pagar el cliente y qué corresponde al banco.

El reparto de los gastos de las hipotecas con la nueva ley hipoteca deja mucho más claro si los costes de la formalización de un préstamo para la compra de vivienda (es decir, los de notaría, registro, gestoría y tasación) corresponden al cliente o al banco. De esta forma, se termina con un vacío legal que, durante años, provocó que fuera el usuario el que abonaba todos estos gastos, sin que muchos de ellos fueran responsabilidad suya.

Para entender lo sucedido, merece la pena repasar las ideas y venidas de este asunto a lo largo de los últimos años. Hasta ahora, ninguna normativa determinaba si era el banco o el cliente quien debía asumir la mayoría de los gastos que generaba la contratación de un préstamo hipotecario. Tradicionalmente eran los clientes quienes asumían todos los costes, aunque diversas sentencias determinaron que algunos de ellos se debían repartir: en concreto, los de notaría, gestoría, registro y tasación. Esto provocó que, a lo largo de 2017 y 2018, algunas entidades empezaran a asumir parte de esos costes, pero con una excepción: el del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Este tributo era el único gasto que sí estaba regulado por ley. La normativa determinaba que correspondía al cliente hacerse cargo de su pago. Sin embargo, en octubre del año pasado se desató un culebrón judicial que terminó con un cambio radical para este impuesto: finalmente, el Gobierno decidió cambiar la normativa y establecer que fueran los bancos quienes se hicieran cargo de su pago.

El último capítulo de toda esta historia se dio a conocer en enero de 2019. A raíz de varias causas abiertas a distintos bancos, el Tribunal Supremo decidió pronunciarse sobre el reparto de los gastos de una hipoteca y establecer la siguiente distribución:

  • El cliente pagará los gastos de tasación y se repartirá con el banco los de notaría (tanto para la matriz como para las copias de la escritura) y gestoría.
  • El banco tendrá que hacerse cargo de los gastos de registro y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y se repartirá con el cliente los de notaría y gestoría.

¿Qué gastos de las hipotecas paga el cliente?

Con la nueva ley hipotecaria el reparto de los gastos de las hipotecas sufre algunos cambios que favorecen al cliente. En concreto, la normativa –que entró en vigor en junio de 2019- determina que el cliente solo asumirá los gastos de tasación y, solo en caso de quiera un copia de la escritura, los aranceles notariales correspondientes.

¿Qué gastos de las hipotecas corresponden al banco?

La nueva ley hipotecaria establece que el grueso de los gastos de las hipotecas corresponden al banco: los gastos de gestoría, los aranceles notariales, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es decir, el impuesto de las hipotecas.

GASTOS DOCTRINA DEL TS LEY HIPOTECARIA
NOTARÍA Banco y cliente (matriz de la hipoteca)
Banco y cliente (quien solicite el resto de copias)
Banco (matriz de la escritura)
Banco y cliente (quien solicite el resto de copias)
REGISTRO Banco Banco
GESTORÍA Banco y cliente Banco
TASACIÓN Cliente Cliente
IAJD Banco Banco

¿Me cobrarán comisión de apertura?

Además de los gastos de las hipotecas, las comisiones son otra de las cuestiones a tener muy en cuenta cuando se contrata un préstamo para la compra de vivienda. En este sentido, la nueva ley hipotecaria también incluye una importante novedad: desparece la comisión de estudio y, los gastos que antes de incluían en este cargo, deberán estar incluidos en la comisión de apertura, en caso de que el banco decida cobrársela al cliente.

En lo que no habrá cambios, eso sí, será en la comisión de apertura propiamente dicha: este cargo seguirá sin tener ningún tipo de limitación y podrá aplicarse al contratar una hipoteca siempre que el banco lo estime oportuno, aunque hay entidades que no lo cobran, como Bankia, Openbank o ING, entre otras.

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